土地所有权明晰协议

⑴ 土地产权的明晰: 农地保护的基础

(一)资源的特征和产权安排的关系

排他性和竞争性，是对资源进行分类的两个主要特征。排他性，是指资源(或物品、服务等)的所有者(或供给者)排除或者限制其他潜在的受益人获益的能力。竞争性，是指资源(或物品、服务等)被一个主体使用(或消费)是否减少了该资源(或物品、服务等)被别人使用(或消费)的机会。根据这两个特征，可以将自然资源进行适合经济学研究的分类。根据排他性和竞争性，自然资源可以分为四类(Ostrom，1990)，如表11-1所示。

表11-1 资源(物品)的分类

①“公共池塘”资源，是Ostrom(1990;2005)不断总结和研究的资源类型。该类资源在区域内不仅不容易排他使用，同时在区域内部成员的利用行为上还具有强烈的竞争性，比如森林、草地、鱼塘等。

②“俱乐部”资源，名称形象地把该类资源的特征表现出来了，这类资源在产权上具有较好的排他能力，可以将“未付费”的成员排除出资源的利用主体外。在“俱乐部”范围内，个体资源的利用行为对他人不造成竞争性的影响。比如收费的高速公路，高尔夫球场等。

③比如国防、国家公园、社会医疗保险等。

(据Ostrom，1990;有修改)

根据资源落入何种分类，理论上已经总结出相应的产权安排和治理结构来实现资源利用效益的最大化(Bromley，1992)。对于私人资源，私有产权和完善的市场体系，将能够实现减少交易费用和提高资源的利用效益。对于“俱乐部”资源和“公共池塘”资源都属于小范围公共产权的一种，很多研究讨论了该类资源在产权和使用制度上最佳的方式，这里不再赘述。对于公共资源，更适合由国有产权的形式进行治理和利用，以避免外部性问题。

(二)中国土地产权的特征

土地资源是高竞争性的资源，又因其位置的固定性而具有高排他性。对于这种高竞争性和高排他性的物品，西方国家多采用私有的产权形式。中国的土地资源的产权分类本应与西方国家的情况相似，但是，由于中国特有的政体制度，新中国成立以来至改革开放初期，土地资源一直被人为地归入公共资源的行列。这种产权安排必然受到市场经济转型的强烈影响。经济转型后，中国土地资源的产权安排开始借鉴西方发达国家的经验，将使用权从所有权中分离出来。这样，在所有权上依然属于国家或者集体所有，但是由于使用权的分离，使得在一定意义上，无论是农用地还是城市用地，已经倾向于私人资源的特征。这种产权制度的安排，符合理论上的预期，也在实践中得到了检验。

但是，产权是一种高度简化的制度安排，用于引导和实现土地资源的利用按照预期方向行进。随着中国经济社会的不断深入发展，无论是社会主义新农村建设，还是城乡统筹发展的要求，中国现行的土地产权制度受到越来越多的冲击。比如，金融危机下大量进城务工农民的生计问题，失地农民的社会保险问题，产权进一步改革的需求和现有政体框架的矛盾等。如何把握现阶段土地产权改革的性质，寻找合理解决现阶段产权所面临问题的方法，是现阶段理论和实践亟须解决的问题。

(三)农地保护的基础:如何改革现有的农地产权

对于倡导自由民主发展的经济学者来说，产权的不明晰带来的是对经济发展的损害。从理论上看，无论中国的农地资源是偏向私有资源还是偏向公共池塘资源的性质，农地现有的产权都没有达到理论上的要求。虽然《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，集体所有的土地由村农民集体所有，根据实际情况，也可以属于乡和村以下农民集体所有。目前，乡、村、村民小组在不同程度上都是土地所有者代表，上级集体随意平调下级集体所有土地的现象经常发生。所有权主体已经相当模糊。另外，对于农地产权的客体来说，一是村、乡两级可以随便地将下一级集体所有土地划为上一级集体所有土地;二是农民承包地“三年一小调，五年一大调”，土地在集体内部变动频繁。农民乃至集体对自己占有的土地无确定恒久边界。这种产权特征所产生的不良后果是:农民和各级集体不关心耕地的使用状况，不关心谁受益谁受损，谁都想在这公有的土地上多占便宜。耕地尽管稀缺，但因缺乏权利的约束而失去自我保护功能。正因为产权主体模糊，才出现了在耕地向非农产业转移过程中，失去了乡、村、村民小组和农民的切实保护。

