岸线使用权评估

⑴ 如何处理港口岸线使用审批管理办法出台之前建设的码头如何处理

只要是符合规划，可以补办手续。先批项目建议书，再批可行性研究报告，据此批复岸线使用权，再批初步设计，再验收颁发港口运营证。期间还有一些环评，安评，消防，防空，地震，海域使用，渔业补偿，通航安全，猫地，航标等评估和审查，都是主管部门指定机构办理以后开评估会，花一些评估费和会务费。

⑵ 怎样划分深水岸线与非深水岸线

根据中华人民共和国交通部发布地《港口深水岸线标准》，港口深水岸线是指版适宜建设一定吨级权以上泊位地港口岸线，按照所在水域分为沿海港口深水岸线和内河港口深水岸线，并分别制定标准。

沿海港口岸线地范围是指沿海、长江南京长江大桥以下、珠江黄埔以下河段及各入海口门、其他主要入海河流感潮河段等水域内地港口岸线。

其标准是指适宜建设各类万吨级及以上泊位地沿海港口岸线（含维持其正常运营所需地相关水域和陆域）。

内河港口深水岸线其范围是指除沿海港口岸线以外地河流、湖泊、水库等水域内地港口岸线。

其标准是指适宜建设千吨级以上泊位地内河港口岸线（含维持其正常运营所需地相关水域和陆域）。

非深水岸线就是在深水岸线以下的标注数值。

⑶ 长江岸线批复程序

江南新区管委会，各镇乡（民族乡）人民政府，各街道办事处，区政府各部门，有关单位：
为规范港口建设项目管理，根据《中华人民共和国港口法》、《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规的规定，现就规范我区港口建设项目审批程序的有关事项通知如下：
一、审批我区港口建设项目及其配套设施，必须符合法律、法规的规定和《万州城市总体规划》、《万州港口总体规划》。
二、在港口总体规划区域内实施港口建设项目按以下程序报批：
（一）港口岸线选址。港口建设项目法人单位首先向区交委提出岸线使用选址申请，同时抄报重庆市港航局（四级及以下航道抄送区港航局），由区交委会同区港航局、万州航道处现场踏勘，并初步确定岸线选址，由区交委审查同意后，再由区交委报重庆市交委，由重庆市交委批复岸线选址。四级及以下航道由区交委同意后，再由区交委下文批复岸线选址。
（二）业主取得岸线选址批复后，分别向区水利、环保、地灾、海事、航道、移民、建委、规划等相关职能部门申请相关论证和行政许可，取得前置条件后，向区发改委报送可研报告或核准报告，待区发改委核准批复后，再向区交通行政管理部门申请使用岸线。长江干线深水岸线由市交委转报国家交通部审批，四级及以下航道由区交委审批。只设置囤船不实施港口设施建设的项目，长江干线的由市交委审批岸线，四级及以下航道由区交委审批岸线。
（三）港口建设项目符合划拨供地的，由区国土部门按划拨方式办理港口建设用地审批手续；需有偿使用建设用地的，由区国土部门依法按招标拍卖挂牌出让方式办理用地审批手续。
（四）工程项目初步设计评审和施工图审查。取得港口岸线批复、环评、规划和土地使用权手续后，港口建设项目法人单位根据批准的可行性研究报告或核准报告，邀请有资质的单位编制工程项目初步设计和施工图设计，并向区交通行政管理部门申请初设评审和施工图审查。市发改委审批的项目由重庆市交委组织评审初步设计方案，区发改委审批的项目由区交委组织评审初步设计方案。施工图审查由区交委负责。施工图审查合格后，由规划行政主管部门核发《建设工程规划许可证件》。
（五）项目监理、招投标及开工备案。根据批准的施工图设计，项目法人单位组织项目监理，区交委依法对港口建设项目的招投标工作进行监督管理。项目法人单位向区交通质监部门申请办理项目质量监督手续后，再向区交委申请办理开工备案手续。同时，施工前，项目法人单位必须到海事部门办理《水上水下作业许可证》，发布航行通告警告，影响船舶正常通航的施工作业，还必须申请海事部门进行安全维护。
（六）工程实施及交竣工验收。施工中，项目法人单位要严格工程质量管理，积极配合施工监理、交通质监部门的质量监督工作。工程完工后编制好竣工资料，交通行政管理部门按权限组织竣工验收，并由规划行政主管部门核发《建设项目竣工规划验收合格证》。
（七）安全评价。工程竣工验收后，市、区审批的1000吨级以上港口建设项目由市港航局组织相关部门进行安全验收评价，1000吨级以下的港口建设项目在初步设计文件审查时一并进行安全预评价。
（八）取得港口经营许可证。由港口经营业主向交通行政管理部门申请发放港口经营许可证。
（九）取得工商营业执照。港口经营业主凭港口经营许可证向工商行政管理部门申办工商营业执照。
三、必须取得港口经营许可证和工商营业执照后，港口经营业主才能进行港口经营。

