海门上悦城土地使用权

1. 农村集体土地现状是村民走的路，村里流转给村民要当做车库使用，这种情况合法吗

农村集体土地使用权流转现状与趋势农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权、经营权、使用权统分结合的实现形式。现行农村土地使用权的流转是在坚持家庭承包经营制度的前提下，由承包方将其拥有的土地使用权，按照依法、自愿、有偿的原则，通过转包、转让、互换、入股等形式，流转给发包方或其他单位及个人。土地流转后的开发利用也必须依法进行，不能改变土地的所有权性质，防止借土地流转之名非法改变耕地的农业用途。因此农村建设用地的流转是农村集体土地使用权流转的难点和热点，是当前亟待解决的问题之一。随着农业产业化经营兴起和农村劳动力转移，农村集体土地使用权流转速度明显加快，规模不断扩大。如何引导、完善、规范农村集体土地使用权的合理流转，尤其是农村建设用地能否流转，怎样流转，即规范农村建设用地合法流转，以实现农村集体土地合理、持续利用。2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。这一原则性规定对地方来说，还缺乏可操作性法律规范。2005年7月《广东省集体建设用地使用权流转管理法》以“政府令”形式发布，使该省农村集体土地直接入市有地方法规依据。在现行征地制度法律框架下，打破了“非经政府征地，任何农地不得合法转为非农用途”的传统，出现了征地制度与农地直接入市制并存的新时期。一、农村集体土地使用权流转的政策演变从1950年开始至今，我国农村先后经历了四次较大规模的土地产权制度变革，或者说农村集体土地使用权的流转政策经历了四个时期。第一时期：50年代初期1950年6月颁布实施的《土地改革法》，其中第30条规定，农民对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”，赋予了农民对土地自由流转的权利，但这个时期比较短。第二时期：1950年代中期—1970年代末期1955年开始的农业生产资料的社会主义改造和人民公社化运动，最终确立了三级所有，队为基础的集体所有制，弱化了农民对土地产权的意识，造成农村土地所有权虚置。个体农民与土地不再存在法律上的产权关系，“有权自由经营、买卖和出租”的流转方式不复存在。第三时期：改革开放初期—21世纪初1978年开始陆续出现的土地联产承包责任制，标志着农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变，农村集体土地使用权的流转出现萌芽。1987年国务院批复了一些沿海发达省市就土地适度规模经营进行试验，使得土地经营权的流转突破了家庭承包经营的限制，农村土地流转制度开始进入新的探索期。1998年修改的《土地管理法》对农村土地使用权的自由转让加以规范，2003年实施的《农村土地承包法》从法律层面上对合法土地承包经营权给予了保护。该法中规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第四时期：2005年以来2004年10月国务院28号文《关于深化改革严格土地管理的决定》指出：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2005年7月，广东省政府制定了《广东省集体建设用地使用权流转管理法》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转，并通过招标、拍卖、挂牌和上网竞价四种方式进行，这意味着农村建设用地使用权流转进入了市场化的阶段。其他地区也开始有了不同程度的松动。二、农村集体土地使用权流转的现状及特点1987年我国实行土地使用制度改革，国有土地使用权进入市场流转。国有土地有偿使用制度的建立，促进了经济和社会的发展，然而集体土地使用制度改革却相对滞后。农村集体土地使用权的流转包括农用地和建设用地的流转。农用地在不改变用途的情况下，按照《农村土地承包法》规定进行。但是农用地转为建设用地目前只能通过国家征收。1.现实中农村集体土地使用权流转普遍存在，尤其是建设用地的流转现行《土地管理法》禁止农村集体所有土地使用权流转用于非农业建设。城乡二元结构，国家与集体“两种产权”形成了两个分割的土地市场。上个世纪80年代开始，经济发达地区随着城市和农村城镇化不断发展，集体建设用地资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的现象屡有发生，在数量上和规模上有不断扩大趋势，集体建设用地隐形市场实际上就客观存在。广东、浙江、江苏、上海等地，为了解决国有建设用地不足和农民参与工业化、城市化进程等问题，城市郊区、县城、中心集镇，大量的企业使用集体土地，使得集体建设用地进入市场成为事实。珠江三角洲地区尤为突出。据统计，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。而这些现象与现行农村集体建设用地管理制度存在一定的矛盾，反映了市场经济条件下对集体建设用地使用权流转的内在需求，有其深刻的合理性。但是自发流转引发了诸多土地纠纷。