架空层所有权
如果在销售时有明确规定归开发商所有，那么就归开发商所有；开发商如果有证据证明，也是归开发商所有；约定不明确的，就归业主所有。
❷ 房屋登记办法释义中关于架空层的所属及可否发给权属证书
第三十二条 发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：
(一)买卖;
(二)互换;
(三)赠与;
(四)继承、受遗赠;
(五)房屋分割、合并，所有权发生转移的;
(六)以房屋出资人股;
(七)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
房地产开发企业销售商品房的，应当协助商品房买受人办理房屋登记手续。
【要旨】房屋所有权转移登记的情形。
【释义】本条规定了房屋转移登记的具体情形。房屋所有权转移主要基于两类法律事实，即法律行为和法律行为以外的法律直接规定。法律行为是房屋所有权转移最普遍、最主要的原因但非唯一原因，社会经济生活中发生的不动产物权的得丧变更大多属于此。对于因法律行为引起的所有权转移，必须登记，不登记不生效;对于法律行为以外的法律直接规定引起的房屋所有权转移，自事实发生时起生效。本条规定的八项具体情况中，除了第(四)项“继承、受遗赠”是属于法律直接规定引起物权变动外，其他皆属于法律行为引起的物权变动。根据《物权法》第二十九条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”继承人或受遗赠人处分该物权的，应该办理所有权继承或受遗赠登记手续后，方可办理转移手续。房屋所有权转移登记的具体情形有：
1.买卖：由买卖双方订立房屋买卖合同，卖方将出卖的房屋交付与买受人，买受人按约定支付房款。
2.互换：本来是指以货币以外的物品进行交换，房屋的交换应是局限于房屋和房屋的交换，拆迁安置时以交换房屋产权作为补偿的，也属互换。
3.赠与：是赠与人把属于其所有的房产无偿地赠送给受赠人、受赠人愿意接受的行为。
4.继承、受遗赠。房产继承是按照《继承法》的规定，把被继承人(业已死亡或宣告死亡并遗留财产者)所遗的房产转归继承人(按法律规定有权接受遗产的人)所有的行为。继承同时又是一种法律制度。继承有法定继承和遗嘱继承两种形式，法定继承是依照法律的规定，由继承人按继承顺序、继承份额进行继承;遗嘱继承是按照遗嘱的内容进行继承。继承开始后、如被继承人立有遗嘱，按照遗嘱继承或遗赠(将财产指定给法定继承人以外的人或组织)办理，没有遗嘱的，按法定继承办理。建设部和司法部在1991年8月31日联合发出了《联合通知》，其中第二条规定：“遗嘱人为处分房产而设立的遗嘱，应当办理公证。遗嘱人死亡后，遗嘱受益人须持公证机关出具的‘遗嘱公证书’和‘遗嘱继承权公证书’或‘接受遗赠公证书’，以及房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”如处分房产的遗嘱未经公证，“一在遗嘱生效后其法定继承人或遗嘱受益人可根据遗嘱内容协商签订遗产分割协议，经公证证明后到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续”。
5.房屋分割、合并，所有权发生转移的。首先应明确的是，这里指的分割、合并不是指同一所有权人对房屋的分割、合并，而是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体对房屋进行的分割、合并。房屋分割是指两个或两个以上的权利人共同地作为房屋所有权的权利主体，共有人并不能明确房屋的哪一部分属于其所有，但经分割后，变为各自分别所有，权利主体变成了单一的所有权人。合并则是两个或两个以上的权利人将其各自分别所有的房屋变为共同所有。如上述分割出售的房屋，某个产权人通过逐个购买变为其一人所有。
这里需要对房屋分割稍加叙述。在业内，很多人将房产产权分割称为“析产”，“析产”一词在我国历史上就已经使用。析产一般是指家财(包括房地产)的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在建国初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和’‘分割”应是同义词。房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。如果父母所有的房屋要分一部分给儿子，这是房产的赠与，而不是分割。
因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较既未增加新的所有权人、也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体。所有权的权利主体己经发生了变化。建设部原((权属登记管理办法》第十七条也规定：“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当……申请转移登记”，明确地将房产的分割列人了转移登记的范围。
房产作为一种特殊的物，对它的分割是有条件的。具体地说就是房屋在分割后应当有明确的权属界限。并保证正常的使用功能。我们常见的单元式住宅，同一套房屋就无法再进行产权分割。近几年来，将整幢大楼分割后出售的越来越多，这种情况登记机关能否为之办理权属登记，我们在本办法第十条“房屋登记单元”的释义中已进行了说明，这里就不再重复。
6.以房屋出资人股。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(一)以房地产作价人股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的;”以房地产作价出资，从出资人和其他出资人的合同关系而言，应该说合同已经成立。《公司法》第二十八条、八十四规定，“股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户;以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”“以发起设立方式设立股份有限公司，发起人应当书面认足公司章程规定其认购的股份;一次缴纳的，应缴纳全部出资;分期缴纳的，应即缴纳首期出资。以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。”因此，以房屋出资人股的应当及时办理房屋所有权转移登记。
7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋权属发生转移的。《转让管理规定》第三条第二款规定，“(三)因企业被收购、兼并或者合同，房地产权属随之转移;”分立是指一个法人或者其他组织通过法定程序分为两个或两个以上的新法人或者新的组织。《公司法》第一百七十六条规定，“公司分立，其财产作相应的分割。”房屋合并是指房产权利人通过企业兼并、合资经营、以房价人股等方式将自己的房产转移到新的或者另一企业法人单位的行为。值得注意的是，对股权变更、股东变化、名称变化应如何办理登记?就股权变更、名称变化而言，根据公司法的有关规定，公司是具有独立的法人资格，不因股权的转让而改变其法人资格，公司名称变更也不导致公司实体的改变，它并未因上述要素的变更而发生改变。国家税务总局《关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复》(国税函[2002]771号)中明确，由于企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。因此，对因股权变更或名称变化申请登记的，房屋登记机构可直接办理房屋变更登记。
8.法律、法规规定的其他情形。该条属于兜底条款。
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❸ 宅区架空层产权归属