⑷ 港口岸线使用权属于无形资产吗

港口岸线使用抄权是不可再生的资源，超过壹万吨级由交通部审批，一万吨以下由各个省市自治区交通厅审批，是港口企业最重要的无形资产。但是，由于这种使用权不可以变更使用人，不可以转让，即使是建设单位变更名称都要重新申报，所以也就没有市场和价值，一般财务上不作为无形资产处理，也没有摊销。

⑸ 购买的岸线使用权的会计分录

1.购买时做：
借：无形资产：岸线使用权；
贷：银行存款；
2.按使用时间内摊销做：
借：管理费用：无形资产摊销；
贷：无形资产：岸线使用权

⑹ 什么是港口岸线

港口岸线是一定区域的水陆综合体,是港口岸线使用权的客体。
虽然我版国没有设立"港口岸线使用权权"的物权类型,但依照现行法律和立法体制,港口岸线使用权物权化管理具有必要性和可行性。
港口岸线具有特殊的使用价值、价格构成和价格形成机制。
港口岸线资源物权化是港口岸线各种有偿使用方式的基础。

⑺ 使用港口深水岸线，需要哪个部门审批

港口竣工验收手续，环评验收手续，消防验收手续，档案验收手续，安全评价验收手续，职业卫生验收手续，通航安全评估合格手续。

⑻ 房地产估价案例

目录 房策网 http://www.fangce.net
座落位置及邻近环境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5
地块资料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
业权状况 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9
评估地块现状 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11
国中星城项目开发概况⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11
长沙房地产市场综述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12
评估物业概况及评估基准⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16
评估结果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18
附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置图
附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用权转让合同和土地使用证
附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要
附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片
第5页

座落位置及邻近环境
长沙市位置
长沙位于湖南省东北部，湘江下游，具有3000多年历史，是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，风景秀丽，人文荟萃。有爱晚亭、岳麓书院、开福寺、桔子洲等名胜古迹。
长沙市区依山傍水，地势西南高东北低。岳麓山最高处海拔297米。属中亚热带季风湿润气候，四季分明，春末夏初多雨。年平均气温16.8-17.2℃。降水量1300毫米。无霜期275天。长沙市区内。
人口，地域及行政区
长沙市是湖南省省会，是全省政治、经济、科教、信息、文化和金融中心。
长沙市总面积11819.5平方公里，其中市区面积556.33平方公里，建城区面积128平方公里。根据现时的行政区域划分，长沙市现辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡三县及浏阳市,共有52个街道办事处，76个建制镇，44个乡。
长沙市总人口587.09万人，其中非农业人口191.89万人，市区人口180.77万人。人口密度为每平方公里3083人。
长沙市之经济条件
2003年，长沙国民经济持续，稳定、快速增长。全市全年实现国内生产总值928.22亿元，同比增长14.0%;一、二、三产业比重为8.9:42.5:48.6。2003年完成全社会固定资产投资494.97亿元，对外经贸态势良好，全年进出口总额(海关口径)20.44亿美元，其中出口总额10.98亿美元，进口总额为9.46亿美元;全年利用外资项目(企业)达122个,合同外资金额7.77亿美元，实际使用外资金额5.02亿美元。城市居民人均可支配收入为9932.52元，城市居民人均消费性支出8330.40元，农民人均可支配收入为3647元，农民人均纯收入为3745元。目前，长沙已进入全国综合经济实力一类城市行列，在全国219个地级市中排第19位。
工业 长沙建立了具有特色的工业体系，机械、电子、家
第6页