因为缺少合法性，这种流转合同属《合同法》规定的无效合同。一些经营业绩不佳的企业钻法律空子，在合同期满之前，故意不交租金，诉讼时，农民集体利益得不到保障。从现实中不难发现，在农村集体建设用地流转过程中，工业化、城市化是农村集体土地流转的外在推力，土地利用收益分配机制不合理是集体土地使用权流转的内在动力。随着社会经济的快速发展，农村集体土地使用权的流转一直处于比较尴尬的地位。2.农村集体建设用地流转的方式和特点农用土地承包经营权流转的形式主要有转让、转包、互换、入股、“四荒”使用权拍卖(租赁)。农村集体建设用地流转的形式主要有出租土地使用权、直接转让土地使用权、土地入股、合营、其他形式。农村集体建设用地流转的形式和特点：一是随着企业发展的自身要求，企业间合并、兼并、重组及股份制改造改组，出现了集体建设用地使用权的转让;二是乡镇、村级集体经济组织为发展经济，以集体建设用地使用权作价出资或入股、联营形式兴内引外联企业;三是因企业间债权债务等原因，司法裁定造成的集体建设用地使用权的转移;四是利用闲置的集体建设用地进行出租;五是近郊农民的宅基地以出租、抵押、转让而使得使用权人发生变动，即集体土地使用权随农民住宅转让、出租等。不仅乡镇企业用地随着企业改制普遍流转，农村宅基地也随房屋买卖或出租等进行流转。现实证明，农村集体土地使用权的这种转移已普遍存在并且符合市场经济的客观需要。三、农村集体土地使用权流转在法律上的制约农村集体土地使用权流转在法律上的制约，本文主要是指农村集体建设用地的流转。对于农村集体建设用地流转，目前没有专门的法律法规，惟一涉及土地分类、用途、规划等相关管理的法律，是1998年修订的《土地管理法》。《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”现行《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。”第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。”尤其是《土地管理法》第63条明确规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”据此，农民集体所有的土地——无论耕地还是集体建设用地，都必须通过征收转为国有后才能出让这一途径转变为建设用地，而且根据土地征收补偿标准，农民只能得到最高不超过农用地年产值30倍的补偿。这意味着，农民并没有对集体土地的处分权，实际上也就没有土地财产权，所以更无法获得土地出让的收益。上述法律条文严格限制了集体土地非农建设的使用范围，只允许农村集体经济组织自建自用。即集体经济组织成员可以使用本集体经济组织的土地企业或者建住房，但是不得出让、转让或者出租集体土地使用权，也就是表示，集体建设用地向本村镇以外的企业和个人的流转行为是法律明文禁止的。然而现实中，大量农村集体建设用地突破国家法律法规的限制，集体建设用地通过出租、转让、合作、入股等方式流转到农村集体经济组织以外的企业和个人使用。尤其是改革开放以来，地方通过流转用于工业园区建设和城镇建设，成为经济发展和城市建设用地不可或缺的重要组成部分。一方面随着经济建设和城市发展，仅靠国家建设用地指标远远不能满足需求，需要农村集体建设用地作为重要补充;另一方面现行国家征地法侵害农民利益，受到越来越多的抵制，农民更愿意选择土地流转，保留所有权不变，以维护自身的利益。受法律规定条件的限制，农村建设用地使用权流转受到很大的限制。四、各地在农村集体建设用地流转方面的积极探索我国对土地实行用途管制制度，特别是对农用地实行最严格的耕地保护政策，对其流转的限制以不改变农业用途为前提，无疑是非常正确的。但是，在市场经济条件下，对农村建设用地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能发挥应有作用。集体土地直接进入市场，将有助于土地资源的有效配置，最大限度地发挥土地的作用，因此各地对集体建设用地使用权流转进行了积极探索。国土资源部曾在江苏苏州、安徽芜湖、浙江湖州、河南安阳、广东省等地开展试点。1.试点城市的做法2001年浙江省温州市率先颁布新法，规定农民集体建设用地的使用权可以转让。该法规定，凡集体建设用地上的建筑物、构筑物等依法转让时，其土地使用权可相应转让。转让方式包括出售、赠与、交换、作价入股。在城市(镇)规划区内，集体土地使用权转让时，先由市、县政府将土地征为国有，再参照国有土地转让法手续。规划区外的农民宅基地，转让范围由原来的同村调剂扩大到同县转让，受让方把原来的宅基地交还给村集体后，其新受让来的土地所有权照样保持集体性质不变，也不需再交纳土地转让金;非宅基地的集体建设用地转让，则视其不同用途采取不同转让法，应缴纳的税费也不相同。2002年11月，昆山、海门作为江苏省土地流转改革先行试点地，规定集体建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划及城镇规划，严格限定在城市和集、村庄建设用地的规模范围内;根据当地市场供求状况，制订本地区集体建设用地使用权流转年度计划。