宅小区楼房架空层产权应属于业主所有（一）从建设用地使用权和房屋所回有权关系的相关规答定来进行分析 1、《物权法》中的有关规定 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分
架空层\产权\归属
宅小区楼房架空层产权应属于业主所有（一）从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析 1、《物权法》中的有关规定 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分
❹ 全国各大城市中的楼房中有许多有架空层，但所有权之归属法律上没有定论。物权法中也无明确规定。请提交。
根据物权法的规定，在规划内的架空层也是公共设施，属于所有业主共有，和花园草坪楼顶道路等等是一个概念。
❺ 物权法施行前架空层产权归属是什么
如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。
如果没有计入公摊面积，又不能独立办理产权登记的，一般也归业主共有。
有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。
一般来说，当新法改变了旧法，就不溯及既往。
另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。
❻ 集资房的架空层归属权
宅小区楼房架空层产权应属于业主所有。
根据物权法中第一百四十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定 第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。
第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
(6)架空层所有权扩展阅读：
建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产权利，是一个综合型的、复合型的权利，由对专有部分的专有所有权，对共用部分的共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。
建筑物楼顶空间及其架空层的所有权归属于全体业主专有权之外的共有权，即全体区分所有权人所共有，房地产开发公司无权处置，只有全体区分所有权人才有权决定楼顶空间及其架空层的使用。
架空层是建筑物整体结构的一部分，是该建筑物的附属设施，应由建筑物全体区分所有权人共同享有。开发商不是建筑物架空层的所有权人，其擅自改变架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了全体业主的合法权益。
物业服务企业接受开发商的委托对外出租架空层并收取租金，对于该侵权行为给全体业主造成的经济损失亦有过错，开发商及物业服务企业应向全体业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。
❼ 电梯房下面的架空层业主有产权吗
住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有
在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。 本文就从现有的法律体系论述住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有。
（一）从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析
1、《物权法》中的有关规定
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定
第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定
第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。
4、《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
5、《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
从上述我国法律法规的规定可以看出，作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别：房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。因此，架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。
（二）对《物权法》中的有关规定进行分析
1、《物权法》第十二章建设用地使用权相关规定
（1）第一百三十六条建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，根据本文建筑容积率的论述可知，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的权利均属于楼房业主拥有。
（2）第一百四十二条建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。
根据现行房地产管理方面的法律法规的规定，建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件，申请有关建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等，即可以按照批准和用途，以该土地建设建筑物、构筑物和其他附属设施。对建成后的的房屋等不动产的归属，《城市房地产管理法》第60条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由此可见，在现行的法律模式下，建设用地使用权人在完成房屋等不动产建设后，有权凭借建设用地使用权证，申请办理房屋等不动产所有权权属证书，取得房屋等不动产所有权。因此，法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产的所有权，除非有相反证据证明该土地范围内建造的房屋等不动产属于他人（如土地使用权转让、与他人合资共建等）。即在房产未依法预售给业主之前，房产开发商通过原始取得的方式取得了房屋等不动产的所有权。业主通过买售楼房，楼房依法转让后，依据“地随房走、地转房随”的法律原则下，业主成为该块土地的使用权人，因此建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。架空层也是建筑物的构件之一，当然也属于该楼房业主的所有。
2、不动产登记的规定
《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”
由此可见，不动产物权变动经依法登记始发生法律效力是一项原则，但并非所有不动产的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力，“法律另有规定除外”包括两种情况：一是无须进行登记的不动产物权，如《物权法》第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”二是不动产物权的变动不以登记不生效要件，这又分两种情形：一是无须登记即能发生不动产物权变动效力，如《物权法》第二十八条、二十九、三十条规定。二是登记是不动产物权变动的对抗要件，如《物权法》第一百二十九条的规定。而很显然，架空层由于属于从物，从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物不能独立转让，它只能随着房屋这一主物的转让而转让，因此，架空层无须登记即发生法律效力，即产权自然而然地归属于房屋的买受者。
（三）从政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》的角度进行分析
