二房东房屋转租合同

⑴ 二房东转租需要原房东同意吗

您好！
二房东
转租需要原房东同意。未经原房东同意，二房东自己做主转租的，由此引发的一切
民事案件
、
治安案件
和刑事案件，二房东承担法律责任，原房东不承担连带责任。谢谢阅读！

⑵ 大房东授权“二房东”准许将房屋转租，大房东是否对房客原有协议的法律负责请专业人士回答。

大房东授权“二房东”准许将房屋转租，二房东无力支付租金给房东，导致解除合同，大房东要收回房子，房客可以主张自己的权利，要求二房东退回双倍定金，要求二房东赔偿损失，大房东的收回房子的行为合法，合同的变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。

1、根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同；

2、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失；

3、根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿；

4、债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额；

5、当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

(2)二房东房屋转租合同扩展阅读 ：

1、当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金；

2、公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；

3、当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

⑶ 二房东擅自转租房屋，房屋转租合同还有效吗

根据我国《合同法》第条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
一、未经出租人同意，转租合同的效力？
《合同法》仅规定了出租人在承租人擅自转租房屋时享有合同解除权，但对于转租合同的效力未予明确，但可从以下几方面考量：
1、出租人所享有的仅是解除其与承租人之间租赁合同的权利，并未涉及转租合同，不过会导致转租合同客观上无法继续履行；
2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）规定了出租人同意转租的推定，出租人在明知情况下未在6个月内提出异议，则不得以不同意转租为由主张解除合同或认定转租合同无效；
3、承租人将房屋转租给次承租人，让渡了其对房屋的使用权和收益权，未侵害出租人的合法权益，也不影响出租人向承租人主张权利，但会削弱出租人对于房屋的控制，破坏出租人与承租人的信任关系。
综上，上述《解释》的规定较好地平衡了出租人、承租人与次承租人三方的利益。一方面，6个月异议期的规定，可有效避免未经出租人同意转租的场合，租赁各方不稳定的法律关系状态，避免出租人滥用法定解除权，最大限度地维护交易安全。另一方面，从保护出租人利益的角度考虑，6个月异议期内，出租人应享有对转租合同确认无效的权利。另外，“6个月”应理解为除斥期间，不应适用时效有关中断、中止、延长的规定。
二、出租人行使解除权对转租合同的影响
如果出租人因承租人擅自转租房屋而主张解除合同，虽然合同具有相对性，但合同解除的后果当然也会影响到次承租人，具体包括以下几方面：
1、出租人可凭借物权请求权要求承租人返还租赁物，承租人因丧失租赁权，使得转租合同不存在履行基础而必须终止履行；
2、次承租人不能直接向出租人主张违约责任，但可视情况向承租人请求损害赔偿，前提是次承租人必须为善意的，即在其与承租人签订合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人的同意转租，否则其无权要求承租人承担赔偿责任；
3、承租人虽擅自将房屋转租给次承租人，但其向次承租人所收取的租金数额实际上不会让出租人收取的租金受到减损，也并非完全没有合同依据，故承租人所收取的租金不应被视为不当得利。
三、承租人转租租期的限制
在出租人同意承租人转租或者在明知承租人转租的情况下6个月内没有提出异议，承租人与次承租人之间的租赁合同关系即趋于稳定，但转租合同的期限并非完全自由约定，而需要受到一定的限制。
对于定期租赁，法律规定房屋租赁合同约定的租赁期限最长不得超过20年，否则超期的约定将无效。如果转租合同约定的租赁期限超过承租人的剩余租期，而租赁合同约定的履行期限届满，承租人就丧失了对房屋进行处分的合法权源，转租期限超出部分应为无效，但出租人在订立租赁合同时与承租人另有约定的除外。对于不定期租赁，由于任何一方均有权随时解除合同，预先通知对方并预留必要的准备时间，并不存在剩余租赁期限的问题，承租人可以依法转租，实践中未采用书面合同的租赁，即可视为不定期租赁。
但上述限制并不是绝对的，在特定情况下，超期转租行为的瑕疵是可以补正的：
1、承租人嗣后取得了房屋的所有权，承租人作为房屋新的产权人，自然有权对涉案房屋进行自由处分而将房屋租赁给次承租人；
2、承租人嗣后取得了出租人的认可，虽然租赁合同没有约定，但在承租人已经明确取得出租人同意的情况下，可视为《解释》第15条中出租人与承租人另有约定的但书情形，只是该“约定”属于嗣后的约定；
3、承租人与出租人成功续约，将原租赁期限延长，可认定承租人已补正了其转租房屋时的权利瑕疵，从而确认转租期限的有效性。
我们不难发现，在转租的情形下，不管是合法转租还是非法转租，次承租人始终处于弱势地位。次承租人对房屋是否享有租赁权完全取决于承租人是否会违反其与出租人之间的合同约定，出租人是否解除其与承租人之间的租赁合同，但出租人怠于行使自身权利，次承租人的租赁权可也依法取得。

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