深圳土地使用权出让条例
“香港公司与广州公司在深圳签订了一份《土地使用权转让合同书》”此合同首要条件：转让方必须具有该土地的使用权（这提问者没有说明），否则，该合同就是一份“无效合同”。
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
显然，该合同(五)违反法律、行政法规的强制性规定。是可以行使撤销权利。但必须在：《合同法》第五十五条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。
因此，香港公司必须在“自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权;”。
但《合同法》有规定：第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十七条 合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。
为此，该合同的土地转让权是不成立，但是其他条款是有效的，比如：广州公司要另提供土地转让使用。
《合同法》有规定：第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第五十九条 当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。
从以上规定，广州公司在没有办法另提供土地让香港公司使用，就必须“因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”
总之：该合同是否撤销？不撤销，广州公司要提供另一土地让香港公司使用；撤销吧，就必须返还“该合同所得财产”包括利息。
具体还要详细理解该合同书的全面约定的条款。
② 深圳市城市更新办法实施细则的第五章 拆除重建类城市更新
第三十条 特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。
第三十一条 《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。
《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：
（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。
（二）相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房集中，或者建筑质量有其他严重安全隐患。
（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。
（四）经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。
《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：
（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施。
（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省、市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级。
（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。
第三十二条 单栋或者零散建筑经鉴定为危房，但无法按照相关要求划入城市更新单元的，不纳入拆除重建类城市更新。
第三十三条 拆除重建类城市更新项目的实施方式主要包括：
（一）权利主体自行实施。包括项目拆除重建区域内的单一权利主体自行实施，或者多个权利主体将房地产权益转移到其中一个权利主体后由其实施。
（二）市场主体单独实施。项目拆除重建区域内的权利主体将房地产权益转移到非原权利主体的单一市场主体后由其实施。
（三）合作实施。城中村改造项目中，原农村集体经济组织继受单位可以与单一市场主体通过签订改造合作协议合作实施。
（四）政府组织实施。政府通过公开方式确定项目实施主体，或者由政府城市更新实施机构直接实施。涉及房屋征收与补偿的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定执行。 第三十四条 拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。
主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。申报指引应当包括申报情形、城市更新单元拟订要求、城市更新意愿要求、计划申报主体要求、申报途径、相关证明材料等事项。
第三十五条 更新单元计划的申报主体按照以下方式确定：
（一）权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。
（二）权利主体委托单一市场主体申报。
（三）市、区政府相关部门申报。
以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。
计划申报主体负责申报更新单元计划、委托编制城市更新单元规划等工作。
第三十六条 申报更新单元计划应当同时满足以下条件：
（一）计划申报主体符合本细则第三十五条要求。
（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合本细则第三十七条要求。
（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有本细则第三十一条规定的情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元。
（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。
申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。
第三十七条 申报更新单元计划的，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：
（一）城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。
拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。
（二）城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。
第三十八条 市、区政府相关部门作为申报主体的，直接将申报材料报送主管部门审查。
