使用权销售策划

❶ 房地产策划是干啥的啊

房地产策划（real estate planning），指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划部分。

2005年3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划；整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案；房地产项目的产品营销工作；房地产项目的运营工作。

(1)使用权销售策划扩展阅读

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。

第三、房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，这些过程中的某一环节出现问题，都会影响到项目的开发进程，甚至使项目变成半拉子工程。

❷ 房地产销售方案

今天介绍一个爆销模式，有的楼盘利用这个模式，3天买了200车位；有的项目利用爆销模式，一个月销售600套房产，这种合作的成功案例数不胜数。
爆销模式，之所以有这样好的效果，是因为他脱胎于传统的营销模式，
以售价十万车位为例（包括但不限于：商铺、公寓、楼盘等房地产项目）：
①拿10万家电 现场搬走；
②送10万汽车 现场开走；
③返10万礼券 现场充值；
④得10万车位 现场办理；
⑤赚10万收益 月月分利；
“爆销模式”整合三方资源，与上千家品牌厂家结合，为解决房地产“销售难”提供赠品的供应商，实现共赢的局面，让开放商快速清空库存车位，让业主买车位等于赚车位，让品牌商批量出货。

❸ 房产如何策划销售方案

第一节：销售策划概述
销售策划一般指：项目销售阶段划分及促销策略怎样安排，项目的销售价格怎么走，如何宣传造势等
第二节：销售策划与项目策划的区别
简单而言，二者区别在于项目策划是“纲”，销售策划则是“目”，“纲”举才能“目”张。
一：项目策划所包涵内容：
（一）市场调查
项目特性分析、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和设备、功能配置、物业管理、发展商背景、结论和建议
（二）目标客户分析
经济背景：经济实力/行业特征/公司、家庭
文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
（三）价格定位
理论价格/成交价格/租金价格/价格策略
（四）入市时机、入市姿态
（五）广告策略
广告的阶段性划分、阶段性的广告主题、阶段性的广告创意表现、广告效果监控
（六）媒介策略
媒介选择/软性新闻主题/媒介组合/投放频率/费用估算
（七）推广费用
现场包装（营销中心、示范单位、围板等）、印刷品（销售文件、售楼书等）、媒介投放
二：销售策划所包涵内容：
（一）销售现场准备
（二）销售代表培训
（三）销售现场管理
（四）房号销控管理
（四）销售阶段总结
（五）销售广告评估
（六）客户跟进服务
（七）阶段性营销方案调整
第三节：销售策划的内容及步骤
一：项目研究：即项目销售市场及销售状况的研究，详细分析项目的销售状况、购买人群、接受价位、购买理由等。
二：市场调研：对所有竞争对手的详细了解，所谓“知己知彼、百战不殆”。
三：项目优劣势分析：针对项目的销售状况做详尽的客观分析，并找出支持理由。
四：项目再定位：根据以上调研分析，重新整合所有卖点，根据市场需求，做项目市场定位的调整。
五：项目销售思路：
（一）销售手法的差异性。这是要与其它楼盘的营销手法区别开来，避免盲目跟随风。
（二）主题思想的统一性。在广告宣传上，不管是硬性广告还是文字包装，都要有一个明确而统一的主题。
一个大主题可以分解为若干个小主题，小主题内容可以不一样，但都是为说明大主题服务的。
（三）操作手法的连贯性。首先是操作思想不能断、前后不能自相矛盾。其次是时间上不能断，两次宣传间隔的时间不能太长。
六：项目销售策略：
（一）项目入市时机选择
理想的入市时机：我们所说的入市时机并不是指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候开始进入市场，是卖楼花还是卖现楼；是建到正负零就开始卖还是等到封顶再开始卖；是按部就班、调整完步伐后再卖还是急急忙忙、仓促上马；是抢在竞争者前卖还是等人家卖完了再说等等。
根据多年的经验和教训一个项目理想的入市姿态，一般应具备：
1、开发手续与工程进展程度应达到可售的基本要求；
2、你已经知道目标客户是哪些人；
3、你知道你的价格适合的目标客户；
4、你已经找出项目定位和目标客户背景之间的谐振点；
5、已确定最具震撼力的优势并能使项目有始至终地保持一个完整统一形象的中心主题；
6、已确定目标客户更能接受的合理销售方式；
7、已制定出具竞争力的入市价格策略；
8、制定合理的销控表；
9、精打细算推广成本后并制定有效的推广执行方案;
10、组建一支专业销售队伍并拟定一个完善培训计划；
11、尽力完善现场氛围；
