以应收账款换取土地使用权

⑴ 合作建房的增值税应当如何缴纳

合作建房一般是指一方出土地另一方出资金情况下的合作建房。合作建房可以分为两大类型，一是合作双方不成立合营公司情况下的合作建房，二是成立合营公司情况下的合作建房。根据营改增的规定，不论什么类型的合作建房，均涉及缴纳增值税的问题。
一、合作双方不成立合营公司情况下的合作建房
（一）以地换房
比如，甲方是非房地产开发企业，乙方是房地产开发企业。甲方出土地，乙方出资金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。这种情况下，甲方以土地使用权换取了房屋形式的经济利益，乙方以房屋换取了土地使用权形式的经济利益，双方的行为均为增值税销售行为，均应缴纳增值税。双方以物易物的销售额如何确定，目前营改增的规定尚无具体规定。不过可以按一般的营业常规定即可以参照土地的市场价或房屋的市场价确定销售额。
（二）以地换取利润
如承接上例，房屋建成后，甲方按约定的比例取得利润。这种情况下，甲方属于明显的土地销售行为。
二、合作双方成立合营公司情况下的合作建房
甲方出地乙方出资金共同成立房地产开发企业，甲方取得收益的方式可以有以下几种：
（一）双方共担风险，分配利润；
（二）甲方不承担经营风险，按收入一定比例分成；
（三）甲方不承担经营风险，按一定比例取得房屋；
以上合作建房不论甲方采用何种方式取得土地收益，都不能回避一个共同的问题，那就是甲方以土地使用权投资。甲方以土地使用权换取了股权后，以股权的形式得到了利润（或收入分成形式的利润或实物形式的利润）。甲方在以土地使用权换取了股权这个环节，属于有偿行为，属于销售行为，应当缴纳增值税。合营的房地产开发公司以房屋的形式向投资者分配利润，应当视同销售，缴纳增值税。
在以上土地、房屋销售或视同销售的环节，可以按规定开具增值税专用发票，对方可以按有关规定抵扣进项税额。
在合作双方不成立合营公司情况下的合作建房，甲方的会计处理应当是借应收账款，贷无形资产。在合作双方成立合营公司情况下的合作建房，甲方的会计处理应当是借长期股权投资，贷无形资产。

⑵ 本人急需房地产会计的具体工作流程(即是会计的具体工作),望知情者告知,谢谢!

一、房地产业概述
(一)房地产业的内容及分类 区分房地产开发和经营各自包括的内容。
(二)房地产业的营运 生产过程和流通过程。
(三)房地产业的特点
房地产业作为一个独立行业，具有以下主要的特点。
1.房地产开发产品的单件性。 2.房地产物质形态的不可移动性。
3.房地产业是城市型产业。 4.房地产商品生产的周期长。
5.房地产商品的开发大都需要举债经营。6.房地产市场与多种行业经济联系紧密。
二、房地产会计的账务处理原则
(一)开发产品成本采用制造成本法核算
(二)营业收入要根据不同的经营方式进行确认
营业收入要根据不同经营方式具体确认。一般说来有以下方式：
(1)对房地产开发企业开发的土地及商品房，在所有权移交后将结算账单提交给买方并得到认可时，即确认为营业收入的实现，
(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位验证后，即确认为营业收入的实现；
(3)出租房屋时，承租方根据合同规定，在付租日期交纳了租金后，出租方即确认为营业收入的实现；
(4)以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为营业收入的实现。
(三)土地使用权要根据不同的开发目的进行不同的账务处理
涉及到的土地使用权有以下两种情况：一是企业为建设自用的办公用房、职工宿舍而获得的土地使用权，列为企业的无形资产进行核算；二是企业在从事开发项目的开发经营活动中获得的土地使用权，应该计入受益开发产品的成本。
(四)出租房产作为企业存货核算
房地产开发企业的出租开发产品，作为企业的存货进行核算，在报表上流动资产存货中列示。（注意其实作为商品房的开发产品也应该作为存货）
(五)建房贷款利息作为资本性支出
第二节 房地产开发成本费用的核算
一、房地产开发的一般业务程序(仅作一般了解) 分为四个阶段——
1、投资决策分析阶段；2、项目前期工作阶段；3、前期建设阶段；4、房屋租售阶段
二、房地产开发成本费用核算对象的确定(仅作一般了解)
三、房地产开发成本的核算
(一)房地产开发成本核算的内容
房地产开发成本——是指房地产企业在开发产品过程中形成的各项费用支出的合计数额。
开发成本按用途分类四类进行二级明细核算
类别 内容
土地(建设场地)开发项目成本费用支出 包括土地(即建设场地)开发发生的各项直接费用和开发间接费用支出
房屋建设项目成本费用支出 指开发建设各种房屋(包括商品房、周转房、出租房、待建房等)发生的各项费用支出。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费等
配套设施工程项目成本费用支出 指开发建设城市规划中的大型配套设施发生的各项费用支出
代建工程项目成本费用支出 指受单位委托代为开发建设的，除建设场地、住宅等房屋以外的各种工程发生的开发建设费用