2003年6月广东省政府发出《关于试行农村集体建设用地使用流转权的通知》，明确农村集体建设用地使用权可上市流转，其方式可以是出让、转让、出租和抵押等，并必须符合四个条件：一是经批准使用或取得的建设用地;二是符合土地利用总体规划和城市、镇建设规划;三是依法土地登记，领取土地权属证书;四是界限清楚，没有权属纠纷。特别强调，收益应该向农民倾斜，农村集体建设用地使用权流转的收益中50%左右应用于农民的社会保障安排;剩余50%左右一部分留于集体发展村集体经济，大部分仍应分配给农民。上述各地做法不尽相同，试点中也出现了不少问题，但如何保护农民利益和保障农用地不会被基层政府变相流转，已引起高度重视。2.社会发展和市场经济需要法律法规和政策制度创新现行土地法律和政策对于农村集体土地使用制度特别是集体建设用地使用有较多限制，对市场经济的发展产生不利影响。在当前市场经济发展日趋成熟的条件下，正视农民集体土地所有权，推行集体土地有偿使用制度的改革，建立健全农村集体土地使用权合理、规范的流转途径已迫在眉睫，需要在法律法规和政策制度方面予以创新。2005年10月1日《广东省集体建设用地使用权流转管理法》(下称《法》)施行，这是第一个规范集体土地流转的省级规定。广东省范围内的集体建设用地使用权可以通过出让、出租、转让、转租和抵押，包括农村的经营性用地将全部通过市场流转。该《法》主要有以下创新：第一，集体建设用地使用权同国有土地一样可以出让、出租、转让、转租、抵押、作价入股后，土地的价格不再取决于其“身份”，而是取决于其所处的地理位置。现在广东除集体土地使用权不能进行房地产开发外，其他用途的土地，均有评估机构按相同方法进行评估，相同位置的集体土地和国有土地，地价完全相同。第二，集体建设用地使用权在转让过程中，是采取出让、出租、还是作价入股等形式完全是由农民自己决定，必须由三分之二以上的本集体经济组织成员或者村民代表同意后方可实施，使农民的土地所有权真正得到了体现。国家为了公共利益需要，依法对集体建设用地实行征收或者征用的，该土地集体所有者和使用者应当服从，但必须经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。即必须征求村民的同意后才能报批，保障了村民的知情权和参与权。第三，农民集体可合法地与工业企业等谈判，可自主地出让、出租集体建设用地。这是有利于形成农村集体土地使用权的市场价格，为政府制定征地补偿标准提供参照系。因为农地直接入市，是有利于降低工业化的成本。农民直接与工业企业谈判，价格可能比政府征用后再出让更低。第四，集体建设用地使用权流转所取得的收益将纳入农村集体财产统一管理，其中50%以上应当专款专户用于农民的社会保障安排，不得挪用，为农民利益提供了一个保护底线。在国家没有相关规定的情况下，浙江、江苏、广东等沿海发达省市根据经济发展需要进行了试点，并出台了系列农村集体建设用地流转管理法，探索农村集体建设用地流转机制，以实现规范有序管理，取得了初步的经验，也为修订《土地管理法》等相关法规和土地使用制度改革奠定了政策基础。为进一步规范全国集体所有建设用地使用权的流转管理，国土资源部2006年根据国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，研究拟订《集体建设用地流转管理条例》。同时，国土资源部和国家发改委也联合发文，以试点方式摸索“农村建设用地的减少与城镇建设用地的增加相挂钩”政策。五、集体建设用地使用权流转改革的基本原则1.合理配置土地资源，推进集体建设用地使用制度改革，允许农村集体建设用地进入市场土地作为要素市场特殊商品，应通过市场机制调节和配置。一是按照土地效益最大化的原则合理配置土地资源;二是通过市场机制实现土地的价格和价值相符。农村集体建设用地进入市场，对充分发挥农村集体土地的资产效益，加快形成土地资源的市场配置机制具有推动作用。2.切实保障农民的土地财产权，赋予集体建设用地与国有建设用地同等权利保留农村集体土地所有权，允许集体建设用地在符合条件的前提下，直接进入市场流转，为实现集体土地和国有土地同等权利，建立统一、规范、有序的城乡一体化的土地市场体系，为全面推行集体建设用地使用权流转并将之纳入规范化、制度化轨道奠定法律基础。3.集约节约利用土地，加强总量控制与用途管制，规范农村集体建设用地的流转集约节约利用土地资源是国家指导土地开发利用的基本方针，也是集体建设用地流转必须遵循的基本原则。只有通过经济、行政、规划等手段和措施，改变农村建设用地粗放、无序、低效的状况，促进土地的节约集约利用。在允许集体建设用地进入市场的同时，还要通过集体建设用地供应的总量控制以及土地利用总体规划和城市总体规划，并将集体建设用地供应指标纳入年度供应计划等手段来规范。对于农用地转为建设用地，必须根据土地用途管制原则，依法履行征地申请和审批。4.完善集体建设用地流转的相关制度与法制建设，确保国家土地政策的更好衔接农村集体建设用地流转必然涉及相关制度和政策衔接，如土地征收、城市总体规划和土地利用总体规划、土地用途管制、土地收益分配等一系列配套政策。健全和完善相关政策，保证集体土地流转程序的公开、公平、公正，体现农民对土地的权利，保障农民合法权益，确保国家土地政策的衔接，以保证改革的顺利进行和农村社会稳定。