其他申报主体向区城市更新职能部门提交申报材料，区城市更新职能部门在收到申报材料之日起5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，在收到申报材料之日起20个工作日内，按照本细则和更新单元计划申报指引的相关要求，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断。
区城市更新职能部门在进行更新意愿达成情况认定时，主管部门应当协助提供相关土地、建筑物权属资料。申报材料不符合相关要求的，区城市更新职能部门应当书面答复申请人并说明理由；符合相关要求的，报送主管部门审查。
第三十九条 主管部门对收到的申报材料进行审查，按批次统筹形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上进行不少于10日的公示后，报市政府审批。审批通过的，由主管部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上对计划进行公告。
第四十条 更新单元计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向主管部门申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。
主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，在20个工作日内将核查结果函复计划申报主体；并对地上建筑物的性质、面积等信息进行核查和汇总。
城市更新单元内土地和建筑物需完善手续的，应当尽快按照相关程序加以完善。
第四十一条 计划申报主体应当委托具有相应资质的机构，结合主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报主管部门审查。
土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。
第四十二条 主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后5个工作日内对申报材料进行核对，申报材料的内容和深度不符合相关技术要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，向区城市更新职能部门征求意见。城市更新项目涉及产业发展的，还应当征求市产业部门的意见。
区城市更新职能部门对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，市产业部门对城市更新单元的产业现状、产业定位是否为市政府鼓励发展产业等情况进行核查和认定，在10个工作日内将书面意见反馈至主管部门。
第四十三条 主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后10个工作日内形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行不少于30日的公示，公示费用由申请人承担。
公示结束后，主管部门在10个工作日内对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复申请人。城市更新单元规划涉及未制定法定图则地区或者改变法定图则强制性内容的，还应当按程序报市政府或者其授权的机构批准。
第四十四条 城市更新单元规划经批准后，主管部门应当在5个工作日内，在本部门网站上就规划内容进行公告，并将相关内容函告区城市更新职能部门。
城市更新单元规划的批准视为已完成法定图则相应内容的编制和修改。经批准的城市更新单元规划是相关行政许可的依据。 第四十五条 城市更新单元规划经批准后，区政府应当依据近期建设和土地利用规划年度实施计划确定的本辖区城市更新年度土地供应规模，按照已批准的城市更新单元规划，组织制定更新单元的实施方案，并组织、协调实施方案的落实。
更新单元实施方案应当包括更新单元内项目基本情况、进度安排、单一主体形成指导方案、搬迁补偿安置指导方案、搬迁及建筑物拆除进度安排、监管措施等相关内容。
区政府应当将其制定的更新单元实施方案及时报送主管部门备案，并定期报送实施方案的落实情况。
第四十六条 城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：
（一）权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。
（二）权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。
（三）权利主体的房地产被收购方收购。
属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。
属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。
第四十七条 多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，权利主体和搬迁人应当在区政府组织制定的更新单元实施方案的指导下，遵循平等、公平的原则，在搬迁补偿安置协议中约定补偿方式，补偿金额和支付期限，回迁房屋的面积、地点和登记价格，搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限，协议生效的时间和条件等相关事项。
搬迁补偿安置协议还应当对房地产权属证书注销后附着于原房地产的义务和责任的承担作出约定。没有约定的，相关义务和责任由搬迁人承担。
第四十八条 搬迁补偿安置协议的签订可以由公证机构进行公证。搬迁人应当及时将已签订的搬迁补偿安置协议报区城市更新职能部门备案。
因履行搬迁补偿安置协议发生纠纷的，应当按照协议约定的争端解决途径，申请仲裁或者向人民法院起诉。
第四十九条 城市更新单元内项目拆除范围的单一主体，应当向区城市更新职能部门申请实施主体资格确认，并提供以下材料：
（一）项目实施主体资格确认申请书。
（二）申请人身份证明文件。
（三）城市更新单元规划确定的项目拆除范围内土地和建筑物的测绘报告、权属证明及抵押、查封情况核查文件。
（四）申请人形成或者作为单一主体的相关证明材料。
（五）其他相关文件资料。
前款第（四）项规定材料包括：
（一）申请人收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证。
（二）申请人制定的搬迁补偿安置方案及与权利主体签订的搬迁补偿安置协议、付款凭证、异地安置情况和回迁安置表。
（三）权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件。
（四）申请人本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件。
（五）以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。
