楼房的道是不是业主所有权

『壹』 什么是业主的建筑物区分所有权

指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据《中华人民共和国物权法》第六章

第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

根据我国《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权，与有些国家规定的建筑物区分所有权是同一概念，加上“业主的”三个字，是因为“业主”、“物业”的含义已经为人们所熟悉，为了便于人们理解，故将建筑物区分所有权之前加了“业主的”三个字。

需要注意的是，《建筑物区分所有权解释》对业主进行了扩大解释，即基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

(1)楼房的道是不是业主所有权扩展阅读：

建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物，以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事，而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。

基于物权客体的独立性原则，区分所有的专有部分，须具备一定条件，才可以在作为建筑物区分所有中专有权的客体。

建筑物区分所有权制度在调整建筑物区分所有关系中发挥着十分重要的作用。在现代社会，随着工商业的发展和经济的繁荣，但我国民法通则中并无相关规定，从而法官在解决纠纷时只能借鉴国外法律的相关规定。

在我国制定物权法之际，因此在此对建筑物区分所有权进行必要的分析，并对各建议稿中的相关条文进行评析，以期望对在物权法中更完善的规定建筑物区分所有权有所帮助。

『贰』 房屋业主怎样行使所有权

‍‍业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外内的共有部分享有共有和共容同管理的权利。我国物权法规定： 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。‍‍

『叁』 小区地面是属于业主共有 地下是车库为什么不属于业主共有

地上地下车位都属于小区配套设施属于业主共有财产，物业无权收费，更无权买卖，如果物业强制买卖出租，建议，全体业主将物业驱逐出去。

『肆』 一楼窗户前居民有使用权吗，法律是怎么规定的

您好：
对于小区一楼窗前几米受到保护或者说多远的距离属于一楼的使用支配权，在法律中没有具有规定，有的地方城市的市政或城市规划管理部门制度了相应的规定，有的定为四米也有定为三米的，实际上这种操作方式可行但执行依据欠缺。在现实生活中这类纠纷时常发生，各地都是采取务实态度和法律的相关权利保障规定来化解与处理，利用的依据也有所不同：
一、利用法律依据处理。
（1）根据《物权法》第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
（2）根据《民法通则》 第八十三条 的规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
（3）根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
二、根据公平实际与公序良俗约定俗成原则处理
对于楼前近处地的使用与利用对一楼的利益相关度最高，受到的影响与损失最大，其合理的范围的控制使用权从从“就近度”与“优先权”上考量来确定。对于平房按照当地的规划面积确定业主的使用面积，而楼房的规划面积为业主共有，但从对一楼的相关度与利益影响度考虑及“方便生活、团结互助、公平合理的

小区窗前绿地到底属于谁？别争了，答案在这里！
导读：现实生活中，经常有开发商或者销售商通过房屋买卖合同与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。然而，按照《物权法》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，本文结合法条、案例及相关观点进行解析，供读者参阅。
法律依据

1、《中华人民共和国物权法》

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

2.最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；

（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

相关案例

1、业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属，必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

本案要旨：1.业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。

2.对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

3.业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

审理法院：南京市江宁区人民法院

来源：《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）
2.规划确定为专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地才属于个人所有——某物业公司诉洪某排除妨害纠纷案

本案要旨：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。所谓明示不能理解为售房合同中规定为个人所有，而应指规划确定为专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地。

来源：江苏法院网 2014年12月31日

专家观点

1、关于绿地是否包括在“露台等”内的问题

关于现实生活中明示属于某个业主的绿地，究竟应当是共有部分还是专有部分的组成部分，观点不一。

一种观点认为，“既然这些绿地根据规划，合同已归个人所有，且其为此支付了对价，应当将其作为《物权法》第73条所规定的‘明示属于个人’的绿地。尤其是这些绿地往往是个别业主专用的，如果归业主共有，还要由全体业主为其承担维护的义务，这也极不合理。因此，这些绿地应当按照约定归业主个人所有。所以，笔者认为，所谓‘明示属于个人’所有，既包括规划确定为个人所有，也包括合同确定为个人所有。但规划确定为业主共有的，不能根据合同确定为某个人所有。”

我们认为，这一观点很有道理。本书作者认为，参照本条第2款的解释，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的绿地，应当认定为该特定房屋的组成部分，即专有部分的组成部分。审判实践中似可以从以下几方面把握：

第一，该绿地是否在“规划上”专属于特定房屋。这里的规划，是指与规划有关的所有文件，而不仅仅是规划图，如经规划行政主管部门批准的施工首层图就明确标明了小区的首层房屋是否有专门附属于该房屋的绿地，绿地的面积多大。因此，人民法院在审理这类案件时，应当以批准的施工首层图来认定明示属于个人的绿地是否合法。如施工首层图明确标明有属于个人的绿地，而且面积正好相符，该绿地就是合法的。如果面积超过了施工首层图载明的面积，超过部分就违法。当然，如果施工首层图上没有标明有专属于一层房屋的绿地，那么，该绿地就属于业主共有。