2. 简述我国农村集体土地使用权流转的现状,存在的问题和深化改革的建议

农村土地规范流转，既是推进农业结构调整、促进农业规模经营的基本途径，也是提高资源配置效率,促进农民增收的重要途径。因此，正确分析当前农村土地流转过程中存在的主要问题，处理好其中的各种主体的利益关系，制定有效推进农村土地流转的政策措施，是推进现代农业、统筹城乡发展的必然要求和重要方面。
当前农村土地承包经营权流转呈现流转数量增长，流转规模扩大，流转形式多样，流转对象多元，管理服务加强等趋势和特点。同时存在一些值得关注的问题，如流转管理工作还不规范，流转服务体系尚不健全，流转利益纠纷仍时有发生，流转土地使用与农业宏观调控目标也有差异，应当引起高度重视。中央对农村土地承包经营权流转问题一向高度重视，政策是明确的、一贯的。党的十七届三中全会在保持农村土地承包经营权流转政策连续性的基础上，总结了近年来各地土地承包经营权流转的经验，系统完整地提出了土地承包经营权流转的政策。
农村土地承包经营权流转存在的问题
一是土地流转意识有待进一步增强。一是农民自觉流转意识不强,一些农民对国家土地承包和流转政策理解不够,担心土地流转出去后会丧失土地经营权,失去生活依靠,宁愿土地抛荒也不愿流转出,还有些业主怕政策不稳,担心投入无回报而不敢经营流转的土地。二是农民大局观念和法制意识不强。个别农民对县里的农业产业化政策不支持不理解,对涉及土地流转的农业产业项目,恶意刁难,百般阻挠。个别农民法制意识不强,签订土地流转合同后毁约,侵害业主利益。三是基层干部工作热情不高。乡村干部对土地流转，工作不力,情况不清,工作缺乏积极性和主动性,造成土地流转行为不规范,矛盾纠纷隐患多。
二是土地流转行为不规范。一是流转程序不规范。部分土地流转项目存在由乡镇政府或村级组织出面租赁农户的承包地再进行转租或发包的“反租倒包”现象,与政策相违背,也容易引起损害农民利益行为的发生。二是流转协议订立不规范。有相当部分的土地流转只是口头约定,没有签订书面合同,有些虽签订书面合同的,条款也多不规范,内容过于简单,对双方权利义务及违约责任规定不具体,且大部分流转合同没有通过职能部门鉴证和备案,存在纠纷隐患。三是土地流转价格存在不合理现象。
三是土地流转机制不完善。一是土地流转无章可循。土地流转处在摸索和尝试阶段,配套政策措施尚未出台,流转无具体的操作办法,土地流转费的确定没有可操作的价格标准,容易出现竞相压低租金,损害农户利益以及个别农户漫天要价,阻碍土地流转的行为。二是土地流转信息不畅。土地流转和租赁市场没有形成,无中介组织,出租方找不到承租方,承租方又难以找到有流转土地意向的对象。三是土地流转管理不规范。三是土地流转管理不规范。由于乡镇农经站工作人员职责不清,土地流转管理职责不明确,土地承包流转合同管理难到位。四是土地流转扶持措施尚未出台。土地流转项目激励措施、土地流转补偿制度、土地投资补偿制度等优惠政策有待进一步建立健全。
四是土地承包流转政策不配套。一是土地流转工作难度大。各级政府在实施农业产业项目过程中,个别农户因思想不通，不愿流转规划区内的承包土地，甚至恶意阻碍农业产业化经营的现象,影响项目的实施。由于土地流转应遵循自愿原则,对这些不愿流转土地的农民无计可施。二是抛荒地难处理。由于农业比较效益低、耕地毁坏严重、水利设施落后等原因,造成弃耕抛荒。这些抛荒耕地的流转难度大,因为一些外出打工、经商的农民把土地看作是今后生活的退路和保障,宁愿荒地也舍不得将土地流转出去,而政府对抛荒行为制止有限,既不能强制收回或强制流转抛荒地,又没有进行处罚的法律依据,从而造成了抛荒的蔓延。
正确处理农村土地承包经营权流转中的各项关系
一是正确认识和处理土地承包经营权流转与坚持农村基本经营制度的关系。以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制要求、符合农业生产特点的农村基本经营制度，必须毫不动摇地坚持。坚持农村基本经营制度是进行土地承包经营权流转的制度基础，要保持现有土地承包关系稳定并长久不变，完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利，搞好农村土地确权、登记、颁证工作，夯实土地承包经营权流转的制度基础。
二是正确认识和处理土地承包经营权流转与发展现代农业的关系。一方面，要看到集约经营和规模经营是现代农业的重要特点，土地承包经营权流转是发展现代农业的客观要求和必然趋势，随着农村劳动力的转移和农业物质技术装备水平的提高，通过土地承包经营权流转可扩大土地经营规模。另一方面，也要看到在我国发展规模经营是一个长期过程，且土地承包经营权流转不是实现规模经营的唯一途径，建设现代农业应当着力推进家庭经营、统一经营“两个转变”，不可一味追求土地集中的规模经营。
三是正确认识和处理土地承包经营权流转中政府与市场的关系。土地承包经营权流转是生产要素合理配置的需要，本质上是一种市场行为，要建立健全土地承包经营权流转市场，充分发挥市场机制的基础性作用。土地承包经营权属于承包土地的农民，土地承包经营权流转必须坚持依法有偿自愿的原则，尤其要尊重农民的意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地承包经营权。政府是公共服务的提供者，也是市场的监管者，要依法规范市场规则和流转行为，加强流转管理和服务，不断优化流转环境，健全纠纷调处体系，确保土地承包经营权流转健康有序进行。
四是正确认识和处理土地承包经营权流转中国家、承包者和经营者的关系。在土地承包经营权流转中，要正确处理这三者的关系，统筹协调国家粮食安全利益、承包者权益、经营者收益，确保土地承包经营权流转不改变土地集体所有性质，不改变土地用途，不损害农民土地承包权益，既遵循市场经济规律，又符合国家宏观调控取向。

