土地使用权评估的论文

『壹』 关于土地评估存在的问题与对策的论文题有哪些

记叙的顺序：常用的有三种——顺叙、倒叙、插叙。
五、记叙的线索：一般有以下几种专——人线、物线、情属线、事线、时线、地线。
六、记叙的人称：一般采用第一人称或第三人称，个别时候使用第二人称。
七、记叙的中心与详略：整体感知，准确把握文章中心。分析材料与中心的关系，理解材料的详略安排。
八、论文所用的表达方式：常见的是五种——记叙、描写、说明、议论和抒情。比较复杂的论文，往往几种表达方式综合运用

『贰』 土地使用权出让论文怎么写

你想写法律还是经济？

『叁』 简述土地使用权评估的程序。

1、明确土地抄使用权评估的有关事项（包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等）
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等
4、调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价

『肆』 土地使用权评估的原则有哪些

为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，在土地使用权评估过程中应当遵循一定的原则。一般而言，土地使用权的价格的评估应当掌握以下的原则：
1.合法公正的原则
土地评估机构是一种中介服务结构，具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用，有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正，其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则，土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义，土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正，土地使用权的价格评估工作，首先要遵循合法的原则，即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正，做到符合客观实际，按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观，过于考虑当事人的主观意愿因素。
2.有利于开发利用的原则
土地使用权出让以及其出让前的评估工作，应当在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度，亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。
3.区别对待
土地使用权价格的评估，应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块，郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产，其价格当然与其所处的地理环境息息相关，位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。
4.最大使用效益的原则
同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同，因此应当在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的，最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握，要求评估机构有较丰富的经验，同时对于相关的信息业要有很好的了解。

『伍』 我想要关于无形资产评估的案例，写论文用的，最好是不同方法评估的，灰常感谢~~

无形资产评估及案例分析
季珉

目录
一、无形资产评估的有关问题
二、三种评估方法及案例分析

一、无形资产评估的有关问题
无形资产评估中的理论和实践问题很多，这里列举在实践中经常面临的最重要的5个问题，展开分析。
1、无形资产的确认
什么样的经济现象或财产权利才算是无形资产？
什么样的经济现象或财产权利能显示或表明无形资产的价值？
（1）可作为无形资产的经济现象
需经专门确认并做可辨识的描述。
应具备合法的存在条件并受法律的保护。
必须具有所有权并能够合法的转让。
必须有无形资产存在的有形证据或证明。
必须在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而产生或存在的。
必须是在可确认的时间内或作为可确认事件的结果而被破坏或终止的。
客户关系类：客户名单、以往的购货订单资料、往来函件；
契约权：合同或某种书面协议；
商标、专利、版权：书面注册文件；
集合劳动力：雇员清单、人事档案、与就业有关的纳税申报单；
专利技术：图纸、流程图、示意图、程序手册、备记录等；
商誉：财产报表、所得税申报、公司记录和文件、经营和财务预算。
（2）不可作为无形资产的经济现象
无形因素或无形影响力
1、市场份额
2、高盈利能力
3、受保护状态；
4、垄断地位；
5、市场潜力；
6、神秘性；
7、可以继承或长期使用；
8、竞争优势；
9、独一无二性；
10、折扣价格；
11、变现性；
12、所有权控制。
（3）表明无形资产价值的经济现象
能为其所有者带来可以计量的经济利益。

一个例子：
1）一个新注册的商标—保持经济存在形式；
2）不使用状态—没有经济价值；
3）注册是为了防止被竞争对手获得，商标正被保护性使用—具有经济价值。
无形资产的会计处理—新旧会计准则对比
原准则规定：自行开发并依法申请取得的无形资产，其入账价值应按依法取得时发生的注册费、律师费等费用确定；依法申请取得前发生的研究与开发费用，应于发生时确认为当期费用。
新准则对研究开发费用的费用化进行了修订：研究费用依然是费用化处理，进入开发程序后，对开发过程中的费用如果符合相关条件，就可以资本化。
2、实施无形资产评估的原因—评估目的
1）投资--《公司法》
2）为财务会计对企业整体购买价格进行分分配
3）收购前企业价值的评估
4）购买特定的无形资产
5）其他为管理目的而进行的无形资产评估
1）为什么实施评估
2）评估的预期用途
3）谁将依赖于该项评估

