佛山集体土地使用权

1. 佛山市顺德区2018集体用地如何办理房产继承

分几种情况，如果继承人是本村组的人，那是完全可以办理继承过户的手续的，将房屋产权证和宅基地使用证的名字从被继承人改为继承人的名字。但如果继承人是非农业户口，那么他仍有权继承房屋，但不能继承宅基地使用权，房屋也不能过户，但可以使用和出售给本村组的人，房屋不能翻新、重建，如果房屋因自然原因倒塌的，则宅基地由村里收回。
农村集体土地使用权包括承包土地经营权和宅基地使用权。

采取家庭承包方式的土地承包其权利主体为家庭，原则上无适格主体继承；采取个人承包方式的土地承包其权利主体为个人，承包利益可以继承。
宅基地上所建房屋为被继承人所有，而房屋与宅基地不可分割，宅基地使用权也应随房屋归继承人使用。宅基地使用权是用益物权，也应当是可以继承的。

以上只是法理分析，现在的现状是宅基地使用权不可以继承，也就不能办理过户手续，一般默认房屋所有者即为宅基地所有权人，除非土地灭失再重新分配宅基地。土地上所建房屋是肯定可以继承的。
先办理继承公证。需要身份证，户口簿，死者死亡证明、注销户口证明和婚姻状况证明等。再去房管局办理过户手续。需要土地使用证，房屋所有权证，图纸等。

参考：《继承法》《物权法》《土地管理法》《农村土地承包法》《民法通则》

2. 集体用地。租用这种厂房是否有风险

原则复上，集体用地是不能用于开制发工业生产的。《土地管理法》明确规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是也有部分区域例外，因为这个法条，是在广东南海等全国33个市、区，调整实施。比如广东也出台了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》明确允许国有、外资投资等企业使用集体建设用地。你如果在佛山，那可以重点看看南海区，因为南海是试用调整实施的范围。

虽然有了《流转管理办法》，但集体用地还是具有一定的法律风险和复杂性的，因此要跟当地政府商务、国土、规划等部门充分沟通，了解情况。也可以多了解了解，一些非集体性质的用地。除了跟政府问的话，也可以提前通过网上，先找一下。我们之前单位找地、厂房那些的时候，也会上58啊、厂房网啊、invest101（这个好像是新冒出来，信息还比较全、更新也快）。反正自己先了解清楚，再跟政府啊、跟村子里谈吧。

3. 关于佛山市南海区的农村居民住宅用地

这种房产来证，是所谓红色产证：所自记载的房地产不能进入房地产市场。1：申请集体所有的非农用地登记的；2：申请坐落在集体所有土地上单位和个人所有的房屋登记的。及你的土地归属是村大队划拨，村土地拍卖会竞标，也是一种集体所有土地的划拨方式。红色产证所记载的房地产不能进入房地产市场，你家的土地归村里所有，村里有你家土地的产证，及红色产证。

4. 集体建设用地抵押有哪些管理规定

土资源部联合发布《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法专》，我国农村土地制度改属革再度获得推进。《办法》规定，具备处分权的2类农村集体经营性建设用地可开展使用权抵押融资，适用范围是此前国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市试点县(市、区)地区，《办法》有效期到2017年12月31日，与入市试点时限保持了一致。所谓农村集体经营性建设用地，指的是存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定工矿仓储、商服等经营性用途的土地。
为推动农村土地制度改革，党的十八届三中全会提出，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。2015年3月，国土资源部在全国选取了15个市(县)开展农村集体经营性建设用地入市试点工作。这15个入市试点地区分别为:北京市大兴区、山西省晋城市泽州县、辽宁省鞍山市海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省绥化市安达市、上海市松江区、浙江省湖州市德清县、河南省新乡市长垣县、广东省佛山市南海区、广西壮族自治区玉林市北流市、海南省文昌市、重庆市大足区、四川省成都市郫县、贵州省遵义市湄潭县、甘肃省定西市陇西县。

5. 国土部选定的28个农村集体经营性建设用地使用权流转试点市县都是哪些

国土部选定的28个试点，分别为：辽宁省大连市旅顺口区、黑龙江省哈尔滨内市阿城区、黑龙江容省同江市、江苏省淮安市、江苏省句容市、江苏省泰州市姜堰区、浙江省开化县、浙江省嘉兴市、浙江省德清县、安徽省寿县、福建省厦门市、江西省于都县、山东省桓台县、河南省获嘉县、湖北省鄂州市、湖南省临湘市、广东省广州市增城区、广东省四会市、广东省佛山市南海区、广西自治区贺州市、重庆市江津区、四川省宜宾市江津区、四川省绵竹市、云南省大理市、陕西省富平县、陕西省榆林市、甘肃省敦煌市、甘肃省玉门市。