3. 急！！江苏海门中学教师工资待遇海门这个地方怎么样

工资要看是什么样的老师了。
海门市是中国江苏省南通市代管的县级市，地处黄海之滨，位于长江和沿海两大开放带的交汇点上，东临黄海，南依长江，是中国黄金水道与黄金海岸T字型的结合点。与国际大都市上海隔江相望，西靠港口城市南通，北倚广袤的江海平原，素有“江海门户”之称。境内气候宜人，环境优美，物产丰富，交通发达，经济繁荣。海门是国务院最早批准的对外开放县（市）之一，处于环上海浦东经济辐射圈内，已形成新材料、医药化工、轻纺服装、建筑业等支柱产业，拥有全国最大的、被国务院经济发展中心列为“中华之最”的绣品专业市场。2010年，海门实现生产总值500.1亿元，继续保持苏中苏北领先，被国家住房和城乡建设部列为“中国最具潜力十强县市”之一。名列“2011年福布斯中国最佳县级城市25强”第19位，“2011年中国最佳投资城市”第15位。
海门房价中南现在5300多啦，海上名门是5000多，反正一直在涨啊，要买的话最好早点下手，要不涨价了可就后悔都来不及啊~~海门国际车城房价比较便宜，3、4000左右，但是好像没有土地使用证啥的，就是说，你只是买了地皮上的建筑物而已。不像其他的房产，好歹还有70年土地使用权（虽然没啥用）。海门现在二手学区房的价看哪里了，现在市区好点的地段估计要7000起。
总的说海门还是不错的。

