国外房地产土地使用权

❶ 中国土地法关于外国人买卖中国土地的相关政策法规

第一条 为加强涉外房地产管理，鼓励外国公民、法人及其他团体（以下称外国人）在本市购、建房屋或从事房地产经营活动，根据中华人民共和国（以下称国家）

第二条 本规定适用于本市行政区域内的涉外房地产行政管理和房地产经营管理

。法律、法规另有规定的除外。

本规定所称的涉外房地产是指外国人的私有房产、投资企业房产及其使用的土地

和投资经营的房地产。

第三条 外国人可以在本市购、建住宅；可以合资、合作、独资经营房地产；可

以购、建厂房和商业楼宇、仓库、停车场及其他房屋与构筑物。

外国人具有所有权的住宅和非住宅房屋，可以买卖、出租、赠与、交换、继承、

抵押、投资或进行其他商业活动。

第四条 外国人投资经营房地产，依照《中华人民共和国中外合资经营企业法》

、《中华人民共和国中外合作经营企业法》、《中华人民共和国外资企业法》的规定

，应成立从事经营的中外合资企业、中外合作经营企业或者外资企业。

合资合作经营房地产的企业各方，应当根据平等互利和协商一致的原则，进行房

地产经营活动。

第五条 国家依法保护外国人取得的房屋所有权和土地使用权。任何组织和个人

不得侵害。

外国人必须遵守中华人民共和国的法律、法规，不得利用房地产从事危害我国利

益、社会公共利益和他人利益的活动。

第六条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，

根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序，拆除房屋，提前收回土地使用权

，并根据实际情况，给予合理的补偿。

第七条 外国人由于不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，可以委托代理

人或委托房屋所在地的房地产经营管理部门代为管理。委托代管应由本人出具委托书

。

第八条 外国人独资或合资、合作的房地产经营企业建造的房屋，可以委托当地

房地产交易部门代为出售。预售房屋须到房地产主管机关办理预售房屋手续。

第九条 外国人可以租赁房屋，租赁双方须签订租赁合同，明确双方权利和义务

，并按规定办理租赁鉴证手续。

第十条 外国人使用的房屋，不得随意改变使用性质，确需改变使用性质的，应

经市房管、土地规划主管机关审查批准。

第十一条 外国人应负责维修其所有的房屋，保持房屋建筑完好和装修设备正常

使用。对有危险的房屋，应及时抢修，延误不修而发生事故的应承担法律责任。

第十二条 外国人在本市的房地产须分别向市房管、土地主管机关办理房屋所有

权、土地使用权登记或变更登记，经审查核准后，领取房屋所有权证和土地使用证。

第十三条 外国人办理房屋所有权、土地使用权登记，应交验本人身份证明等有

关证件。如实填写登记申请书，登记姓名须与本人身份证件姓名一致，不得以别名、

化名或他人名义申请登记。

法人及其他团体办理房屋所有权、土地使用权登记，应出示法人资格证明，交验

有关证件，由法人如实申报，登记时须使用企业全称。

第十四条 房屋所有权人在房屋灭失后，须持有关证明办理注销登记。

第十五条 房地产抵押时，抵押权人须持抵押合同、房屋所有权证、土地使用证

及有关证件，办理房地产抵押权的设定登记。

房屋抵押时，连同土地使用权一并抵押。

第十六条 房屋所有权人不能亲自办理房屋所有权登记或变更登记手续时，可委

托代理人代为办理，委托代理应由本人出具委托书。

第十七条 办理房屋所有权登记、变更登记和委托手续的证件文书须经公证机关

公证。在国外办理的公证文书，须经该国当地政府或其委托机构和中国驻该国使领馆

的认证。

办理登记和委托手续的证件文书，必须是正本。如证件、文书是用外国文字书写

的，须同时附交经公证和认证的中文译本。两种文本均具有同等的法律效力。

第十八条 凡未按照本规定办理房屋所有权、土地使用权登记的，其房屋所有权

和土地使用权的取得、变更和抵押权的设定，均为无效。

对不按期办理房屋产权登记的，由房管部门责令其限期补办登记；对逾期不办的

，按房值的1％处以罚款。对不办理土地使用权登记的，由土地部门按有关规定处理

。

第十九条 租赁房屋未经鉴证的，除责令补办鉴证手续外，并对双方各处以鉴证

费三倍以下罚款。

第二十条 对违反本规定非法经营房地产的，除责令停业、没收非法所得外，并

处罚款。

第二十一条 对违反本规定的行为所进行的行政处罚，分别由市房管、土地规划

主管机关作出。当事人对处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》的有关

规定，申请复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又拒不

履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第二十二条 香港、澳门和台湾地区的公司、经济组织、个人及其投资兴办的企