《公司法》对出资范围的相关规定:
“股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。”其中，“可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产”是新增的，包括实物、知识产权、土地使用权与股权等。对于股权的进入公司法没有明确载明，而只有在司法解释中加以规定。
知识产权，是指人们对其智力劳动成果所享有的民事权利。传统的知识产权包括商标权、专利权和著作权。工业产权只包括商标权和专利权。现公司法已将出资形式由“工业产权”修改为“知识产权”，将著作权也纳入出资形式的范畴，扩大了无形资产的出资范围。
知识产权区别于其他无形资产的属性：享有特殊的法律确认和法律保护权利。
常见的五种类型：
1）与市场营销相关的：商标和服务标识；
2）与技术相关的：专利；
3）与艺术相关的：文学和音乐版权；
4)与数据处理相关的：软件；
5)与工程相关的：工业设计和商业秘密。
《公司登记管理条例（2005修订）》 第十四条股东的出资方式应当符合《公司法》第二十七条的规定。股东以货币、实物、知识产权、土地使用权以外的其他财产出资的，其登记办法由国家工商行政管理总局会同国务院有关部门规定。
3、需明确的评估事项
1）评估目标—被评估的具体无形资产及其权益
2）价值类型—市场价值、投资价值、使用价值、所有者价值
3）前提与假设—最大最佳效用、持续使用、强制清算
4）基准日—历史日期、当前日期、未来日期
4、资料收集
1）行业及经济环境
2）具体公司资料
3）具体无形资产市场资料
1）所有者内部的资料来源：公司整体情况、无形资产成本收益等财务信息、无形资产寿命期限;
2）前期交易或报价：是否附带条件、是否公平、是否涉及或有付款;
3）无形资产所有者外部资料来源：行业情况、技术发展趋势、经济及人口统计资料、经验交易定价资料;
4）访谈。
5、评估程序
评估问题的确认：
无形资产确认、最大最佳效用分析、 价值类型；
所有者权益及财产权利、 评估基准日。

资料收集与分析：
无形资产特征、历史与前景、财务信息；
外部经济因素、供应与需求、先前销售及许可交易；
三种方法评估。
价值结论：各种评估方法评估结论的综合；或有条件和限制条件的影响；（合法权利、抵押权、隐含条件和环境阻碍、合法性）；股东不得以劳务、信用、自然人姓名、商誉、特许经营权或者设定担保的财产等作价出资。

一、专有技术的概念和特征
（一）概念
专有技术，又称为技术秘密，“Know-How”，是指在生产经营活动中使用的，不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息。
两种观点。
（二）特征
1.实用性 2.新颖性
3.价值性 4.保密性
二、和专利技术的区别
1.是否具有保密性
2.对象不同
3.保护方式和期限不同
三、专有技术的法律保护依据及认定
（一）依据：
1.合同法
2.反不正当竞争法
（二）评估师的审查要点：
1. 审查技术拥有方是否采取了保密措施
2. 委托方必须出具承诺函
3. 科技成果登记证书不作为确认科技成果权属的直接依据