6. 勇于探索　积极推进集体建设用地使用权流转

广东省国土资源厅副厅长涂高坤

党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，这是中央结合当前农村发展形势作出的重大决策，非常符合我国现实情况。对我国的土地管理事业来说，《决定》提出了更高的要求和挑战，为我们进一步落实科学发展观、切实保护农民土地合法权益指明了方向，也为我们开创土地管理新局面提供了重大契机。《决定》明确提出，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。这为我们大力开展集体建设用地使用权流转工作提供了有力依据。

广东省自2001年开始进行集体建设用地使用权流转试点工作，尤其是2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（广东省人民政府令第100号），引起了海内外的高度关注，被誉为“第二次土地革命”。在这里作一简要的介绍。

一、开展流转工作的主要做法

（一）解放思想，勇于创新

按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设（符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外）。这就使得集体建设用地使用权从法律上不允许自由的流动，其资产价值也不能显现。但随着广东省城市和农村城镇化的发展，集体建设用地的资产性质逐渐显现出来，以出让、转让、出租和抵押等形式自发流转集体建设用地使用权的行为屡有发生，已形成一定的数量和规模，集体建设用地隐形市场成为客观存在。这种情况在经济较为发达的珠江三角洲地区尤为突出。据初步调查，珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地的超过50%，在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。这反映了在市场经济条件下，集体建设用地使用权流转的内在需求有其一定的合理性。

以各种形式自发流转的集体建设用地也存在诸多问题，同时也制约农村经济发展。国家和广东省对此问题早已高度关注。2003年，中共中央、国务院下发了《中共中央国务院关于做好农业和农村工作的意见》（中发〔2003〕3号），明确提出：“各地要制定鼓励乡镇企业向小城集中的政策，通过集体建设用地流转、土地置换、分期缴纳土地出让金等形式，合理解决企业进镇的用地问题，降低企业搬迁的成本。”同时，广东省委、省政府根据党的十六大提出的解放思想、实事求是、与时俱进的精神，结合广东实际，从不断改革发展和切实维护农民利益、促进社会主义新农村建设的高度出发，决定开展集体建设用地使用权流转工作。

（二）抓好试点，建章立制，规范管理

2001年，原顺德市（现佛山市顺德区）被国土资源部和国务院法制办公室确定为全国集体建设用地使用权流转试点。在国土资源部和国务院法制办公室的指导和支持下，广东省积极稳妥地开展试点工作。2002年底，顺德市试点工作取得国土资源部和国务院法制办公室的肯定和验收通过。广东省及时总结试点经验，制定了有关的政策，经省委常委会和省政府常务会议讨论通过，2003年6月，广东省人民政府发出了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府〔2003〕51号，以下简称《通知》），作为指导全省集体建设用地使用权流转的规范性文件。《通知》虽然为广东省流转工作的开展明确了方向，构建了基本制度框架，但原则性较强，流转实践中的许多具体操作问题没有明确规范，而且法律层次较低。为此，从2003年下半年起，广东省着手进行立法工作，2005年5月17日，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（以下简称《管理办法》）经省府第十届66次常务会议一致通过，6月23日，以省政府第100号令正式颁布了该《管理办法》，自2005年10月1日起施行，标志着广东省集体建设用地使用权流转工作走上规范化管理轨道。

（三）明确流转对象，防止违法用地入市

《管理办法》第三条明确规定了流转的范围：取得农民集体土地进行非农建设，应当符合国家产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。同时，《管理办法》第四条规定，有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；土地权属有争议的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；村民住宅用地使用权。第五条规定：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地不得用于商品房地产开发建设和住宅建设。

（四）大力宣传，做好基础工作

一是做好宣传。广东省政府第100号令颁布后，为扩大其社会影响力，使其尽快得到贯彻落实，省政府于2005年8月4日举行新闻发布会，省直有关部门及省内外多家媒体参加，省法制办公室及省国土资源厅负责人回答了媒体记者的提问，多家媒体对此作了专门报道。其后，省国土资源厅专门印发了问答小册子发放到乡（镇）村，扩大宣传面。同时，及时印发了《关于贯彻实施〈广东省集体建设用地使用权流转管理办法〉的通知》（粤国土资发〔2005〕128号），要求各市、县国土资源部门认真做好贯彻落实《管理办法》、积极推进集体建设用地使用权流转的组织工作。

二是制订标准合同文本。2005年11月，广东省国土资源厅发出了《关于印发集体建设用地使用权流转有关合同文本的通知》（粤国土资发〔2005〕207号），为开展流转工作提供了规范文本。

