论中国土地使用权制度的完善摘要

❶ 急求一篇关于土地管理的论文，谁能帮个忙指点指点

论土地管理中的价值标准

摘要：在法律制度设计中，公平是土地用益物权配置追求的目标，效率是实现土地用益物权制度功能的内在动力。公平的价值准则和效率的价值判断共同适用于对土地用益物权配置的评判，缺失了公平，土地法律制度就会迷失方向；缺少了效率，土地法律制度就失去了活力和动力。公平与效率之间从根本上是一致的，但也可能存在矛盾，为此，应"-3实现公平与效率之间的协调和平衡。
关键词：公平；效率；土地用益物权；权利配置

土地用益物权，是指在土地所有权人所有的土地上设立的、旨在对土地进行使用和获取收益的权利。按照我国现行法律，土地用益物权主要包括农村土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。土地权利配置分为土地所有权配置与土地用益物权配置两个层面。其中，土地用益物权配置是指在一定的所有制条件下，土地用益物权在不同的主体之间的初始分配和再分配。土地立法是土地初始配置的重要形式，是确立土地制度的法律手段。在我国物权制度建立过程中，科学地评价土地用益物权制度对于完善土地立法具有重要的现实意义。

一、土地资源配置与土地权利配置的关系
土地的利用可以通过两种形式的土地配置表现出来：一种是从技术的角度，考察土地资源如何在不同的用途上实现最优配置，即土地资源配置；另一种是从权利的角度，考察土地权利如何在不同的权利主体之间实现最优分配，即土地权利配置。土地的配置过程，一方面表现为土地资源配置的过程，另一方面表现为土地权利配置的过程。实现土地合理配置可以从这两个方面分别进行考察。
土地资源配置的目标有两个方面：一是在各种竞争性用途之间合理地分配土地资源；二是在此基础上提高土地资源的利用效率。由于土地数量有限，各种需求之间存在差距，客观上要求土地在不同部门之间以及不同用途之间合理配置，这是土地资源配置宏观目标。土地的合理配置标准有两个方面：一是衡量土地在各种用途之间通过不同的土地权利主体(包括土地所有权主体和土地使用权主体)之间表现出来的土地状态，是否符合社会公平、机会均等、利益平衡的目标，即土地资源配置的公平价值标准；二是衡量土地利用过程中土地投入与土地产出之间的比例关系，即土地利用效率，包括新古典主义意义上的土地效率(我们称之为土地生产效率)和新制度主义意义上的土地效率(我们称之为土地制度效率)。新古典主义意义上的土地效率，是指假定制度是外生变量即制度不变的前提下，衡量单位土地面积投入所引起的产出量的增加；新制度主义意义上的土地效率，是指假定制度是内生变量即制度是可变的前提下， 比较和衡量制度变动的条件下，单位土地投入引起的产量变动量。上述两个标准的实质就是如何将公平与效率标准结合起来，完成对土地资源配置的科学评价。
土地资源配置与土地权利配置相互联系、相互影响。首先，土地权利配置是土地资源配置的前提条件，土地权利配置的效果对土地资源配置有重要的影响。因为土地权利配置能够产生一种激励机制，促进土地资源配置的优化。其次，土地资源配置的过程伴随着土地权利配置，土地资源的合理流动，必然会引起土地所有权或者土地使用权的流转，从而弥补权利初次配置之不足，促使土地资源配置由效率较低的地方向效率较高的地方流动。再次，土地资源配置决定土地权利配置的方向。土地资源配置遵循市场经济运行的客观规律，决定土地资源向效率最大化的方向配置。最后，土地权利配置对土地资源配置具有反作用，土地权利配置的目的是确保土地资源配置利益和目标的实现，从这个意义上说，土地权利配置是为土地资源配置服务的。

二、公平是土地用益物权配置追求的目标
无论哪种配置方式，均存在着土地配置的公平与效率的考量。就我国土地制度而言，公平是土地用益物权制度追求的目标。
第一，在宏观上，必须考虑土地在不同用途之间的分配公平。衡量宏观上分配公平应当考虑的重要因素就是人与地之间的比例。依据《土地管理法》对土地的分类，土地可分为三类：农用地、建设用地、未使用地。土地的配置首先在农用地与建设地之间的合理、公平的配置。我国是一个农业大国，人多地少决定了土地制度的特点必须将保护土地资源，特别是保护耕地放在首位。对此，宪法、土地管理法等法律均做出了规定。土地在农用地与建设用地之间的合理配置的标准，就是人均耕地、人均农地指标是否符合生产力发展对土地的要求，建设用地的规模是否与经济发展规模相协调，如果满足了这些要求，土地的宏观配置就实现了公平。由于我国地大物博，地区差异较大，因此土地的宏观配置还包括土地在不同的地区之间的配置，实际上就是不同地区农用地与建设用地之间的配置。
第二，在农用地内部，如何实现耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面之间的合理、公平配置，考虑的主要因素是农村产业结构及其变动对土地的要求。如果符合农村可持续经济发展的要求，土地资源的配置就实现了农村社会土地资源配置的公平，同时也实现了土地利用的效率。在建设用地方面，依据地区经济发展规模和产业结构的需要，土地在城乡住宅、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等之间进行合理分配和平衡。只要土地的分配符合经济发展的要求，土地在不同用途上的边际收益相等时，就可认为土地实现了有效的配置。
第三，在每种用途的土地上，存在着土地权利分配和土地利用效率的问题。如我国农地实行土地承包经营制，赋予农民利用土地的权利，这就存在着农地资源和农地权利如何在不同的农户或农民之间合理配置的问题。我国自古以来， “不患寡，只患不均” 的思想一直占主导地位，因此， 自古以来的农地制度的分配遵循“绝对公平” 的原则，效率原则往往被忽视。农地的配置遵循公平原则的另外一个重要原因是：对于农民来说，土地承担着两种特殊功能，即土地的社会保障功能和土地的社会稳定器的功能。农民的基本生活问题是关系到社会经济稳定的大问题，土地配置不遵循公平分配的原则，就会引起社会动荡，因此，在这样的背景下，土地的配置始终遵循着“绝对公平” 的原则。
总之，无论是农用地还是建设用地，不管是土地资源配置还是土地权利配置公平是土地用益物权配置的目标。