无形资产评估成本法及案例
1、成本构成
成本的构成要素 --材料成本、人工成本、间接成本、开发商利润
材料成本构成--磁盘、集成电路模板、电影或录音带母带、工程图纸、有版权的模型或样品、手册或手稿复印件等。
人工成本构成--员工全部薪金踏给合同商的所有货币报酬。
间接成本构成--与就业有关的税收和福利、管理和监督工作、支持和秘书工作以及公用工程和经营费用。
开发商利润--外部筹资成本（建设期利息）、自有资金成本、机会成本。
2、数据收集与验证
资料清单
1）总体描述：注册号、协议方式；
2）数量：该组中无形资产的数量；
3）规模标准：各种软件编码的数量；
4）使用年限：开发日期、投入使用日期；
5）原始成本：开发成本和改进成本；
6）退废数据：剩余时间、历史更新率等
数据验证
1）无形资产存在性：现场盘点
2）无形资产完整性：现场盘点
3）数据准确性：核对数据原始文件、会计凭证
4）数据完整性：重建和调整数据集合，确保没有遗漏
5）数据与成本要素的对应关系
3、现行成本趋势系数
一般的方法：估计开发时间和工作量为基础，以现行价格标准计算复原或更新重置成本。
较少的情况下采用系数调整时应注意：
1）证明历史成本数据完整、精确而可信；
2）选择最适用于目标类型无形资产、最适用于无形资产所在企业，以及最适用于从无形资产开发到现行评估日的相关期间的成本趋势系数。
4、贬值的确认和量化
剩余使用寿命—不分割三种贬值
功能性贬值：超额开发成本或超额经营成本；
经济性贬值：实际销售利润率低于历史或预期；
5、成本法案例

无形资产评估市场法及案例
1、市场法重点关注事项
（l）确实具有合理比较基础的类似的无形资产；
（2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息；
（3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的；
（4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。
2、市场法调整因素及价值估算指标
（l）所有权的一揽子合法权利；
（2）特别融资条款或安排；
（3）公平市场交易或非市场交易；
（4）将被应用的行业；
（5）交易的区域；
（6）交易的时间和期间特征；
（7）使用、开发或贬值特征；
（8）交易中包括的其他资产。

（l）平均售价；
（2）平均销售量；
（3）净销售额；
（4）净收益；
（5）净现金流量；
（6）原始成本；
（7）帐面价值。
3、市场法评估步骤
收集和选择数据 --对已选择数据进行分类--验证已选择数据--选择比较单位--量化定价倍数--调整定价倍数--应用定价倍数--调整评估值
4、市场法案例

无形资产评估收益法及案例
1、收益法重点关注事项
（1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；
（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益；
（3）预期收益口径与折现率口径保持一致;
（4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者；
（5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。
2、收益法具体方法
（l）超额经济收益量化法；
（2）经济经济成本节约额量化法；
（3）许可使用费或特许使用费减免法；
（4）量化拥有目标无形资产与不拥有无目标无形资产所引起的企业或相似经济单位的整体价值差异法。
3、收益法案例

技术类资产评估案例
一、委估资产内容
委估无形资产为某公司拥有的ABC无线终端核心技术及其与ABC无线终端有关的其他技术和基于这些技术的知识产权，这些技术包括ABC无线终端基带芯片技术、ABC无线终端物理层技术、ABC无线终端高层协议栈技术、ABC手机硬件参考设计方案、ABC无线上网卡硬件参考设计方案等。
该技术为基带芯片（基频）的制造技术，具有国际先进水平。在大部分手机中，基频都是最昂贵的半导体元件，随着TFT-LCD显示屏价格的下降，基频正在成为手机中占成本比例最高的元件。不仅如此，基频还决定了手机平台的选择，很大程度上决定了手机的功能和性能。
二、无形资产性质及权属
委估无形资产均为专利申请技术和专有技术。公司分别向中华人民共和国知识产权局提出的发明专利申请，并及时缴纳了申请费及相关费用，中华人民共和国知识产权局对某公司提出的专利申请已出具《专利申请受理通知书》予受理。部分技术正在处在专利申请准备过程中，其余技术采用自我保护，某公司对ABC芯片核心技术具有完全的自主知识产权。
委估技术尚处于研发阶段，根据财务核算制度，公司将与该技术相关的研发成本均在当期损益列支，因此评估基准日该技术账面价值为零。根据公司提供的成本费用资料统计，委估技术历史成本约***万元。专利技术和专有技术无账面值，明细如下：
专利明细表