三是研究制订农村集体建设用地基准地价。完成了佛山市顺德区、江门市蓬江区的农村集体建设用地基准地价的试点工作，并经国家和省有关专家的论证通过，为在全省全面铺开取得了经验，奠定了基础。

（五）总结经验，全力推进

广东省开展流转工作引起多方关注，2005年11月，我们及时总结开展集体建设用地使用权流转工作中的成功经验和存在的问题，由广东省委向中央作了报告。国务院政策研究室、国家发展改革委等有关部门亦到广东省进行调研。国土资源厅还及时总结各地在工作开展中的有效做法，如将佛山市顺德区龙江镇仙塘村开展流转情况和江门市蓬江区荷塘镇有关村集体参照国有土地“招拍挂”方式公开出让集体建设用地的成功做法以简报的形式印发给各地，加以推广。2006年下半年，根据中共中央政治局委员、时任广东省委书记的张德江同志批示，我们组织开展了广东省集体建设用地使用权流转的深入研究，形成了《关于集体建设用地使用权流转的情况报告》报省委张德江同志。2006年11月10日，省委办公厅根据省委主要负责同志的意见，将该报告转发省级以上领导及各市委、市政府主要同志参阅，有力地推动了广东省的集体建设用地使用权流转工作。2006年12月，结合全省国土资源管理工作会议召开了广东省集体建设用地使用权流转工作会议，印发了有关经验典型材料，进一步推动了广东省集体建设用地使用权流转工作的开展。

二、开展流转工作的主要成效

自2003年颁发《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府〔2003〕51号）以来，广东省各地普遍开展了此项工作，而且取得了一定的成效。

（一）流转已初步形成一定规模

据统计，到2007年底，全省已有13个市开展了此项工作，流转面积达1300公顷，宗数为1988宗，涉及价款22.35亿元。流转形式主要以租赁、抵押为主，占80%以上。流转主要集中在珠三角地区，如佛山、江门、东莞、中山市，这几个市的流转宗数达1474宗，面积1252公顷，涉及价款18.58亿元，分别占全省总量的74%,96%,83%。

（二）逐步形成了城乡一体化的土地市场

将实际存在的农村集体建设用地流转由隐形、自发引入规范、法制的轨道，使农村集体作为土地所有者拥有的集体建设用地享有与国有建设用地同等的出让权、出租权、转让权和抵押权，有利于构建城乡一体化的土地市场，进一步推进了广东省统一、有序土地市场体系的建设。

（三）促进了农村产业结构调整，增加了农民收入

佛山市顺德区龙江镇仙塘村自开展流转工作以来，共办理了流转（工商业用地）22宗，流转面积1.82亩，占全村工商业用地的23%。通过流转，全村集体土地更多地用于第二、第三产业的发展。目前，该村从事农业生产的有45人，占总人口的1.3%，从事第二、第三产业的人员近万人（含外来人员），实现了大部分农业人口向工商业转移。该村土地流转和物业出租的收益，平均每年达900多万元，2007年该村每股分红达1500多元，极大地增加了农民的收入。

（四）为农村经济增添了新的生命力，提供了更多就业机会，保护了农民的土地权益

广州市白云区江高镇江村养鸡场使用的是集体土地。过去集体建设用地不能抵押，企业贷不了款，但现在该企业按有关规定可以拿企业的用地抵押贷款几亿元，一下子就能提供近千个就业岗位，创造出几十亿元的产值。该村党支部书记满怀喜悦地说：我们已经开始作村发展规划，充分盘活土地资产，使土地增值，建设一个新农村。

（五）有效地促进农村城市化的发展，农民的生活有了更大的保障

广州市天河区的石牌村在过去几年的街道管理、环境建设和社会治安不好在广州市是较为出名的。集体建设用地可以入市的政策一出台，土地的问题则进一步松绑。土地入市，带动了土地和资本的结合。近3年来，石牌街道每年投入400多万元，进行市政设施建设和交通环境改造，现在的石牌村已不仅没有城中村的痕迹，而且已成为了与北京中关村齐名的电脑和IT产业集中地。除了市政建设外，该村连续几年来从物业收入中抽出部分资金，培训45岁以下的村民1000人，使他们达到了高中以上的文化水平，提高了他们的劳动素质和就业竞争能力，极大地减少了社会问题。广东省《管理办法》明确规定，集体建设用地流转所取得的收益纳入村集体财务统一管理，其中50%以上应当专款专户用于农民的社会保障，不得挪用，这就等于为农民提供了一个社会保障底线。白云区江高镇江村参加集体合作医疗保险的农民每年最高限额有5万元的医疗报销，农民看病难的问题基本解决。这得益于集体建设用地流转的收益。