所以从现有的产权安排上看，如果为了更好地实现农地保护，对现有产权结构进行调整，势在必行。但不可否认的是，土地产权改革已经引起重视很多年，但具体改革的内容一直没有出台，这其实既反应了一个理论问题———产权改革作为制度环境层次“游戏规则”，其变迁的频率非常低;同时它也反应了一个现实问题———中国土地的产权改革，涉及社会不同主体之间新的利益分配，所以变迁的过程缓慢。因此，如何改革现有的农地产权，以实现农地保护的目的，需要重新对中国土地产权进行理解、评价和提出改革的路径选择。

⑵ 土地确权按什么分

（1）依法依规、规范操作。
严格执行《物权法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》等法律，切实按照《农村土地承包经营权证管理办法》（农业部令第33号）、《农村土地承包经营权登记试点工作规程（试行）》（农办经〔2012〕19号）的要求，开展农村土地承包经营权确权登记颁证工作。既要尊重民意，又要符合政策，做到不违规、不漏项、不损害农民利益、不留后遗症。

（2）按户确权、保持承包权稳定。
从实际出发，按户确权。在确权登记颁证中，以已经签订的二轮土地承包合同和已经颁发的土地承包经营权证书为基础，以此次登记前最近的承包关系为依据，参照二调成果对土地面积进行校准。尊重农民意愿，结合村组实际，在保持家庭承包权长期稳定的原则下，根据集体经济组织成员意愿，允许村组对承包地适时适当作调整。对本集体经济组织现有耕地，在尊重农民意愿的前提下，可以确权确股不确地，也可以确权确地。对因当年联产承包出现产量高的土地以少顶多、产量低的土地以多顶少而造成实际耕种面积与账证面积不符的，经承包户认可后，可按实际耕种面积登记账证。

（3）试点先行、有序推进。
采取边试点、边总结、边推广的办法，试点选择由各地自行确定。可以在已流转或正准备流转的土地先行着手，也可以选择不同类型的土地进行试点，对承包关系比较清晰，条件比较成熟的地方可率先加快推进。

（4）分类指导、民主协商。
根据平原、丘陵、山区及民风民情等特点，分类实施，不搞统一模式，不搞一刀切。重大事项均应由本集体经济组织成员大会讨论决定。在积极引导、民主协商的基础上，以村民小组为单位，召开组内村民大会并经三分之二以上村民同意。

（5）统一部署、分工负责。
农村土地承包经营权确权登记颁证工作由各级党委、政府统一部署，各相关部门明确责任，围绕“四个中心”，即确权主体以农民为中心，登记颁证以村组为中心，改革责任以县乡为中心，监督指导以省市为中心”，上下协调，横向配合，共同组织实施，确保任务顺利完成。

⑶ 什么是土地所有权，土地承包权和土地经营权的三权分置

“三权分置”思想是指形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局 。“三权分置”下，所有权、承包权和经营权既存在整体效用，又有各自功能。

从当前实际出发，实施“三权分置”的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。是继家庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。“三权分置”是农村基本经营制度的自我完善，符合生产关系适应生产力发展的客观规律。

土地所有权：

是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现.新中国成立后，废除了土地私有制，

经过社会主义改造和农业合作化，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。

土地所有权受国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。土地所有权的行使必须符合国家法律的有关规定。

土地承包经营权:

就是公民集体对集体所有或国家所有由全民所有制或集体所有制单位使用的国有土地的承包经营权，权利内容由合同约定。分为主体和客体两种。

该项权利的权利主体为公民或集体；权利客体为集体所有土地或国家所有由全民所有制单位或集体所有制单位使用的国有土地。

2017年10月18日，第二轮土地承包到期后再延长三十年。

土地经营权一般指土地承包经营权。

(3)土地所有权明晰协议扩展阅读：

土地所有权是土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利，是一定社会形态下土地所有制的法律表现.新中国成立后，废除了土地私有制，

经过社会主义改造和农业合作化，建立了两种所有制形式并存的社会主义土地公有制，并在法律上确认下来，形成了国家土地所有权和集体土地所有权。

土地所有权受国家法律的保护，任何单位和个人不得侵犯。土地所有权的行使必须符合国家法律的有关规定。

土地所有权是指土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利 。土地所有权人在法律规定的范围内占有，使用和处分土地，并从土地上获得利益的权利。