在按以上四类房地产开发产品的成本费用支出进行分类核算的基础上，又可进一步将工程中各项费用归为以下六个成本项目设专项进行明细核算
项目 内容
土地征用及拆迁补偿费 是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费，以及原有建筑物的拆迁补偿费
前期工程费 是指房地产在开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、地地平整等费用
基础设施费 是指房地产在开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施，以及道路等基础设施费用
建筑安装工程费 是指房地产开发项目在开发过程中施工所发生的各项建筑安装工程和设备费
配套设施费 是指在开发小区内发生，可记入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如锅炉房、水塔、居委会等设施的支出
开发间接费 是指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
以上6项目都属于制造成本的范畴。
(二)房地产开发成本核算的方法
(三)房地产开发成本的归集及其核算的科目设置
房地产开发的成本应按照不同的开发项目及其成本核算的各自特点，分别按土地、房屋、配套设施和代建工程进行归类核算。
1、 房地产开发成本的归集
可总结房地产开发成本的归集方法如表所示：
成本类别 归集原则 说明
房屋开发建造成本 按房地产开发类别归集 对于企业在房屋开发核算过程中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，如成本核算对象可被清楚地分开，则应直接计入所归类立项的各自成本项目；如无法分开，可先汇集核算，待土地开发完成后，用于房屋建设时，再采用一定的方法分析结转计入各自的成本项目。
土地开发成本 可分别按每一独立的开发项目，或按一定区域，或地块进行归集 土地开发成本包括直接费用和间接费用。土地开发成本中的直接费用包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费，建筑安装工程费、配套设施费等，均应直接计入土地开发成本。开发间接费用包括企业内部独立核算单位为开发土地而发生的各项费用，应先单独进行汇集，期末再按照一定方法分配计入土地开发成本各成本项目。
配套设施成本 以开发区确定的成本核算对象为归集对象 计入商品房成本的公共配套设施，应以开发区确定的成本核算对象为依据，计入商品房成本核算对象中。但在配套设施成本费用归集的过程中，应遵循以每一独立的配套设施为基本核算对象的原则进行成本归集，当开发区成本核算对象和各独立的配套设施竣工后，再将各配套设施的成本分摊计入各产品成本中。
代建工程开发成本 代建工程开发建设过程中发生的成本费用按已确定的成本核算对象进行代建工程开发成本的归集。
2、房地产开发成本的科目设置
(1)房屋开发建造成本核算的科目设置
“开发成本”是成本类科目，用以核算企业在土地、房屋配套设施和代建工程过程中发生的各项费用。对于房屋开发建造，要设置“房屋开发”二级分类账。
一般将房屋的开发建造按用途分为四类，还应在科目“房屋开发”二级科目下，按照房地产开发建设的的用途，分设四个三级科目，即“开发成本--房屋开发(商品房)”、“开发成本--房屋开发(经营房)”、“开发成本--房屋开发(周围房)”、“开发成本--房屋开发(代建房)”进行明细分类核算。
在三级科目中对开发的房屋产品成本分设“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”、“基础设施建设费”、“配套设施费”和“开发间接费用”等六个成本项目专栏，进行明细核算。
(2)土地开发成本核算的科目设置
土地开发成本依然设置“开发成本”科目进行核算。
土地开发有两种不同的用途：一种是为了作开发后土地销售(即有偿转让)，另一种是为了兴建商品房、出租房而开发的工程用土地。
A、 如是以销售为目的，通过“开发成本--土地开发”科目进行成本归集，开发完成后，将已归集的土地开发成本结转至“开发产品”帐户。
B、 如是为建商品房等而开发的工程用土地，则可将土地开发成本直接记入“开发成本--房屋开发”帐户中，不通过“开发成本--土地开发”帐户核算。
C、 土地开发的成本费用，若涉及到两个或两个以上的成本核算对象时，其发生的费用可先通过“开发成本--土地开发”帐户归集，待土地开发完成，再按一定标准分摊记入有关房屋建筑成本。
D、 土地开发成本项目一般划分为“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”两项。
(3)配套设施成本核算的科目设置。应设置“开发成本--配套设施开发成本”科目进行。
(4)代建工程开发成本的科目设置 “开发成本--代建工程开发”科目进行核算，在该二级科目下，可按委托项目进行三级核算，在三级科目中设置专项对六个成本项目分别归集核算。
(四)房地产开发成本核算的账务处理
1、房地产开发成本核算的一般账务处理程序
2.土地开发成本核算的账务处理。
发生土地征用及补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等直接费用时：
借：开发成本--土地开发成本
贷：银行存款或应付账款
开发完毕验收时，按土地开发用途分别进行结转：
借：开发产品--土地开发(用于土地销售之土地开发成本)
开发产品--房屋开发(用于房屋开发之土地开发成本)（注意这是教材的写法，我认为应该作为开发成本－房屋开发，原因是房屋开发肯定没有完工，我发现由教材主编李大诚教授主编的辅导材料上就把教材的这个会计分录修改了，所以我建议大家修改为后者）
贷：开发成本--土地开发
3、 房屋开发成本核算的账务处理
成本发生时： 开发完毕验收时
借：开发成本--房屋开发 借：开发产品--商品房
贷：银行存款或应付账款 贷：开发成本--土地开发成本
四、房地产开发期间费用的核算
(一)房地产开发期间费用核算的科目设置 与一般工业企业没有本质区别
(二)房地产开发期间费用核算的账务处理
第三节 房地产开发产品销售的核算
一、房地产销售收入确认的一般原则
确认房地产收入应该考虑两个重要因素：一是要根据客户的资信程度，并以定金与售价的百分比作为参考，评价其在房地产上首次或继续投资的情况，二是要评价房地产企业对已售出的房产和地产的权利和义务关系的履约程度。
二、房地产销售收入确认的方法
(一)完全应计法——即销售法，是指在房地产开发产品的所有权已经转移并满足以下条件收到款项时，即确认为销售收入的方法。采用完全应计法的适用条件应该是：A、试用期满；B、付款可靠； C、应收账款收回的把握性强；D、卖方应尽义务大部分完成。完全应计法下房地产销售的应收账款应以净现值表示。应收账款的净现值等于房地产商品的现行市场价格。
在房地产销售业务中，应收账款实际上是由两部分组成：一部分是本金，另一部分是利息。所以，完全应计法就是在销售时确认房地产的销售收入，而在收款期内确认利息收入的一种会计处理方法。
(二)完工百分比法
采用完工百分比法确定收入的使用条件除因所开发项目尚未完工而与完全应计法不同外，其余的前提条件与完全应计法基本相同。但其在确认收入的方式上却与完全应计法有明显的区别。其区别在于，在完工百分比法中销售收入是随着工程项目的完工进度逐期确认。而在利息收入的确认上则与完全应计法相同。对于某一项工程的完工程度，通常是以已发生成本占预计总成本的比例来估定的。
(三)分期收款法
当某项房地产交易实质上已经完成，但却因客户初期交款不足等原因而无法合理估计收款情况时，可采用分期收款法确认该项房地产交易的销售收入。
1.应收账款的计价
采用分期收款要求在收到货款时确认销售收入；应以本金和利息之和计算应收账款。
2.开发成本的预计
分期收款法在利润计算上是将总收入和总成本之差(毛利)递延，因此，在销售时就应确定总成本，而实际上总成本在销售时并未人部发生，因而必需预计以后发生的开发成本。
三、房地产开发产品销售核算的科目设置
1、“经营收入”——核算房地产企业对外转让、销售和出租开发产品等取得的经营收入。同时，按照“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等设置明细分类账。
2、“经营成本”——核算企业对外转让、销售、结算和出租开发产品等应结转的经营成本。同时，按经营成本的种类，包括“土地转让成本”、“商品房销售成本”、“配套设施销售成本”、“代建结算成本”、“出租产品经营成本”等设置明细账。
3、“其他业务收入”——核算主营业务以外的其他业务收入，包括商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入。
4、“其他业务支出”——核算企业发生的与其他业务收入相关的成本、费用、经营税金及附加等。
5、“经营税金及附加”
四、房地产开发产品销售的账务处理
(一)土地转让和商品房销售的账务处理
1、 交款提货的销售方式
在收到货款时：借：银行存款
贷：经营收入--土地转让收入
--商品房销售收入
同时或定期按土地开发成本和商品房成本结转经营成本：
借：经营成本--土地转让成本
--商品房销售成本
贷：开发成本--土地开发
--房屋开发
2、 预收货款的销售方式
3、 托收承付的销售方式 将开发产品交付客户使用，向银行办理托收时：
借：银行存款
贷：经营收入--土地转让收入
--商品房销售收入
教材例题这个地方会计分录的明细科目写错了！4、 分期收款的销售方式
（1）在付出销售房产时，按转让及售出的土地或商品房的实际成本记账：
借：分期收款开发产品--土地或商品房
贷：开发产品--土地或商品房
（2）按照合同收款时，按合同规定收款的金额记账： （3）同时结转相应的成本
借：银行存款 借：经营成本--商品房或土地销售成本
贷：经营收入--土地转让收入或商品房销售收入 贷：分期收款开发产品--土地或商品房
(二)配套设施销售的账务处理
其收入应记入“经营收入”帐户的“配套设施销售收入”明细账，其账务处理与前相同
(三)代建工程销售的账务处理
代建工程销售收入应在工程竣工验收并办妥交接手续时将代建工程价款结算单提交给委托单位确认后，记入“经营收入--代建工程销售收入”明细账。
第四节 房地产出租的核算
一、房地产出租业务概述
房地产出租——是土地出租与房屋出租的总称。
土地出租——是承租人以支付租金为代价取得土地使用权利，出租人按照合同，规定的期限和标准，将出租土地交付给承租人使用的行为。
二、房地产出租业务核算的科目设置和账务处理
(一)房地产出租业务核算的科目设置
1、 对于出租的开发产品，应设置“出租开发产品”科目核算。为核算出租开发产品的库存及损耗价值，下设“出租产品”和“出租产品摊销”两个二级明细科目进行核算。
2、 对于在出租经营过程中所发生的经营收入和经营成本。可通过设置“经营收入”和“经营成本”科目进行核算。下设“出租产品经营收入”和“出租产品经营成本”二级科目进行明细核算。
(二)房地产出租业务的账务处理
1.出租开发产品的账务处理
当房地产企业开发建成了用于出租的土地和房屋，应在签定出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品--出租产品”帐户，贷记“开发产品”帐户。
2.出租开发产品摊销的计算和账务处理。
企业根据出租产品的账面原价(即实际成本)和预计的使用年限及预计残值，计算其价值损耗，按月计提出租开发产品的摊销额并计入经营成本。
一般房地产开发企业出租开发产品摊销额的计算公式如下：
出租开发产品月摊销率＝(1-估计净残值率)/(预计使用年限÷12)
当房地产开发企业的出租产品改变用途对外销售，结转对外销售的出租开发产品的成本时，应按其摊余价值，借记“经营成本”帐户，按其已计提累计摊销额，借记“出租开发产品--出租产品摊销”帐户，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品--出租产品”帐户。
3.出租开发产品修理的账务处理。
出租开发产品发生的修理费应根据修理费金额的大小和用途分别作不同的会计处理，可以总结：
出租开发产品修理费的核算
发生期间 用途或金额大小 会计处理方法
出租期间 金额不大 直接借记“经营成本”帐户，贷记“银行存款”等有关帐户
金额较大 先计入“待摊费用”进行归集，再分期摊入“经营成本”
出租前 对所出租产品进行装饰及增添相关设施而发生的装饰工程支出 应先通过“开发成本”帐户进行归集，完工后，结转工程的成本，借记“出租开发产品”帐户，贷记“开发成本”帐户
发生的修理费用 改变出租开发产品用途，作为商品房销售 应列为销售费用，不得作为经营成本进行列支
第六章 企业合并会计（一）
第六章、第七章、第八章在考试时候一共占40分。属于绝对重点！！！
第一节 企业合并会计概述
一、企业合并及其原因
企业合并——是指两个或两个以上彼此独立的企业的联合，或者一个企业通过购买权益性证券资产、签订协议，或者以其他方式取得另一个或另几个企业的控制权的行为。
企业合并的原因——最主要的原因是为了扩大经营规模，提高经济效益。
企业扩大经营规模有两种基本途径：一是内部扩展，二是外部扩展。外部扩展的企业合并具有如下优点：成本低； B、风险小（在一定程度上会消除竞争）；C、速度快；D、影响增大，地位提高。