（六）维护了社会安定，推动了和谐社会的建设

目前，由于经济发展迅速，用地需求量比较大，同时加上体制、机制、法制和认识水平等原因，使被征地农民上访时有发生，并伴有一些过激的言行，影响了社会稳定，影响了和谐社会建设，其矛盾主要集中在征地补偿安置、征地后农民生活保障等方面。实行农村集体建设用地流转后，村集体经济组织以土地的市场价出让或出租集体建设用地使用权，而不需要征收土地，土地的所有权仍属于村集体，就不存在征地情况，更没有征地补偿的问题。据统计，2006年以来，国土资源厅接待信访量呈明显下降趋势。2008年1～9月份，国土资源厅累计受理群众来信来访2149宗，与2007年同期相比，来信来访总量减少916件，下降30%，其中，来信1434件，减少1050件，下降36%，来访715批2543人次，批次减少123批，下降15%，电话来访2670宗，下降49%。原因之一就是实行了集体建设用地流转，减少了征地数量。同时，农村集体建设用地流转给农村集体经济组织和农民个人带来较可观的收入，为解决农民的社会保障提供了物质基础，使农民老有所养，病有所医，化解了很多深层次的矛盾，维护了社会稳定，促进了和谐社会建设。

三、存在的主要问题

虽然广东省的集体建设用地使用权流转工作取得了一定的成效，但发展还很不平衡，存在的问题不少。

（一）缺乏法律的支撑

集体建设用地使用权流转现在是国家试点项目，也是土地管理深化改革的方向，但目前《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》等仍未就此作修改，因而缺乏国家法律的支撑。同时，由于没有土地法的支持，用地单位、金融部门仍有一定的思想顾虑。一些用地单位不太敢使用集体建设用地，特别是一些大的有实力的企业，总认为使用国有土地比较保险；一些银行对集体建设用地使用权抵押贷款不放心，尚未开展此项业务。这就使得集体建设用地作为资产的功能难以发挥，从而阻碍了流转工作。

（二）农村土地管理基础工作薄弱

由于长期以来我们土地管理工作存在重城市、轻农村，重国有、轻集体的倾向，农村土地登记的基础工作比较薄弱，尤其是受到经费等因素的影响，农村集体建设用地登记发证工作比较缓慢，广东省仅完成约59%。这样，给以产权交易为核心的集体建设用地市场带来困难。

（三）相关配套政策不完善

一是税费政策不完善。国有土地出让时需缴纳契税，转让时需缴纳营业税、契税、增值税等，但按照原来的有关规定，这些税的征收都是针对国有土地而言，集体土地流转要参照国有土地缴纳同等的税费仍缺乏国家的依据，这就使得集体土地交易和集体土地交易难以处在同一平台上。二是集体土地流转收益管理办法、农民社会保障措施等配套政策尚未完善。这些都在一定程度上影响了这项工作的开展。

（四）思想认识不到位

根据《管理办法》的有关规定，除了房地产开发建设和住宅建设外，其他用地均可使用集体建设用地，而且土地收益全部为农民集体所有，因此，有的地方担心对国有土地市场造成冲击，而且对政府的土地收益造成很大的影响。这些顾虑造成一些地方没有积极开展此项工作。

同时，由于实行流转后，集体经济组织可以从土地上获得更大的收益，因此一般不愿自己的土地被征收，有的地方担心推进这项工作后会出现“征地难”的局面，不利于城市规划的实施。还有，对集体建设用地使用权流转时是否收取国家土地收益存在着不同的认识，等等，这些都阻碍了这项工作的顺利开展。

四、完善流转制度的对策和建议

农村集体建设用地流转工作是一项复杂的系统工程，政策性强，涉及面广，不可能一步到位，必须在工作中不断探索和完善。集体建设用地使用权流转制度是我国土地市场制度的重要组成部分。我们要抓住党的十七届三中全会的重大契机，把完善集体建设用地使用权流转制度纳入土地市场制度改革的总体框架中统筹考虑。要按照建立和完善社会主义市场经济体制的要求，改革和完善我国的土地市场制度体系。根据构建新型土地市场模式的目标要求，提出以下对策和建议：

（1）深化征地制度改革，逐步缩小征地范围。《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》（中发〔2006〕1号）明确提出：“加快征地制度改革步伐，按照缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安置途径、规范征地程序的要求，进一步探索改革经验。”《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》亦明确提出：“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。”《中华人民共和国宪法》第十三条第三款和《中华人民共和国土地管理法》第二条第四款均规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。因此，必须进一步明确界定公共利益的范围，对不属于公共利益的用地尽量不实施征收，以缩小征地范围，从源头上保护农民利益。对不属于公共利益的用地需求可以考虑通过集体土地市场予以解决。