业，参照本规定办理。

第二十三条 本规定由天津市城乡建设委员会负责解释。

第二十四条 本规定自发布之日起施行。

❷ 为何国外房子产权是永久的，而中国却只有70年

房子的产权这一方面很多人都有非常多的疑问，为什么外国的国家就可以销售房屋的永久产权，而在中国房屋的产权确只有70年。那么产权是什么？产权的期限又是什么？对于我们的生活有什么好的影响？这些都是大众对于这个问题的困惑。

所以买房关注房屋产权年限是非常重要的事情，不管是在购买新房还是二手房之前，都一定要搞清楚产权年限再下决定。

❸ 国外的房产都是永久产权的吗

美房吧上看到的，希望可以帮到你：美国永久性的土地产权是众所版周知的事情，但是这也权是一个相对的说法。

在美国，永久产权不表示完全拥有并作为遗产。想要土地产权完全私有，房产税是作为房产永久持有的最基本保证，它作为一个财产税，须每年缴纳。由于美国是联邦制国家，每个州对于房产税的收取制度不一，而且每年的额度不同。

若你想把房产转化为遗产，除了房产税之外，遗产税也是房产永久权的重要保证。美国的遗产税实行累进税率，房产的估值越高，纳税的比例就越大。所以美国人相当于是用高额的房产税和遗产税来养房子的永久使用权。