二、企业合并的方式——主要有吸收合并、新设合并、控股合并。
(一) 吸收合并又称兼并，是指两个或两个以上的企业合并成为一个单一的企业，其中一个企业保留法人资格，其他企业的法人资格随着合并而消失。吸收合并通常由继续存在的企业以现金购买或用股票:)被合并企业的净资产，并由合并后的新企业继续经营原业务。
(二)新设合并又称“创立合并”，是指两个或两个以上企业协议合并组成一个新的企业。新设合并通常由新设企业用股票:)原有企业的资产，原有企业的股东成为新企业的股东。
(三)控股合并是指企业通过收购其他企业的股份或相互:)股票取得对方股份，达到对其他企业进行控制的一种合并形式。控股合并后，控股和被控股企业分别成为母公司和子公司之后，均继续存在并经营，且相互组成一个集团。
三、企业合并会计的产生
企业合并会计是对企业合并的过程和结果进行会计核算和反映的程序和方法，它包括两部分内容：一是企业合并本身的账务处理；二是合并会计报表的编制。
四、企业合并会计的核算方法——购买法、权益集合法。
第二节 企业合并购买法的账务处理
一、购买法核算的原则
1、购买法——对企业合并进行核算就完全可以采用与购置普通资产相同的原则来处理。因此，在购买法下，一个企业在购买其他企业时应当按取得成本予以入帐。
2、购买法的程序和原则——
第一，对所购企业的资产、负债进行确认和估价。首先要对被购买企业的资产和负债项目进行确认，对各项资产进行重新估价，确定其公允价值。
第二，确定购买成本。A、用现金购买，其购买成本即为其实际支付的款项；B、以增发股票换取被购买企业的产权，则其购买成本为所发行股票的公允价值；C、购买企业以其发行的债券来支付，则其取得成本为债券的面值。（我认为：其实不准确，按照国际会计准则应该为债券发行价格。）D、在合并过程中，购买企业发生与合并直接有关的其他费用，比如法律费用、佣金等，对此也应当计入购买成本。E、合并过程中发生的与合并有关的其他间接费用如股票、债券的发行费用，则不计入购买成本，应当计入期间费用。
第三，比较其购买成本和被购买企业净资产的公允价值。
如果购买成本大于净资产的公允价值，则其差额，即为商誉，作为无形资产，直接计入“无形资产--商誉”科目，在一定的期间内摊销，摊入管理费用。
如果购买成本小于净资产的公允价值，则其差额就是负商誉，通常有两种处理方法：第一种方法，是直接冲减非流动资产的公允价值。（我命名其为冲减法）被冲减的非流动资产包括固定资产、无形资产、递延资产等，不包括长期投资。在出现负商誉时，可以按比例冲减这类资产的价值，直到将其价值冲减为零。如这样处理仍不足以抵销负商誉，则将冲减后的剩余部分列作递延贷项－负商誉，并按一定的期限分摊计入各期损益。第二种方法，将全部负商誉列作递延贷项－负商誉，在一定的期限内分摊，摊入管理费用。