序号 专利名称 受理号/专利号 受理时间 授权时间 备注
1
2
3

三、委估技术存在性的确认
本次委估技术的存在形式通过评估人员现场考察和市场调研从以下几种方式进行了确认。
1．国家知识产权局授权的专利技术授权通知书及相关文件的检索，验证了委估申请专利技术的有效性；
2．通过对委估技术的生产设备的实地考察，考察内容包含了研发实验室、生产厂房、生产车间、生产设备等技术产业化的，验证本次评估技术实现的物资条件和生产工艺流程完善程度；
3．通过样机外场测试报告、权威部门的测试报告及内部实验报告验证该技术制造产品的性能；
4．通过对委估技术生产的产品的实质性考察和用户使用信息，进一步验证了委估技术的技术成熟度。
通过上述几种方式，我们验证了委估技术的真实存在性。
四、技术的垄断与竞争
国内ABC手机芯片研发公司主要有5家：某公司、A、B、C、D。
某公司是芯片研发的先行者，**。
A的优势在于综合解决方案，整体性能优良；
B的集成度比较高，具备GSM经验；
C的技术比较强，算法比较好；
D的物理层、协议栈自主开发，独立性强。
五、技术的保护措施及有效程度
从目前的情况看，委估技术采用申请专利进行技术保护，而且某公司与每一位研发人员签订了技术保密协议，总体说来，某公司技术保护措施是比较有效的，但会承担由于研发人员的流失产生的“泄密”的风险。
六、委估技术产品简介
本次委估技术用于生产基带芯片，改产品专用于制造手机、无线上网卡等无线通信终端领域。
某公司是ABC产业链上基带芯片研发的高科技企业之一，ABC是世界主要三种3G标准之一，通过多年来的开发经验积累和技术沉淀，某公司在ABC标准、手机芯片、协议栈软件、物理层软件、手机解决方案等方面形成了自己鲜明的优势。
七、市场需求分析
八、评估方法
无形资产的评估方法一般采用成本法、收益法和市场法。
（一）成本法
鉴于本次采用成本法评估某公司ABC无线终端技术的价值。则假设：所申报待评估的无形资产的价值要素，主要有以下几方面：由其开发研制过程中投入的相关活劳动费用，如研发人员的劳务、工资福利和奖金等人工费用；物化劳动，如占用的相关计算机硬件设备、场所和耗费的水电能源等费用；及其相应的管理、文档资料的编制、评审等其他间接费用所构成。此外，还应考虑到因投入该软件产品的研发而占用了资本获取它项投资收益的机会报酬，或资本因投入该软件产品的研发而失掉获取它项投资收益报酬的机会损失或增加的投资机会成本，则应按社会或行业的平均报酬予以补偿。
假设开发成本在研制开发过程中均匀投入，本次评估采用基本模型如下：
重置成本=直接费用+间接费用+资金成本+合理利润
评估价值=重置成本-功能性贬值-经济性贬值
确定各项重置成本时，采用财务核算法。基本方法是，将研制该资产所消耗的各项支出（包括物化劳动和活劳动费用），按实际情况扣除其中不必要和不合理项目后计算消耗量，按现行价格和费用标准计算重置成本
（二）收益法
由于技术资产必须与其他有形资产有机结合才能创造收益，在评估过程中，无形资产带来的超额利润一般无法单独评估测算，通常采用从技术运作后企业的销售收入分成的办法进行评估测算，即无形资产未来收益的预测通过采用整体性资产收益的预测途径得到。具体评估办法是通过估算被评估企业整体资产在未来的预期收益，即把企业未来经营中预计的主营业务收入还原为基准日的资本额，再通过技术分成方式得到无形资产的超额收益，并采用适当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出被评估无形资产的评估值。其计算公式如下：