❷ 如何完善农村土地管理制度

党的十七届三中全会提出，实现农村发展战略目标，推进中国特色农业现代化，必须按照统筹城乡发展要求，抓紧在农村体制改革关键环节上取得突破，进一步放开搞活农村经济，优化农村发展外部环境，强化农村发展制度保障。土地是农业最基本的生产资料，土地制度是农村的基本制度。我们一定要按照中央要求，坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度，着力健全严格规范的农村土地管理制度。
农村土地是推进农业现代化的一个最重要条件，在推进农业现代化过程中，要充分注意节约耕地尤其是节约良田。为进一步完善农村土地管理制度，党的十七届三中全会明确提出，要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。与此同时，全会进一步提出了土地管理的“两个最严格的制度”，即坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度。
坚持最严格的耕地保护制度
“民以食为天”，农业是最大的民生问题，关系到人类的生存与发展，关系到社会的和谐与稳定。我国人口多，农产品需求巨大，但人均土地较少，如果耕地面积再减少必然会危及国家的粮食安全乃至社会稳定。目前，我国一些县人均耕地已经低于0.8亩的国际警戒线，我们必须防止这种趋势继续扩大。非农用地盲目扩张使耕地减少，会给粮食安全和农业现代化造成很大负面影响，不利于农业农村可持续发展，必须采取有效措施切实解决。与资金和劳动力不同，土地这一生产要素的工业化和城市化是单项的，非农地返农的成本很高。而且，由于报酬递减规律的作用，通过加大投入提高土地农业产出率有限;通过宜农耕地后备资源的开发来扩大耕地面积的潜力也不大。因此，要推进农业现代化，确保国家粮食安全，必须坚持最严格的耕地保护制度。
坚持最严格的耕地保护制度，就要按照有关要求，层层落实责任，坚决守住18亿亩耕地红线，划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。要继续推进土地整理复垦开发，耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡。要搞好农村土地确权、登记、颁证工作。要完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。要加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，应不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
实行最严格的节约用地制度
党的十七届三中全会从城乡建设用地总规模、农村宅基地管理和改革征地制度等方面，提出了节约用地的具体要求，要求“实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。”我们一定要按照这些要求，把节约用地的工作抓紧、做好。
实行最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度是相互配套的。耕地是农业发展的基本条件，推进中国特色农业现代化，必须严格保护耕地。但仅有最严格的耕地保护制度是不够的。即使不增加耕地占用，也不能超越国家的宏观控制，计划外增加建设用地。这两个制度配套进行双边约束，实际上对整个土地管理提出了一个非常严格的要求。目前在个别城市建设中，对农地占用仍存在不少问题，而且一些地方存在建设用地粗放利用，有的甚至是闲置浪费。在推进工业化、城镇化的过程中，必须彻底改变这种粗放型的用地方式。只有节约用地，才能保护耕地;反过来，只有保护耕地，才能“逼出”一个节约用地新局面。为此，一要加大投入力度，深挖潜力，通过土地开发、土地整理、土地复垦、废旧厂矿整治、村庄改造、旧宅基地还田、利用闲置和闲散土地等途径，扩大耕地再造规模。二要集约用地。要科学规划，以集约节约利用土地为主线，推进布局集中、用地集约、产业集聚。要严格控制建设项目用地规模，尽可能地少占耕地尤其是良田。三要减少农田抛荒，推进农业土地适度规模经营，增加粮食复种补贴，运用经济杠杆提高农业复种指数。

❸ 如何改革和完善中国农村现行的土地使用制

如何改革和完善中国农村现行的土地使用制
引 言

所谓土地使用权是指自然人、法人或其他组织按照法律的规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原、荒地、滩涂等自然资源享有的占有、使用、收益的权利，是用益物权的一种，是一种综合性、概括性的权利.
（一）土地使用权制度固守着传统观念，缺乏应有的理论开拓性
（二）土地使用权制度的构建过分强调使用土地承包经营权来规范农村土地的利用
1.农地承包经营权主体具有身份限制。
2.农地承包经营制存在着土地划分零碎、经营规模偏小、承包地调整频繁的缺陷。
关于土地权利的登记与流转

1.完善土地权利登记的立法构想

由于多年来受到“一大二公”的“左”的思想指导、过分强调“三兼顾”以及产权制度不完善，导致了国家和集体组织之间、集体组织相互之间以及集体组织与个人之间的财产归属不清的现象严重存在，经常发生产权争议，其中土地权利的争议最为明显。其于此，有学者提出，物权法应当建立一套确认产权的规则，以从根本上明确产权，消除冲突。而要建立一套确认产权，尤其是确认土地权利的规则，我们认为，仅在物权法中规定所有权和各种用益物权制度是远远不够的，必须要建立完善的不动产登记制度才能有效地解决这一问题。建立完善的不动产登记制度亦是世界物权立法发展的趋势所在。登记制度的目的在于公示，其是维护经济秩序，保障交易安全的重要法律手段。具体来说登记制度的作用主要表现在：（1）确定物权归属，解决物权的冲突；（2）保护交易安全和维护交易秩序；（3）减少交易费用和提高效率；（4）实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。