（2）修改完善有关法律法规的规定。首先是修改完善《中华人民共和国土地管理法》的有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第一章总则第二条第三款明确规定，土地使用权可以依法转让。与此相对应，对《中华人民共和国土地管理法》的第四十三条、第六十三条规定进行适当修改完善，以便使集体建设用地使用权流转工作做到有法可依、有章可循。修改完善《中华人民共和国土地管理法》第十条的有关规定，明确集体土地的产权主体属于哪一级村集体经济组织。其次是修改完善《中华人民共和国担保法》第三十四条的有关规定，明确集体建设用地使用权可以依法进行抵押。再者就是修改完善有关税收政策，使集体土地的流转和国有土地的流转需缴纳相同的税种、税额，为集体土地市场和国有土地市场搭建同一平台，为实现集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”的最终目标奠定基础。

（3）加大宣传工作力度，切实提高认识。当前，集体建设用地流转的阻力是社会认识不够，投资企业、土地所有者（农村集体）、经济领域相关部门等社会各界对这项工作不太了解，总认为只有国有土地才可以出让、转让和抵押，思想上存在一些疑虑；地方政府由于涉及土地收益问题，也存在一些顾虑。因此，我们应加大宣传力度，把《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》等有关政策规章深入宣传贯彻，努力提高社会各界和地方政府对此项工作的认识，消除思想顾虑，积极促进流转工作的开展。集体建设用地使用权流转工作是土地管理工作的新生事物，是一项改革和创新，各地应大胆实践和创新，探索与实际相适应的管理方式和操作程序，应从建立和完善统一的城乡土地市场体系的高度，从有利于市场经济体制建设，加快农业发展和保护农民土地合法权益的角度来看待这项工作。

（4）相关部门应加强配合协调，确保流转工作有序进行。此项工作涉及国土资源、建设、规划、劳动和社会保障、物价、金融、农业、财政、审计、民政等多个部门，因此，应加强政府的领导，各部门应加强沟通、配合、协调，系统科学地制订相关配套政策，确保此项工作健康有序地开展。

（5）做好相关基础工作，保障流转工作顺利进行。符合土地利用总体规划和拥有合法集体土地产权是集体建设用地使用权流转的前提和基础。各地要借新一轮土地利用总体规划修编的契机，科学合理地编制好乡（镇）、村土地利用总体规划，并衔接好城市和村庄、集镇规划，给村集体预留一定的用地发展空间，并配备合理的用地指标。结合土地利用更新调查，做好集体土地所有权确权工作，尽快完成集体土地登记发证工作，保护土地所有者和使用者的合法权益。同时，应尽快合理建立集体建设用地的地价体系，制定集体建设用地基准地价，促进集体土地市场的规范发展。

（6）加强土地利用总体规划和土地收益的管理，确保流转工作健康发展。集体建设用地流转必须符合土地利用总体规划和拥有合法的产权，防止随意修编和突破土地利用总体规划的现象发生，更不得出现不符合土地利用总体规划而发生流转的情况，坚决防止随意将集体农用地转为集体建设用地，特别是占用耕地或基本农田转为建设用地的行为发生。对于集体土地流转的收益，相关部门应尽快制定使用管理办法，加强集体土地收益的监督管理，坚决防止乡（镇）、村干部利用漏洞，趁机侵吞集体土地资产或导致集体土地资产流失的现象发生。

7. 请问在佛山家里集体土地上翻建可以用公积金贷款吗

土地都是集体的。个人是没有所有权的。在取得了合法的审批手续 后，个人即获得了集体土地的使用权。所以只要取得了合法的审批手续，在老家盖房也可以申请住房公积金贷款。

8. 请问广东佛山农村土地可以合作开发或出租，可以的话，手续怎么办，都依据什么法规

你好,可以的! 一般找当地的经济联合社或者村居委咨询!