⑶ 按照企业会计准则规定，下列各项中，属于非货币性资产交换的有( )。

正确答案:B,D
解析：【答案】BD【解析】应收账款和应收票据属于货币性资产，选项A和C不属于非货币性资产交换。

⑷ 下列交易中，不属于非货币性资产交换的有( )。

正确答案:A,C,D
解析：【答案】ACD【解析】应收账款和持有至到期的公司债券属于专货币性属资产，选项A和C不属于非货币性资产交换；50÷100×100%=50%，大于25%，选项D不属于非货币性资产交换。

⑸ 资产负债表里的实收资本怎么算

一）实收资本的增减变动

一般情况下，实收资本可供企业长期周转使用，其数额也应保持相对稳定，不得随意增减。但是随着企业经营状况变化和发展求，可能需要增加或减少注册资本。

按照我国《企业法人登记管理条例》规定，当实收资本比原注册资本增加或减少的幅度超过20%时，应持资金使用证明向原登记主管机关办理变更登记。

1.实收资本的增加

有限责任公司增加资本的途径主要有投资者追加投入、用盈余公积转增实收资本、用资本公积转增实收资本等。投资者追加投资包括原股东追加投资和增加新的投资者。如果为原股东追加投资，可按其实际投入额增加银行存款和实收资本；

如果为新介入投资者，其缴入的出资额大于按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分，不计入实收资本，而作为资本溢价计入资本公积。资本公积和盈余公积转增资本时，按转增的资本金额确认实收资本或股本。

有限责任公司将资本公积或盈余公积转增资本时，应按现有股东的资本比例，分别确定各股东的增资数额，计入“实收资本”账户的各投资人明细账内，以保持增资后的资本结构不变。

2.实收资本的减少按照有关法律，投资者在公司存续期间，不能抽回资本。但在公司发生缩小经营规模、资本过剩或发生重大亏损而短期内又无力弥补等特殊情况下，公司须减少注册资本。公司减少实收资本应按规定在原登记机关申请变更，减资后的注册资本不得低于法定的最低限额。

有限责任公司在按法定程序报经批准减少注册资本的，借记“实收资本”账户，贷记“库存现金”、“银行存款”等账户。

（二）股本的增减变动

1.股本的增加

股份有限公司增加股本的途径主要有增资扩股、分配股票股利、用盈余公积或资本公积转增股本等。股份有限公司为了扩大经营规模，报经有关部门批准，符合增资条件的，经股东大会决议后，可以向外界公开发行增资股票。发行增资股票的核算与股本形成的核算相同。

股票股利是股份有限公司以增发股票的方式向股东分派股利。发放股票股利通常是按现有股东的持股比例，采用增发普通股的形式来分派给普通股股东。

股票股利实质上是公司将留存收益的一部分予以资本化。股东大会批准的利润分配方案中的股票股利，应在办理增资手续后，借记“利润分配”账户，贷记“股本”账户。

2.股本的减少

企业应设置“库存股”账户核算企业收购的尚未转让或注销的本公司股份金额。库存股是指发行后重新回购或者通过其他方式取得的本公司尚未注销的股票。当公司在公开市场上收购本公司股票时，应按照实际支付的金额借记“库存股”账户，贷记“银行存款”账户；

注销库存股时，应按股票面值借记“股本”账户，按注销库存股的账面余额贷记“库存股”账户，按其差额，借记“资本公积”账户。如果“资本公积”不够冲减时，应依次冲减“盈余公积”、“利润分配——未分配利润”。

如果购回股票支付的价款低于股票面值的，应按股票面值总额借记“股本”账户，按所注销库存股的账面余额贷记“库存股”账户，按其差额贷记“资本公积——股本溢价”账户。

(5)以应收账款换取土地使用权扩展阅读：

资本核算

一般企业实收资本应按以下规定核算：

1、投资者以现金投入的资本，应当以实际收到或者存入企业开户银行的金额作为实收资本入账。实际收到或者存入企业开户银行的金额超过其在该企业注册资本中所占份额的部分，计入资本公积。

