收回土地使用权补偿

1. 为什么依法收回划拨土地使用权，应予以补偿

我厂于1987年依法取得一块划拨土地。2005年，我厂被列入旧城改造的范围，现即将被拆迁。据说，因为当年无偿取得土地，因此在拆迁时得不到土地补偿，只能获得建筑物补偿。

收回划拨土地有无具体补偿规定?这类问题如何处理?读者 谢志东

答：对于您提出的依法收回划拨土地是否应该对土地使用权进行补偿这个问题，结合法律法规规定、理论研究情况和实际操作办法，进行解答，仅供参考。

1990年5月19日实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院第55号令）第四十七条规定，“对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和规划的要求，可以无偿收回”，“无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿”。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。这两个法律法规从条文理解上确实存在不一致的地方，由于《中华人民共和国土地管理法》和国务院第55号令分别属于法律和行政规章，处于不同的效力位阶上，根据《中华人民共和国立法法》下位法服从上位法的原则，《中华人民共和国土地管理法》的效力高于国务院第55号令。

上述法律法规关于收回划拨土地使用权补偿规定的变化，也正反映了理论研究中对划拨土地使用权属性认识的不断深化。划拨土地使用权作为财产权的属性得到越来越广泛的认同，其权益逐步明确。事实上，就土地使用权本身而言，划拨土地使用权与出让土地使用权都属于用益物权的一种，同样属于财产权，只是土地使用权取得方式不同。尽管1986年颁布的《中华人民共和国土地管理法》就对国有土地划拨制度进行了明确规定，但是直到1990年5月19日国务院第55号令颁布，才对划拨土地使用权的概念进行了界定，即“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权”。原国家土地管理局于1992年3月8日发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》，对划拨土地使用权解释为：“划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。”1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条第一款对土地使用权划拨行为进行了界定，即“县级以上人民政府，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”。从强调无偿取得，到承认划拨土地使用权取得可能无偿或发生相应成本，其间的变化表明，划拨土地使用权逐步被作为一项财产权来看待。

不仅如此，在长期使用划拨土地的过程中，也伴随资金投入，会产生相应的附加值。依据“谁投资谁拥有”的产权原则，企业应拥有相应部分的财产权。2001年2月13日，国土资源部发布的《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）中规定：“企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。”这一规范性文件首次明确了企业的国有划拨土地权益，明确承认划拔土地使用权是一种财产权。

因此，旧城改造收回划拨土地使用权，应对原土地使用权人给予补偿，且补偿前必须进行价值评估。按照《城镇土地估价规程》（2002年7月1日实施）的说明，“划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格”，在实际估价时，首先根据宗地条件评估其出让土地使用权价格（通常设定为该用途的最高出让年限），扣除应缴纳的土地出让金，即为划拨土地使用权价格。

中国土地矿产法律事务中心 刘洋

2. 房屋征收涉及收回出让的国有土地使用权，如何支付补偿

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
《中华人民共和国土地管理法》第五十八条 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
（一）为公共利益需要使用土地的；
（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；
（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；
（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；
（五）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
《房地产估价规范》
6．7 征地和房屋拆迁补偿估价
6．7．1 征地和房屋拆迁补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和拆迁城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称拆迁估价）。
6．7．2 征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
6．7．3 拆迁估价，应依据《城市房屋拆迁管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
6．7．4 依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
6．7．5 实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6．7．6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行
据此，依据上述法律规定，房屋征收涉及收回出让的国有土地使用权的，土地使用权人有权获得下列补偿：一、剩余年限的土地使用权市场评估价，二、剩余年限的土地出让金。一般情况下，被征收房屋的市场评估价应包含土地使用权的补偿。北方土地拆迁维权网

3. 房屋土地使用权到期 国家收回 有补偿吗 补偿金额是多少

房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永远，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定,分为40年、50年或70年不等居住用地土地使用权出让的较高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金,获得土地继续使用权。
土地使用权和房屋所有权的区别
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限较高为70年，工业用建筑用地和综合类用地较高为50年，商用建筑用地较高为40年。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永远的。
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永远的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
也就是说房子的所有权是永远的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的，但是我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。