如果小区的其他业主起诉认为某业主的绿地侵占了小区的共有绿地，那么应当进行举证。这类证据也是与规划有关的文件，以及开发商是否按照这些文件进行建设。如果开发商的建设完全是按照规划进行的，那么，就表明该绿地没有侵占城镇公共绿地，也没有侵占小区业主的共有绿地，如果开发商的建设没有完全按照有关规划文件包括施工首层图进行，假设业主共有的绿地面积不够，则责任应当由开发商承担。因为是开发商在卖房屋时该绿地就作为该房屋的附属物而一并出卖的，购房人并无过错。当然，如果业主认为规划违法，可以提起行政诉讼。待行政诉讼结束后，再审理民事案件。

如果业主买房时房屋并没有附属的绿地，或者附属的绿地没有这么大，而是自己圈一块绿地，或者扩大自己的绿地，作为自己专有部分的组成部分，那当然构成侵权。在这种情况下，原告都不用举其他证据了。

第二，开发商在卖房时也已经根据规划将该绿地列入该特定房屋买卖合同中。如果购房合同中没有约定，该绿地也不属于该特定业主的专有部分的组成部分。

第三，该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从该特定房屋才能进入该绿地。这就是《物权法》第73条中规定的“明示属于个人的”绿地。我们认为，“明示”的标准实际上就是本条规定的“具有构造上的独立性，能够明确区分”和“具有利用上的独立性，可以排他使用”。

第四，关于明示属于个人的绿地的登记问题。我们认为，由于明示属于个人的绿地具备了本条规定的专有部分的前两个条件，其已经构成了专有部分的组成部分，其已经“能够”登记，故是否在登记机关的登记簿上进行登记，可以不予考虑。之所以这样理解，是因为专有部分已经进行了登记，既符合规划，买卖合同又进行了约定，还进行了“明示”。（摘自《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，最高人民法院民事审判第一庭编著，人民法院出版社2009年出版）

2.问题：在一些房屋买卖合同中，开发商或者销售商与买方约定，小区内建筑区划内的绿地（或者底层商品房窗前的绿地）属于底层业主专有使用。请问，这一约定具有法律效力吗？在何种情况下属于业主个人专有使用？

《民事审判指导与参考》研究组答：《物权法》第73条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。《物权法》的这一规定说明，建筑区划内的绿地，原则上均属于业主共有，但也有专属于个人使用的例外情形。现实生活中，经常有开发商与买受人签订商品房买卖合同或补充协议约定，位于底层商品房窗前，建有合围设施，由买受人专有使用院落（绿地），该绿地连同底层商品房一起向买受人出售。然而，按照《物权法》的规定，要使绿地专属于个人，需要符合相关条件，即立法条文所表述的“明示属于个人”。而要达到“明示”这一条件，必须符合下列要素：

一是窗前绿地规划必须经过规划部门事先批准。如果商品房规划已经有关部门批准而窗前绿地没有报批，或者报批后未经批准，或者开发商与一层业主私下达成窗前绿地专有使用权买卖协议后补办了规划批准手续的，都不能认定窗前绿地买卖合同有效。

二是开发商或销售商在出售商品房时，必须通过广告、合同或者其他有效方式向其他业主明示窗前绿地属于一层住宅业主专有（独占）使用。申言之，开发商或者销售商必须有证据证明，在销售商品房时，其他业主知道或者应当知道窗前绿地按照规划和合同约定属于底层住宅业主专有使用。

需要注意的是：

第一，窗前绿地一般与底层住宅一同取得，一同移转让与。实践中业主之间转让窗前绿地的，只要该绿地符合上述条件，且转让手续合法，则该绿地转让行为应当认定为有效。

第二，底层业主取得的窗前绿地权利，仅仅是专有使用权，而不是所有权，因为城市土地归国家所有，业主对建筑物所依附的土地以及所取得的绿地只享有使用权而不具有所有权，业主只对绿地上的植物享有所有权。

第三，窗前绿地不得妨碍建筑区内公共道路、公共场所、公用设施及物业服务用房等有关公用事业的建设和使用。

第四，窗前绿地的土地专有使用权费用及绿地维护费用应单独计算，由享有绿地的一层业主承担，其他区分所有权人不承担此项费用。(《民事审判指导与参考》2008年第2辑（总第34辑），最高人民法院民事审判第一庭编，法律出版社2008年出版)