土地权利流转是以合同形式发生的物权处分行为，流转过程中必须坚持合同自由原则，以保证土地权利人按照自己的意志和市场规律变动土地使用关系。对此，我国现行法律除《农村土地承包法》中对农地承包经营权的流转作了规定之外，其他土地的流转均无明确规定，而多准用民事法律行为的意思自治原则，允许双方当事人自行协商确定土地权利流转合同的内容。

❹ 我国现行的土地管理制度是什么存在什么问题

一、根据我国《宪法》《土地管理法》及其实施条例的规定，我国土地使用制度内容包括以下方面：
1、国家建立土地调查制度和土地统计制度。
2、国家实行土地用途管制制度。

3、土地的权利归属制度。
4、土地所有权禁止转让制度。
5、国家实行保护耕地的制度。

二、我国现行土地征用制度，存在着以下问题：
1、土地征用“公共利益”界定不明确
为满足社会公共目的的用地需求，各国普遍设定了土地征用权。为了防止土地征用权的滥用，一般规定政府只有出于“公共利益”需要，才能行使土地征用权，我国也不例外。《宪法》第十条第2款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第二条第4款规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”虽然法律规定了征用农村土地是实现公共利益的需要，但并未对可以行使土地征用权的“公共利益”的具体类型和范围予以明确规定，为土地征用权的滥用制造了空间。
实践中，各类建设项目，凡符合规划、涉及占用集体土地、农用土地转为非农建设用地的，一律都可以申请国家行使征用权取得。被征占的农村土地在实际使用中并不都是“公共利益”，甚至“公共利益”只是其中很少的一部分。对“公共利益”界定不明确，是造成改革开放以来土地征用范围无限度扩张甚至频繁出现“圈地运动”的法律根源。
3、土地征用制度程序设计不完善
我国土地管理法只规定了土地征用必须经过国务院或省级人民政府批准，但对土地征用是否基于公共利益的需要没有任何审查认定程序，这一重要程序的欠缺成为我国农村土地征用权经常被滥用的重要原因。
4、操作过程缺乏土地权利人的主动参与程序
《土地管理法实施条例》第二十五条规定，“市县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡( 镇) 村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。”从“两公告一登记”的程序来看，被征地的农民只是被动的参与而不是主动地参与征地过程。征地方案、安置补偿方案的公告，只是相当于征地的通知，通知农民土地被征的事实，征与不征、补与不补、补多少，农民并没有发言权。
5、 土地征用补偿标准不科学
《物权法》确定的农用地补偿范围主要包括：土地补偿费、劳动力安置补助费、土地附着物及青苗补偿费、社会保障费用等，农民的其他损失不予补偿。土地补偿费为该耕地征用前3年平均年产值的6—10倍，安置补助费为耕地被征用前3年平均年产值的4—6倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。《物权法》对这个问题相对于《土地管理法》没有太大的突破。这种按照土地原用途的年产值倍数来进行补偿的方式，没有体现土地的潜在收益和利用价值，没有考虑土地对农民承担的生产资料和社会保障的双重功能，更没有体现土地市场的供需状况，不符合市场经济规律，属于低层次的不完全补偿标准，在市场经济条件下，显然是不科学的。

❺ 如何完善农村土地制度

党的十七届三中全会提出，实现农村发展战略目标，推进中国特色农业现代化，必须按照统筹城乡发展要求，抓紧在农村体制改革关键环节上取得突破，进一步放开搞活农村经济，优化农村发展外部环境，强化农村发展制度保障。土地是农业最基本的生产资料，土地制度是农村的基本制度。我们一定要按照中央要求，坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度，着力健全严格规范的农村土地管理制度。 农村土地是推进农业现代化的一个最重要条件，在推进农业现代化过程中，要充分注意节约耕地尤其是节约良田。为进一步完善农村土地管理制度，党的十七届三中全会明确提出，要按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，进一步完善农村土地管理制度。与此同时，全会进一步提出了土地管理的“两个最严格的制度”，即坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度。 坚持最严格的耕地保护制度 “民以食为天”，农业是最大的民生问题，关系到人类的生存与发展，关系到社会的和谐与稳定。我国人口多，农产品需求巨大，但人均土地较少，如果耕地面积再减少必然会危及国家的粮食安全乃至社会稳定。目前，我国一些县人均耕地已经低于0.8亩的国际警戒线，我们必须防止这种趋势继续扩大。非农用地盲目扩张使耕地减少，会给粮食安全和农业现代化造成很大负面影响，不利于农业农村可持续发展，必须采取有效措施切实解决。与资金和劳动力不同，土地这一生产要素的工业化和城市化是单项的，非农地返农的成本很高。而且，由于报酬递减规律的作用，通过加大投入提高土地农业产出率有限;通过宜农耕地后备资源的开发来扩大耕地面积的潜力也不大。因此，要推进农业现代化，确保国家粮食安全，必须坚持最严格的耕地保护制度。 坚持最严格的耕地保护制度，就要按照有关要求，层层落实责任，坚决守住18亿亩耕地红线，划定永久基本农田，建立保护补偿机制，确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。要继续推进土地整理复垦开发，耕地实行先补后占，不得跨省区市进行占补平衡。要搞好农村土地确权、登记、颁证工作。要完善土地承包经营权权能，依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。要加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，应不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。 实行最严格的节约用地制度 党的十七届三中全会从城乡建设用地总规模、农村宅基地管理和改革征地制度等方面，提出了节约用地的具体要求，要求“实行最严格的节约用地制度，从严控制城乡建设用地总规模。完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地，首先要复垦为耕地，调剂为建设用地的必须符合土地利用规划、纳入年度建设用地计划，并优先满足集体建设用地。改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围，完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障。在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。”我们一定要按照这些要求，把节约用地的工作抓紧、做好。 实行最严格的节约用地制度和最严格的耕地保护制度是相互配套的。耕地是农业发展的基本条件，推进中国特色农业现代化，必须严格保护耕地。但仅有最严格的耕地保护制度是不够的。即使不增加耕地占用，也不能超越国家的宏观控制，计划外增加建设用地。这两个制度配套进行双边约束，实际上对整个土地管理提出了一个非常严格的要求。目前在个别城市建设中，对农地占用仍存在不少问题，而且一些地方存在建设用地粗放利用，有的甚至是闲置浪费。在推进工业化、城镇化的过程中，必须彻底改变这种粗放型的用地方式。只有节约用地，才能保护耕地;反过来，只有保护耕地，才能“逼出”一个节约用地新局面。为此，一要加大投入力度，深挖潜力，通过土地开发、土地整理、土地复垦、废旧厂矿整治、村庄改造、旧宅基地还田、利用闲置和闲散土地等途径，扩大耕地再造规模。二要集约用地。要科学规划，以集约节约利用土地为主线，推进布局集中、用地集约、产业集聚。要严格控制建设项目用地规模，尽可能地少占耕地尤其是良田。三要减少农田抛荒，推进农业土地适度规模经营，增加粮食复种补贴，运用经济杠杆提高农业复种指数。

