无产权土地上的建筑物所有权

⑴ 无产权证建筑物的土地增值税如何计算

例：A房地产公司属内资企业，开发了一个项目，地上建筑面积为11000平方米，其中可以办理产权证的建筑面积为10000平方米，无法办理产权证的架空层建筑面积为1000平方米；地下建筑面积为1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建安成本为5000万元，土地成本为3000万元，有产权证建筑面积10000平方米已全部销售完毕，A企业将全部成本8000万元计入销售成本。
A企业将架空层和地下建筑改建成车库，架空层1000平方米全部用于出租；地下车库中800平方米销售给业主，销售收入为800万元，200平方米用于出租。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。因而，土地增值税中可售建筑面积同样是成本分摊的标准之一。根据相同的理由，架空层及地下车库相对应的成本800万元同样应并入已销售的有产权证建筑面积的成本，即作为可售建筑面积成本的一部分作为土地增值税的扣除项目，而不是待销售时，按旧房的清算程序申报土地增值税。
根据《城市房地产管理法（修订版）》的规定，无产权证建筑物属于不可转让的房地产。但不可转让的房地产能够产生较大的收益，并且一些无产权证建筑物在测绘报告中亦有明确的标识，成本的归集和分摊并不存在难题，因而无产权证建筑物成了税企双方时有争议的对象。
架空层和非人防地下车库所有权的归属并不相同。
根据《物权法》第七十三条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因而，架空层作为地上建筑物，其产权应属于业主共有。
根据《物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因而，即使是《物权法》亦未约定非人防地下车库所有权的归属，非人防地下车库所有权归属不明。
根据国税发〔2006〕187号文件的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。由于架空层的产权属于业主共有，因而架空层成本666.67万元〔（5000+3000）÷（11000+1000）×1000〕可以作为土地增值税的扣除项目，不存在异议。
非人防地下车库所有权的归属不明，加上土地增值税中对成本的分摊标准和方法并没有类似于《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）<参考最新文件：国税发[2009]31号 房地产开发经营业务企业所得税处理办法>中“可售面积单位工程成本、已销开发产品的计税成本”公式性的明确规定，而是提供了可售建筑面积、占地面积、建筑面积等几种可供选择的方法，从而使非人防地下车库的成本扣除变得复杂。

⑵ 土地法第76条中没收建筑物是归国家所有吗那地是集体的呢土地所有权与地上建筑所有权能分离吗

地随房走，房随地走

⑶ 地上建筑物无产权想过户土地如何过户

可以直接走土地使用权转让

⑷ 在没有土地所有权的土地上建造房屋可否计入固定资产

如果你有房屋产权证就可以计入本单位的固定资产；如果没有则不能。
《物权法》规版定“房随地走”。权
第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。
你的情况，建议计入“长期待摊费用”，在使用年限分摊。这种方法与计入固定资产从成本费用角度说，没有实质性区别，但管理上比固定资产灵活。

⑸ 土地使用权和建筑物所有权可以分属不同公司吗

从《土地法》和有关法规的规定上，是不允许土地使用权和地上建筑物的产权分离（即俗称的“两证分离”）。但是在实践中，确实有两证分离的现象。最常见的情况是学校以非教学设施用地使用权出资，而地上建筑完工后的产权登记在开发商名下。

你说的这种情况能否实现两证分离取决于2个条件：
1、甲公司同意；
2、当地的国土资源政策允许。（可能是地方国土资源局文件的形式）

⑹ 第四十条　土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应

《物权法》第149条规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但是如何续期、办何种版手续、续期权是否缴费都还没有具体规定，这是下一步立法的问题。商品房的土地所有权是国家，我们购买了商品房，只是取得了70年的使用权，开发商是出卖房产所有权和70年土地使用权的房产经营者。租房永远是租赁房产，对所租赁的房产不可能享有所有权。

⑺ 农村土地上建筑物所有权的问题，求解

你奶奶的责任田复应该是村集体制分给你奶奶使用的，土地使用权归你奶奶，外人无权转租，即使转租也是无效的。在农田建房需要变更土地性质，否则属于违章建筑，应当拆除。你奶奶是使用人，可以维护自己的合法权益，建议向法院起诉。

⑻ 土地使用权转移地上建筑物所有权是否随之转移

按照我国《房地产管理法》的相关规定，房屋所有权转让，及对应的土地使用权也就随之转移。

换句话说，也就是房随地走，地随房走。 房屋的所有权和土地的使用权是不能分开转移的。