诚然，在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 然而，此种约定也只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方。
但是，政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。因此，在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定而会导致无效。
（四）从房地产初始登记和转移登记进行分析
1、初始登记。住宅建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理住宅建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。从上述（二）的分析可以看出，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理。
2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。而架空层的法律权利归属的转移并没能记载于房地产权证。如前所述，由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。
（五）从公用面积分摊的有关规定进行分析
1、1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。
2、《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》第4.3.1.1条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第4.3.1.3条规定：不分摊的公用建筑面积包括：…；建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；…；建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间…。
根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》的规定可知，首层楼房架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。依据物权法理论，计算建筑容积率的建筑物是主物，不计算建筑容积率的建筑物是从物（是住宅房屋单元的从物）。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。
在现行的房地产行政管理制度下只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/建设用地面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房地产证》。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。
从上可知，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。 首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。
（六）从房屋本体维修基金管理规定进行分析
1、《物业管理条例》的有关规定
第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
2、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》有关规定
第二条规定：本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业壶的共有资产,以每栋房屋为单位,由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有,本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。
第三条规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。《条例》实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金,由业主自《条例》实施之日起按月缴交,但经业主管委会或多数业主同意,可以缓自本规定实施之日起缴交。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。
第六条规定：共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。
从以上《物业管理条例》第二、三条的规定及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定可以看出，本体维修基金的交纳义务人是业主，因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。既然如果架空层属于开发商所有，但法律却没有规定开发商对此要交纳本体维修基金，开发商事实上也没有交纳本体维修基金。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第六条的规定，架空层当然属于共用部位[“是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)”]，因此架空层的维修支出需要由本体维修基金承担。开发商没有理由只享受权利却不承担义务。同时，从《物业管理条例》第五十五条规定也可间接也认定架空权的产权归属于业主所有。
❽ 楼栋的一层架空层的权属属于整个小区，还是该架空层所在楼层
属于小区业主公共所有。
根据1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定,架空层在2.2米以下的不能作为专有部分,不能办理产权证。架空层是公共活动的场所。
架空层的作用是将住宅与公共设施隔离开来,同时是居民的公共活动空间,还是高层住宅的避难层,所以架空层一定是开放的,不能作为住宅与商业用途。另外,架空层的楼高比其他楼层低,而且不算入容积率,也就是说,根据架空层的定义与功能,它是不可以买卖的。
由于法规不完善,架空层在大确权时往往保留在开发商名下。而一旦开发商办理了房产证,就可以将架空层用作商业用途。在广州市,这种情况最多发生在2008年至2011年之间,很多得到权证后的开发商将架空层占用、出售和租赁。
(8)架空层所有权扩展阅读：
架空层,现代小区中随处可见的一种建筑形式,原本多用于业主公共活动场地或消防通道,开发商一般较少为其投入额外建设资金。看似用处不大的架空层,近十多年来却不断陷入产权纠纷,由于其在产权归属上处于“模糊地带”,不同政府部门对此属于“公共”还是“私有”的判定标准不一。
普通业主、购买架空层的业主与开发商各执一词,导致三方纠纷连连。近日,新快报记者走访了广州市区多个出现架空层产权纠纷的小区,听取各方意见,尝试厘清这些纷争背后的问题。而相关人士则指出,根据现有法律,政府完全有能力解决架空层产权纠纷问题,关键是看作不作为。
❾ 房地产架空层能不能买卖
房屋架空不能买卖。
❿ 物权法施行前架空层产权归属
如果计入每户业主的公摊面积，那么就肯定属于业主共有。
如果没有计入专公摊面积属，又不能独立办理产权登记的，一般也归业主共有。
有些情况是可以办理停车位或者其他用房的产权登记的，那么就归开发商所有。
一般来说，当新法改变了旧法，就不溯及既往。
另当新法规定某种行为违法而旧法没规定，或者处罚较旧法重，就不溯及。而当新法有新的规范旧法完全没有，按新法规范又基本没有损害当事人的利益，那么新法是可以溯及既往的。