电、食品、建材等行业的一批骨干企业形成规模，发展了彩管、计算机、卷烟、汽车电器、空调器等30个重点产品，100多种产品远销世界各地。长沙正在重点扩大电子信息、烟草食品、机械制造、新型材料、生物医药五大类支柱产业，打造高档卷烟、电子信息、汽车、绿色家电、工程机械、新型材料、生物医药、精细化工、精品纺织和食品加工等10大长沙工业标志性工程。
农业 长沙素有"渔米之乡"的美称，"毛尖"、"浏阳金橘"以及"春花李"、"北山梅"等构成长沙鲜明的地方农业特色。目前，长沙农业正由传统农业向市场型农业、生态农业、科技农业、城郊农业转变。农村产业结构日趋合理。果蔬、花卉、药材种植和乳业养殖强劲增长。
商业 自古商贸发达，商贾云集，素为江南的重要商品集散中心。长沙的流通产业成为最具有活力的优势产业，市场建设蓬勃发展，形成了多元化、多层次消费的商业网络。2003年全年实现社会消费品品零售总额452.00亿元，同比增长2.69%。
金融 长沙是湖南的金融中心，现有金融网点1000余家。2003年金融形势良好，全年金融机构现金收入3879.22亿元，同比增长19.12%；金融机构现金支出3816.46亿元，同比增长19.73%；货币回笼62.76亿元。年末金融机构各项存款余额（本外币合计，下同）1598.70亿元，比年初增加存款305.46亿元，其中城乡居民储蓄余额704.85亿元，比年初增加存款111.70亿元；金融机构贷款余额1629.42亿元，比年初增加贷款362.67亿元，其中短期贷款余额680.13亿元，比年初增加贷款122.85亿元。保险市场、信托投资、期货交易、证券交易、外汇交易等日趋活跃。
长沙市之交通及区域条件
长沙市交通发达，有京广铁路、石长铁路、长常高速公路经过。黄花国际机场已开通多条国内国际航线。内河航运便利，湘江穿城而过。形成了航空、铁路、公路、水运网络：
航空 长沙黄花机场是八十年代末兴建的国家一级机场，可供大中型飞机日夜起降，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、深圳、香港、曼谷等大中城市。
铁路 京广铁路贯穿南北，湘黔、浙赣两线连接东西。长沙已成为全国较大的铁路运输枢纽。
第7页

公路 公路四通八达，以国、省道为主脉，县乡道为 支脉，通车里程达910多公里。北京至深圳的107国道和厦门
至成都的319国道交汇于长沙。高速公路通达省内各大城市。
港口 长沙港口可通江入海。全市港区自然岸线长95公里，800吨船舶可四季通航，4-9月可通航2000吨货轮。境内外航运公司正在长沙开展远洋货运业务。
雨花区之
区域条件
长沙市雨花区像一颗璀璨的明珠，镶嵌在长沙市的东南门户，辖7个街道办事处、1个乡、1个镇，总面积115.2平方公里，总人口50.2万,其中常住人口38.6万。雨花区紧邻黄花国际机场、长沙火车站，京珠高速公路横贯全区，区内有长沙汽车南站、火车货运南站和"五纵三横"的公路网络，区位优势明显，交通十分便利。
重要的工业基地: 雨花区汇聚了数百家电子、食品、烟草、医药、化工、机械、冶金企业。区内有银河信息、九芝堂药业、海利化工、长沙卷烟厂、浦沅机械等多家上市公司和国内外知名企业。近年来，区内相继引进了宏生堂药业集团、亿利达中央空调、天剑服饰、庐山实业、亚华种业、世达高新等大型企业前来投资创业。占地15平方公里的湖南环保科技产业园是湖南省重点项目，已被列入长沙市“二区六园”重点建设项目，随着长株潭经济一体化进程的加快和火星路的拉通，该园在长沙“三化”进程中必然扮演重要角色，也是各工业企业发展的黄金宝地。
发达的商贸业: 长沙商界有句口头禅：湖南市场在长沙，长沙市场看“雨花”。雨花区有29大专业市场，14大集贸市场。东塘商业广场车水马龙、人流如织，宛如一个天然的聚宝盆；高桥大市场是全国八大综合批发市场之一，1998年成功举办了全国秋季糖酒交易会。高桥建材市场是全国规范化市场。红星农副产品大市场是国家农业部定点市场，每年一届的湖南（国际）农博会在此举办。2001年为期一周的第三届农博会参会人数达70多万人次，成交金额45.5亿元，人气之旺，成交之火爆，堪称湖南展会之最。目前，红星市场正扩大规模2000亩，投资3亿元，建成全国一流的中国现代农业博览交易中心。
秀丽的自然风景： 雨花区有“小花都”的美称，被誉为生态城区，区内有被喻为天然氧吧的湖南省森林植物园，有同升
第8页