12、你的竞争对手还在慢条斯理地等待旺市；
13、其他外部条件也很合适。
二）项目广告宣传计划
当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制定切实可行的广告计划便成为实现最终销售目的的必要步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包括广告周期的安排，广告主题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。推广计划应根据具体项目的不同特点，采用不同的传播渠道与推广手段，更要综合各种媒体的不同优势，充分利用时效长而针对性强的专业媒体资源，来实现广告的最终目的：降低客户成本，一切为了销售！
（三）销售部署
房地产销售的阶段性非常强，如何把握整体冲击力、弹性与节奏、步骤与策略调整，体现了操盘者的控制局面的能力，同时往往也决定了整体胜负。通常销售部署应遵循的几个原则是：保持进度与策略节奏一致——预热期、开盘期、强销期、保温期；防范销售阶段性问题——如工期、质量、配套等；估算综合成本及销售者影响因素剖析——资金积压、广告推广、税费变化等。
第四节：销售策划的原则
一：创新原则
随着时代的发展，传统的房地产销售理论越来越不适应市场的要求，更无法为当前许多房地产企业所做的种种创新探索指明方向。从目前房地产企业的大量营销实践来看，包括折让、有奖销售、先租后买、降低利率等各类措施，大多能产生更强烈、更快速的反应，能引起消费者对房产的注意，这为我们探讨买方市场条件下的营销创新理论，提供了丰富多彩的素材和极具价值的思路。
二：资源整合原则
整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上，通过市场渠道，围绕具体项目，有多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织，并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合，形成合力，高效运作，从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制，并进而实现预定营销目标的一种新型的、市场化的房地产营销模式，整合营销克服了一般营销模式"中间强、两头弱"的缺陷，同时避免了策划商与销售代理商之间各自为政、互不协调的局面。整合营销围绕具体项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于：智能互补、利益共享、风险共担。
三：系统原则
房地产营销策划是一个综合性、系统性的工程，需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现，实质上是一个从了解时市场、熟知市场到推广市场的过程，其中心是顾客。顾客的需求千差万别，注定房地产营销策划从单一化趋向全面化，营销服务从注重表面趋向追求内涵。它不仅要体现物业特征，还要体现市场特征和消费习惯及发展要求，体现市场的要求。
房地产营销首先应从产品做起，从提高楼盘综合素质做起，从满足消费者的需求做起。区域细分、客户细分、功能细分愈趋深入，人本主义思想开始体现。重视绿化、增加智能化设施、集中供热和供饮用水、建设底层架空、错层、大采光凸出窗台、阳光客厅、可移动透光屋顶、自动报警系统、架设空中走廊、提供网络服务、营造知识家园．．．．．．可谓名目繁多，层出不穷，这种暗合市场需求发展趋势的"卖点"一经发布，就能掀起新一轮的热销。创新大大丰富了营销策划的内涵，也进一步证实：在买方市场下，只有以人的需求为本，深入市场、把握市场，制定切实可行的营销方案，才有在激烈竞争中脱颖而出的希望。
四：可操作性原则
销售策划不能脱离社会现实。策划时一定要考虑国情、民情和民风，充分考虑操作中可能会遇到的种种困难，制定好相应的应对措施。与政府部门或权威部门合作可以大大降低操作难度，提高策划成功率。
第五节：检验销售策划的成果
随着市场竞争态势的不断发展，各种复杂的因素对销售策划的进行都会产生影响，有可能销售策划的初始定位已经不符合当前的现实状况，那就必须对策划进行重新定位。重新定位的重点仍然是遵循对于消费心理和竞争态势的准确把握，同时对于消费需求以及市场发展的趋势都要有清晰、准确地判断，如此才能保证策划定位的稳定性，否则策划定位的不断变动将会影响到项目价值的实现。因此，销售策划定位或重新定位的原则都在于：保持稳定，动态调整。要做到这点，就要避免销售策划定位发生大的动荡，也就必须依靠专业的销售策划指数评估体系，尽量使项目保持健康的销售状态。

❹ 某房地产公司的期房销售方案设计

房产销售终极解决方案：产权分段卖！ [原创 2006-05-18 11:42:21 ] 发表者: 话家有话说

租房租期70年，为什么我们别无选择？众所周知，中国特色式的购房是购买70年的使用权，而不是永久的使用权。这一点是确定的，于是，建立在这个前提下的购房，与其说是买房，还不如说是租房，而且你还得一次性租70年，没有其它选择。