一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在：

1、主体的特定性

2、交易的禁止性

3、权属的稳定性

4、权能的分离性。

内容

土地所有权内容包括对土地的占有、使用、收益和处分四项权能，同时对土地所有者及其代表行使权利有三条重要的限制：

1、土地所有者及其代表行使权利不得违反法律、行政法规规定的义务。

2、土地所有者及其代表不得违反其与土地使用者签订的土地使用权出让合同或者土地承包合同中约定的义务。

3、土地所有权禁止交易。

我国土地管理法规定:城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有外,属于农民集体所有;宅基地、自留山，属于农民集体所有。

特征

我国土地所有权的法律特征有以下几点：

(1)土地所有权是一项专有权，其权利主体的特定性。土地所有权的权利主体只能是国家或农民集体，其他任何单位或个人都不享有土地所有权。这是由我国实行土地的社会主义公有制决定的。

(2)交易的限制性。《土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”。显然，土地所有权的买卖、赠与、互易和以土地所有权作为投资，均属非法，在民法上应视作无效。

(3)权属的稳定性。由于主体的特定性和交易的限制性，我国的土地所有权处于高度稳定的状态。除《土地管理法》第二条第四款规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体的土地实行征用”以外，土地所有权的归属状态不能改变。

(4)权能的分离性。土地所有权包括对土地的占有、使用、收益、处分的权利，是一种最全面、最充分的物权。在土地所有权高度稳定的情况下，为实现土地资源的有效利用，

法律需要将土地使用权从土地所有权中分离出来，使之成为一种相对独立的物权形态并且能够交易。因此，现代物权法观念已由近代物权法的以“所有为中心”转化为以“利用为中心”。

(5)土地所有权的排他性。即土地所有权的垄断性，就是说一块土地只能有一个所有者，不能同时有多个所有者。马克思指出：“土地所有权的前提是，一些人垄断一定量的土地，把它作为排斥其他一切人的、只服从自己个人意志的领域”。

(6)土地所有权的追及力。土地为他人非法占有时，无论转入何人或何单位控制，所有权人都可以向他主张权利。

⑷ 如何解决农村土地所有权关系缺乏明晰性

如复何明晰农村土地制所有权问题，有许多认识和方案。
绝大多数对当前农村土地所有权存在的问题有共同的认识，即农村土地所有权存在产权所属上的缺陷。但在寻找解决农村土地所有权问题的方案时，就各有各的说法。有的主张农村土地承包经营权长期化，有的主张农村土地国家所有。在具体方案上，有的提出改造现有农村土地产权结构的持有产权论，有的提出维持农地集体所有的双层经营论，有的提出农村土地按份共有产权论等。
实际上，解决农村土地所有权的根本问题是促进农村土地市场化。农村土地只有市场化才能解脱农村土地所有权身上设置的种种附加的非经济因素束缚，还农村土地所有权以完整性。

⑸ 土地纠纷诉至法院,需要确权数据证明作证据,可村委会不给开怎么办

土地纠纷诉至法院,需要确权数据证明作为证据， 如果村委会不给提供，向法院申请由法院调取证据。

⑹ 农村土地确权有那些规定

农村土地登记确权需要的材料如下：
1、土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定；
2、城镇地籍调查资料；
3、人民政府关于建设用地的批准文件；
4、土地出让合同；
5、土地利用现状调查资料；
6、人民政府颁发的房产证明；
7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；
8、危改、安居计划的联建房合同和公证书；
9、法院判决：使用土地的事实情况，是占有还是侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。
相关知识延伸阅读：农村集体土地确权登记
农村集体土地确权登记发证是对农村集体土地所有权和集体土地使用权等土地权利的确权登记发证。农村集体土地使用权包括宅基地使用权、集体建设用地使用权等。农村集体土地所有权确权登记发证要覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。
1、确权，指的是确认权利，就是你现在的权利状态。现在的农村土地确权工作指的是对农村集体所有权、宅基地使用权的确认工作。
2、确权的目的是明晰产权，防止因为登记制度的不完善导致的土地权属纠纷。下一步的方向可能是推广农村集体承包经营权和宅基地使用权的流转。
3、确权只是一个手段，是对现在拥有的各项权利的确认。现有政策已经明确土地承包经营权可以继承和流转。