❹ 为什么国外的房子有永久产权，而我们只有70年

1978年，中国实行改革开放，制定政策时没经验，摸着石头过河。

当时一穷二白，路得修，楼得盖，城市得建设，产业得走起来，钱从哪来呢？


中国人多淳朴，地方政府能想到的就是借债。经过指点，政府开始把地权和房权分离，开始出售土地使用权贴补财政。

你买的是商品房，所在土地所有权属于国家。你掏的几百万买房钱，获得的是房屋产权和向国家租借土地的70年使用权。

如果开发商的房子质量过硬，只要你的房子没塌没崩没毁灭，你就一直拥有房屋所有权。但是你的土地使用权只有70年。

❺ 目前。。。国外的不动产登记系统有哪些

由于房地产用途是决定房地产价格的核心因素之一。房地产用途不同，房地产权利人从房地产中获得的未来收益的预期不同，房地产价格就不同。在评估过程中，由于房地产用途的不一致，造成房地产价格定义中设定房地产用途的困难。因此，能否正确设定房地产用途，将直接关系到房地产价格的准确揭示和显现。 本文旨在通过分析目前上海市资产评估机构中对房地产用途不一致时的实务处理方式，并提出解决的建议。 一、房地产用途不一致的表现和导致的原因浅析 结合笔者对上海部分评估机构房地产评估案例的调查和归纳，目前在评估中遇到的房地产用途不一致的情况主要有以下几种： 1. 土地登记用途与房屋登记用途不一致。 由于我国原先房地产权利登记管理的有关法规和规定是采用对土地使用权和房屋建筑物分别登记的方式，国土部门颁发《土地使用证》，房管部门颁发《房屋所有权证》。两种登记所依据的分类系统不一样，导致对同一宗房地产，记载土地使用权用途的《土地使用权证》和记载房屋建筑物用途的《房屋所有权证》用途可能不 一致。而且房地产权利人在实际申领房地产权证的操作过程中，存在土地使用权和与其相对应的房屋建筑物登记在不同时点的情况，因而也导致了土地用途与房屋用途的差异性。 例如：土地登记用途为工业，而房屋建筑物的登记用途为办公；或者土地登记用途为住宅，而房屋建筑物登记用途为商业等。 2. 权证登记用途与实际用途或规划用途不一致。 权证登记用途是指土地、房屋的合法用途。但随着改革开放和城市化发展，具体宗地的区位随着城市范围的拓展及城市生产力规划布局的调整而发生了变化。由此引发了土地潜在价值和权证登记用途下在用价值的矛盾，特别是当土地潜在价值大于土地原用途价值时，土地的使用人将有更强的欲望去改变原土地用途而实现土地 的潜在价值。由于房地产登记部门的工作滞后或房地产权利人的法制观念淡薄等原因，房地产的权证登记用途与实际用途不一致的现象时有出现。 如在房地产使用过程中进行过改建，用途发生变化，而权证未及时变更。如：市区内原先工业用途的厂房改建为办公、商业、宾馆酒店等用途房屋，或市区内工业或住宅用途的房屋建筑物底层临街部位破墙开店导致实际用途变为商业等。 上述情况还表现为房地产的实际用途合法，但并不一定符合城市建设的发展规划；或者房地产的实际用途不合法，但它并不一定不符合城市的发展规划。 3. 权证登记用途的不全面性。 原国家土地管理局批准的《土地登记规则》规定，土地使用权证书上土地用途一栏填写宗地的主要用途。在房地产评估中，经常碰到土地使用证上登记的是一个用途，而到现场勘察时会发现还有其它的用途。如：土地用途为工业，其上面附着的主要房屋用途也为工业，但部分房屋用途为办公或住宅。 4. 房地产权证登记时的差错导致的用途不一致 这种情况比较罕见，但在实务中也有发生。如：笔者曾经碰到的一个案例，土地和房屋的实际用途均为办公，而且房地产在实际使用过程中也未发生过用途变更，但房地产权证上登记的土地和房屋用途均为工业，经与有关发证部门核实，确定为发证时登记差错。 二、房地产用途不一致时评估处理的几种现状方法和依据 1. 按照权证登记用途评估 持此种观点的评估人员依据为《房地产估价规范》，即房地产用途以合法前提为准，不论其目前的实际用途如何，应按照房地产权证(包括土地使用权证和房屋所 有权证)所登记的用途进行评估。其优点在于遵守《房地产登记条例》和《房地产估价规范》等法律法规的规定，符合房地产使用的合法性原则，但缺点是部分程度上漠视了房地产使用的最高最佳使用原则，同时当房屋建筑物和土地产证登记用途不一致时，依然无法解决矛盾。 2. 按实际用途进行评估 持此种观点的评估人员认为房地产实际用途反映了其存在的合理性，其潜在的依据为房地产的使用者总会按照房地产的最高最佳原则去使用房地产。其优点是反映了房地产使用的最高最佳使用原则，缺点是忽视了房地产使用的合法性。 3. 结合权证登记用途和实际用途进行评估 持此种观点的评估人员认为应该结合房地产登记用途和房地产的实际用途，综合考虑加以判断。 如 认为房地产权证用途与规划用途不一致时，应按权证用途评估；房地产实际用途与权证用途不一致时，应按实际用途评估，但需在评估报告中附相关证明材料加以说明。其优点是综合反映了房地产使用的合法性原则和最高最佳使用价值，从保护国有资产不流失的角度出发，维护了国有资产的权益。但缺点是有时会无所适从或依 据不充分，即既不符合房地产使用的合法性原则，也不符合最高最佳使用价值。 三、关于房地产用途不一致时评估处理方式的探讨 房地产的市场价格是房地产评估的基础，一般房地产评估所说的价格就是指的房地产的市场价格，也就是人们常说的房地产客观合理的价格。虽然实际操作中评估的不一定是房地产的市场价格，而是房地产在某些假定条件制约下的正常价格，但市场价格毕竟是一切评估目的、评估基础、限制条件下的房地产价格的基准。如何 针对房地产用途的不确定性，科学合理地设定在市场价格基础上地价定义中的土地用途呢？根据笔者对相关房地产法律法规和房地产评估理论的理解，有如下几点建议： 1. 土地用途与房屋用途不一致时。 有人说，房随地走；也有人说，地随房转；其实，房地是一体，谁也离不开谁。有地不盖房， 土地得不到利用，土地的价值也不存在；盖房不在地上，成了空中楼阁，实际也是不存在的。但根据国外不动产估价的流行看法：土地具有价值，而改良物则是贡献价值；土地可优先取得来源于不动产的全部收益，也可优先取得来源于改良物的所有报酬。(此观点来源于美国估价学会编著的《不动产估价(第11版)》)因 此，当土地用途与房屋用途不一致时，设定土地用途应以土地用途为依据。 