为什么我们一定要租就只能租70年，没有其它选择？

而且这个70年是大大地打了折扣的，从开发商买地、建房、售房、交房、入住，最后的使用权限是远远少于这个年限的。而且这个租期70年的未来是有极大风险的，城市拆迁、房屋建设质量太差，不能使用到预定年限，甚至你是否有幸活到那个时候？

并且，目前建立在“租房70年”模式上的“购房”价格奇高，于是我们不仅要问：既然我们买的是使用权，为什么我们一定要选择70年？既然“购买”后还可以转让，为什么不可以选择更短的“购买”年限？

既然买的是使用权，我们当然应该有其它选择了，比如30年，如果这样，中国的房产销售困境可能会为之一亮，且听话家慢慢道来！

如今，购房的主要群体是集中在25-35岁之间的人，如果我们可以只“购买” 30年的使用权的话，在我们55-60岁之后，我们可以回到我们出生的地方，要知道，在北京，上海及深圳这些城市，50%以上的人是从出生地在成年后来此工作及 “发展”的，在年老之后，中国人根深地固的叶落归根乡愁情绪，致使大家更愿意回到家乡，或者回到其它想去的地方！要知道，年轻时的闯荡梦，到那时已经圆梦或者破灭了，中国人的养老情绪，在这个时候是一定要有个归宿的。像深圳这种因发展经济而集聚起来的“移民”城市，相信是很少老人愿意在这里养老的，城市太拥挤，节奏太快，环境太差。所以，30年后，他们可以回家，去他们自己想去的城市或者农村，再去租房或是买房，或者完全可以住进子女的房子里颐养天年嘛！

如果这样，我们只买30年的“使用权”，房价是不是可以至少降低一半呢？这样，目前房屋的销售瓶颈是不是可以消除呢？这才是房产销售的终极解决方案！而且一旦推出此改革方案，这将是革命性的，中国的房产销售也将发生翻天覆地的变化！

在正式展开阐述“房产分段卖”革命性概念之前，先回答一下大家肯定要问道的问题：

甲：你一次性买70年，到时候将房子卖出去不就行了，难道不一样吗？

答：错！完全不一样！因为你现在得将70年“使用权“全部一次性买下，当然可以分期付款，但最长期也就30年，这使得你必须得先付出所有的钱，这是多出一倍甚至更多的钱，然后才回在30年后收回未知的剩余价值！

乙：我们本来买房岂不变成了租房？

答：错！小平同志都号召大家不要在中国姓“社”还是姓“资”的问题上纠缠不清，大家还要在自己的房是“买”的还是“租”的问题上争执不清的话，实在是浪费时间。如果非要给房子一个性质归属的话，还是“买”的，不信，您老看看，有房产证作证嘛，还需要更多证据吗？

丙：如果我们购买的分段产权未到期，还可以转卖吗？

答：当然可以！比如您买的20的，但在15年过后，你需要将房子卖出去，下面的欲购者可以买你剩下的5年，也可以后续5年买10年，或者再买一个10年期总共15年，或者买你的5年再加上剩下的全部产权年限，这一点将在后面详述到！

丁：如果前面的业主恶意使用住房，后面购房者岂不损失很大！

答：不会，目前中国的商品房，95%以上是多层、中层、高层的公寓式住房，那些所谓“占天又占地”的独立别墅，根本不在我们的考虑之列，因为买得起这样的房的人，绝对有能力将这种房一次性买断70年产权！公寓性房子，是不太可能被严惩破坏的，因为你不能将天花板或地板上打个洞，您的高邻或低邻会起诉您的！你最后搬出前，无非是墙超级脏、地板超级破，但这没有关系，就算最短的购买年限10年的话，新的购房者也愿意为此新的10年新装修一下的，再说了，前面的人用了10或者更长的时间，不新装修一下如果能住进去呢？就算您一次性买了70年，每过10年是不是强烈地想要给他内部换个脸呢？