2、投资者以非现金资产投入的资本，应按投资各方确认的价值作为实收资本入账。为首次发行股票而接受投资者投入的无形资产，应按该项无形资产在投资方的账面价值入账。

3、投资者投入的外币，合同没有约定汇率的，按收到出资额当日的汇率折合；合同约定汇率的，按合同约定的汇率折合，因汇率不同产生的折合差额，作为资本公积处理。

4、中外合作经营企业依照有关法律、法规的规定，在合作期间归还投资者投资的，对已归还的投资应当单独核算，并在资产负债表中作为实收资本的减项单独反映。

⑹ 04年 湘酒鬼(000799)债权置换土地 如果按照新会计制度该怎么处理

第二笔作为债务重组

⑺ 劳烦那位大哥大姐帮忙写一个详细的会计科目明细，是所有的会计中会发生的，谢了

第一章 货币资金及应收款项
1．现金
⑴备用金
①开立备用金
借：其他应收款－备用金
贷：现金
②报销时补回预定现金
借：管理费用等
贷：现金
③撤销或减少备用金时
借：现金
贷：其他应收款－备用金
⑵现金长短款
①库存现金大于账面值
借：现金
贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢
查明原因后作如下处理：
借：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢
贷：其他应付款－应付现金溢余（X单位或个人）
营业外收入－现金溢余（无法查明原因的）
②库存现金小于账面值
借：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢
贷：现金
查明原因后作如下处理：
借：其他应收款－应收现金短缺（XX个人）
其他应收款－应收保险赔款
管理费用－现金溢余（无法查明原因的）
贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢
2．银行存款
①企业有确凿证据表明存在银行或其他金融机构的款项已经部分或全部不能收回
借：营业外支出
贷：银行存款
3．其他货币资金（外埠存款）
①开立采购专户
借：其他货币资金－外埠存款
贷：银行存款
②用此专款购货
借：物资采购
贷：其他货币资金－外埠存款
③撤销采购专户
借：银行存款
贷：其他货币资金－外埠存款
4．坏账损失
⑴直接转销法
①实际发生损失时
借：管理费用
贷：应收账款
②重新收回时
借：应收账款
贷：管理费用
借：银行存款
贷：应收账款
⑵备抵法
①提取坏账准备金时
借：管理费用
贷：坏账准备
②发生坏账时
借：坏账准备
贷：应收账款
③重新收回时
借：应收账款
贷：坏账准备
借：银行存款
贷：应收账款
5．应收票据(见后)
第二章 存 货
1材料
（1）取得
①发票与材料同时到
借：原材料
应交税金－增（进）
贷：银行存款
②发票先到
借：在途物资（含运费）
应交税金－增（进）
贷：银行存款
③材料已到，月末发票账单未到
借：原材料
贷：应付账款－暂估应付账款
注：下月初，用红字冲回，等收到发票再处理
（2）发出
平时登记数量，月末结转
借：生产成本/在建工程/委托加工物资/…
贷：原材料
⒉委托加工物资
①发出委托加工物资
借：委托加工物资
贷：原材料
②支付加工费、运杂费、增值税
借：委托加工物资
应交税金－应交增值税（进）
贷：银行存款等
③交纳消费税（见应交税金）
④加工完成收回加工物资
借：原材料（验收入库加工物资＋剩余物资）
贷：委托加工物资
3.包装物
（1）生产领用，构成产品组成部分
借：生产成本
贷：包装物
（2）随产品出售且
借：营业费用（不单独计价）
其他业务支出（单独计价）
贷：包装物
（3）包装物的出租、出借
①第一次领用新包装物时
借：其他业务支出（出租）
营业费用（出借）
贷：包装物
注：出租、出借金额较大时可分期摊销
②收取押金
借：银行存款
贷：其他应付款
③收取租金
借：银行存款
贷：应交税金－增（销）
其他业务收入
④退还包装物 （不管是否报废），
借：其他应付款（按退还包装物比例退回押金）
贷：银行存款
⑤损坏、缺少、逾期未归还等原因没收押金
借：其他应付款
其他业务支出（消费税）
贷：应交税金－增（销）
应交税金－应交消费税
其他业务收入（押金部分）
⑥不能使用而报废时，按其残料价值
借：原材料
贷：其他业务支出（出租）
营业费用（出借）
⑤摊销（略）——一次、五五、分次
4.低值易耗品（处理同包装物）
5.存货清查
⑴盘盈
①确认
借：原材料
贷：待处理财产损溢－待处理流动资产损溢
②报批转销
借：待处理财产损溢
贷：管理费用
⑵盘亏或毁损
①确认
借：待处理财产损溢
贷：原材料
应交税金－增（转出）
②报批转销
i属于自然损耗产生的定额内损耗
借：管理费用
贷：待处理财产损溢
ii属于收发计量、核算、管理不善造成的损耗
借：原材料 （残料）
其他应收款（保险、责任人赔款）
[管理费用]
贷：待处理财产损溢
iii属于自然灾害或意外事故造成的存货损耗
借：原材料 （残料）
其他应收款（保险、责任人赔款）
[营业外支出－非常损失]
贷：待处理财产损溢
注：待处理财产损溢在结帐前必须将其转平。分两种情况：①如果已经董事会等类似权力机构批准，转入损益等，不用披露； ②如果未经董事会等类似权力机构批准，应按上述方法结平，同时在附注中披露；如果其后批准的结果与自行处理不一致，则要调整当期报表的年初数。
8．存货的期末计价（略）
第三章 投 投
1．短期投资
①购入
借：短期投资--股票/债券/基金X
应收股利、应收利息
贷：银行存款
其他货币资金
注：收到购入时的现金股利、债券利息
借： 银行存款
贷：应收股利、应收利息
②收到持有时期内的股利或利息
借：银行存款/现金
贷：短期投资－股票/债券X
③转让、出售
借：银行存款
短期投资跌价准备－股/债X
贷： 短期投资 －股票/债券X
【应收股利/应收利息】
[投资收益－出售股/债X]
2长期股权投资投资
（1）取得
①以现金资产投资同上
②以非现金资产投资（见后）
（2）成本法
①初始投资或追加投资同取得
②被投资单位宣告分派利润或现金股利
I投资年度以前
借：应收股利－股利收入
贷：长期股权投资－企业
II投资年度
i属于投资前的
借：应收股利－股利收入
贷：长期股权投资－企业
ii属于投资后的
借：应收股利
贷：投资收益－股利收入
III投资年度以后（按公式计算）
借：应收股利
贷：投资收益－股利收入
[长期股权投资－企业]
在实际业务中，因“应收股利”固定，可先计算“长期股权投资”，再通过计算即可得出“投资收益”
（3）权益法
①初始投资或追加投资同上
②股权投资差额的处理
i取得时确认
借：长股权投资–企业–投资贷成本
贷：银行存款
借：[长期股权投资–企业–股投差额]
贷：[长股权投资–企业–投资成本]
ii摊销
借：投资收益–股权投资差额摊销
贷：长期股权投资–企业–股权投资差额
借：长期股权投资–企业–股权投资差额
贷：资本公积－股权投资准备
③被投资单位实现净损益的处理
I净利润
i被投资单位实现净利润时
借：长期股权投资–企业–损益调整
贷：投资收益–股权投资收益
ii被投资单位宣告分派股利时
借：应收股利–企业（实际数）
贷：长股权投资–企业–损益调整
II净亏损（以股权投资账面余额减至零为限）
借：投资收益–股权投资损失
贷：长股权投资–企业–损益调整
注：以后被投资单位又实现利润，先冲减未减记长期股权投资的余额，若还有多余再恢复其账面价值，恢复时
借：长期股权投资–企业–损益调整
（确认的损益－未减记的）
贷：投资收益–股权投资收益
④其他所有者权益变化的处理
i投资单位会计处理
借：长股权投资–企业–股权投资准备
贷：资本公积–股权投资准备
（＝捐赠物价值*（1-33％）*持股比例）
注：如被投资单位接受现金捐赠，则不须交税。
ii投资单位出售该项股权时，可将原计入资本公积的”股权投资准备“转入“其他资本公积”
（4）成本法与权益法的转换
①权益法转换为成本法
I转换时
借：长期股权投资–企业
贷：长期股权投资–企业–投资成本
长股权投资–企业–损益调整
II以后分派利润或现金股利时
i属于已记入投资账面价值的
借：应收股利
贷：长期股权投资–企业
ii属于尚未记入投资账面价值的
借：应收股利
带：投资收益
III对中止采用权益法前被投资单位实现的净损益，投资单位仍按权益法核算。
借：长期股权投资–企业
贷：投资收益
②成本法转换为权益法
i采用追溯调整法对原成本法核算进行调整
借：长期股权投资–企业–投资成本 200
–企业–股权投资差额 1
–企业–损益调整 5
–企业–股权投资准备 2
贷：长期股权投资–企业（帐面余额） 205
利润分配-未分配利润（累计影响数）1
资本公积–股权投资准备 2
ii追加投资时
借：长期股权投资–企业–投资成本 302
贷：银行存款 302
iii再次计算股权投资差额
成本法转换为权益法时初始投资成本＝200＋5＋2＋302
借：长期股权投资–企业–股投差额 2
贷：长股权投资–企业–投资成本 2
将“损益调整”和“股权投资准备”全部转入“投资成本”
借：长期股权投资–企业–投资成本 7
贷：长期股权投资–企业–损益调整 5
–企业–股权投资准备 2
成本法转换为权益法时初始投资成本＝200＋5＋2＋302－2
注：投资前与投资后新增股权投资差额应分别计算，分别摊销，前者按投资日算，后者按追加投资日算。但如果追加投资新形成的股权投资差额不大，可以并入追溯调整后的股权投资差额余额，按剩余摊销年限一并摊销。处置长期股权投资时，未摊销的一并结转
iv以后分派利润或现金股利同权益法
（5）短期投资划转为长期投资
借：长期股权/债权投资（成本与市价孰低者）
短期投资跌价准备
投资收益
贷：短期投资
（6）长期股权投资的处置
①损益的确认
借：银行存款
长期股权投资减值准备
贷：长期股权投资
[投资收益–股权出售收益/损失]
应收股利（尚未领取的现金股利或利润）
②资本公积准备项目的处理
借：资本公积–股权投资准备
贷：资本公积–其他资本公积
注：转增资本时
借：资本公积–其他资本公积
贷：实收资本/股本
③尚未摊销的股权投资差额也应随同转销
借：投资收益–股权投资差额摊销
贷：长期股权投资–企业–股权投资差额
3．投资的期末计价（略）
4．委托贷款
①发放贷款
借：委托贷款－本金
贷：银行存款
②按期计提利息
借：委托贷款－利息
贷：投资收益－委托贷款利息收入
注：若应收利息到期未收到，则将已确认的利息收入予以冲回，并在备查薄中登记冲回的利息金额。其后，收回该利息，则冲减委托贷款本金。
1、科目设置：“委托贷款”一级科目，下设“本金”、“利息”、“减值准备”二级科目
2、资产负债表中，按期限长短，分别在“短期投资”、“长期债权投资”反映。
第五章 无形资产及其他资产
1．无形资产
①购入的无形资产
借：无形资产（实际支付价款）
贷：银行存款
②投资者投入
借：无形资产（投资双方确认价）
贷：实收资本/股本
注：为首次发行股票而接受投资者投入
借：无形资产（投资方账面价值）
贷：实收资本/股本
③接受捐赠
借：无形资产（凭据金额＋支付的相关税费）
贷：递延税款
资本公积
银行存款/应交税金（相关税费）
④自行开发并按法律程序申请取得
i取得时发生的注册费、律师费等相关支出
借：无形资产（确定的实际成本）
贷：银行存款
ii研究开发费用（如材料费、直接参与人员的工资及福利费、租金、借款费用等）
借：管理费用
贷：银行存款、原材料、应付工资
⑤购入的或以支付土地出让金方式取得的土地使用权
借：无形资产－土地使用权（实际支付价款）
贷：银行存款
注：该项土地开发时
借：在建工程
贷：无形资产－土地使用权
⑥用无形资产对外投资，比照非货币性交易
⑦出售无形资产（即转让所有权）
借：银行存款
无形资产减值准备
[营业外支出－出售无形资产损失]
贷：无形资产
应交税金-应交营业税
[营业外收入－出售无形资产收益]
⑧出租无形资产（即转让使用权）
借：银行存款
贷：其他业务收入
结转发生的相关支出
借：其他业务支出（如服务费，营业税）
贷：银行存款
⑨摊销（期限一经确定，不能改）P197
借：管理费用（自用的无形资产）
其他业务支出（出租的无形资产）
贷：无形资产（帐面价值/尚可使用年限）
注：无形资产摊销期：当月增加的无形资产，当月开始摊销，当月减少的无形资产，当月不再摊销。
若当期发生减值准备，则下期摊销额要按预计可收回金额和剩余可使用年限进行摊销
预计某项无形资产已不能为企业带来未来经济效益，则将其摊余价值全部转入当期管理费用
⑩无形资产的后续支出，比如取得专利权之后，每年支付的年费和维护专利权发生的诉讼费，直接计入当期管理费
2．其他资产
①长期待摊费用
应由本期负担的部分不得做为长期待摊费用。
i发生时
借：长期待摊费用
贷：银行存款
ii摊销时
借：管理费用、制造费用、营业费用
贷：长期待摊费用

