挂靠房地产开发合同确认所有权

1. 如何认定个人挂靠房地产企业开发的房产所有权

取决于房产销售对外公开的主体资格

2. 个人挂靠房地产开发公司所开发的商厦，其中个别商铺准备留下自己用，请问这种情况房产证以什么形式办理，

从风险控制的角度来说，肯定是以你个人的名义办理购买，签订合同并版备案，才是最保险的。
虽然权会多交一部分税费，但是避免了你以房产公司名义留下的商铺最终只剩下债权。
简单来说，合同备案到你名下，你拥有的是不动产的物权；而没有备案，合同关系仅有债权（如果是在房产公司名下，未来商铺如果升值，升值部分就和你一点关系都没有，因为买卖合同未在房管局备案，商铺所有权还在房产公司名下，你只能向法院申请返还合同签订的金额并且对方承担违约责任，但是这种违约责任和升值空间，孰轻孰重，你比我们更清楚）。

3. 挂靠房地产企业开发，以房地产公司名义与他人签订合作开发协议，挂靠人是否可将股金转为借款

假设：挂靠房地产来企业开发，自以房地产公司名义与他人签订合作开发协议，收取股金后（挂靠人收取“他人”的股金并将股金打入被挂靠企业账户？），因对方（“他人”）退出，挂靠人又与其（“他人”）将合作协议转借款合同，但被挂靠企业不承认，认为挂靠无权解除合作协议，其未授权挂靠人将股金转为借款。
这主要看挂靠协议内容如何规定。。。。

