仅办理房屋合同备案所有权

① 办理了网上备案单房屋权是受法律保护的吗

办理了网上备案单房屋权是受法律保护的，预售登记备案除外

根据《中国国土资源报》发布的：房屋预售登记备案不具备物权公示效力

预售登记备案没有物权的公示效力

根据1995年1月起实施的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同；预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2001年8月，修正后的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

2003年12月，《北京市城市房地产管理办法》正式实施，规定房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交房地产开发企业的营业执照和授权委托书、预购人身份证明复印件和商品房预售合同。

上述法规和规章均是本案中的预售登记备案做出时有效的法律文件。根据这些规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，不动产登记部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理。

预售登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。

商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品买卖合同的效力没有影响，而且更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

预告登记在法定期限内有物权公示效力

在司法实务中容易与预售登记备案行为混淆的是预告登记行为。两者的法律属性是不同的。

2007年10月实施的《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是预告登记制度的法律基础。

2008年7月实施的《房屋登记办法》第六十七条规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押，当事人可以申请预告登记。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

通过上述法律与规章规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，也就是说不是现实的物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。

预购商品房的预告登记，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。所以预购人想要在将来更好地实现物权，就应该在合同登记备案之后的法定期限内再进行预告登记。应当明确的是预告登记制度虽具有一定物权公示效力，但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记，所以它是具有法定期限限制的，现行法律规定的期限为三个月。超过法定期限后，预告登记失去相应法律效力。

来源出处：http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/29859/frtid/2390/Default.aspx

② 房屋买卖合同为什么是要式合同办理过户登记合同才成立物权法中不是规定房屋未办理登记只是所有权不发

房屋买卖是以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与房屋登记联系在一起。登记是针对民事权利变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效，只是不能产生物权法中的对世权，不能对抗第三人。如果物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。

③ 房屋买卖合同无效，但所有权已办过转移登记，所有权归谁

根据现行物权法的规定,所有权归现在的登记权利人.物权行为无因性的法律效果.
因买卖合同无效,原房屋出卖人应及时提出不当得利之诉,要求现在的登记权利人归还房产.不要忘记保全该房屋.

④ 签房屋买卖合同却不办理不动产登记，房屋所有权是否发

签订房屋买卖合同后不办理不动产登记，房屋所有权没有改变，仍然属于卖内房人所有。

因为不动产必须登容记，才拥有所有权。

《物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

⑤ 买房时只有房屋所有权证有效吗

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
购房人在通过银行按揭贷款购房时，要与银行签订《抵押合同》及《贷款合同》。在产权等相关证书办理完毕后，房管部门再对该房屋进行登记备案，设定抵押权。实施不动产登记后，购房者需要到房管局办理标明抵押事项的《不动产登记证明证》（原来的《他项权利证》），然后把《不动产登记证明证》放在银行，就可以拿到产权证了，但产权证上会备注贷款尚未还清的情况。
当贷款全部还清之后，购房者需要带着银行所开具的贷款结清证明去房管局做变更登记，同时解除房屋抵押，撤销《不动产登记证明》。

⑥ 购房合同备案后是否拥有所有权

不是，没有房产证就不算拥有。有贷款的房子也不算拥有。

⑦ 房屋所有权转移只以登记为准吗

不发生转移。中国采用登记生效主义，登记了的不动产的转移才有效。也就是说只看登记簿上登记的主人名字。
即使交纳了财物也不行，物权行为的无因性原则说物权行为是一个单独的行为，与合同无关，也与财产交付无关。交纳了钱款，则发生债权债务。当然可以要求交易者进行登记，但如果他不同意，则只需要把你的钱还回来就可以了，不能说那个房产就是你的。
不动产物权登记才生效，不登记不生效。