⑺ 关于“万顷良田建设工程”土地权属问题的探讨

0引言

“万顷良田建设工程”，实行城乡建设用地增减挂钩，综合整治田、水、路、林、村，增加有效耕地面积;将散居的农村居民点集中建新安置，建成大面积、连片的高标准农田，优化区域土地利用布局。“万顷良田建设工程”实施前后，相关的土地权属确认和登记，涉及集体土地各类产权主体的切身利益，事关社会长治久安。本文结合南京市集体土地产权现状，与同行探讨万顷良田建设中完善集体土地产权主体及加强土地权属管理的有关问题。

1集体土地产权现状

1.1集体土地产权主体

1.1.1集体土地所有权主体

1999～2003年南京市土地利用现状更新调查证实，我市集体土地所有权主体呈多元并存的局面，即乡镇农民集体、村农民集体和村民小组农民集体同时存在，三者的土地面积比例约为1∶3∶96。人民公社时期所形成的“三级所有、队为基础”集体土地产权框架，至今仍维系着乡镇、村、村民小组农民集体的土地产权关系。农民集体经济组织在法律上的地位有待进一步明确，当前及今后相当长时期内，建立农村集体土地产权制度，应从农民集体经济组织的现实和长远发展出发，以乡镇农民集体、村农民集体、村民小组农民集体作为集体土地所有权主体。

1.1.2集体土地使用权主体

集体建设用地主要有村民宅基用地、企事业单位用地以及道路交通用地等。村民宅基地建设用地使用权主体，主要是本农民集体经济组织中以村民家庭为单位(个别涉及房产继承而取得宅基地)的使用者。企事业单位建设用地使用权主体比较复杂，一部分为直接使用土地的使用者，一部分为集体土地所有者。道路交通建设用地使用权主体一般为集体土地所有者。

集体农用地使用权分为农用地承包经营权和自留地(山)使用权，其使用权主体分别是本农民集体经济组织的农用地承包户和农户。

1.2集体土地产权登记管理

自2003年起，《南京市集体土地登记办法》在全市施行，经过数年努力，全市于2005年完成了集体土地所有权登记发证，计划到2009年底，基本完成集体建设用地使用权登记发证。

1.2.1集体土地所有权登记管理

在2003年完成土地利用现状更新调查基础上，开展了集体土地所有权登记发证工作，截至2008年底，全市共计发放集体土地所有权证书68400本，其中村民小组农民集体经济组织68000本，村农民集体经济组织400本。因乡镇农民集体经济组织主体未能明确，故至今未实施登记发证。

所有权登记发证的全面实施，明确了集体所有土地的界线、位置、面积和各类用途，为集体土地所有者维护土地权益，为土地承包及合法经营的有序开展奠定了法律基础。

1.2.2集体土地使用权管理(建设用地、承包地、自留地)

全市村民宅基地土地使用权调查已全部完成，截至2009年6月底已制发宅基地使用证45万本，年底完成近60万本宅基地登记发证任务，基本完成全市集体建设用地使用权总登记，从而为维护集体建设用地使用者权益、规范建设用地使用行为和保障使用权依法流转打下坚实基础。

集体农用地使用权包括农用地承包经营权和自留地(山)使用权。农用地承包经营权已由各区(县)农村工作办公室实施了登记，并发放了承包经营证，但农户的自留地(山)使用权，至今未明确产权，仍属产权管理空白。

2集体土地产权调整

实施“万顷良田建设工程”，不但要在工程实施前对各类土地的权属、界线、位置、面积和用途进行调查和确认，还应对工程实施中和实施后各类土地的权属、范围、位置、用途和面积等要素进行适时的变更和登记。否则，工程难以实施，或实施后留下土地产权争议，甚至造成社会不稳定的隐患。

根据“万顷良田建设工程”总体规划，应首先对工程规划实施范围内各类土地权属、范围、用途和面积等要素开展补充调查和确认;在此基础上，按照规划确定的各功能区范围，对照相关规定，依法调整土地所有权、农用地使用权以及宅基地使用权等相应的土地权属范围，明确各项土地权利及其相关责任义务，确保工程顺利实施。

2.1补充完善各类土地确权

确认土地权属，明晰各类集体土地产权，实行规范化的后续管理，对于确保各产权人的土地权益，合理分配万顷良田土地权益，均具有重要作用。国土资源主管部门应进行集体土地所有权、集体建设用地使用权和村民自留地(山)使用权确界和确权的补充、完善工作;农用地承包主管部门应进行承包经营权确界等补充、完善工作。