『伍』 公司物业所有权归属

开发商之前设计好的在小区内归物业公司所用的房屋，应是该全体业主所有的，所有权属于小区内全体业主。物业公司无权买卖该房屋，也无权随意改变房屋用途。《中华人民共和国物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《物业管理条例》第五十五条，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十一条，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

『陆』 房主对房子只有所有权吗

依据：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等版专有部分享有所有权权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

『柒』 小区会所的所有权属于业主吗

关于小区会所的产权归属，2007年10月1日起实施的《物权法》并没有直接指向“会所”的规定。但是，物权法草案三审稿曾有过直接指向“会所”的规定：会所、车库、绿地的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，除建设单位能够证明其享有所有权外，属于建筑区分所有权人共有。2005年10月22日，十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案讨论删除了有关会所的规定。对此，全国人大法律委员会的解释是：提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案中关于会所的规定可以删去。
在法律实务中，有律师认为，根据我国物权法第七十三条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”，会所属于该条规定中的其他公共场所或公用设施，因此，会所应属于全体业主共有。对此，我们意见不同。会所不同于道路、绿地，并非公共场所或公用设施。一切主体均可以使用小区内的道路、绿地，使用小区内道路、绿地不会另行产生费用，其产生的收益或益处也是无形的。但会所的使用和服务均是有偿的，而且，使用主体受限，即使是小区业主使用也受诸多限制。
由于物权法并未明确对会所的产权作出规定，有关会所的产权争议仍继续存在。现阶段，关于小区会所的产权归属争议，存在两种观点，一种观点认为，会所也属于房屋的一种形态，应按照谁投资谁受益的原则，归建设单位一般就是指开发商所有；另一种观点认为，会所是公用配套建筑，是为全体业主提供活动的公共场所，应归全体业主所有。
关于会所产权之争，我们认为，首先应对会所的含义、概念要有个共识，否则，就失去了基础，争论毫无意义。在我国现有法律体系中，目前尚未有法律法规对会所的含义和概念有过界定。
“会所”，是一种社会俗称，来源于香港，在居民小区中修建的供居民休闲、娱乐以及商务活动之用的场所，比如餐饮、游泳、网球、桑拿、商务中心等。根据我国《城市居住区规划设计规范》（2002年版）第6部分公共服务设施中第6.0.1、6.0.3、6.0.5的强制性条款的规定，居住区公共服务设施（也称配套公建），应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其它八类设施。据此，我们认为，“会所”仅指居住区公共服务设施中的“商业服务”设施。
其次，会所的产权应归谁所有，除了应考虑谁投资谁受益的原则外，还应当有利于会所的经营管理，一方面要能有效降低经营管理成本，另一方面又能实现会所价值的最大化。会所涉及的服务众多，并且属于商业性服务，后续投入是必要的，如会所的产权归全体业主所有，那么，后续的投入也需要全体业主决定和承担，这样势必提高经营管理成本。
再者，就目前会所的经营状况及使用率的实际情况来看，有95%以上的会所是处于亏损的，如若会所的产权归全体业主所有，那亏损的损失也应由全体业主来承担，但全体业主如何承担，我国法律也没有相关规定，不具有可操作性。
近来，我们在为某品牌开发商审查商品房买卖合同过程中，该开发商想放弃会所的产权，提出了把会所的产权以分摊的方式全部归业主所有。对此，我们认为，分摊会所，我国现有法律并不禁止，但分摊无疑加大了购房者的购房压力，不利于房屋销售；根据我国《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，会所不能纳入公用建筑面积；经咨询当地政府主管部门，“公建配套范围不作产权登记”。继而，该发展商又提出了，将商业部分无偿供业主使用但由业主分摊无偿使用期间的相关费用。对此，我们认为，符合法律规定，相关的条款在向购房人作合理提示和充分解释后，对发展商和业主均有法律约束力。
综上，我们认为，会所的范围仅限于公建配套中的“商业服务”设施，产权归开发商所有，有利于会所的经营管理；业主对会所享有的权益来源于商品房买卖合同及补充协议的约定。楼宇销售过程中，开发商将会所作为吸引购房者的重要手段，开发商有关会所的宣传、陈述具有合同法律效力。

『捌』 办理房屋所有权首次登记时，建筑区划内依法属于业主共有的道路怎么登记

因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料： （一）登专记申请书； （二属）申请人身份证明； （三）建设用地使用权证明； （四）建设工程符合规划的证明； （五）房屋已竣工的证明； （六）房屋测绘报告； （七）其他必要材料。 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料 （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； （三）房屋所有权证书或者房地产权证书； （四）证明房屋所有权发生转移的材料； （五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 本回答由法律法规分类达人 赵婧推荐