最高额抵押合同

1. 最高额抵押合同案的审理重点是什么

在此，笔者结合有关担保理论及法律规范，谈谈在审理最高额抵押合同案件时必须注意的几个问题： 一、最高额抵押与普通抵押 最高额抵押系现代民法的一项重要担保制度，属于特殊抵押形式。最高额抵押与普通抵押权都具有从属性，但是最高额抵押权的从属性具有一定的特殊性，其特殊性体现在：最高额抵押在决算前与被担保债权中的个别债权无一一对应的担保关系，与具体的单个债权无从属性;最高额抵押在决算前不随被担保债权的转让而转让，在转让上与被担保债权无从属性;决算后仅在最高额内对决算的债权负责清偿。对于最高额抵押权，除法律另有规定外，适用法律关于抵押权的一般规定。 二、最高额抵押权的确定 一般而言，最高额抵押权因发生下列情形而确定： 1、最高额抵押合同约定的决算期届至。决算期是由抵押权人与抵押人之间约定的，确定最高额抵押权所担保的债权额的时间，法律性质为期日。 2、不特定债权不可能再发生。 3、抵押物因财产保全或者执行程序被查封的。 4、法院受理债务人或者抵押人破产案件的。 三、主债权与最高额抵押权的转让问题 1、关于主债权的转让。 由于最高额抵押权所担保的债权是连续发生的债权，在最高额抵押权没有确定时，债权总额是不确定的，是随时发生变化的。《担保法》第六十一条规定：“最高额抵押的主合同债权不得转让。”应当说，该条规定存在缺陷。首先，最高额抵押权仅从属于被担保的债权得以发生的基础关系，与被担保的债权无从属性，被担保债权的移转，不影响最高额抵押权的效力，也不引起最高额抵押权的转让，最高额抵押权仍为其他抵押担保的债权而存在。目前，最高人民法院在《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产案件适用法律若干问题的规定》第八条规定：“人民法院对最高额抵押权所担保的不特定债权特定后，原债权银行转让主债权，可以认定转让债权的行为有效。”《担保法司法解释》第八十三条也规定：“最高额抵押权所担保的不特定债权，在特定后，债权已届清偿期的，最高额抵押权人可以根据普通抵押权的规定行使其抵押权。”因此，在当前情况下，应当理解为：最高额抵押经过决算，被担保债权定额化后，最高额抵押主合同债权可以转让，在决算前转让主合同债权的，转让无效。 2、关于最高额抵押权的转让。 《担保法》第五十条规定：“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。”抵押权的不可分性决定了最高额抵押权只有在被担保的债权确定后，随同其一并转让。另外，如果基础法律关系转让的，最高额抵押权也随基础法律关系一同转让。 还须说明，最高额抵押权是从权利，主债权的效力决定其效力。

2. 最高额抵押合同和授信合同的关系

简单的说，授信合同给你的是一个额度，可以循环使用的，最高额抵押合同就是这个抵押物对应的额度是整体额度，单笔使用额度内款项的时候，就不用再单笔签署抵押合同了。

3. 其对应的最高额抵押合同是否还有效

1、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。 2、最高额抵押合同为三年的，借款合同为一年的，一年期满后如果借款合同已经履行完毕，做高额抵押合同依然有效，主要主合同债权不变化，可以在最高额度内再签订借款合同。《担保法》第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

4. 关于最高额抵押合同

在银行实务操作中，一般使用最高额抵押合同，对最高额的量进行设定时，要涵盖借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和银行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。
例如：
2007年1月贷款审批条件为：贷款1000万元、期限1年、利率8.3070%、抵押率控制在50%以下；可计算：
1年的贷款本息=1000*（1+8.307%)=1083（万元）
要求客户提供抵押物价值=1083/50%=2167(万元）
假设客户提供了2500万元价值房屋作抵押
则最高额抵押合同最高额=>1083（1+20）=1300（万元）
经验操作：最高额=2500*0.8=2000（万元），一是设高了对银行是有保障，只有好处，没有坏处；二是考虑以后与合作良好，以后抵押率会调上的（最高就是七成），届时就不用更改抵押合同了。

