最高院建设用地使用权

A. 建设用地使用权应当符合什么的要求

什么是建设用地使用权

建设用地使用权是因建筑物或其他构筑物而使用国家所有的土地的权利。在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。
建设用地使用权的内容就是地上权人享有的权利和承担的义务。
(一)建设用地使用权人的权利
1．占有和使用土地。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提；同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。
2．权利处分。建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：
(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。既然建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的，则其必须与建筑物共命运，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。但是，在设定建设用地使用权时如果当事人对建设用地使用权的转让做了限制，则建设用地使用权人不得转让其建设用地使用权。
(2)抵押。建设用地使用权可以为抵押权的标的物，此时，其地上的建筑或其他工作物也随之抵押。另外，当地上的建筑物或其他工作物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。
(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或其他工作物租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。
但是，通过土地划拨取得的建设用地使用权，只有在下列几种情况下，才可以转让、抵押、出租：①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；②领有国有土地使用证；③具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；④签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。在其他情况下，通过划拨土地取得的建设用地使用权不得转让、出租、抵押。
3．附属行为。建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或其他工作物的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。
4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。建设用地使用权人在土地上建造的建筑物或其他工作物以及其他附着物，其所有权应当属于建设用地使用权人。立法例上有认定建设用地使用权人对于建筑物或其他工作物有取回权。但取回难免会使物受到毁损，而且即使取回后恢复土地的原状，也往往对土地不利，从社会的利益上看是有害的。因此，立法例上又往往确认土地所有人对建筑物或其他工作物以购买权补救之，即土地所有人以时价购买地上的建筑物或其他工作物时，地上权人不得拒绝。这种购买权是否行使，由土地所有人决定，建设用地使用权人不得勉强；而且该项购买权一旦行使，建设用地使用权人即不得再行使其取回权。我国物权法规定，建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照法律规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的土地出让金。另一方面，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
(二)建设用地使用权人的义务
1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。因此，如果建设用地使用权人以取回地上建筑物或其他工作物及附着物为恢复原状的手段时，则取回不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。
3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

B. 建设用地使用权如何取得

占有和使用土地抄。建设用地使用权就是为保存建筑物或其他工作物而使用土地的权利，因此使用土地是土地使用权人的最主要权利。建设用地使用权人对土地的使用权，应当在设定建设用地使用权的行为所限定的范围内进行。例如，限定房屋的高度、限制房屋的用途，建设用地使用权人使用土地时不得超出该项范围。由于建设用地使用权为使用土地的物权，建设用地使用权人为实现其权利，自然以占有土地为前提；同时，建设用地使用权人也可以准用不动产相邻关系的规定。