4. 合作开发房地产合同纠纷 要求对方移交物业

按照该司法解释对合作开发房地产的定义，可以看出，合作开发房地产有三个法律特征：一是共同出资；二是共享利润；三是共担风险。近些年来，随着房地产业的发展，合作开发房地产的现象非常普遍。上述司法解释摒弃了共同经营的要价，“共同经营”不是合作开发协议的法律特征，它并不影响法院对该协议性质的判断，使合作开发房地产不同于联营。2、合作方式的多样化（1）从出资方式上看，当事人可以土地使用权、资金等有形资产出资，也可以技术、劳务等无形资产出资。实践中，往往以土地使用权和资金作为出资。（2）从组织方式上看，可以分为法人型（项目公司型）合作开发和合伙型、合同型合作开发（后两种统称为非法人型联营，即非项目公司型）。现实中，因采用非项目公司型的合作方式不用组建新的企业法人，比较简便灵活，故非项目公司型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。但“三资”企业的特殊性，一般采取项目公司型的方式合作开发房地产。（3）对外名义上，可以以双方共同名义开发，也可以以其中一方的名义开发（4）收益分配上，可以分配建成的房屋，也可以分配销售款或者利润等（5）双方的资质上看，表现为双方都有资质，土地提供方没有资质但资金提供方有资质，土地提供方有资质但资金提供方没有资质。（二）法律风险1、合作开发合同被认定无效的法律风险；在实务中，很多合作开发合同由于签订时没有仔细审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由就是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。司法解释规定合作开发必须具备的特征为：共同投资、共享利润、共担风险。若不具备这些特征，该“合作”的性质便有待商榷。实践中通常表现为：提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据土地使用权的性质，分别适用划拨或出让土地使用权转让的相关法律法规。提供资金的一方当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。提供资金的一方当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。《解释》规定，不承担经营风险的合作开发合同按照合同实际内容、真实目的给合同定性。而当事人签订的“名不副实”的合作合同，多数是为了规避我国关于土地使用权转让、房屋转让及禁止企业间直接借贷的相关法律法规，若当事人之间不发生纠纷，则通常“相安无事”。但是，一旦纠纷发生，原先设定的合同条款很可能为无效条款，当事人就需要面对恢复原状、赔偿损失、行政处罚等相关法律后果，其结果很可能是一方成为法律上的牺牲品。例如实践中一方利用合同无效的瑕疵，主动提起合同无效之诉，以达到不履行合同或者提前收回投资款的目的。甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。无效的合作开发房地产合同财产后果的处理在本文中提到了导致合同无效的几种情形，合同一旦被确认无效，就会涉及到当事人之间的财产处分问题。《合同法》第58条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任合同被认定无效后对财产的处理”。另最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第45条规定，“经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产”。但鉴于合作开发房地产合同的特殊性和复杂性，不能简单的返还财产、赔偿损失草帅处理了事。在尚无新法对此类合同无效的处理做出明确规定前，暂且可以参照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第46条之规定，视不同情况分别处理：“合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：（1）资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；（2）资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；（3）房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿”。2、土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；（1）划拨土地审批手续划拨土地使用权作为投资，所产生的风险主要表现为：划拨土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经批准手续的，应当认定合同有效。也就是说，划拨土地使用权用于房地产合作开发的，合作合同有效与否取决于政府的一纸“批文”。因此在发生纠纷时，政府想使合同继续履行即可下批文，若政府不想合同继续履行，即可由划拨土地使用权人直接诉请合作合同无效。而通常情况下，划拨土地使用权人和政府保持着“良好的关系”。这无疑对资方是不利的。建议，在与土地方合作开发房地产时，第一步需要确认的就是土地使用权的性质，如确属土地划拨使用权，应在合同中约定由其中一方或者多方，土地使用权出让手续并缴交土地使用权出让金。现实中，土地使用权出让手续一般与房地产开发同步进行（2）项目公司型合作开发应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）甲方有土地使用权但无资质，乙方有资质，以乙方名义开发，应将土地使用权过户至乙方名下。如果产生纠纷，则对甲方极为不利，因为很有可能将面临，该合同被认定为名为联营（合作）实为挂靠（出租营业执照和资质证书）的无效合同的风险。3、资金提供方资金不到位或未足额出资的法律风险；出资不到位纠纷在合作开发房地产中较为常见，出资不到位的行为性质为违约，违约方应当依照约定承担违约责任，直至合同解除。关于出资不到位，如何分配利润的问题。如果在合同中约定：仅以投资数额确定利润分配比例的，才按实际投资比例分配利润。如果合同明确约定了分配比例，则不管当事人是否足额交纳出资都不受该条款的制约，而应该按照违约责任来追究出资不到位一方当事人的责任。因此，在合作人出资不到位的情况下，其他依约出资的合作人应当及时处理该问题，要求未出资的出资人出资，并且依约承担违约责任，若未出资人依旧不出资，其他出资人可以解除合作合同。当然，合作人也可以在合同中中对出资人未依约出资的情形，约定具体的处理方式，以减少纠纷解决成本。4、因一方印章使用不善，给另一方带来不可估量的其他经济损失的法律风险；5、一方利用财务上便利，在财务上做技术处理转移利润、销售款等；6、一方利用其关联企业通过合同签订、签证等方式转移利润、销售款等；7、投资争议的法律风险对投资额的增加或者利润的减少按照过错确定分配比例；因不可归责于当事人的过错或者当事人过错无法确定的，按照约定的投资比例确定，没有约定投资比例的，按照约定的利润比例分配。8、利益分配争议的法律风险合作开发房地产案件中，经常会出现房屋实际面积与合同约定的面积、规划建筑面积不符的现象。这往往是因为市政规划的变更、当事人对项目设计方案的变更等原因导致的。房屋实际面积在不同的情况下，可能超出规划建筑面积，也可能少于合同约定的面积，以下将分别进行论述。在合作过程中，房屋实际面积超出规划建筑面积，首先应经过有批准权的人民政府批准，未经批准的，当事人请求分配的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。