我对你提到“贷款综合额度”不好理解？
如果你的“贷款综合额度”就是最高额，而且贷款给客户也是1000万元，这样你的操作就是错误的。

假设2007年4月，你行要求所有贷款抵押率下调到40%,一般这情况，对原贷款不发生影响，主要是针对现有未发放的贷款才有影响的。原审批抵押率为50%，现执行也为50%，如果现在审计进行检查，一般是根据当时贷款审批时决策来检查的，是可以得到审计通过的。
假如你行上级领导头脑发热，一定要将抵押率降到40%，从法律角度来说，因这你是没有权利要求客户提前还款，这是违约的；要求客户增加抵押物，你可看看借款合同的内容，是有条件，条件可否达到？不可随意的。
建议：
1、认真阅读最新相关文件，要深刻理解文件精神。
2、一定要与上级行相关部门沟通，了解他们的理解和执行情况。
3、如果一定要执行“发热”政策，只有与客户沟通，取得客户的理解，一是提前偿还部分本金，二是增加抵押物了，从而达到抵押率的要求了。（但愿你不用走这一步！！！）

5. 最高额抵押合同为三年，借款合同一年，一年后最高额抵押合同有效么

1、最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
2、最高额抵押合同为三年的，借款合同为一年的，一年期满后如果借款合同已经履行完毕，做高额抵押合同依然有效，主要主合同债权不变化，可以在最高额度内再签订借款合同。
《担保法》
第六十条借款合同可以附最高额抵押合同。
债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同，可以附最高额抵押合同。

6. 最高额抵押合同要签订主合同吗

我认为贷款合同在借贷关系中是主合同，抵押合同是附属合同，最高额抵押合同也不例外，其实最高额抵押有助于押品价值和贷款金额之间更有弹性了。

7. 如何签订最高额抵押合同

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8. 最高额抵押合同和授信合同的关系

授信合同是银行对借款人调查后，对其授予的信用评级和最高贷款限额。最高额抵押合同是一定期间内，以财产抵押，限定最高额度贷款合同，一经签订，产生法律效力。最高额抵押合同一次签订，在规定期限，规定限额内可连续使用。

