转让房地产
1. 转让房地产必须满足以下哪些条件
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
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根据《中华人民共和国城市房地产管理法》：
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十三条基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
第三十四条国家实行房地产价格评估制度。
房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
第三十五条国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
2. 房地产转让方式
1、房地产买卖：转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款。这种行为贯彻平等、自愿、等价有偿的原则。必须注意，城市房地产买卖中的地产只能转移使用权，所有权仍属于国家。
2、房地产赠与：城市公有房屋的所有权属于国家，使用单位或者个人不得进行赠与；土地使用权的赠与也不涉及土地所有权问题。
3、其他合法方式：
（1）以房地产作价人股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权；
（2）另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权届发生变更的；
（3）企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（4）以房地产抵债的；
（5）法律、法规规定的其他情形。
3. 转让房产不转让地产行吗
所谓房产，即房屋的产权，是指房屋的权属问题。权属，有所有权和使用权。所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。使用权则是指使用人依法享有使用财产的权利。
在房产转让中，房屋所有人必须将房屋的所有权转移给他人，如果不转移所有权，就不能构成房产的转让。同时，由于房屋是建筑在土地之上的，如果将房屋和该房屋占用范围内的土地分离，即房屋的所有权与土地的使用权分别属于不同主体，那么，房屋所有权人转让自己的房屋后，取得房屋所有权的主体并不能同时取得国有建设用地使用权，因而仍不能使用土地或者必须经过土地使用权人的许可方能使用土地。这样，对取得房屋所有权的人来讲，不是感到自己的权利存在缺陷，就是感到无法独立地行使自己的权利，其结果必然是要求同时取得该房屋占用范围内的土地使用权。但如果原来的土地使用权人不同意转让其土地使用权，取得房屋所有权的人仍然无法取得土地使用权，这样就失去了取得房屋所有权的意义。而且，在房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权属于不同主体的情况下，如果两个主体同时行使自己的权利，房屋所有权人要使用自己的房屋，土地使用权人要使用自己的土地，实际上就产生了两个主体对同一块土地行使权利的问题，这样，必然产生种种纠纷。
因此，为了避免房屋转让时该房屋占用范围内的土地使用权不转让而产生的种种问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让。
4. 转让房地产过程中双方纳税情况
转让方：增值税、城建费、教育附加费、印花税、土地增值税、所得税
承受方：契税、印花税
从2008年11月1日起：
对个人销售或购买住房暂免征收印花税；
对个人销售住房暂免征收土地增值税
5. 房地产转让要满足什么条件
商品房来的转让一般是指房屋的源买卖，其一般流程为：一、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。二、制定合同。三、买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。五、买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。七、房屋过户：买方同担保公司去xx市房地产产权登记中心,签订<房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。八、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
6. 房产转让增值税怎么计算
房产转让增值税的公式为：房产转让增值税＝增值额×税率；
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收。计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（2）与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
（2）增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
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房地产增值税计算方法：
1、增值税税额：《土地增值税暂行条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数。
2、增值额：《土地增值税暂行条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。增值额＝销售收入―扣除项目金额。
3、销售收入：《土地增值税暂行条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
4、扣除项目金额：扣除项目金额的计算方法：扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目。
5、增值税税率：土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30％、40％、50％、60％四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％。
参考资料来源：网络-《土地增值税暂行条例》
参考资料来源：国家税务总局-关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知
7. 哪些房地产不能转让
根据我国《城市房地产管理法》第38条的规定，下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
8. 房地产开发企业转让旧房如何计算土地增值税
税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》：
六、关于旧房转让时的扣除计算问题
营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
一、提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
二、提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
三、提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：
1、取得房地产时有效发票所载的金额；
2、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额；
3、按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金；
4、取得房地产时所缴纳的契税。
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计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
参考资料来源：网络-土地增值税