4. 海门光华世纪苑土地使用权多少年

公交线路：海门7路，全程约4.3公里 1、从世纪光华苑步行约1.3公里,到达市政站 2、乘坐海门7路,经过4站, 到达大千站 或者 海门1路5.1公里 海门6路6.4公里5435

5. 《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知

【标 题】关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》的通知（已失效）
【文 号】海建设〔2003〕13号
【发布日期】2003.03.01
【实施日期】2003.03.01
【效 力】失效
【全文】
市各建设、开发、拆迁实施单位、拆迁评估单位：
根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发〔2003〕16号)、《南通市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房〔2003〕17号)，现将《海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准》印发给你们，请遵照执行。

二00三年三月一日

海门市城市房屋拆迁补偿价评估技术规范及其它补助费标准

第一章 总则
一、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号以下简称拆迁条例)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》(GB／T50291—1999）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发[2003]16号)及《南通市坡市房屋拆迁补偿价评估技术规范》(通房[2003]17号)及其它有关规定，制定本规范。
二、本规范所称房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。
三、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。
四、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。
五、依照房地产讦估的一般规律，拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。
六、承担拆迁评估业务的讦估机构及其评估人员应遵守职业道德，追求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。
七、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁讦估时应将(房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点；
八、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。
第二章 拆迁评估的基本步骤和方法
一、拆迁评估的基本步骤为：
(一)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据；
(二)根据合法性依据进行实地勘测讦估；
(三)绘制、填写评估表格材料；
(四)编制评估报告；
(五)报告讦估结果。
二、拆迁评估的方法
拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，应采用同一评估方法实施评估。
(一)市场比较法
1、本方法主要适用于城市规划区内国有土地上和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上住宅房屋的拆迁评估。
2、本方法的计算公式为：
(1)城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额二合法建筑面积的建安成新价补偿额+合法土地使用面积的区位补偿额(合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿额)。
对以出让方式取得土地使用权，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况由土地评估所予以评估。若合法建筑面积建安成新价补偿额+合法土地使用面积的土地出让金补偿额大于前款(1)计算的被拆迁房屋补偿额，按本款计算。
(2)兴建时使用土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿，按下列标准执行。
①被拆迁房屋的合法建筑面积按新建、翻建时乡(镇)政府和市国土、建设主管部门审批或《集体土地使用证》核准的面积确定；合法土地使用面积按被拆迁人持有的土地使用证载明的合法面积确定。
②被拆迁房屋合法建筑面积按建安成新价评估补偿。住宅房屋建安价评估，按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)结合房屋成新状况评估确定。
被拆迁住宅房屋区位补偿按合法建筑面积计算，实际建筑面积小于审批面积按实际面积计算。
③被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于建筑面积的，按下列标准增加补偿。
A：土地使用面积在135平方米以下(含135平方米)的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30％的标准计算。
B：建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分按每平方来60元的标准计算。
C：土地使用面积超过135平方米，建筑面积在135平方米以下(含135平方米)的，土地使用面积超过135平方米的部分，按每平方米60元的标准计算。
④城市规划控制区范围内，人口应享受土地使用面积大于房屋建筑面积的部分，按房屋所在地区位价40％的标准给予补偿(人口享受面积的对象和标准，按海政发[2002]98号文件有关规定执行)。属危险房屋或大龄青年急需结婚无住房的，根据本人申请可提前予以拆迁。
3、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年(自批准建房日期之日增加建房施工期9个月)被拆迁的，按其建安成新价的20％增加补偿：
4、被征用集体土地范围内集体经济组织的房屋实施拆迁，按房屋合法建筑面积建安成新价评估补偿；
5、被拆迁人专门从事养殖业，因房屋拆迁终止的，按附表18的标准给予补偿。
6、本办法修正的因素和标准为：
(1）被评估住宅房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照评估。
(2)被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正(见附表6、附表7)。
(3)被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育(学校、幼儿园)、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2％至2％之间。