其中：P——评估价值；
α——技术分成率；
Pt——第t期的收益额，本次评估采用的收益口径为销售收入；
r——折现率；
n——折现年限（收益期限）。

成本法评估技术说明
一、评估的假设及前提条件
1.委估专利申请技术在申请期满后可获得《专利证书》；
2.委估技术的开发费用在开发过程中均匀投入；
3.计入委估技术开发成本的劳务费用为社会平均水平，劳务人员不享有股权、期权等特殊权利；
4.中国的社会经济环境不发生大的变化，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
5.有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
6.无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对委估专利技术产生重大不利影响。
二、评估依据
1.《专利申请受理通知书》、《缴纳申请费通知书》及缴费收据；
2.资产占有方提供的资产评估申报表、无形资产开发成本费用明细表及依据的原始凭证；
3.**市社会保障相关标准；
4.评估基准日2007年7月31日银行存贷款利率；
5.其他依据。
三、评估过程
四、评估估算过程说明
（一） 评估模型
（二） 评估技术说明
根据某公司提供的研制开发成本内容，我们将整个研制过程中必要而且合理的成本分为直接费用和间接费用两种。直接费用针对每一研制阶段，分为研制人员劳务费、设备和房屋旧费用、材料费用，无形资产摊销等，并将以上各项根据实际情况进一步分解，使费用具体化、明确化，其中无形资产的摊销是对公司成立时技术作价的摊销，我们把其单列出计算。间接费用针对整个研制过程，分为办公用品费用、招待费、公务费和其它费用等。

1. ABC无线通信终端技术的研发经费投入
根据提供的历史财务资料，其对ABC无线通信终端技术的研发经费投入共计约**万元，投入详细情况见下表：
表1 ABC无线通信终端技术的研发费用明细表
单位：元
项 目 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年1-7月 合 计
公司经费
人员工资及附加
差旅交通费
固定资产折旧
低值易耗品摊销
办公费
车辆使用费
其他费用
工会经费
业务招待费
职工保险费
咨询费
董事会费
诉讼费
广告宣传费
税金
无形资产摊销
开办费摊销
职工教育费
提取坏账准备
研究开发费
人员工资及附加
差旅费
业务招待费
折旧费
无形资产摊销
办公费
材料等费用
其他
其他费用
合 计
2.直接费用
①研发人员及管理人员劳务费
② 设备及房屋折旧费用
③材料费用
3．间接费用
间接费用包括业务费、公务费、招待费及其他费用等等，是项目研发过程中所必须支出的差旅、交通、办公、会务、评审等费用。评估人员根据原始的费用构成情况，扣除了不必要及不合理的支出部分，并考虑现行物价水平合理估算间接费用，根据实际发生的间接费用，乘以物价调整系数，取得间接费用的重置价值。
该项目的间接费用=**（元）
4．资金成本
5．合理预期利润
6．功能性贬值及经济性贬值
7．评估价值的确定