向人民政府主管部门申请批准可能导致两种不同结果，一种是批准，另一种则是被认定为违章建筑。如前一种结果，超出部分经政府主管部门批准合法后，当事人对该部分面积分配比例没有约定的，可以协商约定分配比例；协商不成的，可以参照合同约定的分配比例分配。如审批结果为后一种，超出部分被政府主管部门认定为违章建筑的，将会予以拆除，其损失由当事人按照各自的违约责任分别承担；双方违约责任无法确认的，参照合同约定的投资比例分担。同时，房屋实际面积的增加可能直接导致投资数额超出合同的约定（第二种可能是房屋实际面积不增加但实际投资数额同样超出合同的约定），对于增加的投资数额，当事人对不符部分数额的分担比例，可以参照合同约定的当事人各方的投资数额比例分担，没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。但出现上述第二种可能的，当事人存在过错导致投资数额增加的除外。由于房地产开发过程中遇到变更规划、资金不到位、施工、合同约定不明等原因会导致实际建筑面积少于合同约定，容易引发纠纷。在出现房屋的实际建筑面积少于合同约定的面积时，当事人不能协商达成一致，则需追究过错人的责任，按照过错责任原则，根据过错当事人的责任，在分享利润时少分相应的份额。在排除当事人过错或者当事人过错无法确定的情况下，按照约定的利润分配比例确定。9、合作开发违法、违章建筑的法律风险违法、违规建筑主要包括无相关国土或规划手续的工程，建设性质、规模与建设工程规划许可证内容不符的工程。如果合作开发出现违法违规建筑，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理；已经受理的，驳回起诉。实践中，当事人只能“曲线分利”，遇有此类纠纷有两种处理方式：一是，补相关手续，承担相应行政责任，使得“违法、违规建筑”变为“合法建筑”，再行要求利润分配；二是，若对于“违法违规建筑”的形成，一方没有过错，无过错方可以向过错方要求违约赔偿。10、以预售款充抵出资，利益不受法律保护的法律风险预售款属于提前获得的预期利益，且该预期利益的真正实现具有一定的风险性，如开发商将其充抵投资参与利润分配，等于是将风险转嫁给了购房者，为保护房屋购买人的合法权益不受侵犯，我国《城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设，不得挪于它用。该条款对商品房预售资金的用途做了严格规定，强制其用于有关的工程建设，旨在防止开发商将预售资金任意挤用。同时，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》也再次明确规定，合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。11、债务风险甲方将面临该项目以外的，乙方的其他债权人通过法律手段，从该项目中主张权利的风险；各方均面临对外互负连带责任的风险。（三）对策1、慎重选择合作伙伴甲乙双方均应注意的问题（1）聘请熟悉房地产开发项目运作和熟悉房地产开发企业管理的资深律师，提供全程法律服务；（2）在考察决策阶段，充分听取项目策划、规划、设计、建筑、金融、税务、监理工程师、会计师、律师等专家的意见；（3）注意审查对方主体资格或身份是否合法适格；（4）选择合法的合作形式，处处体现共同投资、共同经营、共享利益、共担风险的真实意思；（5）重合同守信用；（6）自始至终都注意收集对方的房产、车辆、开户银行及帐号、债权债务情况、实际公地或居住地等信息资料；（7）在履行合同过程中，注意完善往来函件的签收手续；（8）发生纠纷，互谅互让，友好协商，和平解决。甲方应注意的问题（1）注意考察乙方资金实力；（2）注意核实乙方资金来历是否合法；（3）避免造成非法集资、避免造成诈骗、避免造成洗钱等违法犯罪行为发生。乙方应注意的问题（1）注意调查甲方项目的真实性和合法性；（2）注意调查核实甲方土地所有权是否被抵押或被司法查封；（3）注意从侧面调查了解甲方负责人的人品及诚信度。2、预防合作合同无效第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的，签订的合作开发房地产合同无效。第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，合同无效。第三，未经批准改变土地用途，签订的合作开发房地产合同无效。第四，违法、违章建筑；第五，改变手续；第六，四类转性合同；3、签订条款完备周详的合同（1）准确叙述该项目的现状：包括项目地址、已取得的批准文件、批准证书等；（2）准确罗列该项目有关债权债务情况，并约定分担法；（3）合同中应当对合作模式作出明确约定。特别需要注意的一点是，合作方应当对合作项目的运行机制作出约定，即相关权力机构的组成及议事规则，以及出现决策僵局的时候该如何处理。合同、印章、财务管理；工期、签证管理；（4）合同中应当对合作条件作出明确的约定。关于合作条件，各方如何投资，何时以何种形式投资，违反投资约定该如何处理等都需要明确约定。以项目公司型合作开发的，要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任；如一方以土地使用权入股，该土地使用权需要评估。（5）合同中应当对土地使用权条款作出详细约定。合同应明确合作开发项目的土地使用权的取得方式；土地使用权出让金的支付情况；达成合作后，土地使用权的权属；如项目用地原为划拨用地，应明确补土地使用权出让手续的主体及相关费用的承担。（6）对合作开发房地产过程中各种审批程序及证照的义务人作出明确的约定，实践中因约定不明，相互推诿行政审批，致使项目不能顺利进行的情况时有发生。（7）合同应当明确约定投资额增加、建筑面积减少时的分配方法；建筑面积增加时的政府审批手续、增加面积的成本分担及面积分配方式。（8）合同中应当对项目资金的监管作出约定，避免一方完全控制账务的情况发生。预留印鉴中的财务章和人名章不应由一方掌管，而应由各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。（9）双方均应对有些重要事实的真实性和合法性，作郑重承诺或保证；（10）尽可能要求对方支付定金、或履约保证金、或提供担保、或提供反担保；（11）对各方都应当有一些限制性约定，例如约定：未经对方同意，任何一方不得将本合同有关权利义务转让给第三人等；（12）要明确约定利益分配法：分配时间、分配方式、分配比例等。如系分配房屋，则应明确房屋性质、具体位置、栋号、楼层、朝向、建筑面积或套内建筑面积等事项；（13）明确约定解除合同的情形和解除合同的方式方法；（14）明确约定违约责任：针对不同的违约情形约定具体的承担金额或承担比例；对于严重的根本性违约情形，要约定违约超过一定具体期限时，应承担较大的违约金额或较大的违约比例，违约方除应按照约定承担违约责任外，守约方有权解除合同，自解除合同通知达到违约方时合同解除；（15）明确约定合同解除后的清理、交接、撤场等的具体法；要特别约定因严重的根本性违约而导致解除合同时，违约方必须在合同解除后的几个工作日内，自行撤出公及施工现场；同时还应约定包括违约金在内的有关款项的结算支付时间；（16）明确约定解决争议的法；（17）注明合同份数及合同生效的条件，注明每份合同具有同等法律效力，合同附件与合同具有同等法律效力；（18）将与原件核对无误的有效营业执照、资质证书、身份证、资信证明、批准文件、批准证书、房屋分配表及图纸等作为合同附件；（19）注意除在落款处盖章、签字盖手印外，还要对每份合同都盖上骑缝章。