在解答了大家可能出现在疑问后，在此，强烈向国家、政府、银行及开发商发出倡议，改革现在的70年产权销售模式为“产权分段卖”销售模式，具体为：

将产权分为10年、20年、30年、40年及剩余产权年限销售

产按揭分为05年、10年、15年、20年及剩余产权年限的一半年限分期付款

在此模式下，当购房产权期限到期后，房屋的所有重归开房商或银行，再次进行评估销售，这绝

对是一个非常好的全新模式！国家可以授权成立“中国期房销售管理有限公司”或是“中国期房销售专业银行”，对期房进行销售、接收、评估、再销售的业务。

在此全新房产销售模式“产权分段卖”实施后，我们将有意想不到的好处，将涉及到从经济、政治、文化等全方位的进步，主权表现有：

一、房产销售模式革命
在此“产权分段卖”推出后，这一定将是中国商品房销售之革命性的举措，大家被压抑了的购房

欲望必将瞬间爆发出来，大家奔走相告，各销售楼盘前，将再现彻夜排长龙的现象，不过这次不

是大家被开发商请去的“托”排队的假象，而是大家志愿排队购房之壮观景象；

二、百姓购买力增强，购房压力减轻
由于将所购产权期限减短了，购房总价减少了，能够购得起房的人会瞬间增长数倍，在他们购房

后，供房的压力会大大降低，以前他们打算按揭购房的，现在他们可能可以一次性购20年或者

30年，而且不用还贷，在这此后的20年或30年，他们可以挣到此20年或30年后需要租房或是

购房的存款。相反，如果积蓄稍少一些的人，一次性购20年，还贷10年，此后的10年仍然可

以为10年后挣下一些积蓄；

三、激活银行存款，促进资金良性运转

现在百姓宁愿将钱存在银行因通货而贬值，也要持币待购，是因为房价远远超出了他们的购买能

力或期望，而且推出了“产权分段卖”之后，他们会因此而买得起或愿意买房，而愿意快快买房；

四、不会对已购房者造成冲击
房价因推出“产权分段卖”而降价，对已购房者，或既得利益者不会造成真正意义上的冲击，因

为他们在手的是70年的“全权”，而不是后来购房者的“分段产权”，所以不会造成大面积的“团

退”或者是“停供”的现象，危机不会出现，并且会出现良好过渡；

五、增加就业机会，增长人民收入
由于已购房到期后，会将产权重归“中国期房销售有限公司”或是“中国期房销售专业银行”，这样，一大批房产评估师、审计师、鉴定师、销售及操作人员需要应运而生，这样将新增非常多的就业机会。并且，与房产相关的装修业等，都会有很好的发展；

六、增加财政收入，增长地方GDP

虽然大家现阶段大家非常希望中国能够与国际接轨，减免购房赋税。在“产权分开卖”推出后，

绝对有望实现，因为目前高额的交易税更多是针对炒房行为的。但即使减免了交易税，仍然可以

为财政创造其它税收，如至少印花税，大大增长地方的财政收入，地方的GDP也会随之增长，

地方政府会有更多收入用于行政建设、公共设施建设等等；

七、迅速销售“空置”房

由于“产权分段卖”的推出，大家购买能力增强、购买需求增大，此前因各种原因而“囤积”起

来的“空置”房将有机会快速售出，总之，将住房卖给需要住房者必将是社会的进步及促进社会

经济的良好发展；

八、减少炒房行为、大大降低泡沫

由于大家有了更多选择，以囤积房源、抬高房价等炒房行为必将受到最大的冲击，那些因各种动

机及不同原因的房产持有且非自住者会尽快的将自己手里的房产出手，从而最大程度地减少了炒

房行为，降低房产泡沫；

九、促进人口流动、降低城市压力

由于大家因“产权分开卖”而可以选择适合自己的产权期限，这样，他们在一定的时候，可以非

常轻松的实现在结束一个城市的产权房后，到另一个城市去买一套再次适合自己的产权房，如，

年老了，可以回内地、回家乡去买一套适合自己的产权房，这样可以促进人口流动，大大减轻一

个城市的人口压力，或许未来，中国可以因此而真正取消户籍限制，可以全国自由居住；

十、促进民族融合、实现社会和谐

在中国取消户籍限制后，大家可以自由在全国范围内工作、生活、生育、上学，这样可以大大促进各民族之前的交流，实现创建和谐社。

那么，综上所述，有人会问：话家，推出“产权分段卖”真的是百利而无一弊吗？

不，也有一弊，那就是：

银行和开发商，本可以“一次性”卖出房产，再我后顾之忧，现在变成了多次“分段”卖，如果说有“弊”，也就只有这个了。

但是针对这个“弊”，只要我们妥善解决，他绝对不会成为一个弊，而且还有“利”。

我们首先需要认识的是，现有的模式，银行，开发商是可以“一次性”卖出，但真的没有后顾之忧了吗？不，还款的风险是相当大的。如果现在坚持涨价，到崩溃时疯狂跌价，银行将有无法承受之重。