9. 佛山市南海区桂城平洲沙滩集体用地宅基地可补地价转国有吗

不可以，土地性质是无法改变的！宅基地最终归属管理权为村委，宅基地法律上说只能作为住宅使用，而国有土地，可以作为住宅、商品与厂房！

10. 广东省佛山市南海区征地制度改革实践及探索

广东省佛山市国土资源局南海分局副局长简陆芽

佛山市南海区位于广东省中部，珠江三角洲腹地，紧连广州市中心城区，佛山市中心城区。1992年南海撤县设市，2002年12月撤市设区，成立佛山市南海区，原属南海市的南庄镇划入佛山禅城区。现辖8个镇（街），面积1074km²，户籍人口105万，外来人口110万。

改革开放以来，南海经济总量大幅度提升，城市化规模大幅度增加，各主要经济指标呈现快速增长的态势，综合经济实力稳居全国县（市）前列。2006年GDP总量为980亿元，实现工业生产总值2094亿元。

一、南海区征地制度改革的实践

近年来，根据省、市有关征地制度文件要求，为切实规范征地行为和解决农民问题，经过不断的探索和实践，我们在征地补偿方法、征地安置和征地实施程序等方面的改革都已取得了阶段性成果，初步建立起一套既符合当地实际又适应新《中华人民共和国土地管理法》实施要求的征地制度。

（一）补偿标准方面

1.对集体农用地的补偿

对集体农用地的补偿坚持依法与合理的原则，科学测定征地补偿标准。首先我们根据综合产值计算的方法统一量化征地补偿标准，使得土地补偿费、劳力安置补助的计算直接与被征土地的面积和地类挂钩，而不是直接与被征收的具体地块年产值挂钩，极大地提高了征地工作效率。

以我区某村小组为例。如以水稻计算，3年平均单位面积产值为1300元/亩，按《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》规定的12倍计算，土地补偿费也只有1.5万元/亩，对照当地的生活水平，明显偏低，农民不易接受；如以鱼类养殖计算，3年平均单位面积产值为2万元/亩，按广东省规定最低倍数8倍算也达16万元/亩，明显偏高，征地成本较大。

我们在实际操作中，将占农用地90%以上的4大地类（包括水田、菜地、鱼塘、旱地）综合计算其平均指标来制定补偿标准，实践证明效果较好。

2.对集体建设用地的补偿

随着城市化水平的提高，征收集体土地不仅仅是农用地，而且很大部分是集体建设用地。因我区位于经济较发达地区，集体建设用地应视为等同于国有建设用地，其价值应该增加转为国有土地的税费。在征收补偿时不能简单地视为农地并参照农地补偿标准补偿。

同时，征地过程还要严格区分住宅和非住宅。我区住宅的补偿有两种方式：一是房地分开补。即土地部分，纳入征地总面积统一计算，补偿给村集体，在征地过程不区分住宅或非住宅；而房屋部分，其补偿不包括土地补偿，仅就地上物按照建筑成新折旧计算，补偿给农村房屋所有权人，但同时要返还一定比例留用地给村集体用于安置被拆迁户。二是房地合一补。计算征地补偿给村集体的征地面积要扣除农村房屋占地部分土地面积。对于农村房屋的补偿包括了土地补偿。补偿方式可以货币补偿或者实物补偿。

（二）征地程序方面

1.改革调整征地程序

现行法定征地程序是先征地审批后作补偿，而且补偿只作登记不签订补偿协议，未能充分尊重农民的意愿，没有给农民一个参与的机会，农民失去知情权，从机制上容易激化征地矛盾。因此，我们对征地实施程序作了重大的改革和调整：增加协商补偿的环节，将协商补偿前移，先协商，后制订征地方案，再上报审批；将补偿登记改为协商补偿，由征地工作人员和农民集体或村民代表在一定的标准范围内共同议定具体的补偿标准，形成协议，签字盖章认可；增加预公告，在报批征地前，向征地范围内的农村集体经济组织发布征地预公告，告知征地范围、面积及注意事项等。

2.针对不用类型，拟定不同征地程序

（1）单独选址项目采用法定的征地程序。即用地预审—征地审批—征地公告—征地补偿安置—供地。好处有二：一是重申征地强制性，强调征地属于政府行为，不是土地买卖，即使协商不成、有争议也不影响实施征地；二是确保如期完成征地工作任务，特别是那些国家重点工程项目，此类项目都要求在短时间内要完成项目征地报批等相关工作。

（2）城市批次用地沿用改革后的征地程序。即用地预审—征地预公告—征地调查和确认一制定征地补偿安置方案—组织征地听证—协商征地补偿、安置并签订补偿协议—办理征地预存款—上报征地审批—批准征地后公告（征地公告和补偿安置方案公告合二为一）—实施补偿安置后供地（发出用地批文或批准书）。主要好处是可以通过民主协商等征地工作，充分听取被征地农民意见，将可能出现的征地问题解决在前，最大限度避免征地矛盾的发生。这种做法得人心、少矛盾，农民容易接受。