收益法评估说明

一、评估基本假设
收益预测是无形资产评估的基础，而任何预测都是在一定假设条件下进行的，对企业未来收益预测建立在下列条件下：
1．假设委托评估之资产在2007年7月31日后不改变用途仍持续使用；
2．假设未来该项技术项目的经营者是负责的，且其管理层有能力担当其职务；
3．除非另有说明，假设该项技术项目未来公司完全遵守所有有关的法律和法规；
4．资产占有方在客观上有能力、主观上有愿望实现该技术产品所能达到预期质量和销量；
5．项目相关的地区及中国的社会经济环境不产生大的变更，所遵循的国家现行法律、法规、制度及社会政治和经济政策与现时无重大变化；
6．有关信贷利率、汇率、赋税基准及税率，政策性征收费用等不发生重大变化；
7．假设折现年限内将不会遇到重大的销售货款回收方面的问题（即坏账情况）；
8．本次评估在进行收益预测时仅以国内市场份额为限进行估值，未考虑来来源于国际市场的收益，但作为3G通信标准之一，国际上已有国家为TDD分配了频率空间，因此客观上存在国际市场收益，但由于该部分收益预测不确定性较大，因此本次评估未予考虑；
9．本次评估对委估无形资产经济寿命预测以有限年期计算，但作为3G通信技术平台，它为研发后续的通信技术提供一个切入点，因此，理论上在TD技术淘汰后其仍具有一定价值，但考虑到该剩余价值估算存在较多的不确定因素，本次评估对其不予考虑；
10．无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对企业重大不利影响。
二、评估方法
1.评估模型
2.技术分成率的确定
3.折现率的确定
三、宏观经济环境发展趋势分析
四、技术应用产品市场及竞争分析
（一）关于3G标准ABC的简介
（二）3G全球发展状况
（三）ABC的发展状况
（四）ABC终端市场容量分析
（五）ABC制式基带芯片的研发状况及竞争分析
五、技术应用产品经营业绩预测
（一）基带芯片的销售收入
（二）无线网卡的销售收入
（三）协议栈销售收入预测
（四）直放站模块和路测仪的销售收入

六、重要技术参数的确定
（一）技术经济寿命
（二）技术分成率
（三）折现率
七、评估结论
经评估，委托评估的专有技术评估值为**万元，收益预测及评估结果见下表：

某公司ABC技术资产收益预测及评估结果表
单位：万元
收入类别 计量项目 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年
手机基带芯片销售 数量（万部）
单价（元/部）
收入金额（万）元）
协议栈软件 数量（万部）
单价（元/部）
收入金额（万元）
路测仪表系列 数量（万部）
单价（元/套）
收入金额（万）元）
上网卡 数量（万部）
单价（元/套）
收入金额（万）元）
直放站模块 数量（万部）
单价（元/套）
收入金额（万）元）
销售收入合计（万元）
后续研发支出
3G技术分成率
3G技术贡献收入
现金流入
折现率（20.00%）
3G技术贡献现值
评估价值

教师简介

季珉，女，管理学博士，中国注册资产评估师，中国注册土地估价师，保险公估人，高级经济师；岳华德威资产评估公司总裁；中国资产评估协会执业责任鉴定委员会委员；中国资产评估协会女评估师委员会委员；资产评估准则专家委员会委员；国务院国有资产管理委员会、财政部评估项目审核专家组成员；中国东方资产管理公司、中国长城资产管理公司项目审核专家组成员。
在岳华会计师事务所执业期间，负责完成资产评估项目百余个，涉及资产总额数百亿元；在岳华会计师事务所从事资产评估质量控制工作，具体包括制定资产评估质量管理文件及本所资产评估准则、资产评估内部及外部课题研究、报告的三级复核、集团所专业培训、资产评估数据库建设、资产评估外聘专家管理等。

『陆』 评估土地使用权价值

1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益=50×12×900×（1-10%）=486000（元）
3.计算总费用。
（1）年管理费=486000×3.5%=17010（元）
（2）年维修费=2500×900×1.5%=33750（元）
（3）年税金=20×900=18000（元）
（4）年保险费=2500×900×0.2%=4500（元）
年总费用=（1）+（2）+（3）+（4）
=17010+33750+18000+4500=73260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益=年总收益-年总费用
=486000-73260=412740（元）
5.计算房屋净收益。
（1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2=48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额=建筑物重置价/使用年限=（2500×900）/48=46875（元）
（2）计算房屋现值。
房屋现值=房屋重置价-年贬值额×已使用年数（2008-2004）
=2500×900-46875×4=2062500（元）
（3）计算房屋净收益（假设房屋收益年期为无限年期）。
房屋净收益=房屋现值×房屋资本化率
=2062500×8%=165000（元）
6.计算土地净收益。
土地年净收益=年房地产净收益-房屋年净收益
=412740-165000=247740（元）
7.计算土地使用权价值。土地使用权在2008年3月的剩余使用年期为50-6=44（年）。
=247740×（P/A,7%,44）
=3358836.15（元）
单价=3358836.15/500=6717.67（元）
8.评估结果
本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价值为3358836.15元，单价为每平方米6717.67元