第六章 流动负债
1.应付账款（略）
2.应付票据（见后）
3.短期借款
⑴借款时
借：银行存款
贷：短期借款
⑵按月预提利息
借：财务费用 －利息支出
贷：预提费用
⑶到期还本付息时
借：短期借款
预提费用
财务费用（尚未提取的利息）
贷：银行存款
4.短期债券
①收到债券款
借：银行存款
贷：应付短期债券(实收发行债券款)
②计提利息
借：财务费用(票面利息±折溢价)
贷：应付短期债券
注：若金额小可在还本付息时处理
借：应付短期债券
财务费用 －利息支出
贷：银行存款
③到期偿还本息
借：应付短期债券
贷：银行存款
5.预收账款
①预收时
借：银行存款
贷：预收账款
②发货时
借：预收账款
贷：主营业务收入
应交税金－增（销）
银行存款 （运杂费）
③补付货款时
借：银行存款
贷：预收账款
6.应付工资
①支付职工工资
借：应付工资
贷：现金
注：支付退休人员工资（即退休费）
借：管理费用
贷：现金
②月份终了进行分配，计入有关费用
借：生产成本（生产工人）
制造费用（车间或分厂管理人员）
管理费用（厂部行政管理人员）
营业费用（专设销售机构人员
在建工程（在建工程人员）
应付福利费（医务托幼人员）
其他应付款（工会人员）
贷：应付工资
7.应付福利费
①提取福利费时（按工资总额的14%提）
借：生产成本等（科目同工资的提取）
贷：应付福利费
注：外商投资企业按规定从税后利润中提取
借：利润分配－提取职工奖励及福利基金
贷：应付福利费
②支付时
借：应付福利费
贷：现金

