使用权已设抵押权

① 土地使用权抵押权设定登记程序是什么

一、申请
（一）申请人
土地使用权抵押权设定登记申请人为抵押人（土地使用者）和抵押权人。
（二）申请时限
依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后15日内，申请土地使用权抵押权设定登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。
（三）申请人应提交的证明文件
（1）土地登记申请书。
（2）申请人身份证明。
（3）土地权属来源证明，土地使用证。
（4）地上建筑物、附着物权属证明。凡是地上有建筑物、附着物的，申请人还应向土地登记机关提交地上建筑物、附着物权属证明，如房管部门颁发的《房屋所有权证》。
（5）主合同和抵押合同。
（6）有关部门批准部分抵押文件。宗地部分抵押的，申请人必须向土地登记机关提交有关部门批准部分抵押的文件。
（7）地价评估及确认报告。
土地使用权抵押权设定登记申请人除了向土地登记机关提交以上证明文件外，还应分别情况提交以下材料：
（1）以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。
（2）抵押乡（镇）、村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有者同意抵押的证明。
（3）以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明。
（四）收件
二、地籍调查
三、权属审核
（一）对申请人的审核
对土地使用权抵押权设定登记申请人的审核按照对土地登记申请人的一般步骤和要求进行。
此外，土地登记机关还应重点审核以下两个方面的内容：
（1）抵押人应为土地使用者并与《国有土地使用证》或《集体土地使用证》的权利人一致。
（2）抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。
（二）对土地使用权的审核
（1）设定抵押权的国有土地使用权的类型应为出让。若为划拨的，则应按照土地行政管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人方可优先受偿。
（2）设定抵押的集体土地使用权应为乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包并经发包方同意抵押的“四荒”地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权，涉及集体土地所有权转为国有土地的，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。
（三）对抵押期限的审核
抵押期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。
（四）对抵押贷款额的审核
抵押贷款金额应小于土地评估价值，且应当符合金融部门规定的抵押率。
（五）对宗地部分抵押的审核
土地使用权部分抵押，可能会导致土地使用权分割转让。因此，必须经有关部门同意后，方可抵押。
（六）对一宗地多次抵押的审核
一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。
经以上审核，符合规定要求的，土地登记人员填写《土地登记审批表》。
土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地行政管理部门批准后，即可直接进行注册登记。
四、注册登记
土地使用权抵押权设定登记的注册登记在宗地原《土地登记卡》上进行。在《土地登记卡》（续表）“序号”栏填写本次土地使用权抵押权设定登记在此《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；“日期”栏填写本次注册登记的时间；“登记的其他内容及变更登记的事项”栏填写土地使用权抵押权权属来源证明文件的类型、编号、日期、抵押权人名称、通讯地址、抵押范围、权利顺序、抵押贷款金额、债务履行期限等；“经办人”栏由填写本次注册登记内容的土地登记人员签字；“审核人”栏由负责审核本次注册登记内容的土地登记机关负责人签字。
五、颁发证书
土地登记机关根据《土地登记卡》在《国有土地使用证》或《集体土地使用证》上记录土地使用权抵押内容，填制《土地他项权利证明书》并颁发给抵押权人。

② 在签署本合同，甲方已告知乙方本房屋所在地块的土地使用权已设有抵押这是什么意思

意思土地没使用权，已抵押他人，提醒你注意。

③ 土地使用权已经设定抵押，那再出租算投资性房地产么

将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概专念(投资性房地产，属是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。)，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件：
(1)与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;
(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
可以算是投资性房地产.
参考资料：.com//http://www.dongao.com/zckjs/kj/201405/157877.shtml

④ 能否购买已设定抵押权的商品房

读者：张宝上海市敏鉴律师事务所主任周敏健律师答：
首先，作为一项房地产开发项目，由于其本身具有投入资金量大、工期长、工程项目多的特点，一般来讲，开发商以自己的土地使用权或部分已竣工的房地产向银行进行抵押借款，是开发商较常用的融资方式，是符合市场经济规律的，法律并不禁止已抵押的房地产的依法转让。因此，购买这种商品房在法律上是合法的。
其次，由于欲购买的商品房已经设定了抵押权，因此，在转让该房地产时对权利的转让法律上设定了一定的限制，这种限制表现在：抵押人(即开发商)转让已办理登记的抵押物，应当通知抵押权人(即银行)并告知受让人(即购房者)转让物已抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。如果购买人对此权利的限制不清楚，就存在可能导致购房作为无效的风险，即一旦开发商在还贷上出现问题，银行就可能行使抵押权，将该房地产依法拍卖，使你的权利落空。另外，开发商转让已抵押的房地产所得房款必须专项用于向银行还贷，因此，作为购买者必须对此具有高度的风险意识。
再次，在上述情况下购房，开发商与你的房地产交易手续和开发商与银行解除抵押权手续两者之间的相互衔接就显得至关重要。具体来讲，你与开发商签订房地产买卖合同前，不仅要查验开发商的预售许可证，还应当与借款银行联系，得到该银行的明确承诺，保证收到相应房款的同时解除抵押，在一定的时间内不行使拍卖权利。操作时，最好买房手续与解除抵押手续一并操作，尽量减少、避免两种手续办理上时间差，避免出现一时的权利前、后空间，致使你的购房权利处于不安全的状态中。
总之，只要你清楚了解上述风险，在实际操作上高度关注银行对该抵押物的处置态度，掌握好支付房款与解除抵押之间的时间合理衔接，并在签订买卖合同时，设定较高的赔偿金，便可使你自己的合法权益得到应有的法律保障。

⑤ “该房屋所分摊的土地使用权已经设定抵押”---这句话是什么意思啊

房地产由房和地组成，就是这个房地产的地被抵押贷款了。

⑥ 上海外高桥保税区的土地使用权已设定抵押，抵押权银行行使权力求偿时，应如何操作

银行可以起诉到法院，要求对方还款以及支付利息等。

如果银行胜诉而对方又不履行的，可以申请执行判决。法院就可以拍卖土地了。

⑦ 请问律师土地使用权已经设定抵押权该怎么办

可能会受影响，到时候如果开发商不配合你办房本，你可以起诉开发商

⑧ 土地使用权已经设定抵押权该怎么办

土地使用权都是抵押给银行的，

⑨ 关于使用权和抵押权

1、由于产权登记在乙方公司名下的，其在银行抵押等行为合法有效，应当应当享有优先受偿的权利。
2、甲、乙公司之间的合同属于合同履行的问题，因为产权没有转移，就合同约定，甲公司只能起诉乙公司履行合同内容，并承担违约责任，因为银行抵押了的，必须先清偿银行债务后剩余部分再归甲方，甲方若不能获得产权的话，乙方公司则只是给付甲方债务问题了。
3、甲公司要想获得产权的话，就与银行协商，代替乙方公司清偿全部债务，解除抵押，银行撤诉，就甲方替还的债务再向乙公司主张权利。

⑩ 如果发现所购房屋的土地使用权已被抵押，购房人该如何处理呢

需要告诉购房人的是：被抵押的房地产不一定不能买。根据我国《担保法》的规定回，在抵押期间答，抵押人在通知或取得抵押权人同意的情况下，可以转让抵押物，但应将转让物已经抵押的情况 告知受让人。抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在实际操作中，如果开发商将抵押的房产(包括房屋所在的土地使用权被抵押预售)登记、产权过户时，必须取得抵押权人(一般为银行)的同意，由抵押权人出具同意办理的书面信函。