露台装修纠纷

① 封闭阳台物业不让装落地窗这算违反物业物权法吗

在小区业主在封闭阳台的时候，物业不让装落地窗，这个是明确的规定，因为你一家安装落地窗，会影响整栋楼的外观，所以并不违反物权法。
小区业主装修。

收房、验房、拿到了钥匙，接下来就该装修自己的屋子啦。但是，在满心欢喜地开始装修之前，一定要到物业办理申报登记。有人会表示愤愤不平：凭什么自己的房子不能自己说了算？我总结了四大点为大家解惑。

1、法律法规

我国《物业管理条例》第五十三条的规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”

《北京市物业管理办法》第三十一条也明确规定：“住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。”

因此，从法律的角度来讲，装修前到物业登记，办理物业手续是必要的合法的。否则将被视为野蛮装修，属于违规行为。

2、友邻关系

房子是你的不假，但你毕竟生活在一个社区内，房子以外还有许多住户和邻居。自己装修也要顾及他人。想必没人喜欢在家休息的时候，被隔壁家刺耳的装修声打扰吧。此时，物业就是协调你装修和邻里之间关系的一根纽带。物业会将你的装修时间、地点等情况在业主所在楼内公示，提醒大家。

此外，如果是旧房翻修的话，建议在开工前和邻居打好招呼，避免装修期间影响到邻里生活作息而导致关系紧张哦。

3、社区安全

装修不总是你自己在施工，你还要请装修公司，要让施工队进场施工，运输材料等，人员进出频繁且复杂，你的安全问题谁来负责？谁对邻居的安全负责？这时候，物业就显得尤为重要，物业有权监督并加强安全管理。

4、公共环境

装修虽说是一家的事情，但装修时水电改造、厨卫防水处理等等，牵扯到左邻右舍。比如哪些地方能改，哪些地方不能改，哪些工程涉及主体结构，哪些改造有安全隐患，都有哪些拆改规定和限制，这些若没有物业监督行，后期很可能会产生装修纠纷和矛盾。

其次，装修难免会产生大量垃圾，这些垃圾属于建筑垃圾，而非生活垃圾，物业公司并无义务帮你运送装修垃圾。所以装修垃圾要么自己及时清运，要么缴纳垃圾清运费交由物业公司运送。

综上所述，于法于理，房屋装修前告知物业是必要的啦。

② 因房屋装修产生邻里纠纷，如果走法律程序应该怎样保护自己。求经验赐教。谢谢！

放心吧。哥们，你就让他去告吧。。。就这点破事，找个大白工，一百块搞专定的事属，

邻居再彪也不会因为这点破事真去打官司的。。。走正常的起诉程序，几天就跑烦了。而且，现在的法律是原告举证的原则，损失多大，怎么个赔法不是他要多少就算多少的，而是需要专业机构来鉴定，鉴定费都需要原告先垫付的，光这一项费用，就比找个大白工贵的多多了。。。

