写字楼外墙使用权

『壹』 写字楼公共区域墙体的使用怎么分

建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 写字楼使用面积 写字楼的使用面积，指写字楼各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算写字楼使用面积，可以比较直观地反应写字楼的使用状况，但在写字楼买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式写字楼中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积;内墙面装修厚度计入使用面积。计算写字楼租金，都是按使用面积计算。 写字楼公用面积 写字楼的公用面积是指写字楼楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。 写字楼居住面积 写字楼的居住面积是指写字楼建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。一般作为衡量居住水平的面积指标。 写字楼公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成： 1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积; 2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 写字楼竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑。 写字楼辅助面积 辅助面积是指写字楼建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 写字楼共有建筑面积 房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。 公用建筑面积分摊系数 将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和。

『贰』 写字楼租赁企业有权在楼外做户外广告吗

外墙面等共有部分属于全体业主所有，其使用必须经全体业主按《物权法》规定的表决规则同意并通过。所以你要征得所有人或组织同意才能使用。好租网小编为您解答。

『叁』 为什么商用办公楼的外墙多采用玻璃墙体住宅楼很少采用这种墙体

图一：广州金穗大厦，中国农业银行广东省分行总部，珠江新城里面的写字楼…… 2、重量和厚度：这是个非常重要的因素，同样面积的双层空心low-E玻璃幕墙比能达到同样隔热和强度效果的空心砖+保温层+防水层构成的墙体要轻、薄。这样对于超高层建筑的写字楼来说，一方面可以减低对结构强度的要求，减少建筑成本，还可以增加实用率。 3、缩短工期：而且因为幕墙是预制件方式安装，工期也更短。对于动辄总建筑面积10万平方米的超高层建筑，这个工期的缩短非常重要。 5、采光效果：这也是玻璃幕墙的很重要一项优势，对于商业建筑，国家有一系列环保要求。好的幕墙是透光不透热，能减少日间照明的耗能，同时减低空调能耗。 其实住宅现在也开始出现用玻璃幕墙的，广州现在在售的两个顶级项目都是用比例幕墙作为外墙主材，很多公寓、酒店也是使用幕墙做外立面，在日本N多高档住宅都是用幕墙。 @饭呢提到的强度问题其实问题不大，幕墙外层玻璃都是高强度夹膜玻璃，很坚固，一般小孩子扔的小石头是砸不碎的。 @南蛮说的隐私性是过去住宅少用玻璃幕墙的其中一个原因，不过对于超高层建筑来说，建筑间距足够大+窗帘+适当的室内设计隐私性要求是可以满足的。上个图： 汇悦台项目，整个外立面朝珠江一侧是纯幕墙 这货也用了很多幕墙，不过那个时候还不敢想现在那么彻底的用幕墙。上海名动一时的豪宅，汤臣一品。

『肆』 要把我们公司写字楼的外墙租给别人做外墙广告，需不需要城管或者其他有关部门的同意需要什么手续另外

我们这边是要先通过物管，其次是政府相关部门的审批，不然你安了都要给你拆掉，还要面临罚款

『伍』 停车场的业主和写字楼的业主是否分享外墙使用权

外墙都属抄于小区所有业主所有，应该有物业公司和业主委员会共同商议，并在不影响房屋外墙结构的情况下才可以设置广告，而且不能影响业主的采光权，以及小区整体和谐。并不是说你房子的外墙就属于你了，你可以随便用。

『陆』 写字楼玻璃幕墙的保修年限有多久

写字楼玻璃幕墙的保修年限有25年。

玻璃幕墙概况

玻璃幕墙（reflection glass curtainwall），是指由支承结构体系与玻璃组成的、可相对主体结构有一定位移能力、不分担主体结构所受作用的建筑外围护结构或装饰结构。墙体有单层和双层玻璃两种。玻璃幕墙是一种美观新颖的建筑墙体装饰方法，是现代主义高层建筑时代的显著特征。2013年据鸟类保护志愿者组织FLAP（Fatal Light Awareness Program）统计，仅在多伦多一地，每年就有一百万到九百万的候鸟死于这些玻璃幕墙。玻璃幕墙基本分为框架支撑、全玻幕墙、 点支撑、单元式幕墙这几类。

功能作用

现代化高层建筑的玻璃幕墙采用了由镜面玻璃与普通玻璃组合，隔层充入干燥空气或惰性气体的中空玻璃。中空玻璃有两层和三层之分，两层中空玻璃由两层玻璃加密封框架，形成一个夹层空间；三层玻璃则是由三层玻璃构成两个夹层空间。中空玻璃具有隔音、隔热、防结霜、防潮、抗风压强度大等优点。据测量，当室外温度为－10℃时，单层玻璃窗前的温度为－2℃，而使用三层中空玻璃的室内温度为13℃。而在炎热夏天，双层中空玻璃可以挡住90%的太阳辐射热。阳光依然可以透过玻璃幕墙，但晒在身上大多不会感到炎热。使用中空玻璃幕墙的房间可以做到冬暖夏凉，极大地改善了生活环境。

技术规范

《JGJ102-2003玻璃幕墙工程技术规范》主要内容：根据建设部建标[2000]284号文件的要求，规范编制组在广泛调进研究，认真总结工程实践经验，参考有关国外先进标准并广泛征求意见的基础上，对《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102—96进行了修订。

尺寸要求

建筑物宜按照GBJ12-86《建筑模数协调统一标准》的规定，建筑幕墙水平横向扩展模数从900mm开始按1模增至最大尺寸为6000mm。其竖向扩展模数从2700mm开始按1模增至最大尺寸为6000mm。如工程需要跨越上述尺寸时，可与制作厂家另行研究。

『柒』 我租了一个写字楼3楼，合同上说建筑面积200平，但使用面积110平。对方说其它的都是公摊。他说的对吗

一、建筑面积200平也好、使用面积110平也好，不是我们在这里评估的，要以房屋使用权证为准；

二、证件没有错误，即使实际米数有误，出租人不承担责任；

三、如你租用面积有异议，可以生出租人提供房证；

四、定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。

特点；

1、是担保金；

2、是惩罚金；

3、要实际交付；

4、应当以书面形式约定；

5；不得超过主合同标的额的百分之二十。

(7)写字楼外墙使用权扩展阅读：

公用建筑面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

公用分摊建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围

1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

2、套（单元）与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。

分摊原则

约束开发商的有关商品房销售面积与公摊面积的法规主要有建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)及北京市2000年9月26日颁布的北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》。

其中北京市的规定明确了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑面积及不应计入的公用建筑空间。分摊原则如下：

(1)商品房公用面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内;

(2)为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊;

(3)公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

『捌』 写字楼一屋店面(私人房产)租赁，现装修过程中物业提出外墙要统一颜色，请问房东有权对自已的店面自行处

外立面要求统一颜色，不可随便更改

『玖』 我的写字楼把边，我在外墙做广告，物业有权收费吗楼上和我都想用，如何划分外墙使用权呢

物业能不能收费，要看物业服务合同里面有没有授权物业公司对业主共有部分经营的权利。
其次，这个还涉及到城市管理问题，建议你最好到城管局去申报，不然，你懂的

『拾』 办公楼玻璃幕墙产权归属，是属于全体业主，还是单个业主希望提供法律依据（具体文件）

法律上没有专门来的文件自规定的这么具体，你这个问题，要放到具体环境里去看，原则上来说，根据物权法和最高院司法解释，本贩认为，要看幕墙的具体情况，假如本身就是独立的窗子，可以认为是业主专有的，假如是一般的一体的幕墙，则是共有的。后者的情况比较多见。