土地使用权是否应当办理登记

❶ 我应不应该办理国有土地使用权登记

这个是“土地使用税”，应该是向你所处的土地所有权人征收的，但因为你现在是租赁方，只能向你收取，你可以查看租赁合同的规定，向房东索取，或由房东去办理。

❷ 哪些土地须办理初始登记

初始登记，是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记。
下列土地须进行初内始登记：
（1）依法以划拨方式容取得国有建设用地使用权的；
（2）依法以出让方式取得国有建设用地使用权的；
（3）划拨国有建设用地使用权已依法转为出让国有建设用地使用权的；
（4）依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的；
（5）依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的；
（6）以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的；
（7）农民集体土地所有权人应当持集体土地所有权证明材料，申请集体土地所有权初始登记；
（8）依法使用本集体土地进行建设的；
（9）集体土地所有权人依法以集体建设用地使用权入股、联营等形式兴办企业的；
（10）依法使用本集体土地进行农业生产的。

❸ 土地使用权出让合同签订后，未办理有关登记手续，该合同是否有效

政府不承认，土地的使用必须经过政府依法批准，否则视为违法占地，在查处前不申请使用权，会没收土地，并罚款，原来的钱上缴国库

❹ 未办理登记的土地使用权转让

有效,不能撤效,丙方取得土地使用权.
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件版适用法权律问题的解释》第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：
（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；
（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。
未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

❺ 土地使用权转让合同是否须经批准、登记程序

土地使用权转让合同不需经过审批。但是要实现土地使用权这一物权转让的效果，必须办理变更登记。否则，虽然有合同，但是受让方因为没有办理登记，根据物权法的规定仍然不属于土地使用权人。

❻ 企业之间土地使用权抵押的能否办理抵押登记

可以

企业在买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，为担保合同够得到顺利履行，债权人可以要求债务人以土地使用权作为债务履行的担保并申请抵押登记，如卖方在交货之后，买方还没有支付货款之前，或者在买方暂时无法支付货款时，卖方会要求买方以其不动产作为抵押并办理登记，从而使卖方的债权能够得到优先受偿。

一是企业之间为保障其债权得到实现，以土地使用权设定担保的做法符合《担保法》和《物权法》的有关规定。因为《担保法》第二条规定，在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依法设定担保；《物权法》第一百七十一条规定，债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依法设立担保物权。

二是目前国家和地方都已经有文件允许企业之间土地使用权进行依法抵押并对抵押登记的办理作出了规定，如《国土资源部关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》（国土资函[2000]582号）、北京市房屋土地管理局《关于加强我市房地产抵押管理工作有关问题的通知》（京房地权字（1998）281号）等。 但是，土地登记机构在办理企业之间的土地使用权抵押时，应当注意以下几点：

一是抵押的土地使用权必须已经办理登记。

二是企业之间订立的债权债务主合同必须符合有关法律、法规的规定，涉及需要金融监管部门批准的，应首先办理批准手续。

三是企业之间订立的主合同符合法律、法规规定的，为保证债权实现，债务方企业可以依法取得的出让国有土地使用权或依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权抵押。

❼ 违法行为处理前不能办理土地登记

【问题】

A公司于2007年4月以协议方式取得M地块的建设用地使用权，用途为工业用地，未进行开发。同年7月，B公司与A公司签订了土地使用权出租协议，由B公司承租M地块建厂房，B公司调整别的资产给A公司。2008年2月，B公司建造好房屋后到房屋登记管理部门登记时要求提供建设用地使用权出租登记证书，B公司又到当地国土资源局申请土地使用权出租登记。当地国土资源局答复，新出台的《土地登记办法》没有对出租建设用地使用权的登记方式作出规定，决定不予登记，还要对A公司以非法出租建设用地使用权进行处罚，A、B两公司非常不解。

问：1.国土资源局对A公司的处罚是否正确？

2.国土资源局能否对B公司承租的建设用地使用权办理登记？

【分析】

本案涉及两个方面的问题：一是B公司能否承租A公司的土地建厂房；二是出租建设用地使用权如何登记。

关于B公司能否承租M地块建厂房。根据《城市房地产管理法》第二十五条的规定，以出让方式取得建设用地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）第十八条规定，建设用地使用权出租是指土地使用者作为出租人将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行为。未按建设用地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，建设用地使用权不得出租。根据上述规定，建设用地使用权出租必须符合两个条件：一是建设用地使用权人按照出让合同约定的用途和时间进行了开发建设；二是建设用地使用权必须随同地上建筑物、地上附着物一同出租。A公司取得建设用地使用权后并未对土地进行开发，更谈不上地上建设物或附着物。因此，A公司不能出租M地块的建设用地使用权。