③ 装修房子时，因为需要搭建阳光棚，被物业索贿了，然后这个收了钱的主管被调走了。

搭建阳光棚应物业应该没权管理，应该是由建设部门管理，但具体的情况你要自己了解，帮你收到了一些相关的资料：（以下资料复制来源度娘☺）

物业公司起诉业主搭阳光棚败诉

业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚，违反了《业主临时公约》，被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉，二审法院经审理认为，物业公司向法院提起诉讼，要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求，与法无据。故撤销了一审法院的民事判决，驳回了物业公司的起诉。
郭某对物业公司主张的事实并无疑义，一审法院也予以确认。争议焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下，是否能够作为诉讼主体来起诉业主。
对这一案例目前主要有三种观点，笔者在此一一列明，并举出持各自观点的理由：
观点一：
物业公司受全体业主的委托，与业主委员会签订合同，其作为小区物业的管理者，是完全可以起诉的。其主要理由是：
1、从合同的角度讲，开发商与物业公司签订《前期物业管理服务合同》或业主委员会与物业公司签订的《物业管理服务合同》，是委托物业公司对小区进行物业管理。在这些服务合同中，对小区业主违章搭建、擅自封阳台都会有禁止性的约定，违反约定的，物业公司有进行上报或处理的权利，保证物业公司这一权利到位的最后一道权利救济手段就是通过司法途径，所以物管进行诉讼无可非议。
2、即使在上述两份合同中没有禁止违章搭建、擅自封阳台等禁止性规定，也会在管理服务合同中约定业主不得违反业主（临时）公约，而在业主（临时）公约中，往往是有禁止违章搭建、擅自封阳台的禁止性规定，如建设部《业主临时公约》（示范文本）第十八条：“本物业管理区域内禁止下列行为：占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点。”鉴于此，物业公司按照业主（临时）公约的约定，并根据开发商签订的前期物业管理服务合同或与业主委员会签订的物业管理服务合同中关于不得违反业主（临时）公约的规定，也可以行使诉权，以保障全体业主的利益和物业公司管理的顺利进行。
3、就业主（临时）公约本身而言，往往也有授权物业公司对有些进行违章建筑业主进行诉讼的权利，特别是建设部的《业主临时公约》示范文本第三十一条：“业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。”第三十二条：“业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。”可见，仅根据《业主临时公约》的约定，物业公司对这类事件也可以进行诉讼。
4、在物业管理服务合同或业主（临时）公约没有约定物业公司对违章搭建或擅自封阳台等类似行为有制止、处理的权利，也不影响物业公司诉讼权利的行使。因为既然开发商或业主委托了物业公司对小区的业主进行服务，对小区的物业进行管理，物业公司为保持小区良好的居住环境，对个别业主侵害全体业主利益、妨碍物业公司正常的管理之行为，在对个别业主劝阻、制止无效的情况下，理应有一定的法律救济方式，不然，所谓物业公司维护广大业主的利益、对小区进行有效管理就会成为空谈。
观点二：
物业公司只能根据物业管理服务合同或业主（临时）公约的约定，才享有诉权。其主要理由是：
1、物业公司对小区的物业管理权，是基于开发商或全体业主的授权，或者说是根据（前期）物业管理服务合同的约定范围进行管理或服务的。根据（前期）物业管理服务合同，物业公司接受开发商或业主的委托，对小区物业进行管理，在（前期）物业管理服务合同中，如果没有约定物业公司对业主违章搭建、侵占公共部位进行处理的权利，物业公司由于没有对这类事件的处理权，也谈不上起诉的权利。
2、对于在业主（临时）公约中，包含类似上文提到的建设部《业主临时公约》（示范文本）中物业公司对业主有诉权的约定，物业公司也可以据此进行诉讼。
3、从法律角度讲，物业公司根据（前期）物业管理服务合同或业主（临时）公约获得起诉的权利，并未违反法律的直接的强制性规定，根据民法“权利义务自治”原则，在未违反法律的强制性规定或禁止性规定的情况下，物业管理公司通过合同或公约获得诉讼个别业主的权利是没有法律上的障碍的。
观点三：
对业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件，物业公司是没有权利以自己的名义进行诉讼的。原因如下：
1、与物业公司无直接的利害关系，不符合立案的条件。小区业主的违章搭建、擅自封阳台类似的行为，其消极法律后果表现为其他业主的权利受到了侵害，比如说一楼的违章搭建可能会影响到二楼业主的安全，对全体业主来说，是影响到整个小区物业的品质，而对物业公司来说，是没有直接的利害关系，物业公司的直接利益几乎没有受到影响。
根据《民事诉讼法》第一百零八条起诉必须符合的条件，其中之一就是：原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。可见，没有直接利害关系的公民、法人和其他组织，是没有诉讼主体资格的。业主的违章搭建等类似行为，可能会对物业公司的管理有一定的间接影响，带来管理的不便，但是并不能说明业主的此类行为跟物业公司有直接的利害关系。
2、在（前期）物业管理合同和业主（临时）公约中开发商或业主授权物业公司进行诉讼是与法相悖的。小区业主的违章搭建、封阳台、侵占道路等类似行为,从法律上讲,是一种民事侵权行为，如违章搭建，就是侵犯了广大业主对公共部位的所有权。业主的实体权利受到侵害，其可以通过民事诉讼的方式维护自己的权利，即行使诉权，但这种诉权能否转移，答案完全是否定的。因为诉讼权利的转移的一个前提是民事实体权利的转移，而小区业主受侵害的实体权利不可能转化为物业公司实体权利受到侵害，这也源于侵权行为对双方主体的依附权。在保险法的财产保险中，是有代位的规定，如甲的车辆买了偷窃险，而车辆被乙偷去，在乙未被捉获的情况下，保险公司根据保险合同给甲予以赔付，这种情况下，保险公司就享有代位权，可以向乙进行追偿，亦可以通过诉讼方式要求乙直接偿付给保险公司。这一代位权的规定，实际上是不能适用在本文所讨论的拆违案例中，因为在上面保险公司的案例中，甲的损失已经由保险公司赔付，甲的利益得到了保护，而保险公司由于进行了先行赔付而根据法律的规定拥有了代位权。而在违章搭建等类似的事件中，由于违章搭建等行为给业主造成的损失是难以用数字来计算的，物业公司也不可能赔偿受损的业主，所以其没有拥有代位权的前提。
如果将个别业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件认定为是违反业主（临时）公约的违约行为，基于个别业主的违约行为产生的诉权可否转移呢？答案同样是否定的。诉权作出一种程序上的权利，一般与实体权利一并转移，我们先看业主的违约行为产生的是合同之债能否转让。根据《合同法》第七十九条的规定，债权人（具体到本文中应是受侵害的业主）是可以将全部或部分债权转让给第三人的，但同时这一条对债的转让也有严格的限制，其规定根据合同性质不能转让的债权不可转让。就违章搭建、擅自封阳台类似的事件中，业主受侵害是基于其特定的身份，即，小区的业主，这种合同（业主公约）的主体具有不可替代性或者说合同具有人身依附性，所以基于个别业主违章搭建之违约行为产生的债权是不能转移的，这也是有关合同之债转让的一个通说。
从目前的情况看，法院的司法实践是越来越倾向于第三种观点，在上海市《关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答》（沪高法民一[2002]6号）文件中，也支持了第三种观点，如果物业管理公司对类似的案件进行诉讼的话，法院一般是不受理的。但问题是在前期物业管理阶段，小区没有成立业主委员会，物业公司不能诉讼的话，小区的违章搭建就会无法通过诉讼方式解决，对没有执法权的物业公司，其所能做的，也只是向房地产行业主管部门进行报告了。