2.2依法调整各类土地产权范围

“万顷良田建设工程”在规划批准后和工程实施前，必须根据工程涉及范围的具体情况，按照规划确定的土地利用功能区，依法合理调整集体土地所有权和建设用地使用权的界址和范围。

2.2.1集体土地所有权界址和范围调整

南京市集体土地所有权登记发证工作已完成，“万顷良田建设工程”的规划一经批准，涉及的集体土地所有权状况即可明确。根据集体土地所有权登记发证资料，并结合工程具体情况，通过补充调查，可统计出项目区各集体土地所有权的面积以及各土地用途的面积。

在所有权明晰前提下，结合规划确定的农用地和建设用地不同用途功能区，由政府组织、相关职能部门牵头，集体土地所有者代表参加，对所有权界址进行调整，同时依照法律程序和审批要求，履行相应的权属调整手续。

2.2.2集体建设用地使用权范围调整

根据确定的集体土地所有权，结合建新安置规划确定的村民宅基地建设用地范围及其宅基地总体布局，集体土地所有权主体组织本集体经济组织成员实施建新安置宅基地分配，确定各成员建设用地具体位置和范围。

2.2.3土地产权范围调整审批

土地权属调整方案经公告无异议后，报区(县)政府批准，以此作为“万顷良田建设工程”竣工后进行土地权属调整的依据。土地权属调整方案经区(县)政府批准后，涉及权属调整的各集体土地所有者，经相互协商签订土地所有权界线调整协议。

3确保万顷良田土地权属明晰的相关建议

3.1关于集体土地所有权主体

《中华人民共和国土地管理法》第十条:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理”。事实上，现有的农村集体经济组织不具有统一经营、管理土地的能力，也不具备法律意义上法人地位，不能独立承担相应的法律责任，尤其是村内两个以上农村集体经济组织和村民小组。因此，考虑到实施“万顷良田建设工程”的实际情况和今后的权益分配及规范管理的需要，在当前法律、法规无新规定的情况下，建议以涉及的村民小组为单位，以村民个体占有的土地份额为股份，按照公司制的规定，成立以土地股份为主要成分的具有法律地位的公司制农民集体经济组织，以该组织代表全体股东对外经营、管理土地，彻底解决农村集体有组织无法律地位的问题。

3.2关于集体土地所有权界线或面积调整

“万顷良田建设工程”规划经批准后，即可开展集体土地所有权界线调整。调整可以有两种方法:①依据规划设计图件，按照集中联片方式，对经确认的各集体组织所有权面积，实施图上分配定位，并签订相应的界线协议;②根据项目规划范围的总面积，集体组织之间按照各自所有权面积份额，签订协议。①的优点是今后可以根据需要将集体土地所有权界线落界到实地，避免产生权属争议。

3.3关于自留地(山)、承包地及其他相关土地权益

根据国家相关政策规定，农户的自留地(山)使用权是长期不变的，因此在工程实施前，必须对各农户的自留地(山)的面积进行确认，以便量化这部分土地资产。承包地量化可以通过两种方式进行:①以已经签订合同的承包经营权面积作为依据;②以现有集体经济组织全体人员数为基础，重新分摊承包面积。当然，采用何种方式，必须由该集体经济组织全体人员或代表，按照规定的办法和程序来决定。因工程整理而增加的土地，也应当按照该组织全体人员的数量，折算为土地股份重新分配。总之土地股份的量化和分配，应当公平、公正，符合实体公司制管理的要求。

3.4关于宅基地分配及管理

宅基地分配应当建立在建新安置规划的基础上，依据规划确定的建筑布局和相关户均宅基地面积标准，在本集体土地范围内协议分配并落实农户宅基地界线。也可以采取集中统一建设，合理分配住宅的形式。无论采用何种方式，必须符合农村宅基地管理的相关规定。

3.5关于万顷良田的权属管理

“万顷良田建设工程”完成后，国土资源管理部门应当依照土地管理的相关法律、法规，实施规范的土地产权管理。一是准确界定集体土地所有权面积，对有明确所有权界线的，应予确界和确权。二是根据土地使用合同或协议，确定农用地使用权，为保障土地权利双方的各自权益奠定基础。