❻ 在中国土地使用制度改革进程中的经历与思考

中国城市经济学会副会长中国社会科学院研究员刘维新

中国的改革是从土地使用形式变革开始的。1978年，党的十一届三中全会决定实行改革开放的方针，推行安徽省农民土地联产承包的经验，改变了公社、生产队吃“大锅饭”记工分的农业劳动形式，使农业生产力得到极大发挥，用了几年的时间就解决了大部分农业人口的温饱问题。30年来，中国的贫困人口由1978年的2.5亿，减少到目前的1450万，真可谓成绩显著。

从商品经济、市场经济的角度观察，改革也是从土地使用制度改革开始的。因为当时我国实行的是计划经济，国有经济与集体经济占到经济总量的98%，使用的土地也是无偿划拨的，按需要分配，并不进入企业产品成本。这就是当时城市经济的背景。

改革开放初期遇到的第一个问题，是外商进入以后土地怎么解决，对外商不能无偿分配。20世纪70年代末和80年代初，大都是以土地作为股份与外商合资的形式，期限大都是15年左右，80年代初联合国开发署的一个专家代表团到中国考察，就提出搞商品经济土地无价值，不进入产品成本，这怎么行呢？于是由联合国开发署资助，同中国社会科学院财贸经济研究所城市室的专家联合成立了一个“中国土地有偿使用课题组”，我是课题组成员之一。课题组成员先后到山东省烟台市、济南市，上海市，广东省调查。在济南市和烟台市对1500多个企业进行了随机抽样，在研究的基础上，课题组提出中国要搞商品经济，土地必须实行有偿使用，必须进入产品成本的观点。中国的经济是由计划经济到有计划的商品经济，再到中国特色的社会主义市场经济，经历了一个逐步演变过程，土地使用也经历了由无偿、无价、无期使用到有偿、有价、有期使用的历史过程。

中国首先收取土地使用费的城市是辽宁省抚顺市，而深圳市是第一个实行土地出让的城市。城市土地使用制度的改革也是逐步深入的，回顾中国土地使用制度改革的历程，可以简要概括为“三句话”：一是出现了三大变化；二是引发了三次圈地热；三是导致耕地保护的“两大冲击波”。

一、中国土地使用制度改革出现的三大变化

（一）土地使用由无价、无偿、无期使用变为有价、有偿、有期使用

这一过程大约经历了15年，也就是从辽宁省抚顺市收取土地使用费算起，到土地使用的“招拍挂”；当时抚顺市收取土地使用费时也遭到质疑，后来理论界发表文章，认为抚顺市的做法符合马克思主义的地租理论，是土地所有权在经济上的实现形式。事隔不到1年，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，引发理论界的一场辩论，认为土地使用费是地租的性质，不应用税的形式征收，后来税务部门解释：“土地部门人手少难以全面征收，税务部门对企业征收方便。”以此结束了那场争论。

深圳市出让了第一块土地之后，引起各个城市的效仿。长江三角洲的江苏省昆山市搞得比较好，它是以不损害农业基础的前提下，兴办开发区和通过土地出让推动城市建设和发展的。当时原国家土地管理局科技司司长张小华同志委托我带着研究生刘俊彩去昆山市总结他们的经验并在全国推广。当时出让形式大多是以协议的方式出现的。1993年以后，随着经济体制从计划经济向社会主义市场经济过渡，协议出让土地的形式就显露出不少弊端，这时国家才提倡采用公开、公正、公平的“招拍挂”土地出让形式，21世纪初才规定经营性土地，必须经“招拍挂”取得，这就完成了土地从计划经济的行政划拨到市场配置的过渡。在原国家土地管理局时期，为使土地适应经济发展的需要，王先进局长曾安排了几项重点研究，如中国土地租税费体系研究。这项研究从理论上对土地的租、税、费进行了界定，并提出多方面的改革思路，为市场配置奠定了基础。应当看到：土地从无价、无偿、无期使用到有价、有偿、有期的变革，不仅极大地推动经济社会的进步，而且经济效益也是巨大的。目前收取的土地出让金每年高达几万亿元，极大地支持了地方经济发展和城市基础设施的建设，但是，土地价值的显现也引发了几次大的“圈地热”。