(4)对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装潢、装修项目的补偿评估，按《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》(附表14)单列进行评估。
(5)拆迁范围确定并发布房屋拆迁公告之日起，装潢、装修、改建、扩建的项目不予补偿。
7、城市规划区范围内的被拆迁人或者公有住房承租人，具有房屋产权证(承租使用权书证)、土地使用证或者建房批准文件，仅有一处住房的且长期实际居住，经评估后获得的货币补偿总额低于人民币3．5万元的(不含提前搬迁奖、过渡费)，经公示确认，由拆迁人补足3．5万元。
被拆迁人(含征地拆迁户无子女的孤寡老人)或者拆迁公有住房承租人获得3．5万元货币补偿后，仍无经济能力解决住房的，经申请由房屋拆迁管理部门、房改办审核后按照城镇廉租住房或拆迁解困房的政策给予解决。
8、对处于城市规划区边缘的征地拆迁户，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，并经规划管理部门同意的，对被拆迁房屋迁建成本进行补偿。海门市被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《海门市被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见附表8)评估。
(二)路线价法
1、本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。
2、本方法的计算公式为：房屋拆迁补偿额=被拆迁房屋建安价补偿额+区位价补偿额
(1)建安补偿价的确定。按《海门市非住宅房屋建筑结构评估标准》(附表5)和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照讦估。
(2)区位补偿价的确定。根据《海门市市区非住宅房屋路线(段)区类划分》(附表15)和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素(按附表9“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”)对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《海门市非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表16)执行。
3、两面临街的，以区位等级级别高的临街面路段区位补偿指导价确定。
4、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿
（1）对拆迁非住宅房屋(经营)实行产权调换、货币补偿致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税额年均值给予——次性综合补助。海门市具体综合补助数额参照附表10确定。
(2)非住宅房屋的区位补偿，按合法建筑面积计算，对合法建筑面积小于土地面积的按土地面积计算，但要区别于不同土地性质、类型等因素由具有土地评估资质的机构评估后，在区位补偿价中扣除土地出让金等费用。其中：出让土地扣除已使用年限的土地出让金；政府减免土地出让金的改制企业扣除减免金额；划拨土地扣除土地出让金；集体土地扣除土地出让金和征地费用等。
(3)租凭集体土地上的房屋拆迁，按批准建筑面积的建安成新价评估补偿。
（4）对非住宅房屋内的装潢、装修项目补偿，可参照《海门市房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢项目补偿标准)(附表14)单列评估。
5、对具有房屋产权证，土地吏用证，属于住宅房屋性质，改变用途为营业用房或住宅兼营业的，按住宅房屋评估补偿。
对已取得工商营业执照和完税证明，持续营业l年以上(含1年)3年以下的，按房屋所在邻近道路非住宅房屋区位补偿指导价x被拆迁房屋实际经营面积x3％的标准增加综合补贴；3年以上(含3年)5年以下的，增加8％；5年以上(含5年)的，增加10％。
(四)其他补偿评估
在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园等，需要砍伐或迁移的，按附表11给予一次性补偿；坟墓迁移按附表12给予一次性补偿。
第三章
房屋拆迁搬迁补助费、临时安置补助费
和企业停产补助费等的规定
一、市被拆迁的住宅房屋，支付搬迁补助费的标准为：被拆迁房屋建筑面积(下同）在30平方米(含30平方米)以下的，一次性支付搬迁补助费120元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，按每平方米5元标准一次性支付搬迁补助费。
二、对房屋被拆迁后自行解决过渡居住用房的，支付临时安置补助费(过渡费)的标准为：被拆迁房屋面积在30平方米(含30平方米)以下的，市区一、二类区位月支付临时安置补助费100元，三类及以下区位月支付临时安置补助费80元；被拆迁房屋面积在30平方米以上的，市区一、二类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费3元；三类区位范围，每平方米月支付临时安置补助费2．5元；其它区类范围，每平方米月支付临时安置补助费2元。对市区一、二类区位范围内的被拆迁房屋，按面积计算低于100元的按100元支付，三类及以下区位的被拆迁房屋，按面积计算低于80元的按80元支付：
三、支付搬迁补助费和临时安置补助费，以被拆迁房屋的所有权证或其他合法权属书证所确认的合法建筑面积为依据按户计算。对因析产造成少于30平方米的不单列分户计算。
四、对房屋拆迁实行货币补偿的，一次性支付6个月的临时安置补助费；对回迁安置的，按协议的约定支付临时安置补助费；
五、拆迁租赁的房屋(指公有住房、单位住房)，搬迁补助费和临时安置补助费应支付给房屋承租人。但在租赁合约中另有约定的，从其约定。
六、拆迁生产型工业企业非住宅用房，异地迁建或产权置换，造成被拆迁单位正常生产停产的，根据市劳动部门提供的被拆迁单位在册、在岗、缴纳劳动保险的人员名册，按人均月工资450元的标准给予经济补助。其中，造成部分停产的，经济补助不超过3个月；造成全部停产的，经济补助不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。对非正常生产的企业，按人均月工资340元标准补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)，对在拆迁前已经停产的企业，按市区下岗职工月生活最低保障线的标准给予补助，最高不超过4个月(货币补偿按2个月计算)。
七、对非住宅房屋拆迁的搬迁费补助按附表13规定执行。
八、拆迁假期或误工补贴标准
拆迁假期或误工补贴可选择其中之一。
实行货币补偿、产权调换的，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁事假两次共计7天，或给予误工补贴每人100元(每户限二人)。
实行移地迁建，由市拆迁管理办公室或拆迁人出具证明，可享受拆迁假期(平房20天，楼房30天)或给予误工补贴(平房250元/人，楼房400元/人，每户限二人)。
第四章附则
本规范自发文之日起施行，海建设发〔2002〕1号、100号同时废止。在2003年3月1日前，已领取房屋拆迁许可证并已实施的拆迁项目，按原规范标准执行。
本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。