C. 什么是建设用地使用权民事法律关系

《中华人民共和国物权法》第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。本条是关于建设用地使用权概念的规定。
建设用地使用权是用益物权中的一项重要权利。出让人通过设立建设用地使用权，使建设用地使用权人对国家所有的土地享有了占有、使用和收益的权利，建设用地使用权人可以利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。本条中的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等。构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建造物，比如道路、桥梁、隧道、水池、水塔、纪念碑等;附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。
《中华人民共和国物权法》第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。本条是关于建设用地使用权分层设立的规定。
我国土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体，当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前，集体土地需要征收为国家所有后才能出让，国家在出让建设用地使用权时?只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度作出明确的规定，那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。根据本法第一百三十八条第?四?项的规定，建设用地使用权出让时，应当在合同中明确规定建设物、构筑物以及附属设施占用的空间范围，这样建设用地使用权人对其取得的建设用地的范围就能界定清楚。比如，同一块土地地下10米至地上70米的建设用地使用权出让给甲公司建写字楼;地下20米至 40米的建设用地使用权出让给乙公司建一地下商场。在分层出让建设用地使用权时，不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的，在法律上他们的权利和义务是相同的，只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。所以，建设用地使用权的概念完全可以解决对不同空间土地的利用问题。物权法没有引入空间利用权的概念。因此，本条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。
那么，如何调整同一块土地不同用益物权人之间的关系呢﹖根据本法的规定，不动产的权利人根据相邻关系的规定，应当为相邻各权利人提供必要的便利，并在其权利受到损害时，可以请求相邻权利人补偿。不动产的权利人想提高自己土地的便利和效益，可以通过设定地役权取得对他人土地的利用。以上规定完全适用于分层设立的建设用地使用权。在土地分层出让的情况下，不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定。如果建设用地使用权人一方需要利用另一方的建设用地，同样可以通过设定地役权来解决。总之，物权法所有适用于“横向”不动产之间的相邻关系和地役权等规定都适用于“纵向”不动产之间。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
《中华人民共和国物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。本条是关于建设用地使用权出让方式的规定。
建设用地使用权出让的方式主要有两种：有偿出让和无偿划拨。在物权法起草过程中，有人提出，为了保护国家的土地资源，应当取消以划拨方式出让建设用地，不论什么用途，都应当采取有偿出让的方式。那么，物权法为什么仍然将划拨作为建设用地出让的方式呢﹖因为我国土地管理法和城市房地产管理法对于采用划拨方式设立建设用地使用权的范围是有着严格的限制的。下列建设用地，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：?1?国家机关用地和军事用地;?2? 城市基础设施用地和公益事业用地;?3?国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;?4?法律、行政法规规定的其他用地。由于国家机关用地和军事用地等情况会长期存在，完全取消以划拨方式设立建设用地使用权不现实，划拨方式还会在相当长的时期存在。但是，并不表明属于划拨范围的用地，就当然可以采取划拨的方式。划拨方式应当是“确属必需的”才能采取。通过划拨方式取得的建设用地使用权，没有期限的规定，但是该权利仍是一项独立的财产权利，其性质属于用益物权，应当适用“建设用地使用权”一章的规定。考虑到划拨建设用地的特殊性，有关法律对划拨建设用地的用途、转让条件和抵押等方面都有一些限制性规定。随着我国土地管理制度的改革和深化，划拨建设用地的范围和程序更趋严格和规范。近些年来，国务院就划拨土地的问题多次作出了规定，明确要严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金;经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金;低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。为了切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，作为民事基本法律的物权法也对划拨建设用地的问题作出了明确规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”
建设用地使用权有偿出让的方式中招标和拍卖都属于公开竞价的方式。协议是出让人和建设用地使用权人通过协商方式有偿出让土地使用权。协议的方式由于没有引入竞争机制，相对缺乏公开性，现实中一些地区和部门为了招商引资，将本来应当采取公开竞价方式改为协议方式，或者压低协议出让的价格，随意减免土地出让金，造成土地资源收益的流失，严重损害国家的利益。因此，有人提出，应当取消协议方式出让土地。但是，现实中一些需要扶持的行业和大型设施用地，仍较适宜采取协议的方式出让。协议的出让方式还是有其存在的必要。为了防止协议出让土地时可能滋生的腐败行为，严格土地出让秩序，土地管理法规定，采取协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。国务院、国土资源部也曾多次颁布相关的文件，要求各级人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任;情节严重的，依照刑法的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。物权法虽然保留了协议出让方式，但是由于扩大了公开竞价出让方式的范围，因此，协议出让的适用范围已经越来越窄，程序则更趋严格。
《中华人民共和国物权法》第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。本条是关于建设用地使用权登记的规定。