『柒』 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事项(包括内委托方、评估目的、评估范围容、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

『捌』 土地评估报告怎么写

有国家标准的，关键是技术路线的选择和计算，不是写文章，文体只是个载体。

『玖』 急！房地产或土地估价相关的毕业论文题目

哈哈！正在写呢！
老师给了些题目，给你参考下了！
房地产论文选题方向

1、房地产市场研究
以**市为例，分析房地产市场现状与发展趋势，选取住宅市场、二手房市场或商用零售物业市场其中之一作为研究对象，研究市场供求状况、价格走势，分析市场未来发展趋势（重点在未来市场发展趋势研究）或规范市场发展的对策（重点在市场现状分析，提出建议、对策）可拟题目：
A**市房地产市场现状与发展趋势分析
B**市住宅市场发展潜力研究
C**市商业地产发展现状、问题与前景
D规范**市二手房市场发展的对策研究
E规避二手房市场交易风险的对策建议。。。
2、土地市场研究
分析土地市场与房地产市场的互动关系（地价与房价的关系），土地出让制度（包括土地储备制度的建立）、土地管理政策（如对闲置土地的处理新规定）和土地税收政策（征收土地增值税）对于房地产市场的影响和意义
可拟题目：
A地价与房价互动关系研究
B土地一级开发模式的比较研究-以南宁市为例
C土地增值税清算后的我国房地产市场走势
3、物业管理领域
分析物权法颁布后对物业管理领域的影响，或者对物业管理企业管理作风的影响、物业管理企业如何提高自身的管理水平和竞争力
可拟题目：A当前物业管理纠纷的焦点问题研究（物业公共产权问题、业主委员会的权利问题等）
B提高物业服务企业竞争力的对策研究。。。
4、小产权房的问题
集体土地上建设商品房已是一种趋势，各大城市房价高涨，工薪阶层纷纷选择购买不受法律保障的小产权房，引发了很多问题，所涉及到的深层次问题是：集体土地所有权究竟能否享有真正意义上的产权？
还涉及政府如何解决中低收入者住房难的问题
这是一个涉及多个领域的热点问题，可以从多个角度探讨
可拟题目：
A建立城乡统一的土地市场的可能性、障碍及对策研究
B集体建设用地使用权流转的现状、问题与对策
C小产权房的土地产权问题研究
D开放集体建设用地市场、拓宽土地一级市场的对策研究
E利用集体建设用地缓解住房保障压力的可行性、障碍与对策研究。。。。
5、住房保障方面的题目：
A构建以经济适用房为主体的住房保障体系的现实障碍与对策研究
B完善我国住房保障制度的对策建议
C解决中低收入者住房困难的渠道和对策研究。。。
6、房地产开发领域
A、 房地产开发企业融资前景分析
B、 宏观调控下房地产开发企业发展战略探讨

论文选题要注意的三个问题
（以房地产市场研究为例）
首先，确定研究方向，选择一个具体的市场来研究，不要笼统的以“房地产市场”作为研究对象；
其次，确定研究的范围。商品住宅市场是研究的最大热点，要注意联系当前的住房保障政策来分析，也不能忽视住房市场的层次性，商品房、经济适用房和廉租房分别面向不同收入阶层，要明确所分析的是哪个层次的住房市场。
再次，确定研究的立场。如果以分析市场趋势为主，就需要站在房地产市场咨询者的角度，那就写成研究报告一类的文章，这需要大量的数据资料；也可以研究市场存在的问题，包括国家政策的影响、市场监管秩序、交易风险防范等，站在为政府建言的立场来分析和解决问题；

本来我想写估价的，结果老师不是估价方面的!
估计你可以写几种估价方法的改进和应用呀！

哎，论文啊！烦得很！