（二）土地管理体制从多头多家分管到城乡土地的统管

改革开放以前，是农业部分管农地，建设部分管城市土地，林业部分管林地。改革实现了城乡地政、地籍的统一管理。实现全国城乡土地统一管理的重要标志是1986年《中华人民共和国土地管理法》的颁布和原国家土地管理局的成立。但要真正实现统一管理，却不是那么容易的。我曾经经历的一件事可以真实地反映当时遭遇阻力的情况。1988年底为完成与联合国开发署的合作项目，我带中国社会科学院研究人员到珠江三角洲调查，对广州、佛山、珠海3个市的土地管理形式进行了比较研究，形成研究报告，上报了国务院，国务院体制改革办公室的吴佩伦主任看后，很赞同此研究报告的观点，向原建设部做了通报。原建设部也派人进行了调研，提出了完全不同的观点。在这个背景下，1989年10月，由国务院体制改革办公室牵头，在原建设部招待所召开了一次有多部门参加的讨论会。我作为主发言在会上阐述了城乡土地统管的观点，我在《中国土地科学》杂志上发表的文章《论城乡土地统管》，就是这次发言的内容。原国家土地管理局王光希副局长参加了此次会议。会议经过辩论，最后统一了观点：我国实行土地的城乡统管，在土地管理体制上是一个大进步。从此就改变了过去建设部门管建设，又自己批地的无约束的机制，在用地方面增加了土地管理部门的约束，这对控制耕地的随意占用，以及后来提出的“占补平衡”与“土地用途管制”，都起了很大的作用。

从战略上讲，林地也应纳入地政、地籍的统管范畴，就像公安部门管户口一样，不能分开管。土地不仅仅是经济社会的载体，更是国家主权的体现，分头管理地政、地籍就容易疏漏。因此，我建议林地的地政、地籍的管理也纳入国土资源的统一管理之中。将林地分开从理论上是说不通的，土地的管理不能以地上附着物划分管理部门职能。

（三）土地资源从行政划拨到市场配置

土地使用从行政无偿划拨，到收取土地使用费，以体现土地所有权，再到协议出让，至“招拍挂”的市场配置，这个过程大约经历了20年的时间。这期间我国开始申请加入WTO。加入WTO标志着一个国家的经济运行纳入国际运行之中。所以，从法律到实际运作都必须与国际接轨，符合国际市场的要求。土地是最重要的生产要素，没有市场配置，就说不上社会主义的市场经济体系的建立，国际上就不承认是市场经济国家，在国际贸易等方面就会受到制约。因此，土地资源必须由市场配置。

我国实行土地资源的市场配置，是逐步深入演进的方式实现的，也就是1999年以前土地资源的配置方式主要还是协议出让，1999年市场配置仅占2.38%。国土资源部发文要求，经营性土地必须通过公开、公正、公平的“招拍挂”取得。这之后才逐年发展。据统计，2006年全国土地出让面积中，划拨出让土地面积占到出让土地面积总和的78.51%，“招拍挂”占到30.53%，协议出让还是主体。2000～2006年，全国出让总价款达2.95万亿元。从2007年扩大了“招拍挂”范围，土地收益也大幅度提高，这年土地出让价款高达1.2万亿元。土地收益成为地方政府推进城镇建设的动力，不仅全国城市面貌迅速改变，小城镇也像雨后春笋一样涌现。城镇的外部环境得到极大的改变，增强了对外商投资的吸引力，适应了经济发展和改革开放的需要。

应当说，随着改革开放的逐步深入和发展，土地的资产化更加明显，土地财富源源不断地涌现，已成为我国经济和现代化建设资金的重要来源，从经济上体现了土地社会主义公有制地位，也是中国特色社会主义的具体体现，但是，由于土地收益大部分放在地方政府，多出让土地成为地方政府的追求，因此，耕地保护政策在地方上就打了折扣。

二、土地价值的显现引发三次“圈地热”

（一）第一次“圈地热”

农村土地实行联产承包以后，解决了农村人口的温饱问题。农民为追求生活的进一步改善，在20世纪80年代中期，各地出现大量兴办乡镇企业高潮，尤其沿海的江浙地区，形成了乡镇企业圈大院，村村点火、处处冒烟的局面，占用耕地很多。

这期间，李先念同志到南方考察，发现乡镇企业圈地过大，占用耕地过多，认为这样下去不行，土地是我们的生命线，必须为子孙后代留下生存空间，要保护耕地。他回京后向中央汇报，中央决定成立国家土地管理局，颁布了《中华人民共和国土地管理法》，加强了土地管理。

自1986年成立了国家土地管理局，颁布了《中华人民共和国土地管理法》，我国的土地资源才逐步纳入法制管理的轨道，这次“圈地热”，促进了土地资源管理体制法制建设，为健全法规起了一个好头，也为后来完善土地法律法规体系奠定了基础。

（二）第二次“圈地热”

1992年邓小平同志南方谈话后，各地为了加快发展，兴起大办开发区和开发房地产热潮。1992～1993年两年时间，就“圈”掉耕地73万公顷。这次“圈地”以后，在国际上引起反响。美国的布朗先生发表文章，提出“21世纪谁来养活中国”的问题。此文在国内引起强烈反响，并引起党中央对土地问题的高度关注。

由于房地产开发与开发区过热，引发投资过热与通货膨胀，因此，1993年下半年中央实行宏观调控，紧缩银根，整顿开发区和房地产开发，并实行“软着陆”的调控政策。1994年就出现了扭转。这期间中央三次听取原国家土地管理局汇报，把对违法占用耕地的处罚列入《中华人民共和国刑法》，提出了耕地占用的“占补平衡”政策，并实行了土地用途管制，不准未经批准随便改变土地用途。《中华人民共和国城市房地产管理法》也是这个期间颁布的。

在这次“圈地热”中，少数城市还出现了房地产泡沫，如广西省北海市、广东省惠州市和海南省的一些城市，给后来的经济协调发展带来很大影响。经过3年的宏观调控，1996年宏观调控实现了“软着陆”。应该说，这次“圈地热”，又一次促使我国土地管理法规进一步完善，但是，由于土地增值效益的巨大和地方利益追求，防止违法占用耕地的一些法律条文，在实践中未得到认真贯彻。