5. 我挂靠了一家房地产公司，以它名义拍下地块并开发，现在被挂靠公司因债务纠纷被查封财产，我买的并已开发

很难解封，但你仍应争取。现在是向查封法院提出查封异议申请，不是起诉谁。你要提供挂靠协议、出资凭证，委托你参与拍卖土地签订合同、开发项目的办理文件等等能证明就是你全程出钱出人办理开发这地块的凭证。

6. 个人挂靠我公司，与房地产开发商签合同，负责某块土地的性质变更和负责到X容积率，我应如何和个人订协议

首先来，要对你朋友“有无能力”源办好相关手续进行客观的分析，分析可能存在的风险的地方。
其次，要明确违约赔偿金额是多少？
第三，如果违约赔偿金约定的数额较少，你朋友如果可以承担的话，你可以要求他将保证金汇入你公司帐户做为保证。
第四、如果违约赔偿金约定的数额较大，可由你朋友用房产向你公司做保证，并进行相关公证。
第五、如果你朋友什么都没有，这就要看你愿不愿意帮助你朋友了（是在分析你朋友能力的基础上确定）。
第六、如果相信你朋友有这个办事实力或资金能力，要与你朋友签订一份“法人”与“自然人”的《合作协议书》，协议书要明确双方的权利和义务、违约责任、争议的解决方式、签订地点、标的、签订的时间、以及合作时间、合作方式等。
第七、如果你朋友确实无办事能力，也没有资金做保证。你应当果断、明确表示你无法帮这个帮忙。告诉你朋友这个项目存在的风险以及最后可能会出现的问题，不愿到最后连朋友都没有的做地步。
总之，预先考虑上述问题，对今后追诉是有利的。先君子后小人，日后少麻烦。
祝：你与朋友都怀着真诚、理解的心，共干“合作成功”的美酒！