关于A公司出租M地块给B公司违法行为如何定性，国土资源局处理时有两种不同意见，一种认为是非法出租，另一种认为是非法转让。笔者认为，这应是一种非法转让行为。这是因为：A公司与B公司虽然签订的是建设用地使用权出租合同，但B公司承租土地的目的是建设永久性厂房，且向A公司一次性支付了别的资产，建设用地使用权发生了实质上的转移。《土地管理法》第七十三条规定，买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款。 M地块的用途为工业用地，B公司建造的厂房是用来发展工业，应当符合土地利用总体规划。对A公司非法转让土地使用权的行为，当地国土资源管理部门应当没收其违法所得，并没收B公司在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。

关于建设用地使用权出租如何登记的问题。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十一条的规定，建设用地使用权的地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当依照规定办理登记。2008年2月1日实施的《土地登记办法》（国土资源部令第40号）只是规定了物权登记，未对建设用地使用权出租登记作出规定。笔者认为，《土地登记办法》对物权登记作出了规定，但也规定了查封登记、异议登记等，说明土地债权可以进行登记。 为充分保护承租人的合法权益，规范市场行为，如果出租人或承租人要求登记的，登记管理机关应当予以登记。本案中A公司存在违法行为，在未处理完结之前，根据《土地登记办法》第十八条“有下列情形之一的，不予登记：……土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的……不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由”的规定，应当不予登记。

❽ 物权法土地使用权权利有哪些规定

一、土地所有权的范围、取得
我国实行社会主义公有制，与其他私有制国家不一样，我国的土地所有权主要依据法律进行确认，因此土地所有权是《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)规定的所有权的一部分。
根据《宪法》及《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)，我国的土地所有权分为国家所有权和集体所有权两种。其中，国家所有权依照法律规定进行确定，不需要进行登记;集体所有权也是依照法律规定进行确认，但需要必要的登记工作。
《物权法》第四十一条规定：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。
也就是说，任何单位和个人或者其他组织不能取得土地所有权，土地所有权只有国家所有和集体所有两种形式。
《土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有;宅基地和自留地，自留山，属于农民集体所有。
《物权法》第四十八条规定：森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。
关于土地所有权，《中华人民共和国土地管理法实施条例》(以下简称《土地管理法实施条例》)第二条规定：
下列土地属于全民所有即国家所有：
(一)城市市区的土地;
(二)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地;
(三)国家依法征用的土地;
(四)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;
(五)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地;
(六)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
以上是《土地管理法实施条例》对国有土地所有权做的细化规定。
《物权法》第五十八条规定：集体所有的不动产和动产包括：
(一)法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂;
(二)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施;
(三)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施;
(四)集体所有的其他不动产和动产。
二、土地所有权的确权、依据
1.土地所有权的确权
关于集体土地所有权和国有土地所有权两种所有权形式的确权，《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
2.土地所有权的依据
土地所有权需要依照法律确认，而不是通过登记确认，这与《物权法》中规定的其他物权不同，比较特殊。
《土地管理法》第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
可以看出，集体土地的确权依据是登记，需要进行土地确权登记，也就是发土地证并记载于土地登记簿上。该土地所有权证包括集体土地所有权证和集体土地建设用地使用证两种证书，所以集体土地所有权需要登记发证确认。
《土地登记办法》第二条规定：本办法所称土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿上公示的行为。
前款规定的国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权;集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权(不含土地承包经营权)。与集体土地使用权不同，国有土地使用权的取得不需要登记。
在土地使用权的取得中，有的土地依据登记，有的土地不需要登记。
例如《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。对于以上物权的生效，可以不依照登记。
归纳来说，取得土地使用权不需要登记的情况有三种：第一，法院的判决可以证明权利属于个人;第二，仲裁委员会的判决和人民政府的征收决定;这三，依据法律文书而导致的权利成立。
除此外，还有一些情况：
《物权法》第二十九条规定：因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
《物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
《物权法》中第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
也就是说，在以上情况下处置特殊物权时，需要进行登记。
三、土地所有权的转移
1.土地所有权的转移方向
《宪法》规定土地所有权不能买卖，但在实际操作中，我国的国有所有制和集体所有制之间可以进行转移，只是这种转移具有严格的方向性限制，即只能由集体土地所有权转化为国有土地所有权，这是目前唯一存在的转移方式。
2.土地所有权的转移途径
土地所有权的转移途径有两种：征收和没收。
《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
《物权法》和《土地管理法》并没有对公共利益做出明确具体的界定，现实生活中的征收行为包括基础设施建设、大型水利、水电、交通、重点能源建设等，也包括实现城市规划、改变城市面貌等，这些都是公共利益，能够使百姓普遍受益。
《物权法》第四十三条规定：国家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。
《土地管理法》实行耕地特殊保护政策，对征地具有明确规定，其中征地中常见的将农用地转为建设用地是国家严格限制的类别。