4. 提前收回国有土地，政府应当怎样补偿土地使用人的损失

一、政府提前收回国有土地使用权的法律依据

1、《物权法》第148条：建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

2、《土地管理法》第58条第1款：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：

（1）为公共利益需要使用土地的；

（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；

……

依照前款第（一）项、第（二）项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。

3、《城市房地产管理法》第20条：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

根据以上法律规定，国家政府部门可以根据公共利益的需要提前收回国有土地使用权，而无须征得国有土地使用权人的同意，但是至于何为公共利益的需要，并没有
统一的界定，政府往往对此有很大的解释权，特别是现在国家在推进城镇化的建设中，收回国有土地使用权是旧城改造及城镇化的重要一环，在旧城改造中，既有公
共利益的需要，也有商业开发的需要，所以有时很难界定政府的收回行为是否符合公共利益的需要。

二、政府提前收回国有土地使用权补偿的法律规定

目前，我国对提前收回国有土地使用权的补偿还没有统一的规定，没有对国有土地使用权的征收建立单独的补偿制度，下面先分析各个法律的不同规定：

（1）《物权法》规定的补偿制度

根据《物权法》第148条的规定，收回国有土地使用权的补偿，分为两部分，一是该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，二是退还相应的出让金。

（2）《土地管理法》规定的补偿制度

《土地管理法》第58条规定的补偿制度更为模糊，只是简单的规定对土地使用权人应当给予“适当”补偿，未对补偿办法和补偿的具体标准作出规定，何为“适当”没有判断的标准。

（3）《城市房地产管理法》规定的补偿制度

《城市房地产管理法》第20条规定，根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。这个补偿制度带有一定的市场价值的含义，即如
何判断“实际年限和开发土地的实际情况”的价值呢？只有对土地的实际年限和开发土地的实际情况进行价值评估，这种价值评估必然体现土地市场的价值；

但是这个规定仍然是简陋的，如何对“实际年限和开发土地的实际情况”进行价值评估，并没有明确的规定，也没有程序上的任何规定。

（4）《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，对被征收人的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

虽然从表面意义上理解，这里规定的只是对征收国有土地上的房屋价值的补偿，但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条的规定：房屋被依法征收的，
国有土地使用权同时收回。对国有土地上的房屋价值进行补偿后，国有土地使用权是无偿收回的，对征收房屋价值的补偿就包含了土地使用权的补偿，土地使用权的
价值应包含在房屋的价值之中。

根据以上对各个法律规定的分析，对于提前收回国有土地使用权的补偿，虽然法律规定不统一，相互之间不衔接，但是从整体上看，我国对收回国有土地使用权的补
偿建立的基本制度是“房地一体”的补偿制度，即通过对土地上的房屋及不动产进行补偿的形式对收回的国有土地和征收的房屋进行一体化补偿，房屋及不动产的补
偿价值中包含了国有土地使用权的补偿价值。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的补偿制度延续了《物权法》的补偿制度，都体现为对国有土地上的房屋及不动产的补偿形式，只不过《物权法》还规定了退还
相应出让金的规定；《城市房地产管理法》中的“土地开发的实际情况”也可以理解为土地上房屋及不动产的建设情况，与对土地上的房屋及不动产进行补偿的规定
也基本一致，只是《城市房地产管理法》还考虑了土地的使用年限，土地使用年限的价值实际体现为土地的市场价值，在评估土地上的房屋价值时可以考虑进去。

因而，我们国家并没有建立对收回国有土地使用权单独的补偿标准和办法，而是采取对国有土地上的房屋及不动产价值进行补偿的基本形式实现对土地和房屋的一体化补偿。

三、对国有土地上的房屋和土地使用权的补偿价值应为市场价值

根据对相关法律和政策的分析，我认为政府提前收回国有土地使用权的补偿，包括对土地上的房屋和土地使用权价值的补偿，而且房屋的价值和土地使用权的价值均应为市场价值，具体阐述如下：

（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿包含对房屋价值和土地使用权价值的补偿，而且均为市场价值

第19条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《国有土地上房屋征收评估办法》对“被征收房屋价值”进行了解释，第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。”
首先，被征收房屋的价值包括两部分，一是被征收房屋的价值；二是被征收房屋占用范围内的土地使用权的价值；

其次，被征收房屋的价值及其占用范围内的土地使用权的价值均为市场价值，即“在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额”。