那推出“产权分段卖”之后，如果避免这个“弊”端的出现呢？

很简单，国家可以实施宏观调控，首先对各城市的住房真正需求量进行详细调研，并统计现在房源情况，对新建房的审批及修建进行严格控制把关，将住房的社会持有量，控制在一定比例的大于实际需求量，就可以解决这个问题。因为需要住房的人，是一定需要买的，即使不买，他们也可以向中国期房销售管理有限公司去租。

那么，在不久的将来，中国的在到达人口最高峰后，人口会开始减少，会不会出现大量房子空置，给中国期房销售管理有限公司或中国期房销售专业银行造成压力。

不会，国家仍然需要使用宏观调控，对使用期到期到期房，进行安全撤除，不再建房，可以退根还林或是绿化。减少甚至禁止修建新房，只能对未到期房进行整修或是改建等等，减少社会资源的浪费。在此前提下，如果还有“空置”房，政府完全可以免费提供给弱势群体，如鳏寡孤独老人、残疾无劳动能力者等等，免费居住！这样，才是真正的和谐社会景象。

列位看官，这样：

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的和谐社会真的可以实现！它将不再是一句口号！

让我们来共同呼吁国家、政府、银行及开发商：

改革现在购房模式，实行“产权分段卖”，让大家能够真正买得起房！

希望大家踊跃转发，并肯请大家提出此倡议的可行性及其它困难，谢谢

❺ 房地产营销策划基本知识

真可悲的套模思考
房地产营销策划是灵活的策略运用
因人 因时 因地 而制宜
中国的房地产在长期的荣景培育下
实在太缺乏有面对萧条不景气的作业能力
和洞察力的营销策划公司

❻ 什么是房地产全案策划，都包含了哪几个部分

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行，就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研、项目定位、项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案，是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；
2、项目规划设计策划营销；
3、项目质量工期策划营销；
4、项目形象策划营销；
5、项目营销推广策划；
6、项目顾问、销售、代理的策划营销；
7、项目服务策划营销；
8、项目二次策划营销

房地产策划的主要内容包括：

1、市场策划：是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

2、产品策划：就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。其主要内容包括如下：项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

3、营销策划：是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

4、开发策划：是指房地产商从项目选址到购买土地使用权开始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

5、物管策划：物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

（1）经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

（2）管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

（3）服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

❼ 房地产策划需要干什么具体点的

房地产策划是一项基于市场情况，为房地产项目从项目定位、产品设计到营销定位、推广、销售等一系列工作提供合理化建议和策略以及具体执行，根据市场、产品以及销售要求，根据项目不同阶段、不同情况提供不同的解决方案，是一项综合性很强的工作。

主要工作

一、市场策划

是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。

简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

二、产品策划

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。

主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程

三、营销策划

是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。

如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。

四、开发策划

是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。

其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。

五、物管策划

物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务。

物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营

主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理

主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务

是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。

物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

六、广告策划

房地产广告策划是在广泛的市场策划调查研究基础上，对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程的合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

房地产在开发策划时，就要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用。

在做房地产营销策划方案时，不仅要考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，还要深入、系统地进行广告策划。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。

(7)使用权销售策划扩展阅读：

策划是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算，它是个人、企业、组织结构为了达到一定的目的，充分调查市场环境及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则，对未来即将发生的事情进行系统、周密、科学的预测并制订科学的可行性的方案。在现代生活中，常用于形容做一件事的计划，或是一种职位的名称。

策划一词最早出现在《后汉书》。策最主要的意思是指计谋、谋略，划指设计，筹划、谋划。选题中应用创造性思维独辟蹊径地考虑选题就是选题策划。

《后汉书·隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。策最主要的意思是指计谋，如：决策、献策、下策、束手无策。划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。

❽ 房地产销售方案的内容

你这个狭义的销售方案只是买房技巧问题，提供个人建议供参考：
1，房源的位置优势内，即地理、环境（空气质量容、噪声、光污染等等）优势
2，你要卖出那套房的楼层优势
3，方位优势，即采光
4，同质房源的价格优势
等等
友情提醒：常关注你身边的做得较好的业务员，“每个人都有你学习的长处”，这也是我的学习方法，活到老，学不了。
我也做过销售，现在是管理，建议看一些营销类的书籍，也许你看的不是买房的营销书，但销售有很多有一定的通用性。
销售是门学科，三两句说不完。