附表1：
海门市被拆迁住宅房屋区位补偿基价
区位等级：一类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以珠江路电视塔路口顺时针向西，经人民路、长江路、秀山路、圩角河、人民西路、海兴路、新海路、圩角河、海门河、日新河、丝绸路、珠江路以内的区域；基价：680元/m2。
区位等级：二类区；被拆迁住宅房屋地段范围：以海门河、日新河的交汇处往东，顺时针方向至瑞江路、南海路、嘉陵江路、十三号横河、圩角河、秀山路、新开河、新海路、海兴路、钢厂北侧横河以内的除一类区以外的区域；基价：630元/m2。
区位等级：三类区；被拆迁住宅房屋地段范围：一类、二类区以外的本市规划区范围内的其他地区；基价：550元/m2。
区位等级：三厂镇区；被拆迁住宅房屋地段范围：三厂镇区、青龙化工园区、城市规划区范围内，其余地区按照其他地区标准；基价：340元/m2。
区位等级：其他地区；被拆迁住宅房屋地段范围：海门镇城市规划区以外的其它地区、各乡镇、场；基价：230元/m2。

注：本文件已被市政府关于印发《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则》的通知（海政发[2004]17号）替代。

6. 问下海门老市政府拆了，准备建什么

老市政府地块规划建设海门文化城，目前市政府已同江苏凤凰新华书业股份有限公司签订了项目建设的意向性框架协议。该地块国有土地使用权的出让尚未进行

7. 农村宅基地使用权证是哪年开始发的

《农村宅基地使用权证》于1986年6月《土地管理法》颁布

颁发后由地方县级政府清查、宣传、制定办法、转发文件等，登记发证工作真正开始估计在1986年的12月了，各地的时间略有不同的。

1、宅基地问题是怎么来的一般而言，住宅与土地是不可分割的，作为公民的私财，可以继承、转让和买卖。“宅基地”则是一个“中国特色”问题。

2、经过“土改”，建立了农民私人所有的土地制度，大部分地区的农民领取了《中华人民共和国房地权证书》。

3、经过社会主义改造，农村土地依然是农民私有，但由集体统一经营，农民的宅基地则依然由农民保留[所有权和处分权。

4、经过“人民公社”运动，确立了农村土地集体所有制，农民宅基地也归集体所有，农民只对宅基地享有使用权，并且不能出租、买卖等。

5、改革开放以后，继续坚持农村土地集体所有制，仅允许宅基地使用权人出租、出卖地上建筑物。可见宅基地并不只是一个单纯的财产问题，本质上是中国社会变迁的反映。

(7)海门上悦城土地使用权扩展阅读：

农村宅基地使用权登记工作流程如下：

一、申报

凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，

以户为单元，每宗宅基地填写一份。

村民使用的宅基地，必须提交由经济社、村委会二级经济组织及乡（镇）政府出具的土地权属来源证明。

然后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。

二、权属调查

国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、

用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量作准备。

在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地使用者应按通知规定时间内到场共同指界，

对双方共同确认的用地界线和界址点进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。

三、审核与公告

经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，

公告内容主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四至范围等。

四、审批

公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，

在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，

由市（县）人民政府领导签章，并加盖市（县）人民政府土地登记专用章。

五、登记注册

根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地（宅基地）为单位逐项填写土地（宅基地）登记卡、土地（宅基地）归户卡及土地证书，

并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在两卡上签字。

第六步、颁发土地证

8. 为什么海门源泰置业有限公司2020年取得的土地证，土地使用权2077年到期

这是开发商玩的策略。士地已买多年故只有57年使用权。