2. 权证登记用途与实际用途不一致时。 主要看两者其中之一哪个与规划用途相一致，如果实际用途从城市规划资料上已经可以看到并且已经有明确的规划指标时，可以设定土地用途以实际用途(规划用途)为依据。 如土地权证用途为工业，但根据查询所得的城市规划资料看，地块所在区域面临拆迁，今后的土地用途为商品住宅，规划条件明确，则可以按照规划用途进行评估。 3. 权证登记用途与实际用途一致时。 当土地权证登记用途 (实际用途)与规划用途一致时，设定土地用途应以土地权证登记用途(实际用途)为依据。 当土地权证登记用途(实际用途)与规划用途不一致时，如果待估土地已纳入城市建设拆迁改造计划范围，为了体现城市规划造就土地价值，土地价值引导土地利用的城市建设运作模式，设定土地用途应以土地的规划用途为依据； 如果待估土地未划入城市建设拆迁改造计划范围，设定土地用途宜在现状利用条件下以权证登记用途(实际用途)为依据。 4. 权证登记用途不全面时。 当待估宗地除了具有权证登记的主要用途外，还有一种或多种次要用途时，设定土地用途时就要依土地主要用途与次要用途之间的内在联系而定。如果土地的次要用途是主要用途的附属用途，是为主要用途服务的，两者之间具有紧密的内在联系，这时设定土地用途应以主要用途为依据；如果次要用途与主要用途之间没有必然 的内在联系，有没有次要用途都不影响主要用途功能的发挥，这时设定土地用途应以主要用途与次要用途组成的混合用途为依据。 5. 土地用途很特殊难以归类时。 国家标准《城镇土地估价规程》中规定，在房地产评估中，土地用途主要可分为以下几类：(1)居住用地；(2)工业用地；(3)商业、旅游、娱乐用地； (4)综合用地；(5)教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。但在房地产和评估中土地用途的分类与土地登记中土地用途的分类不是一一对应的关系。由于土地登记中土地用途的分类比土地估价中土地用途的分类要细，所以由土地登记中土地用途的分类过渡到土地估价中土地用途的分类，有一个归类的问题(特别是 运用基准地价系数修正法时)。当土地登记用途很特殊或土地登记中土地用途的分类不规范、不具体时，有时确实很难将它归类到土地估价中土地用途的哪一类，这时设定土地用途时，就要看该宗土地周围的土地利用类型，建议以该宗土地周围的主要土地用途进行归类为依据。 6. 权证登记用途错误时 这种情况下，一般要通过调查核实，加以确定。如果确系发证部门登记差错，则应及时提醒发证部门加以修正。并按照修正后的正确用途进行评估考虑。 四、关于房地产用途不确定时的评估实务处理意见归纳 结合在实务中的经验，以下为笔者归纳的几种情况下的评估处理建议： 五、建议和意见 上述讨论的仅是在评估人员可以调整的范围内所涉及的一些建议和思路，如果确实涉及需要变更规划用途和权证登记用途，这时所涉及的是一个实际用途合法性与规划用途科学性的矛盾。现实中很多房地产由于取得权证的时间较早，而城市规划用途则随着城市发展的需要作出相应调整，这时就会出现房地产实际用途合法性与 规划用途科学性的矛盾。 诚然，在一个健全的法制社会中，合法性是判断事物适时与否的首要标准，如果不合法也就失去了它立足的基础。但 是，现阶段我国仍处于经济体制改革的转型期，离成熟的社会主义市场经济体制还有一段距离，由于法律的滞后性，在这种情况下，如果单纯强调权证登记用途，不一定符合社会经济发展的一般规律。因此，希望有关部门加快相关法律法规的制定和修改，同时加快房地产用途登记的及时更新，切实做到房地产的实际用途与权证 登记用途相一致。 以上谨代表个人观点，如有不当之处，请各位专家批评和指正

❻ 房子70年的土地使用权，房产是永久的，那么70年后国家会回收么可不可以续费和国外的一样么

没有那个房子抄可以住70年还不拆的，我国住宅平均使用寿命不到30年，这是一个总体的数字，我们有理由相信建设部部长讲话的严谨，只是我们了解不到更多的信息，不到30年，那么究竟是多少年，城镇的住宅使用寿命是多少年，农村的住宅使用寿命又是多少年，过去的住宅使用寿命是多少年，这两年建起来的住宅寿命又是多少年？这些还都是谜。 而到时间因为商品房使用年限是70年，到时间拆迁之后肯定赔偿大于其他性质的房屋，比如单位集资建房使用年限是50年，总体来说70年使用年限就是说的拆迁的时候赔偿是拆一陪一点五，但到时间赔偿房子的性质就变成安置楼了。就是这样的。 希望能给予采纳

❼ 外国企业可以直接拥有国内土地房屋等不动产么

外国企业是可以在中国购买国内不动产的

根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》

三、严格境外机构和个人购房管理

（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。

在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。

（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。

房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。

(7)国外房地产土地使用权扩展阅读

外商投资房地产市场准入条件：

（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。

（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。

企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。

（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。

投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。

（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。