（三）第三次“圈地热”

由于招商引资，发展地方工业，2003年全国各地再次出现大办开发区的圈地高潮。中央为了保持国民经济稳定和持续快速发展，2004年对投资过热和房地产开发过热，以及城市房地产价格上升过快的现象，再次实行宏观调控，颁布了一系列的宏观调控政策，并对各地的开发区进行了第二次整顿。通过这次整顿，压缩各种类型的开发区4138个，压缩土地面积249万公顷。

但是，由于地方利益和开发商的极力抵制，从2005～2007年初，有些大城市房价不仅没有降，反而加快了上升速度。在这种背景下，国务院调整了住房建设结构，对“投资”和“投机”购房，在金融、税收等方面采用严格的控制措施，并通过政策调整改变了过去以商品房为主体的建设体系，提出今后房地产开发主要以经济适用房、廉租房为主的住房社会保障体系，使商品房建设退居第二位，至此宏观调控才显示出作用。2007年下半年，一些城市的房价开始有些下降，投资过热基本得到控制。但在我调查的一些省市，开发区的压缩，真正落实的不多。

应当指出，一些城市的政府刚看到房价下降，就急忙出来“救市”。我国的房地产价格从1998年开始连续10年上涨。笔者认为，世界上哪有房地产产品价格只涨不降的道理，目前房价的下降是一种理性回归，用不着大惊小怪，更不用急急忙忙地出来“救市”，应按着市场经济的基本规律办事。

三、耕地保护的“两大冲击波”与农村集体土地流转

（一）关于“两大冲击波”

在“十五”规划末期，中央看到耕地税减少的状况，温家宝总理从粮食安全的角度出发，就严肃地提出“必须保18亿亩耕地的底线”，没有18亿亩耕地的保证，我国的粮食安全就会出问题，但是，这期间对耕地保护却出现了两大“冲击波”。

第一大“冲击波”是“以租代征”的方式占用耕地。这种形式占用耕地，既不上报国土资源部，农民还可以仍旧领取耕地补贴费，真可谓一举两得。“以租代征”出现较早，自中央加强农地转用审批管理，上收耕地批准权限之后就出现了，目前上报国土资源部占用耕地的数据中根本不含“以租代征”的数量。

根据笔者的调查，有的城市在耕地减少的数量中，“以租代征”方式占用的达65%以上，目前几乎多数市、县都是用这种形式占用耕地的。这实质上是“上有政策，下有对策”的一种表现。河北某地“以租代征”占用农民耕地达几百亩，涉及几百个农民的利益，农民不满，在地头静坐，到国土资源部集体上访，国土资源部领导很重视，批示：“这是典型违法占地，限两个月恢复原貌。”部批到省，省批到市，两个月过去了，最后还是不了了之。因为这涉及地方利益，违法占地的主体是各级“领导”或政府，所以“以租代征”问题很难解决。

第二大冲击波是“小产权房”。所谓“小产权房”就是城郊结合部，乡长、村长与开发商联合用农村集体土地盖起来的“商品房”。这样的商品房是乡产权和村产权，从法律层面上讲是违背土地管理法的，是不受现行法律保护的。那么为什么“小产权房”久禁不止，有越发展越多的趋势？北京总量达400多万m²，不少城市的郊区都出现“小产权房”，而“小产权房”60%以上是占用耕地建的。

分析“小产权房”久禁不止的原因，有两个：一是城市的商品房价格过高，超出工薪阶层的购买能力，而“小产权房”的价格仅为城里商品房的40%左右，因此有市场。二是集体土地征用很便宜，也就是几万元一亩，但征后经简单的整治开发，一亩地的出让价格就高达几十万元。乡村盖“小产权房”卖，得利要比征地价格高出几倍，因此，郊区乡镇的领导热衷于搞“小产权房”，除此之外，乡、村领导还可以利用搞“小产权房”寻租。

综上所述，这“两大冲击波”，已经成为耕地保护的最大危害，不仅威胁到耕地保护的落实和粮食安全，也向目前的法规提出挑战。

为了弄清“两大冲击波”产生的根源，以及寻找解决办法，笔者到过不少地方实地调查，经过认真的调查和研究，得出结论：这是城乡土地产权的二元结构管理体制，由于利益的博弈导致的结果。要从根本上解决这个问题，必须从解决“城乡土地产权二元结构体制改革上着手”。在市场经济条件下，不从利益分配上着眼解决土地产权二元结构管理体制，此问题是无法从根本上解决的。

（二）农村集体土地的流转问题

党的十七届三中全会对新农村建设与集体土地流转提出了“三个作为”和“一个允许”及“三个不得”方针。“三个作为”是针对新农村建设提出的，包括：把建设社会主义新农村作为战略任务；把走中国特色社会主义农业现代化道路作为基本方向；把加快形成城乡经济社会一体化新格局作为根本要求。这“三个作为”是中央提出对今后指导“三农”工作的总体思路的新概括、新论述，具有重要意义。这与农村集体土地的流转也是一脉相承的，有了集体土地的流转才能实现“三个作为”。

针对农村集体土地流转，党的十七届三中全会提出的“一个允许”是指允许农民以转包、出租互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；“三个不得”是不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包利益。

依据党的十七届三中全会精神，笔者对深化土地使用制度改革提出“三个集中”、“两个流转”、“一个探索”的改革思路与大家共同讨论。

“三个集中”是指依据中国人多地少，人地矛盾突出的国情和“三个作为”的精神，国土资源部应提倡节约集约利用土地的“三个集中”模式，即人口向城镇集中；工业向工业小区集中；居住向居民小区集中。