最后，被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，强调不得低于市场价格。房屋的价值更多的体现是土地的价值，如果土地价值不按市场价值确定的话，整个房产的价值无法表现为市场价值，更不能保证不低于类似房地产的市场价格。

因而，收回国有土地使用权，应该根据其市场价值进行补偿，这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的基本补偿原则。

5. 国家土地回收是如何补偿的

最主要就是跟当今社会的市场价值评估的。还有就是国有收回肯定相对于便宜点收回的，

6. 怎样理解收回国有土地“适当补偿”的标准

《城市房地产管理法》第十九条对出让土地使用权提前收回的补偿规定是：根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应补偿。何谓“相应补偿”？按该法释义，指土地使用者的直接损失和间接损失。根据《合同法》相关条款释义，“直接损失”是指财产上的直接减少；“间接损失”是指推动的可以预期取得的利益。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条对划拨用地的收回补偿规定是：无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。原国家土地管理局对该条的解释是：“适当补偿”是指直接损失，指按原使用单位实际损失的程序予以合理补偿。如原使用单位需要搬迁的，建设单位应当负责搬迁安置费用。这样看来，为旧城改建和公共利益收回国有土地使用权的基本补偿是：出让土地使用权应该为对价原则加协商，而划拨土地使用权应该为非对价原则加协商。其道理不复杂，划拨用地价格中，不含土地出让金。

7. 国家收回土地使用权付了补偿费需要缴纳土地增值税吗

《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税: (二)因国回家建设需答要依法征用、收回的房地产。国税函[2008]277号《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》明确指出： 纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。
综上，政府无偿收回土地需交纳土地增值税及相关营业税。

8. 关于国有土地使用权的回收及补偿问题

一、收回划拨国有土地使用权

(一)无偿收回划拨国有土地使用权

无偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(四)、(五)两项以及《土地管理法》第三十七条第一款、违反《土地管理法》第五十六条的规定擅自改变土地用途、《基本农田保护条例》第十八条第一款等5种情形。具体内容包括：

1、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；

2、公路、铁路、机场、矿场等核准报废的；

3、已办理审批手续的非农业建设占用耕地，以划拨方式提供土地使用权，连续二年未使用土地的；

4、未按土地使用权划拨批准文件规定的，擅自改变土地用途。

5、经国务院批准的重点建设占用基本农田的……连续两年未使用的，经国务院批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。

上述5种情况，第1、2两种和第3、4种情况在无偿收回土地使用权时，采取的方法不相同：

收回第1种和第2、第5种情况下的土地使用权属于土地管理的一种行政措施，可以按照《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5号)第五条规定办理，即由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回土地使用权决定书》，终止国有划拨土地使用权，注销土地登记和土地证书。当事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十条的规定给予处罚。第5种情况必须特别注意，“原批准用地的人民政府”只能是国务院，省、市、县三级人民政府没有这一批准权。

而第3项则是因土地使用者依法取得国有划拨土地使用权后，连续两年未使用土地造成的违法行为，收回这类土地使用权应当依法对当事人实施行政处罚，以此事达到收回土地使用权的目的。实施行政处罚的依据是《土地管理法》第三十七条第一款和《土地管理法》第八十条。当事人不履行处罚决定，可以由实施行政处罚的国土资源管理部门依法向人民法院申请强制执行。

第4项属于违反法律规定擅自改变土地用途的违法行为，应当按照《土地管理法》第八十条的规定，采用行政处罚的办法收回土地使用权。

(二)有偿收回划拨国有土地使用权

有偿收回划拨国有土地使用权主要包括《土地管理法》第五十八条第一款第(一)、(二)项规定的情形。具体内容包括：

1、为了供利益需要使用土地的；

2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。

收回上述2种情况的国有划拨土地使用权，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能再继续再使用土地，因而必须对土地使用者给予适当补偿。补偿的法律法规依据是：《土地管理法》第五十八条第二款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条。已成立土地储备机构的地方，收回土地使用权工作可以由土地储备机构具体实施；未建立土地储备机构的，可以由市、县人民政府国土资源管理部门与土地使用者协商解决收回土地使用权的补偿问题。土地储备机构或国土资源管理部门与用地者达成收购补偿协议后，还必须公告收回土地使用权，注销土地登记和土地证书。