作者： 雪舞纸禁 2007-9-3 18:51 回复此发言

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2 会计业务实务大全2
用于职工医疗费（包括交纳的医疗保险费），医务经费，因公负伤就医路费，生活困难补助，医务人员、职工浴室、理发室、幼儿园和托儿所人员工资。
8.应付股利
①董事会提请股东大会批准的利润分配方案中应分给股东的现金股利
借：利润分配-应付股利
贷：应付股利
注：若股东大会与董事会批准的不一致，则应调整会计报告年度相关项目的年初数（以董事会多为例）
借：应付股利
盈余公积
贷：利润分配-未分配利润
9.其他应付款
①提取工会经费
借：管理费用（工资总额×2％）
贷：其他应付款-工会经费
②提取职工教育经费
借：管理费用（工资总额×1.5％）
贷：其他应付款-职工教育经费
③应付经营性租赁的租金
借：管理费用、营业费用、制造费用
贷：其他应付款
④收取存入保证金(如包装物押金)
借：银行存款
贷：其他应付款
10.其他应交款
①应交教育费附加(按流转税比例)
借：主营业务税金及附加（主营业务）
其他业务支出（其他业务）
固定资产清理（销售不动产有关）
贷：其他应交款–应交教育费附加
②矿产资源补偿费
i按月计提时(按月矿产品销售收入)
借：管理费用–矿产资源补偿费
贷：其他应交款–应交矿资偿费
ii收购未税矿产品代扣代缴，计入成本
借：物资采购
贷：其他应交款–应交矿资偿费
②住房公积金
i企业按规定交纳的住房公积金
借：管理费用–住房公积金
贷：其他应交款–应交住房公积金
ii应由职工个人交纳的住房公积金
借：应付工资
贷：其他应交款–应交住房公积金
iii实际上交时
借：其他应交款–应交住房公积金
贷：银行存款
注：以后企业按规定和要求从住房公积金账户为职工提取款项时，不做账务处理。
11.应交税金
（1）增值税
①一般纳税人购销业务（略）
②一般纳税人购入免税农产品、废旧物资
借：物资采购（买价*90%）
应交税金－增–进（买价*10%）
贷：应付帐款
注：应交的农业特产税计入采购成本。
③小规模纳税人购销业务
i购进货物
借：物资采购（价税合计）
贷：应付帐款
ii销售货物或提供劳务
借：应收账款
贷：主营业务收入（不含税价）
应交税金－增–销
③视同销售的账务处理（以投资为例）
i销售方
借：长期股权投资
贷：原材料/库存商品（成本价）
应交税金－增–销（计税价*税率）
注：若存在销售收入则须确认收入和结转成本
ii接受方，视同购进
借：原材料/库存商品（成本价）
应交税金－增–进（计税价*税率）
贷：实收资本
④不予抵扣项目的账务处理
i购入时即能确认不予抵扣增值税计入成本
借：固定资产/原材料（价税合计）
贷：银行存款
ii购入时不能确认
借：原材料
应交税金－增–进
贷：银行存款
注：如以后这部分货物用于按规定不得抵扣进项税额项目，可将税额转入有关科目
借：在建工程/应付福利费/待处财产损溢
贷：应交税金－增–进转出
原材料
⑤转出多交和未交增值税的账务处理
i转出多交增值税
借：应交税金–未交增值税
贷：应交税金–增–转出多交增值税
ii转出未交增值税
借：应交税金–增–转出未交增值税
贷：应交税金–未交增值税
⑥进项税额转出－货物、在产品、产成品发生非常损失时
借：待处理财产损益－待处流资损益
贷：应交税金－增（进转出）
⑦已交税金－上交增值税
借：应交税金－增-已交税金
贷：银行存款
注：若退回多交税款，用红字作相同分录予以冲销；若当月交纳以前各期未交的增值税，通过“应交税金–未交增值税”科目
（2）消费税
①产品销售
i将产品直接对外销售
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－应交消费税
ii以应税消费品换取生产资料、消费资料、抵偿债务（视同非货币性交易），计税处理同i
iii用应税消费品对外投资，或用于在建工程、非生产机构等，计入有关成本。
借：长期股权投资（用于投资）
在建工程（用于工程）
营业外支出（用于非生产机构）
贷：应交税金－应交消费税
②委托加工应税消费品的账务处理
I委托加工物资为非金银首饰
A受托方（代收代缴）
借：应收账款（代收代交税款） 2000
贷：应交税金–应交消费税 2000
B委托方
a材料收回后用于连续生产应税消费品，准予抵扣
借：委托加工物资（加工费） 80000
应交税金–增（销） 13600（80000*17%）
应交税金–应交消费税 2000
贷：应付账款 113610
b材料收回后直接用于销售，则将代扣代交的消费税计入成本
借：委托加工物资（含消费税款）100000
应交税金－增–销 13600
贷：应付账款 113600
II委托加工物资为金银首饰，由受托方直接交纳，受托方于交货时
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－应交消费税
③进出口消费品的账务处理
I进口消费品交纳的消费税
借：物资采购/固定资产
贷：银行存款
II免征消费税的出口应税消费品
i直接出口或通过外贸企业出口，可不计算应交消费税
ii委托外贸企业代理出口，应在计算消费税时
借：应收账款
贷：应交税金－应交消费税
注：①收到外贸企业退回的税金
借：银行存款
贷：应收账款
②发生退关、退货而补交已退的消费税时，作相反的分录
（3）营业税
①出租无形资产及其它业务收入
借：其他业务支出
贷：应交税金一应交营业税
②出售无形资产
借：营业外支出/营业外收入
贷：应交税金－应交营业税
③销售不动产
借：固定资产清理
贷：应交税金－应交营业税
注：企业收到先征后返的消费税、营业税等，应于实际收到时，冲减当期的主营业务税金及附加或其他业务支出等；收到先征后返的所得税，于实际收到时，冲减当期所得税费用；收到先征后返的增值税，于实际收到时，计入当期补贴收入。
（4）所得税
i企业所得税
借：所得税
贷：应交税金－应交所得税
ii个人所得税（单位代扣代交）
借：应付工资
贷：应交税金－应交个人所得税
（5）资源税
①销售应税产品
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－应交资源税
②自产自用应税产品
借：生产成本/制造费用
贷：应交税金－应交资源税
③收购未税矿产品，计入该矿产品的成本
借：物资采购
贷：应交税金－应交资源税（代扣代缴）
银行存款
④外购液体盐加工固体盐
i外购液体盐
借：物资采购
应交税金－应交资源税（可抵扣）
贷：银行存款
ii销售固定盐
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－应交资源税
（6）城建税
借：主营业务税金及附加
贷：应交税金－应交城市维护建设税
（7）耕地占用税
借：在建工程
贷：银行存款
注：耕地占用税是以实际占用耕地面积计税，按照规定税额一次征收
（8）印花税（于购买印花税票时入账）
借：管理费用/待摊费用
贷：银行存款
（9）土地使用税、房产税、车船使用税
借：管理费用
贷：应交税金－应交…
（10）土地增值税
①兼营房地产业务的企业
借：其他业务支出
贷：应交税金-应交土地增值税
②转让国有土地使用权、地上建筑物及附属物
借：固定资产清理/在建工程
贷：应交税金-应交土地增值税
③工程竣工前转让房地产取得的收入，应预交税款
借：应交税金-应交土地增值税
贷：银行存款
注：待该房地产销售收入实现时再按上述方法进行冲销，多退少补