7. 房地产挂靠合同

甲方：
乙方：

此合同本着公平、公正的原则，经双方协商而订立。
第一条合同目的经双方协商，甲方同意乙方挂靠在甲方企业之下，从事甲方资质证［黑建房开牡第63号］范围内的项目。同时，甲乙双方订立本合同，明确双方的权利与义务及其挂靠期内的注意事项。
第二条 甲方的基本权利和义务甲方的基本权利和义务甲方的基本权利和义务甲方的基本权利和义务 权利：（1）甲方每年向乙方收取工程预算总造价的3％，作为管理费。 （2）如乙方作出有损甲方信誉和形象之行为，甲方有权单方面终止本协议，本年度管理费不予归还。 义务：（1）甲方在本协议生效之后，只向乙方提供相关所需的手续和资质证复印件。 （2）对乙方提出的合理要求尽可能提供良好的服务。 第三条第三条第三条第三条 乙方的基本权利和义务乙方的基本权利和义务乙方的基本权利和义务乙方的基本权利和义务权利权利权利权利： 权利：（1）乙方可以获取甲方对其两条义务的承诺和兑现，若有问题可以随时向甲方提出意见
（2）享受甲方所提供的施工所需资质证书书 。
（3）充分利用建业的资质，完全自主的开展开发建设项目。
（4）经营上实行内部独立核算，自负盈亏。
（5）一切正常利润归乙方所有，不受干涉。 义务：（1）在经营活动中严格遵守国家法律法规和甲方规章制度。 （2）负责解决开发过程中的事件，相关施工条件及施工设备自主负责解决。 （3）认真负责解决开发建设过程中的问题。对动迁、回迁施工质量问题和事故的发生乙方负完全责任，于甲方无关。 （4）维护甲方的信誉和形象，不做任何假冒、欺诈、侵权、损誉的事情，若发生此类事件，则甲方有权追究乙方的法律责任，并要求进行相关经济赔偿和处罚。 （5）按时足额向甲方缴纳管理费。 （6）乙方开发建设项目不得超过甲方资质证所规定的范围，如超出甲方资质证范围的项目，乙方需自己提供相关手续证件。 第四条第四条第四条第四条 （1）乙方实施的工程项目，其合同、保险、税务、财务、银行、统计等事项由乙方自主办理。 （2）乙方在项目中所发生的税费应及时缴纳，在工程中如有一切债权债务均由乙方全权负责与甲方无关
第五条 乙方在开发建设过程中，若出现安全事故等重大意外，均有乙方独立承担，甲方不承担一切责任， 特此提出免责声明。 第六条
第六条 乙方应当在合同签订时交付甲方合同所规定管理费用的50％，完工后交付另外50％。
本合同以签订日期为生效日，有效期为 年。合同一式两份，甲乙双方各持一份。

8. 在建设工程劳务合同纠纷中存在挂靠情形时如何确定诉讼

【诉讼请求】

原告

吕某某

被告

某某建筑公司、王某某、某某劳务公司、某某房地产公司

诉讼请求

四被告给付劳务费85,000元及利息（按银行同期贷款利率标准计算，自2010年10月31日项目竣工起至判决给付之日），并互负连带给付责任。

【部分证据】

原告举证

证明目的

被告质证

欠据一份

1.原告与被告王某某对劳务费进行了结算；
2.被告欠原告劳务费85000元的事实

某某公司

1.没有加盖公司章子；2.王某某不是其项目经理，是某某公司该项目的代理人。

被告举证
（某某公司）

证明目的

原告质证

司法审计报告

1.某某公司已经在开发公司拨付的工程款范围内全部拨付给王某某没有任何截留；
2.该工程对外的所有责任由王某某承担。

对证据一的真实性无异议，认为被告要证明的问题与本案不具有关联性。对承诺书的真实性无异议，但部分内容不具有合法性，能够证明某某建筑公司对王某某自称是某某建筑公司经理是认可的。

王某某的承诺

劳务分包合同

1.王某某承揽的劳务是由某某公司负责的，本案原告基于劳务合同案由起诉，遗漏了诉讼主体；2.王某某是该劳务公司的项目经理，本案所欠的工程款应该由某某劳务公司承担。该合同能够确认王某某有对外招募劳务人员的能力，而且对招募人员的工资负责，而且该合同已经经过建设部门备案。