湖山庄、名都花园、颐美园、碧翠园等一批特色鲜明、风景如画的建筑群落。
良好的投资环境： 近年来雨花区区委、区政府全力打造良好的招商引资软环境，制定实施了《关于进一步优化投资环境的若干规定》和《关于加速经济发展的奖励办法》，对来雨花区发展的投资者从机制和政策上予以保护、扶持和奖励。同时，区“代办服务中心”实行“一个窗口”收费，“一条龙”服务，免费为投资者代办从立项到审批的所有行政审批手续，尽最大可能为投资者提供最大的优惠和便利条件。
评估物业位置
长沙国中星城项目评估地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，占地650亩，紧临400多亩体育文化休闲公园，其区位优势明显。
邻近环境及
建筑物
国中星城项目北部是长沙市的商贸中心区，有三湘、高桥等大市场；西边紧临长沙中心城区，距东塘商业圈仅2公里；南边有湖南省体育运动技术学院；东边则是 “五城会”的网球馆和跳水馆。
物业之交通条件
该物业周边交通颇为便捷。160、156、121、147、159路公交车可以到达。
物业坐落之位置详见附件一[位置图]。
第9页

地块资料
地块面积
及范围
根据 贵公司之提供，该物业地块为不规则外形，占地面积约为336202.77平方米。该地块位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。
地块之地势
该地块之地势呈小山坡状，并不十分平整。
业权状况
中华人民
共和国
土地使用
制度
按中华人民共和国宪法第十条于一九八八年所修订之条文，建立了土地使用权与土地所有权之分别。自此，土地使用权之权益均可在中国转让、赠予、出租、抵押。市级地方政府可透过协议、招标或拍卖方式出让土地使用权予国内或外资机构。一般情况下，土地使用权出让金将按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，可领取【国有土地使用证】。
土地使用者同时需要支付其它配套公用设施费用及拆迁赔偿费用予原居民。待物业建筑完成后，当地房屋土地管理局将发出【房地产权证】，以证明该物业之土地使用权及房屋所有权。
国有土地使用权转让合同
根据中国湖南省长沙市国土资源局（转让方）和长沙国中星城置业有限公司（受让方）于二OO一年七月十六日签订的土地使用权转让合同，长沙国中星城置业有限公司受让该地块土地使用权，受让土地面积336202.77平方米，出让土地面积为336202.77平方米。土地规划用途为住宅，容积率限制为R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期为70年。

评估地块现状
根据我们实地视察，评估地块一期项目（占地面积218亩）已经开始正式动工，位于一期内的万国商业广场完成结构封顶，一期内的售楼处也已建好；另外，一期的1，2，3号酒店式公寓处于正负零阶段，并且完成了电梯订货。
二、三期土地仍未完成动拆迁工作。
国中星城项目开发概况
国中星城项目位于长沙市雨花区、劳动东路、沙湾路交汇的体育新城区域内，紧临400多亩体育文化休闲公园。该项目具有鲜明的特点，即在该地块上打破建设住宅项目的常规，开发出全新的商业区，为新市心创造全新国际同步的新生活价值。该项目目标定位于一座集娱乐、休闲、餐饮、购物、酒店于一体的万国风情新城。
根据 贵公司所提供的发展计划，长沙国中星城项目预计分三期进行开发，各期的发展项目总结如下：
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
民居式酒店
63,370
公寓式酒店
94,399
1-8号酒店裙房
33,455
主席行宫
4,683
SPA
12,124
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
车库
56,707
万国商业广场
54,169
威尼斯商业街
27,307
________
合计： 390,402
第12页