⑻ 问：国家划拨土地合作建房，如何进行账务处理

答：合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹“以物易物”，及双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，具体的交换方式也有以下两种： （一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方均拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产的行为； （二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。在此讨论的是第一种交换方式中的第一种情况，国有企业以交换国拨土地换取部分房屋所有权账务处理及确认纳税时间及营业额的问题。 大中型国有企业因成立时间较早，土地多为国家无偿划拨，账面不反映其价值，不计提折旧。现在的会计制度规定，只有在企业改制、土地投资、转让等情况出现时，才对企业进行评估，并按照评估值增加资本公积。在国有企业签订以交换国拨土地换取部分房屋所有权合同时，应先经国家国资管理部门批准的资产评估事务所对土地评估后，按照土地评估价值，借记“无形资产”，贷记 “资本公积”。 有人认为出地方和出资方收入确认的时间都是在房屋建成移交时，同时也是相应的营业税纳税义务发生时间，这是错误的。根据房地产方面的财务制度规定：转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交、已将发票账单提交买主时，作为销售实现。根据这一规定，出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。 如果合同中约定合同生效后土地即办理过户手续，因房屋若干年以后才能建成，所以，出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”贷记“无形资产”。（根据《企业会计制度》第三十九条：由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计入当期营业外收支。）营业外收入及应收账款的价值先根据房屋的预算价加上合理利润加上营业税后的价格，按照出地方和出钱方的房屋分成比例暂估入账。公式为：预算价×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）×（出地方的比例或出钱方的比例）。房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。（预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价，但不含地价）。 如果合同中约定房屋建成后在办理房产过户手续前办理土地过户手续，因房屋已建成，所以出地一方在土地使用权过户的当天，应借记“应收账款”，贷记“营业外收入”，同时借记“营业外支出”，贷记“无形资产”。营业外收入及应收账款的价值就可以直接按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式作为收入入账，不需要再作价格调整。 在这一合作过程中，国有企业以转让部分国拨土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为，应按营业税“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税，出资方按“销售不动产”税目征税。在作收入的同时计提营业税及附加，借记“营业外支出”，贷记“应缴税金——应缴营业税”、“应缴税金——应缴城建税”、“其他应缴款——教育费附加”；最后将“无形资产”价值由借方转出，转入“营业外支出”借方。 房屋建成移交使用后，按照决算价调整“应收账款”及“营业外收入”金额，并借记“固定资产——房屋建筑物”，贷记“应收账款”。 由此可见，在联建过程中，出地一方的国有企业主要有以下账户发生变动：国家所有者权益“资本公积”增加，金额为土地的评估价；“固定资产——房屋建筑物”增加，金额为房屋的合理售价；“营业外收入”增加，金额也为房屋的合理售价；“营业外支出”增加，金额为土地的评估价加上相关的营业税、土地出让金等支出。

⑼ 请说说公允价值在现实企业财务工作运用的实际情况，并提出自己的看法

什么是公允价值？公允价值亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。购买企业对合并业务的记录需要运用公允价值的信息。在实务中，通常由资产评估机构对被并企业的净资产进行评估。 被并企业净资产公允价值的确定1、有价证券按当时的可变现净值确定；
2、应收账款及应收票据按将来可望收取的数额，以当时的实际利率折现的价值，减去估计的坏账损失及催收成本确定；
3、完工产品和商品存货，按估计售价减去变现费用和合理的利润后的余额确定；
4、在产品存货，按估计的完工后产品售价减去至完工时尚需发生的成本、变现费用以及合理的利润后的余额确定；
5、原材料按现行重置成本确定；
6、固定资产应分不同情况进行处理：对尚可继续使用的固定资产，按同类生产能力的固定资产的现行重置成本计价，除非预计将来使用这些资产会对购买企业产生较低的价值；对于将要出售，或持有一段时间（但未使用）后再出售的固定资产，可按可变现净值计价；对于暂使用一段时间、然后出售的固定资产，在确认将来使用期的折旧后，按可变现净值计价；
7、对专利权、商标权、租赁权、土地使用权等可辨认无形资产按评估价值计价，商誉按购买企业的投资成本与所确认的公允价值之间的差额确定；
8、其他资产，如自然资源、不能上市交易的长期投资按评估价值确定；
9、应付账款、应付票据、长期借款等负债，按未来需支付数额采用当时利率折现所得的金额确定；
10、或有事项和约定义务，如不利的租赁协议所引起的付款、合同对企业的约束以及行将发生的固定资产清理费用等，都应加以充分的估计，并按预计支付的数额以当时的实际利率折现的现值计价。
只要某项可辨认资产和负债是被并企业的，都需对其确定公允价值，如企业的研究开发成本、行动计划成本、开发某配方成本等等。 确定被并企业净资产公允价值的意义1、作为被并企业的亲驻的底价，形成确定产权交易双方成效价的基础；
2、净资产公允价值与净资产账面价值之间的差额即为被并企业净资产的升值或贬值部分；购买企业投资成本与被并企业净资产公允价值之间的差额为商誉或负商誉（见“商誉和负商誉”）；在完全权益法下对上述差额必须在资产受益期内予以摊销，故公允价值是确定商誉价值的重要依据之一（见“权益法”）。虽然在权益结合法下按账面价值入账，但公允价值对其仍有特殊意义，即公允价值仍然作为确定换取净资产应付的股份数的依据，以使交易更加合理。新会计准则的公允价值计量模式及其影响1、投资性房地产的公允价值计量及其影响《企业会计准则第3号--投资性房地产》中规范的投资性房地产，是指能够单独计量和出售的，企业为赚取租金或资本增值而持有的房地产，包括已出租的建筑物、已出租或持有并准备增值后转让的土地使用权等。该准则为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响。但是，房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。所以，预计2007年房地产行业会因新会计准则的变化而出现大面积业绩上升的说法，是没有理论依据的。当然，如果2007年期间或之后，房地产行情仍保持大牛市的话，因新会计准则给该行业带来的利好还会逐渐显露出来。
2、金融工具的公允价值计量及其影响根据《企业会计准则第22号--金融工具确认和计量》规定，以公允价值计量的金融工具主要包括交易性金融资产和金融负债，例如企业为充分利用闲置资金、以赚取差价为目的从二级市场购入的股票、债券、基金等；再如，企业不作为有效套期工具的衍生工具，如远期合同、期货合同、互换和期权等。此外，企业可以基于风险管理需要或为消除金融资产或金融负债在会计确认和计量方面存在不一致情况等，直接指定某些金融资产或金融负债以公允价值计量。这些被列为公允价值计量的金融工具，其报告价值即为市场价值，且其变动直接计入当期损益。这也意味着，如果企业能够较好地把握市场行情和动向，其业绩即会随"公允价值变动损益"增加而提升；相反，如果企业的投资策略与市场行情相左，其当期利润就会因此受损。所以，公允价值计量属性可以被认为是一把"双刃剑"，与老准则采用"只报忧不报喜"，从而使金融工具报告价值经常被低估的孰低法有很大不同。
3、其他业务的公允价值计量及其影响据不完全统计，在新会计准则体系中，目前已颁布的38个具体准则中至少有17个不同程度地运用了公允价值计量属性，对企业影响较大的事项除前文分析过的两项外，还有非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等交易或事项。新会计准则之所以对这些交易或事项采用公允价值计量模式，主要是出于实质重于形式的原则。例如，对于企业间具有商业实质的非货币性资产交换，采用公允价值计量换出和换入的资产，实质上是确认企业非货币性资产的"售出"与"购入"，"售出"资产的公允价与账面价之差即为企业实现的收益。而同类业务在老会计准则下只能按账面成本计价，不能将公允价值与账面价值之间的差异确认为企业损益；类似地，如果企业在债务重组中用以清偿债务的非货币资产的公允价值高于其账面价值，则高出的部分连同获得的债务豁免，可以增加当期利润；在非共同控制下的企业合并中，购买方付出的资产、发生或承担的负债的公允价值与其账面价值的差额，体现在企业当期损益中。这些交易事项中对公允价值计量模式的采用，克服了因采用成本计价模式而对企业资产价值的低估的缺陷，从而可以更真实地反映企业的资产价值及经营业绩。