对真实性、合法性、关联性均有异议，通过审计报告和劳动监察部门的相关材料，可以证实某某劳务公司与某某建筑公司的合同根本没有实际履行。该合同亦复印件，须提供证据进行补强。

法院调取的证据

授权委托书

在建设部门调取的，被告某某建筑公司与被告某某劳务公司备案合同中，某某劳务公司给王某某出具的授权书一份。

原告质证

认为该授权书不具有真实性、合法性、关联性，而且该合同也没有实际履行。

【判决结果】
一、被告王某某于本判决生效之日起十日内给付原告吕某某劳务费85,000元。
二、被告王某某于本判决生效之日起十日内给付原告吕某某劳务费利息（以85,000为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2010年10月31日起至本判决确定的自动履行期限内的实际给付之日止）。
三、被告黑龙江省某某建筑工程有限责任公司、被告黑龙江某某建筑劳务服务有限公司对上述一、二项承担连带责任。
四、驳回原告吕某某其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,400元、保全费720元、公告费560元由被告王某某负担。

【裁判要点】
一、原告与被告王某某形成劳务合同关系，原告已经履行合同约定的义务，被告王某某应当履行给付金钱的义务。
二、被告王某某与被告某某建筑公司系挂靠关系，被告王某某以被告某某建筑公司的名义对外进行民事活动，产生的债务被告某某建筑公司应与王某某承担连带责任。
三、被告某某劳务公司出借公章给王某某出具授权书及与被告某某建筑公司签订劳务分包合同，应当与王某某承担连带责任。
四、本案系劳务合同纠纷，根据合同的相对性的原则，原告向工程的发包方某某房地产公司主张权利没有事实和法律依据，故原告要求被告某某房地产公司承担给付责任的请求，本院不予支持。

9. 最高人民法院关于审理房地产开发口头挂靠行为是否有效

挂靠人对外购买建筑材料的行为能否构成表见代理，由其挂靠的施工企业承担责任？对此问题的回答切忌“一刀切”，要具体情况具体分析。近日，我所律师代理某建筑公司顺利打败材料商的起诉，恰恰证明了这一点。案件中，原告是三个建筑材料商，被告一为李某，被告二为某建筑公司。原告诉称李某作为项目的实际负责人，是某建筑公司的内部员工，其对外购买建筑材料的行为视为公司行为，构成表见代理，该公司应当承担付款责任。对于挂靠施工人对外发生的民商事行为引发的纠纷，如何确定责任主体和责任承担？这与是否存在上下级行政隶属关系有关，与挂靠人在签订合同时以谁的名义有关，还与是否存在表见代理有关。首先，李某作为挂靠的项目实际负责人，与第三人之间签订材料买卖合同的行为是非职务行为。李某与该建筑公司不存在资产产权关系，没有统一的财务管理，亦无符合规定要求的任免、调动和聘用手续，因此李某不属于该公司的内部职工，二者之间没有行政隶属关系，是平等的主体；该工程项目实行独立核算、自负盈亏，工程结算皆由李某个人负责，该建筑公司从不参与。其次，本案中李某是以个人名义与原告发生买卖合同关系，按照合同相对性原则，合同仅对当事人发生效力，而对合同以外的第三人不生效。该建筑公司对该合同毫不知情，从未盖章确认或参与履行。原告只能依据买卖合同向李某主张权利，而不能要求该建筑公司承担责任；李某也不能以材料实际用于项目而逃避责任，因为在此情况下，交易的名义主体与实质主体是一致的，李某应对自己的行为负责。只有构成表见代理的情况下，被挂靠的建筑公司才承担责任。最后，原告提供的证据材料并不能证明表见代理的存在。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条的规定，表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。但是原告提供的证据材料存在严重瑕疵，购销合同与材料对账单都没有建筑公司的印章，亦从未参与过履行；且该公司对李某出具授权委托书的时间在材料买卖合同签订之后，不能认定原告在主观上的善意无过失。由此可见，挂靠人作为项目实际负责人，其对外从事买卖、租赁、借贷等民商事行为能否构成表见代理，不能一概而论，要从多个角度考察分析。而作为被挂靠人的施工企业要加强对挂靠人的监督和管理，还要注意公章、印鉴的保管和审慎使用，防患于未然。