通过“三个集中”的推动，对农业土地（含农村建设用地和宅基地）逐步划出限制用途区域，如城镇发展区、农业基本农田保护区；并把耕地划分出三个等级（即基本农田保护区（永久不能改变的粮田）；近20年不能动用的农业区域；通过“占补平衡”可动用的农田）。通过这三级划分把建设用地的来源和用途说清楚。今后城镇和农村建设用地，经过城乡统一的规划，如果要合并自然村庄，就要通过土地置换从农村的建设用地和宅基地中找出路。这是保护耕地与解决城镇用地的可行方法，也是城乡一体化协调发展的必然选择。

“两个流转”是指农村建设用地（含宅基地）的流转与农业耕作土地的流转。

一是农村建设用地的流转。应通过土地利用的总体规划，把农村建设用地纳入城镇的统一规划之中，通过有偿流转，建立城乡统一的地产市场，让农民享受城市国有土地的待遇，进行合理的利益分配，保证农民利益不受损害。

二是农业用地的流转。对农业用地（耕地）的流转，应在不改变用途的前提下，依据农民自愿的原则，进行有偿流动，既可以向种田能手集中，也可以通过入股建立集体经济组织，以实现规模经营，提高农业生产力，实现农业现代化。华西村的实践证明，只有集体经济的发展，才能实现农民的共同富裕，才能体现中国特色的社会主义性质。

“一个探索”是指探索解决“城乡土地产权二元结构管理体制”。城乡土地产权的二元结构体制，是产生“以租代征”和“小产权房”的根源。不解决这个问题，不仅耕地难以保护，经济发展中的建设用地也会受到制约，更难走向城乡一体化。

解决城乡土地产权二元结构体制的出路，是“二权归一”，这符合我国土地公有制的宪法条款。在我们国家土地私有化是不可取的，那样不仅违背社会主义的国家性质，在目前农地过于分散的背景下，私有化还将给中国带来灾难。实行“二权归一”，先可以把农村建设用地通过补偿实现“二权归一”，然后经过一个时期的试验，再把农业用地（耕地）逐步实现“二权归一”，赋予农民永久耕作权。农民本身并不在乎土地的集体所有或是国有，只要农民利益有保障就不会有意见。当然，这是个复杂的问题，必须通过认真研究，并进行实地探索，才能逐步推开。

总之，笔者认为，土地使用制度深化改革的出路，是土地的“二权归一”，否则耕地保护与建设用地就难以两全。

❼ 中国土地制度资料

1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。

改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。

1979年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。

从80年代起，中国开始土地管理制度的改革，主要分两方面进行。第一，土地行政管理制度的改革。1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让，同年9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块5千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。

1987年, 中国开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》。

1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。1990年5月，国务院允许多外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。

1992年邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。

土地使用制度改革是建立社会主义市场经济体制的一项基础性任务。土地使用制度改革的目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场体系。这个土地市场是一个公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系，应该包括：有效的资源配置体系，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源；正常的价格体系，建立土地使用权价格的市场形成机制；健全的法律体系，使市场行为规范有序；合理的收益分配体系，体现明晰的产权关系和利用租、税、费有效进行调节；完善的中介服务体系，促进土地市场的发展。

企业使用土地按年交租或分期交租。实行年地租，租期可长可短，到期后可优先续租。实行年租后，租户对土地的处置权要受一定的限制。土地不得转让、转租吉抵押。对于资金困难的企业，经批准允许将占有的一部分土地的使用权转租，或抵押、入股，但不能超过与国家的租赁年限，并且必须按年交纳地租。

截止1994年8月，600多个城镇完成了土地定级和基准地价的评估工作。同时，还根据土地资产评估和管理规定，广泛开展了国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等宗地地价评估工作。全国各地先后建立了500多家由政府批准的土地估价机构，3500多人获得土地估价师资格。

1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培肓和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式；逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。

1997年9月，新疆维吾尔自治区政府划出24万亩农村国有土地，公开招揽海外客商投资开发，这是全国农村国有土地首次向外资开放。该片土地一部分位于天山以北的乌苏、昌吉等县市，是全国著名的粮棉高产区，另外10万亩土地可由投资者挑选，其中熟地占1／5，其余为宜农荒地。

集体土地使用制度改革

集体土地使用制度改革于1988年开始进行。同年3月，山东省在德州地区首先试行农村宅基地有偿使用办法。作为试点的临朐县规定，农民宅基地符合规定标准的，每平方米每年收费5分钱，超出标准和自建房的，每年每平方米收5角钱的费用，还要进行一次性罚款。超出标准30平方米以内的每平方米罚款4元；超出标准30平方米以上的，每平方米罚款8元。此后山东省的经验在河北、湖北、江苏、上海等省市相继试行。

1990年1月，国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知，将这项工作在全国推开。到1991年底，全国已有28个省、市、区，1400多个县（市）的一万多个乡镇实行了宅基地有偿使用。此外，江苏南通市还从1987年起率先试行乡镇企业用地有偿使用，至1992年4月，全国已有140多个县（市）相继试行。

❽ 我国土地使用权制度今后的发展方向

你好 我是华中科技大学硕士研究生 专业是土地资源和房产管理 现在是注册房地产估价师 土地估价师很高兴回答你的问题我的毕业论文就是这个题目我主要的参考文献是毕宝德 柴强 李铃的《土地经济学》和曹振良的《房地产经济学通论》 并结合我在土地估价师协会的交流 我给你一下4个建议1 主张施行彻底的农用地私有制 即施行土地私有化 不仅可以提高土地利用的经济效率 而且有助于解决中国目前进展十分缓慢的农村地区城市化问题主要参考文献杨小凯《中国土地产权发展方向的思考》 中国农业出版社 20002 主张农用地分两类 一类口粮田变更为私有化 二类责任田维持现状 即调动农民土地投资的积极性和土地规模经营 主要参考文献：李庆曾 《农用地发展规划与土地利用规划》 中国农业大学出版社 20023 主张完善租赁制承包制