（三）征地安置方面

坚持以市场为导向的原则，多种渠道安置被征地农民。目前，我们主要采取两种方式。

1.留用地安置

按征地总面积10%～15%的比例给被征地农民留地，为农民提供一个自谋出路、自我安置劳力的发展空间。这种安置方法在我区各镇都普遍实施，被征地农民认为留地比征地补偿高低更为重要。

2.建立全征地农民社保安置制度

全征地是指征地后该村、组人均集体性质农用地面积低于所在区人均农用地面积1/3的。根据市委、市政府“三化”解决“三农”问题的50条，努力开辟多种渠道筹措资金，为农民建立最低生活保障线，办理养老保险、基本医疗保险和大病保险，从根本上解决了被征地农民的后顾之忧。

（四）征地范围方面

1.严格界定政府直接介入征地过程的范围

近年来，随着我区经济社会的快速发展，对建设用地的需求日益增加，土地价值不断提高，极易因征地引发各种矛盾纠纷。根据《广东省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于深化征地制度改革意见的通知》（粤府办〔2007〕29号）要求，我们只对公益性项目用地（如国防军事用地、党政办公用地、政府财政全额投资的项目用地等），政府和职能部门才参与具体征地工作；对非公益性及赢利性用地，由用地者与土地所有者或土地使用权人直接协商，签订补偿协议，强化该类用地征收的市场化运作。

2.推进集体建设用地流转，缩小征地范围

按照《广东省人民政府关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》（粤府办〔2003〕51号）及《佛山市试行农村集体建设用地使用权流转实施细则》等文件规定，在强化规划控制的前提下，积极稳妥推进农村集体建设用地合理流转。对于非公共利益项目用地确实需要占用农村集体土地的，推荐通过农村集体建设用地使用权流转的形式取得。农村集体建设用地使用权流转的收益大部分由土地所有者取得。

（五）补偿落实方面

实行征地预存款和实名支付制度，确保补偿到位。签订征地补偿安置协议后，用地单位在报批用地之前，必须将征地补偿款足额预先存入被征地集体经济组织（村委会）和用地单位共同认可的账户，该款项不得少于报批征地方案中确定的征地补偿费总额，经银行监管确认后出具回执才组织材料报批用地。征地批复后，监管银行凭国土资源部门出具的征地补偿款支付通知划款，在征地的补偿、安置补助完成后，国土资源部门才向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》。

对于被征地农民个人征地补偿部分，经所在村集体和被征地农民个人确认，可直接存入被征地农民的个人账户，实行实名支付制度。同时，为保障外来土地承包户的利益，将青苗及其所投入建设的地上附着物补偿费直接支付给外来承包户。

（六）通行权补偿方面

通行权用地包括地上高压走廊、地下管道或地铁等。通行权按土地权属性质是土地他项权利的一种，也就是地下权或空中权。通行权用地多不需要改变原有的土地所有权和使用权，但它也不能视为临时用地，因为它是永久使用，因此其土地取得方式区别于征收、征用、流转和临时用地，其补偿具有特殊性。但由于通行权用地限制了土地使用条件和开发条件，应作地力损失补偿，我区在操作过程中是按征地补偿标准扣除劳力安置补偿标准计算，但区别对待原本已属于规划控制范围（包括道路、高压走廊等）的通行权用地补偿。

二、南海区征地制度改革取得的成效

（一）稳定了农村大局

社会的稳定，首先需要农村稳定、农民稳定、农业稳定（即“三农”要稳定）。我们在征地制度改革实践中，一是适当提高补偿标准，二是增大征地透明度，三是多途径安置征地农民。这些做法都是为农民着想，还权于民，让利于民。最近几年，征地上访有所减少。我们的征地制度改革内容和措施取得了农民的理解和支持，稳定了农村大局。

（二）维护了农民利益

我们实施征地制度改革过程中始终贯彻了一个宗旨，就是要善待农民。如制订补偿标准不但考虑了种植业产值，而且考虑了养殖业产值，不仅考虑了地区间及新旧标准的衔接，而且考虑了失地农民生活水平的保证；制订安置办法不但考虑解决失地农民眼前的生产生活出路问题，还考虑到通过留用地、社保安置等途径解决他们的长远生计问题。我们制订政策多从农民角度出发，其目的就是让农民感到满意，把农民的满意度作为权衡政策好坏的重要标准之一。

（三）化解了征地矛盾

由于增加了协商补偿的环节，补偿数额一旦确定，就会与被征地单位签订征地协议，这样的协议是充分体现了农民意愿的法律文件，不会造成农民对征地的抵触情绪。由于发动农民参与征地活动，赋予农民充分的知情权、参与权和监督权，从措施上有效地避免或化解了因征地可能引发的各种社会矛盾。