9. 最高额抵押合同项下逐次借款需要逐次签订借款合同吗

抵押合同只关注抵押权的设立问题，对于借款合同是一次签订，还是逐次签订，这个是由借款双方协商决定。

10. 在什么情况下最高额抵押合同无效

根据《物权法》第172条的规定，普通担保合同在主债权债务合同无效时即归于无效，《合同法》第52条规定的导致合同的无效的几种情形和《民法通则》第58条规定的导致民事行为无效的几种情况，可知如果主债权债务合同存在上述几种情况归于无效，则最高额抵押合同归于无效。
通常最高额抵押涉及三种期限，即存续期、决算期和清偿期。所指存续期是抵押人与抵押权人约定的两者间交易合同的存续时间，也即一系列债权债务发生的期间，而非指双方当事人之间存在权利义务的整个期间；决算期是抵押人与抵押权人约定的，用于确定最高额抵押所担保的债权额的时间，而关于债权的确定计量可能很快也可能需要段时间，因此决算期可能是期日或是期间；清偿期是抵押人履行债务的时间。存续期届至，按理来说被担保的债权债务不应再有发生的可能，并应直接导致最高额抵押所担保债权额度的确定。但决算期届至，只发生最高额抵押所担保的债权额确定的法律后果，并不当然使抵押人与抵押权人之间的交易合同完全终止，也就是说双方当事人之间很可能再次发生新债。通常情况下，清偿期届至，最高额抵押权的实现前提已具备，即债权债务关系、被担保债务额度都已确定，并经过决算以会计报表或其他形式表示出来，可以开始清偿。但现实中却经常发生存续期届至，双方当事人在决算期、清偿期内又发生新债的情况。而且存续期与清偿期约束的当事人相同，但均未必与决算期相同。存续期、决算期只能指向全部债权，而清偿期则还可以针对个别债权。存续期一般为期间，决算期一般为期日，而清偿期则既可能是期间，也可能是期日。因此只有在整个三种期限的总和过程内都没有发生由最高额抵押所担保的债权债务关系才能断定最高额抵押所担保的主债权债务合同未履行，而确定最高额抵押合同无效。在这一点上有很多争议，但其产生的主要原因并不是对这种情况下最高额抵押合同是否有效有不同看法，而是对所谓“存续期”的概念不清所造成的。
简单举例说明，假设A与B设定最高额抵押合同，担保自2003年6月1日至2004年6间1日之间所发生不超过100万元的债权债务关系，2004年6月30日决算，2004．年12月31日前还清债务，并设置合法有效的抵押。但直至2004．年6月2日A才与B真正发生第一笔10万元的债权债务关系，则我们不能贸然断定该最高额抵押合同因主债权债务关系未发生而无效，即此处实际债权的发生时间虽已超过合同约定的存续期间，但仍存在于最高额抵押合同的效力存在期内，只要对第三人没有损害，从保护债权人利益的角度出发，均可认定其具有抵押效力。但为了防止损害到善意第三人的利益，双方当事人最好合理约定债权发生期限、决算期限和清偿期，或直接约定在债务清偿完毕前的所发生的所有债权债务，只要总和未超过最高限额则均可计人最高额抵押所担保的债权额内。
可见，在希望通过订立最高额抵押合同来减少自身风险、保障债务的有效履行时，必须要注意最高额抵押合同中各个期限的设定与所担保债权发生时间的契合程度，以及担保物价值与所担保债权金额的额度比例，以确保最高额抵押合同的法律效力。如在订立最高额抵押合同时为求简单快速而未仔细审查各项期限、金额等要素，导致最高额抵押合同存在瑕疵，甚至最终无效，产生使所有的债权都失去保护的不利后果，是得不偿失的。因此，要在订立最高额抵押合同之初就合理有效地审查各项注意事项，有效规避这类风险。
最高额抵押合同签订后，同一债权人和债务人之间能否再次签订非最高额抵押担保的借款合同？最高额抵押合同因包含最高限额通常担保金额较大，对抵押人的抵押物价值和债权人的资金能力都有较高要求，但无论从其法律性质还是各种法律规定，都不能得出其对签订当事人之下一步行为的限制。通常情况下，债权人和债务人在之前签订了最高额抵押合同后，为充分有效利用该抵押效力不会在最高额抵押合同之外另行订立抵押借款合同，但法律并不禁止这种行为，当事人也有权重新订立或改变已订立的合同。
关于双方当事人可否经合意将后续发生的无担保债务纳人最高额抵押合同担保范围的问题，一般来说，在总计金额仍低于最高限额，债权用途符合抵押合同约定，且债权发生的时间在最高额抵押的存续期间内，即可。但如法律关系中存在善意第三人，且该纳入行为对善意第三人的债权实现将产生不利影响时，则存在后发生的债权不得纳人最高额抵押范围，得不到清偿的可能和风险。简单举例如下，债权人A与债务人B之间于2002年5月设立最高额抵押借款合同，最高限额500万，担保债权至2005年5月，但在2004年3月A付给B450万后，同年8月A与B又单独订立了50万元的借款合同，未作登记且未提供抵押。与此同时B与第三人c签订50万元借款合同未作登记未提供抵押。后因B经营不善资不抵债，将于2005年4月进入破产清算程序，抵押物拍卖所得价款500万元。此时，(1)在债权人A享有优先受偿权的450万元债权，优先得到清偿后，所余的50万元由A和c按照比例清偿，即每人25万元。(2)如A先于c知晓这一情况，并提前于2004．年11月与B商议，将后来单独发生在两者之间没有抵押的50万元债权纳入最高额抵押合同所担保的范围内，则A能够获得500万元债务的全部清偿，而C则得不到清偿。(3)如A与C同时知晓这一情况，c向法院申请财产保全，而A与B约定将债务纳入最高额抵押合同的担保范围，则A与B的这一约定，因最高额抵押合同所担保的债权数额已因发生确定事由而无效，且存在恶意串通损害他人利益之嫌。A仅可就之前的450万元取得优先受偿，之后的50万元债务须与c按比例清偿。
可见，作为最初债权人，如双方后续单独订立无抵押债权债务合同，且寄希望于协商纳入最高额抵押担保范围来保全债务的话，则存在的风险较多，因此不推荐使用。而作为后发生第三债权人，即与已经与其他人签订过最高额抵押合同的债务人建立债权债务关系的新债权人，在考虑到债务人财产承受能力时，应以其与前一债权人所约定的最高限额而非当时的实际发生债权额度估量其中的风险。