土地使用权评估的原则是什么意思

1. 什么是土地评估

一般土地在交易之前都要进行土地评估。
土地评估也分几种类型：比如土地一级市场，就专是政府出让土属地给企业和个人，一般情况下，都是政府委托土地评估机构进行评估，确定合理的出让价格。土地二级市场，就是土地转让，在变更土地使用权人之前，也要进行评估。
总之，土地评估的主要目的，是合理确定土地价格。

2. 土地估价原则怎样确定

在做土地评估的估价报告时需要确定估价原则，根据《城镇土地估价规格》，
@城市版土地估价基本原权则和程序
@.1 城市土地估价的基本原则
@.1.1 土地估价应遵循下列原则：
1．合法原则；
2．最高最佳使用原则；
3．替代原则；
4．预期收益原则；
5．供需原则；
6．估价时点原则；
7．多方法相比较原则。

而根据教课书上的内容，土地估价原则有：
1．替代原则；
2．预期收益原则；
3．最有效利用原则（最高最佳使用原则）；
4．报酬递增递减原则；
5．供需原则
6．贡献原则
7．变动原则
8．合法原则

3. 简述土地使用权评估的程序。

1、明确土地抄使用权评估的有关事项（包括委托方、评估目的、评估范围、基准日、评估时间要求等）
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等
4、调查待估宗地所在市县的自然条件（包括人口、面积、气候、水文、土壤）、行政区划、经济发展（包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等）、城市规划与城市性质、产业政策（与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策）和税收政策等
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价

4. 土地评估应遵循哪些原则

（一）来贡献原则
源贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。
（二）替代原则
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
（三）预期原则
预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。
应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。

5. 土地使用权评估的最有效使用原则指什么

最有效使用原则是指土地利用以该地的效用最大化为前提。就是指土地的利用方专式是最佳的。在土地评属估中，是以待估宗地的最有效使用为前提的原则下进行做价的。比如，一块用途为商业的待估宗地，容积为1.5，但实际利用容积率只有0.8，评估该宗地的土地价格时要以1.5来评估。

6. 土地使用权的评估程序

评估土地的基本程序有以下几个步骤：
1、明确土地使用权评估的有关事项(包括内委托方、评估目的、评估范围容、基准日、评估时间要求等)；
2、根据土地使用权评估范围，填写土地使用权清单表；
3、检查土地产权是否清楚，有无纠纷，土地产权性质是出让还是划拨，宗地划分是否合理，四至是否明确，是否存在他项权利等；
4、调查待估宗地所在市县的自然条件(包括人口、面积、气候、水文、土壤)、行政区划、经济发展(包括经济结构、主要产品、工农业总产值、居民收入、社会投资状况等)、城市规划与城市性质、产业政策(与估价对象相关类型的产业分布、产品销售及有关优惠政策)和税收政策等；
5、现场查戡待估宗地及周围地区的土地利用情况，待估宗地用途是否相符，主要建筑物名称、建构筑物结构、用途等，周围交通条件、环境条件、集聚状况等；
6、调配待估宗地的基础设施条件、开发费用水平；
7、调查待估宗地所在市县的地价水平、房屋建筑物成本、售价、租金水平、新建用地的征地水平、有关税费、基准地价及修正体系、待估宗地在基准地价中的土地级别、交易状况；
8、根据估价对象特点，明确土地使用权评估思路，选样合适的评估方法，进行初步测算，并确定最终地价。

7. 土地估价的原则

《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。
(一)公平原则
遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。
(二)最有效利用原则
遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。
(三)替代原则
根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。
(四)预期收益原则
土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。
(五)供需原则
由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。
(六)保证农民基本生活原则
中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地，对于农民来说，它不但是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死全由农民自己解决，因此，农地既具有生产资料的经济功能，又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少，但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，即土地的社会效益等因素，土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则，就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时，其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。

8. 土地估价应依据什么原则

①替代原则；②预期收益原则；③最有效使用原则；④报酬递增、递减原则；⑤需求与供给原则；⑥竞争和超额利润原则；⑦贡献原则；⑧变动原则；⑨协调原则。