二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
二期别墅
108,579
三期多层，小高层（1500元标准精装修房）
288,639
三期车库
46,639
二，三期商业
24,311
会所
8,500
________
合计： 476,668
评估对象
本次我们的评估对象为两个：一为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，土地连同在建工程的公开市场价值；二为国中星城项目在估值基准日，即2004年3月24日，处于下列主要的假定条件下的一、二、三期未来开发总价值：
（1） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用。
（2） 估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售或出租经营。
（3） 在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测。

评估结果
综合以上所述，我们假设该地块之一期土地使用年期为50年，作为综合用途；二、三期土地使用年期为70年，作为住宅用途；该地块总面积为336202.77平方米，容积率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假设该地块现时为空置状态并可交吉出售的情况下，于二零零四年三月二十四日之公开市场价值为：人民币583,000,000(人民币伍亿捌千叁佰万元整)。
此外，我们认为在估值基准日，即二○○四年三月二十四日，
a. 如果长沙市国中星城项目一期土地用途按照《长沙国中星城小区一期用地规划方案咨询会会议纪要》（长规纪（2003）87号），已经合法改为综合用途，并且补清因改变土地使用用途而带来的所有土地出让金和相关费用
b. 如果长沙国中星城项目一、二、三期已经全部竣工，并且可以合法出售和出租经营；
c. 如果在估值基准日，即2004年3月24日，长沙市国中星城项目一、二、三期全部竣工的项目按「长沙国中星城置业有限公司」既定景观设计、结构建筑标准、外立面建造标准、内部装修标准以及修建性详细规划整体建设完成，并实现贵公司关于该项目将形成长沙市新的商业附中心的预测；
则上述中国湖南省长沙市国中星城一、二、三期房地产开发项目开发总价值约为：人民币4,556,000,000元(大写人民币肆拾伍亿伍仟陆佰万元整) 。
第19页

各期项目分项评估值明细：
一期项目
（万元）
二、三期项目
（万元）
合计
（万元）
评估值:
242,815
212,759.8
455,574.836
一期项目：
（除写字楼）预计竣工日期为2005年9月，写字楼建成日预计为2006年底
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
民居式酒店
63,370
44,359
公寓式酒店
94,399
61,359.35
1-8号酒店裙房
33,455
28,102.2
主席行宫
4,683
2,809.8
SPA
12,124
8,244.32
写字楼（两幢，2006年年底完工）
44,188
15,465.8
车库
56,707
6,294.477
万国商业广场
54,169
50,648.015
威尼斯商业街
27,307
25,532.045
________
________
合计：
390,402
242,815
二、三期项目：
二期预计竣工日期为2006年底，三期预计竣工日期为2008年年初
物业名称
面积
(平方米)
分项评估值
（单位：万元）
二期别墅
108,579
65,147.4
三期多层，小高层
288,639
115,455.6
三期车库
46,639
5,176.929
二，三期商业
24,311
21,879.9
会所
8,500
5,100
________
________
合计：
476,668
212,759.8
第20页

如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
******************************
此致
代表
戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司
____________
顾悦如
估价部助理董事
中国注册房地产估价师
第21页

附件一
第22页

附件二
第23页

附件三
第24页

附件四

⑼ 港口岸线使用审批的办理时限及收费标准是什么样的

岸线使用权的审批由交通部统一审批，只要是符合岸线使用规划，具备了建设版港口和沿岸设施的技术论权证条件，地方政府和交通部门初步审核通过，设施建设通过了发改部门审核备案，三个月就可以审批通过，不收岸线使用费。

⑽ 购买岸线使用权的账务处理

可参照无形资产-土地使用权进行会计处理。