④ 我家是顶楼，自己把露天的阳台地面铺了地砖，下雨时楼下装修时说他家渗水，要求我们给露天阳台，

如果检查渗水是从你家露天阳台下去的，为了避免邻里纠纷，我建议最好还是打掉专地砖，在阳属台上面做层防水，再把排水管道堵住，阳台灌满水试水1天，如果没有渗水现象，就铺水泥砂浆贴地砖。我认为这是目前最好的办法。

⑤ 露天阳台漏水纠纷

根据《住宅室内抄装饰袭装修管理办法》：不能改变房间的使用功能，露天阳台设计并为做为房间考虑，如进行封闭已经违法，一个违法的东西根本谈不上权益受损。如果说楼下同时对结构进行了改动，那是严重的违法行为，你应该去告他，因为他的改动将影响到你住宅的安全性，他更应该给你赔偿。

⑥ 楼顶纠纷，相邻权顶楼住户遭楼下业主围攻，求办法。

1、可以。公民没有执法权，即使是违法建筑，也只能有相关职能部门处理。
2、不能回。楼顶是共答有部分，不是一人所有，也不是几人共有，而是全体住户共有，部分住户不得私分。
3、可以。公共部分的修理应该找物业方面动用公共维修基金。但在实践中，动用维修基金程序繁琐，所以大多是由利益迫切的住户出钱维修，并由获益住户分担。司法实践中已有类似案例。
http://news.sina.com.cn/s/2004-08-11/09563365266s.shtml
4、绝对不行。
5、你可以向法院另行起诉。
6、不行，理由同2。但你们可以通过业主委员会协商将楼顶出租给广告商，收益协商分配。
7、可以。

⑦ 小区底楼阳台自行改建是否符合法律规定

1、阳台范围属于私有财产，可以自行决定装修。
2、装修应符合法律规定，并应回考虑到邻里答关系。
3、只要注意到以上两点，一般不会有纠纷产生，另外，要仔细阅读一下当初与物业公司签订的装修协议等相关协议，看如何约定。

⑧ 关于共用6米高法式阳台与邻居之间的纠纷问题

你说的很详细。这么说吧，你算是秀才遇到兵了。你这个搭建是违规了，如他坚持，你内是必拆，无胜算容，他说阳台是他一家，这也是无稽之谈，就他大门开出来的地，也是楼层里大家共有的，对于你这个协议一说，是可以的，其实就是他不签协议，到时你也有权跟他现在一样去阻止搭建，或他去告他，个人建议如下，仅供参考，1，物业现有没有叫你拆除，在施工期间有人告诉你不能搭建没有，如物业也强行叫你拆除你就拆了，什么也别说了，（不包括本小区有其它业主在同样的地方有搭建行为），2不要理他，也不拆除，用好态度跟他说，说多了就不理他，最多让他去法院后你再复原，理由是，（只能跟有关部门说，不要对你楼下的说）你不是小区第一个违章搭建的业主，如在本小区找到第二家违章的叫物业怎么解释，（一个小区不可能一家都不违章的，不要指定哪一家，只说你找出来了问他们怎么解释就行）你有法律法规不是对我一家的吧，让他把事搞大，你最大的损失就是复原，因你这里不存在损坏了主结构，
这里还有一个问题，你这个搭建结构质量不能有问题哦，两边入墙了没有，如质量不到位早早拆了好，有一切质量所产生的后果你会担全部法律责任的。其它都是小事，切记

⑨ 楼上阳台漏雨造成楼下装修问题，如何提起诉讼

遇上这种正常无法沟通的业主，你只能找物业。让物业判定责任是哪一方，专（楼上业主，物管处或开属发商，反正不是你） 如果是楼上的责任，物业自然会要求整改。你拿他没办法，物业自然有绝招，水电，物管费不是？ 你只要追物业追紧一点就是了。

诉讼真的不是个办法，这种装修纠纷没有立法，只有治安管理条例涉及几点