（四）提高了征地工作效率和水平

我区采用不同地类通过综合统计平均年产值测定土地补偿费的做法，使征地补偿标准直接量化和相对统一，避免了过去每征一宗地都要测算一次补偿标准的问题，简化了操作过程，提高了征地效率；同时，避免了每次测算因收集的产值资料的不齐全造成的误差，提高了征地水平。

三、进一步深化征地制度改革的建议

（一）继续调整优化征地程序

《中华人民共和国土地管理法》虽对征地程序作了明确的规定，但我们在改革实践过程中，在总结过去成功做法的基础上，对法定的征地程序进行了适当调整，但是调整后的征地程序也不是十全十美，随着法制社会的建立和人民法制观念的增强，现在征地时，农民首先要求国土资源部门提供征地批准文件。情况与过去的一些做法又有所不同。因此，征地工作要不断适应社会变化和农民法制观念的变化，随时调整征地程序。

（二）继续探索完善留用地安置模式

实践证明，留用地安置是目前解决被征地农民生产生活出路问题的有效途径之一。具体是按征地面积10%～15%的比例给被征地单位划出生产发展留用地，留用地可以是国有土地，也可以是集体土地。国有留用地的开发和利用应按城镇建设用地进行管理，纳入城镇土地供应计划和城镇土地市场调控范围之内；对集体留用地的使用，在符合土地利用总体规划和城镇建设规划的前提下，应赋予农村集体和农民充分的发展空间。

在开发利用方面，留用地应由集体经济组织组织开发，主要作为第二、第三产业的发展用地，并以公开租赁土地使用权或自建物业出租逐年收取租金为主，原则上不得采取一次性“卖断”的方式处置留用地。未出让或流转的村（居）集体经济组织留用地，如需进入市场则必须严格按照公开交易的有关规定和程序进行操作。其中，国有商住性质留用地进入市场必须纳入经营性用地计划指标管理。

但因留用地涉及问题比较复杂，有历史遗留问题，也有本身使用过程中出现的问题等，需要分门别类，对症下药，不断与时俱进，探索完善。

（三）探索建立征地仲裁制度

近年来，征地上访、征地引发的行政诉讼时有发生，光是政府信访部门就不得不花上很大精力去处理，而征地行政诉讼不断增加，让法院也感到很吃力。本来很小一件事，但发生征地纠纷时，农民往往倾向于选择诸如静坐、聚众闹事等方式来维护自身权益，使得纠纷进一步升级，加大了解决纠纷的难度。

所以，很有必要建立征地仲裁制度，对一些征地补偿、安置的纠纷先进行仲裁，减少征地上访，减轻各级政府部门的压力，维护社会稳定。我们要充分认识到，建立专门的征地仲裁机构，是及时解决纠纷和切实维护农民合法土地权益的必然要求。

征地仲裁机构应具有行政性与司法性相结合的特点，其组织独立于行政机关，采用准司法程序独立办案，不受行政机关及其官员干涉，从而保证仲裁的公正性，使征地纠纷得到公正解决，被征地农民权益得到有效维护。如当事人不服征地仲裁机构的裁决，可向上级仲裁机构寻求救济或上诉至法院，在不服上级仲裁裁决时仍可以向法院提起上诉，从而使仲裁机构的裁判获得法院的司法监督，以保障最终的公正。

（四）探索完善重点项目征地操作模式

目前我区重点项目的征地拆迁工作主要采取两种模式。

1.费用包干模式

这是一直以来最常用的征地模式，项目单位与地方政府协商确定项目征地拆迁总包干费用，由项目单位按照包干协议支付费用，地方政府总承包做好征地拆迁工作。项目单位喜欢采用这种模式，因为费用包干后，项目单位能够控制征地总成本。但随着征地监督机制建立，费用包干所剩余的费用不能用，还要应付随后各种审计、检查，地方政府或国土资源部门越来越不喜欢费用包干这种模式。

2.任务包干模式

这是当前提得比较多的征地模式。地方政府仅仅是承担征地拆迁任务，不承诺总费用包干，征地拆迁过程中所发生的所有费用按照实际结算，由项目单位直接支付。地方政府仅提取征地拆迁工作经费，不收取任何费用。这种模式的问题是征地拆迁成本不好控制。如果被征地和拆迁的权利人提出超出政策和标准的要求，不满足这些要求的话，难以推进征地进度，而区（镇）级政府不会补贴这笔费用，项目单位也很难逐一甄别，结果往往使征地拆迁工作陷入被动。

目前还没有一种非常成熟的征地拆迁模式，因此，这个问题需要继续探讨。