❾ 今时今日的中国的土地制度是什么

今时今日的中国的土地制度是仍然是两种
一种是城镇国有所有土地制度
一种是农村集体所有土地制制度
1949年后，中国确立了土地的社会主义公有制，同时宪法明确规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”这就形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是土地无偿使用，二是无限期使用，三是不准转让。
由于没有把土地的所有权和使用权分开对待，致使土地无偿占用，乱占、多占的情况屡禁不止，造成土地资源极大浪费。改革开放前，中国城镇国有土地实行的是单一行政划拨制度，国家将土地使用权无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。
1979年中国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。土地使用权可作为合资企业的中方合营者的投资股本。
从80年代起，中国开始土地管理制度的改革，主要分两方面进行。第一，土地行政管理制度的改革。
1986年，国家通过了土地管理法，成立了国家土地管理局。第二，土地使用制度的改革，把土地的使用权和所有权分离，在使用权上，变过去无偿、无限期使用为有偿、有限期使用，使其真正按照其商品的属性进入市场。
1982年，深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。
1987年4月国务院提出使用权可以有偿转让，同年9月，深圳率先试行土地使用有偿出让，出让了一块5千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。11月国务院批准了国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用制度改革试点。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权。这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后的土地可以转让、出租、抵押。这是中国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。1987年, 中国开始进行土地估价试点，先后颁布了《城镇土地定级规程（试行）》和《城镇土地估价规程（试行）》。
1988年，国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费（税）。与此同时开始试行土地使用权有偿转让，定期出让土地使用权。同年4月，七届人大第一次会议修改了1982年《宪法》的有关条款，删除了土地不得出租的规定，规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。12月通过《土地管理法》的修改议案，规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权可以依法出让、转让、出租、抵押。1988年全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。
1990年5月，国务院允许多外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件，这标志着中国的土地市场走上了有法可依的轨道，从而使土地使用制度改革在全国推开。
1992年邓小平同志南巡讲话和党的十四大确立了经济体制改革和土地市场培育的进程。党的十四届三中全会决定把土地使用制度的改革作为整个经济体制改革的重要组成部分，并且明确规定了规范和发展土地市场的内容和要求。通过市场配置土地的范围不断扩大，实行土地使用权有偿、有限期出让已扩展到全国各地。特别是在经济特区和一些沿海开放城市，建设用地基本纳入了新制度的轨道。土地使用制度改革是建立社会主义市场经济体制的一项基础性任务。土地使用制度改革的目标是要建立与社会主义市场经济体制相适应的土地市场体系。这个土地市场是一个公开、公正、公平、规范有序的土地市场体系，应该包括：有效的资源配置体系，在国家宏观调控下，通过市场优化配置土地资源；正常的价格体系，建立土地使用权价格的市场形成机制；健全的法律体系，使市场行为规范有序；合理的收益分配体系，体现明晰的产权关系和利用租、税、费有效进行调节；完善的中介服务体系，促进土地市场的发展。企业使用土地按年交租或分期交租。实行年地租，租期可长可短，到期后可优先续租。实行年租后，租户对土地的处置权要受一定的限制。土地不得转让、转租及抵押。对于资金困难的企业，经批准允许将占有的一部分土地的使用权转租，或抵押、入股，但不能超过与国家的租赁年限，并且必须按年交纳地租。
截止1994年8月，600多个城镇完成了土地定级和基准地价的评估工作。同时，还根据土地资产评估和管理规定，广泛开展了国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、入股等宗地地价评估工作。全国各地先后建立了500多家由政府批准的土地估价机构，3500多人获得土地估价师资格
。1995年7月，国家土地管理局公布了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培肓和发展土地市场的8项要求，主要是加强国家对土地使用权出让的垄断，坚持政府统一规划、统一征地、统一管理、集体讨论、“一支笔”审批土地；进一步扩大国有土地使用权出让范围，规范出让方式；逐步将用于经营的划拨土地使用权转为有偿使用等。
1997年9月，新疆维吾尔自治区政府划出24万亩农村国有土地，公开招揽海外客商投资开发，这是全国农村国有土地首次向外资开放。该片土地一部分位于天山以北的乌苏、昌吉等县市，是全国著名的粮棉高产区，另外10万亩土地可由投资者挑选，其中熟地占1/5，其余为宜农荒地。集体土地使用制度改革集体土地使用制度改革于1988年开始进行。同年3月，山东省在德州地区首先试行农村宅基地有偿使用办法。作为试点的临朐县规定，农民宅基地符合规定标准的，每平方米每年收费5分钱，超出标准和自建房的，每年每平方米收5角钱的费用，还要进行一次性罚款。超出标准30平方米以内的每平方米罚款4元；超出标准30平方米以上的，每平方米罚款8元。此后山东省的经验在河北、湖北、江苏、上海等省市相继试行。1990年1月，国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知，将这项工作在全国推开。到1991年底，全国已有28个省、市、区，1400多个县（市）的一万多个乡镇实行了宅基地有偿使用。此外，江苏南通市还从1987年起率先试行乡镇企业用地有偿使用，至1992年4月，全国已有140多个县（市）相继试行。
中国土地制度改革将坚持“三保”原则作为牵一发动全身的重大改革，中国土地管理制度改革将坚持保障经济社会发展、保护耕地资源、保障土地权益“叁保”原则，促进工业化、信息化、城镇化和农业现代化同步发展。国土资源部部长、国家土地总督察姜大明24日在浙江绍兴召开的“促进城镇化健康发展土地管理制度改革座谈会”上说，土地管理制度改革牵一发动全身，必须找准改革的定位和主线，守住改革的原则和底线，厉行节约集约，以土地利用和管理方式转变促进城镇化转型发展。