设立建设用地使用权，建设用地使用权人应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。建设用地使用权适用登记生效的原则，经登记生效。根据土地管理法的规定，我国目前的建设用地使用权是由县级以上人民政府登记造册，核发证书。
以划拨方式设立建设用地使用权的，根据目前的规定当事人不需要签订合同，而是通过“国有土地划拨决定书”的形式，将建设用地使用权交给建设用地使用权人使用。但是，划拨土地也应当按照以下规定办理登记手续：新开工的大中型建设项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府发给的建设用地批准书之日起30日内，持建设用地批准书申请土地预告登记，建设项目竣工验收后，建设单位应当在该建设项目竣工验收之日起30日内，持建设项目竣工验收报告和其他有关文件申请建设用地使用权登记;其他项目使用划拨国有土地的，建设用地使用权人应当在接到县级以上人民政府批准用地文件之日起30日内，持批准用地文件申请建设用地使用权登记。
目前我国的土地登记是以宗地为基本单元。使用两宗以上建设用地的建设用地使用权人应当分宗申请登记。两个以上建设用地使用权人共同使用一宗建设用地的，应当分别申请登记。跨县级行政区使用土地的，应当分别向建设用地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
《中华人民共和国物权法》第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途;需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。本条是关于土地用途的规定。
我国法律对以划拨方式使用建设用地的用途有着明确的规定，建设用地使用权人应当严格依照其用途使用土地。以出让方式设立的建设用地使用权，不同的土地用途其出让金是不同的。建设用地使用权出让合同中对土地用途都需要作出明确的规定，擅自改变约定的土地用途不仅是一种违约行为，而且也是违法行为。
建设用地使用权人以无偿或者有偿方式取得建设用地使用权后，确需改变土地用途的，应当向土地行政主管部门提出申请。土地行政主管部门经过审查后，认为改变的土地用途仍符合规划，同意对土地用途作出调整的，根据目前的规定，还需要报市、县人民政府批准，然后出让人和建设用地使用权人应当重新签订建设用地使用权出让合同或者变更合同相应的条款，并按照规定补交不同用途和容积率的土地差价。如果是将以划拨方式取得的建设用地使用权改为有偿使用方式的，在改变土地用途后，建设用地使用权人还应当补缴出让金。以变更合同条款的形式改变土地用途的，还要依法到登记机构办理变更登记，签订新的建设用地使用权合同的，应办理登记手续。
《中华人民共和国物权法》第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。本条是关于建设用地使用权人支付出让金等费用的义务的规定。
应当支付土地出让金等费用的情形：?1?在取得建设用地使用权时，采用出让等有偿使用方式的，应当支付出让金等费用。土地管理法第二条第五款规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”第五十五条规定：“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”城市房地产管理法第三条、第十五条也有同样的规定。根据有关规定，划拨取得建设用地使用权的，在取得使用权时国家不收取出让金。?2?在建设用地使用权转让时，通过划拨取得的建设用地使用权应当补缴出让金。城市房地产管理法第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”此外，城市房地产管理法第五十条还规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”
法律、行政法规对不缴纳出让金等费用的行为规定了相应的法律责任。例如，城市房地产管理法第六十六条规定，违反城市房地产管理法第三十九条第一款关于划拨土地使用权转让须补缴出让金的规定的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地出让金、没收违法所得，可以并处罚款。在有出让合同的情况下，不支付出让金的行为同时还是一种违约行为。因此除了行政法上的责任，法律、行政法规还规定了相应的违约责任。例如，城市房地产管理法第十五条规定城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条规定。
总之，通过支付出让金等费用，向国家上缴土地收益，是国家土地有偿使用制度的重要内容，也是土地管理法、城市房地产管理法等有关法律、行政法规中规定的法定义务。物权法第一百三十八条已经将出让金等费用及其支付方式列为建设用地使用权出让合同的条款之一，按时、足额支付出让金，更是建设用地使用权人的合同义务。
《中华人民共和国物权法》第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。本条是关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施权属的规定。
根据物权法第三十条的规定，合法建造房屋的，自事实行为成就时取得建筑物的所有权。在多数情况下，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权是属于建设用地使用权人的。
建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施由建设用地使用权人所有作为通常情况，仍然存在这样的例外：在现在的城市房地产建设中，一部分市政公共设施，是通过开发商和有关部门约定，由开发商在房地产项目开发中配套建设的，但是所有权归国家。这部分设施，其性质属于市政公用，其归属就应当按照有充分的证据证明的事先约定来确定，而不是当然地归建设用地使用权人。后续通过房地产交易成为建设用地使用权人的权利人也应当尊重这种权属划分。
把握本条规定还应当注意，这里规定的建筑物、构筑物及其附属设施必须是合法建造产生的。对于非法占地、违规搭建的违法行为，土地管理法第七十三条、第七十六条、第八十三条以及其他法律法规的有关规定都明确规定了制裁措施，这种违章建筑是要被没收和强制拆除的，更不会产生合法的所有权。因此，并不在本条的调整范围内。
《中华人民共和国物权法》第一百四十四条 建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。本条是关于建设用地使用权人处分建设用地使用权的合同形式和期限的规定。
理解和掌握本条规定应当注意两个方面：?1?建设用地使用权的流转应当采用书面形式。根据合同法第十条第二款的规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，合同应当采用书面形式。城市房地产管理法第十四条以及有关法律法规中规定，土地使用权出让应当采用书面合同。在合同法理论上，必须采取书面形式的合同属于一种要式合同，要式合同一般适用于交易复杂、涉及利益巨大的情形。建设用地使用权流转之所以必须采用书面形式的要式合同，是因为建设用地使用权涉及对土地这一重要自然资源的利用，关系到国家、社会和用地人的重大利益，要求采用书面形式可以有效地明确权利、义务，避免潜在争议。不仅我国现有法律做了这样的规定，其他国家和地区关于土地等不动产的交易也都要求采用书面形式。本条规定不但与我国的现有规定是一致的，也符合国际通行做法。?2?建设用地使用权流转的使用期限不得超过建设用地使用权的剩余期限。

D. 土地使用权最高年限是多少到期怎么办

因为房屋购买后,房屋产权就属于你额了,但是它的土地你只有使用权,无所有权,土地所有权是属于国有的。土地使用权出让最高的年限是多少呢?年限到期之后怎么办?

土地使用权出让最高的年限是多少呢?

通过建设用地使用权的出让取得建设用地使用权的,依照《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,依据土地的不同的用途,土地的使用权出让最高年限为:

1.居住用地70年;

2.工业用地50年;

3.教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

4.商业、旅游、娱乐用地40年;

5.综合或者其他用地50年。

每一块土地的实际使用年限,在最高年限内,由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定,建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

年限到期之后怎么办?

到期以后,可以续期,但是没规定续多少。

《城市房地产管理法》第二十一条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明,土地使用年限届满时,使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。

《物权法》第一百四十九条规定:住宅建设用地使用权限期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

土地使用权各类应如何出让

出让国有土地使用权主体为一般主体,境内外法人、非法人组织和自然人都可以依法取得出让国有土地使用权。

国有土地使用权的出让方式

1.招标

2.拍卖

3.挂牌

4.国有土地使用权出让与转让区别:

(一)主体不同

1.出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;

2.转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。

(二)行为性质不同

1.根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。

(三)转移条件与程序不同

3.出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。

(四)交易市场不同

1.出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。

以上相关事项,是国有土地使用权出让交易中经常出现一些问题,土地出让当事人应当多加留意细节,不仅有利于降低交易成本,还有利于控制法律风险,避免出现违法现象。

（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）

搜狐焦点为您提供全面的新房、二手房、租房、家装信息

E. 什么是国有建设用地使用权出让最高年限

国有建设用地使用权出让最高年限 法律法规规定的土地使用者可以使用专土地的最高年限。国有属建设用地使用权的实际出让年限，可以在国有建设用地使用权出让最高年限内确定，但不能超过国有建设用地使用权出让最高年限。

F. 最高院与国土资源部颁发的一个关于查封的规定

最高人民法院 国土资源部 建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

法发[2004]5号

各省、自治区、直辖市高级人民法院, 解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院；各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），新疆生产建设兵团国土资源局；各省、自治区建设厅，新疆生产建设兵团建设局，各直辖市房地产管理局：

为保证人民法院生效判决、裁定及其他生效法律文书依法及时执行，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定，现就规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行的有关问题通知如下：

一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。

国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取其他费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。

二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。

人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。

三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。

国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。

四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室（馆）加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。

五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。

在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封；土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。

七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。

如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。

八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。

九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。

十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。

分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的具体部位。

十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。

十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。

十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。

十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。

被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。

十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。

十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。

十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。

二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封；查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效；查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。

预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。

二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。

二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。

二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移；土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。

二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。

对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。

二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。

二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。

二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。

国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。

二十八、人民法院进行财产保全和先予执行时适用本通知。

二十九、本通知下发前已经进行的查封，自本通知实施之日起计算期限。

三十、本通知自2004年3月1日起实施。

中华人民共和国最高人民法院
中华人民共和国国土资源部
中华人民共和国建设部
二○○四年二月十日

G. 建设用地使用权人有权将建设用地使用权出资还是出让两者有何区别具体怎么操作

1、国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让、挂牌出让

2、设立商业建设用地使用权不是一种出让类别，只是土地的用途类别；不同的用途，最高出让年限不同。