第五十条 区城市更新职能部门应当在收到申请后10个工作日内完成对相关申请材料的核查。
经核查申请人不符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当书面答复并说明理由；经核查申请人符合实施主体确认条件的，区城市更新职能部门应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府或者本部门网站，就申请人提供的土地、建筑物权属情况及单一主体的形成情况进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第五十一条 区城市更新职能部门应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当在5个工作日内与申请人签订项目实施监管协议，并向申请人核发实施主体确认文件。
实施主体确认文件应当抄送主管部门及相关单位。
第五十二条 区城市更新职能部门与实施主体签订的项目实施监管协议，应当明确以下内容：
（一）实施主体按照城市更新单元规划要求应履行的移交城市基础设施和公共服务设施用地等义务。
（二）实施主体应当完成搬迁，并按照搬迁补偿安置方案履行货币补偿、提供回迁房屋和过渡安置等义务。
（三）更新单元内项目实施进度安排及完成时限。
（四）区城市更新职能部门采取的设立资金监管账户或者其他监管措施。
（五）双方约定的其他事项。
第五十三条 权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议时，应当在协议中约定相应房地产权益由搬迁人承受，并在办理房地产权属证书注销之前向搬迁人提交被搬迁房屋的房地产权属证书及注销房地产权属证书委托书；没有房地产权属证书的，应当提交相应的产权证明文件及房地产权益由搬迁人承受的声明书。
搬迁人被确认为项目实施主体并在区政府的组织和监督下完成建筑物拆除后，应当及时向区城市更新职能部门申请就建筑物拆除情况进行确认，并向房地产登记部门申请办理房地产权属证书的注销登记。申请房地产权属证书注销时应提供以下材料：
（一）申请表。
（二）申请人身份证明及委托书。
（三）房地产权属证书。
（四）城市更新单元规划成果。
（五）项目实施主体确认文件。
（六）与申请注销房地产权属证书相对应的搬迁补偿安置协议。
（七）区城市更新职能部门出具的建筑物已经拆除的确认文件。
（八）法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
本细则施行前权利主体签订搬迁补偿安置协议时未向搬迁人提交房地产权属证书及委托书等相关材料的，其房地产权属证书的注销按照房地产登记部门的原有规定办理。
第五十四条 建筑物拆除和房地产证注销工作完成后，实施主体应当持实施主体确认文件、项目实施监管协议、相关土地权属证明文件等材料，就城市更新单元规划确定由实施主体进行开发建设的用地及地下空间，向主管部门申请建设用地审批。
主管部门应当在批准项目建设用地后与实施主体签订土地使用权出让合同，并核发建设用地规划许可证。项目涉及农用地转用的，应当办理转用报批手续。
出让给项目实施主体进行开发建设的用地，总面积不得大于城市更新单元项目拆除范围内手续完善的各类用地及可以一并出让给实施主体的零星用地的总面积。
第五十五条 城市更新项目土地使用权出让合同应当明确以下内容：
（一）按照城市更新单元规划，独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地的移交入库要求。
（二）出让给实施主体的开发建设用地的建设、管理要求。
（三）保障性住房、创新型产业用房、城市基础设施和公共服务设施等的配建要求。
（四）按照项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的要求，用于补偿安置的房产不得申请预售。
（五）城市更新单元规划明确及项目实施监管协议约定的其他相关内容。 第五十六条 以下用地适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准：
（一）福田区、罗湖区、盐田区、南山区原农村集体已划定红线范围内的用地。
（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区、龙华新区、大鹏新区根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗两区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定给原农村集体的非农建设用地。
（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或者土地使用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或者其继受单位的征地返还用地。
已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或者享受过城中村地价政策的用地不再适用《办法》第三十六条规定的地价计收标准。
符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《办法》第三十六条规定计收地价。
第五十七条 拆除重建类工业区升级改造项目升级改造为物流或者研发用途的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定计收地价。其中，物流用地的公告基准地价按照工业和商业公告基准地价的平均值测算，研发用地的公告基准地价按照工业和办公公告基准地价的平均值测算。
拆除重建类工业区升级改造项目经市产业部门认定为市政府鼓励发展产业的，按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定测算地价，并以鼓励发展产业地价修正系数予以修正。
第五十八条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地，或者改造后划分为多个地块且地上建筑物包含多种用途的，在进行地价测算时，应以改造后各种用途建筑物的总建筑面积和出让给项目实施主体的开发建设用地总面积分别计算各种用途建筑物的平均容积率。
第五十九条 项目包含按照本细则第十四条规定出让给项目实施主体的边角地、夹心地、插花地等零星国有未出让用地的，改造后零星用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照以下标准进行地价测算：
（一）零星用地已进行转地补偿的，按照市场评估地价标准测算。
（二）零星用地未进行转地补偿的，按照公告基准地价测算。
第六十条 项目改造前拆除范围内包含城中村、旧屋村、其他用地等多种类别用地的，按照以下标准和次序进行地价测算：
（一）出让给实施主体的开发建设用地面积不大于原有城中村用地面积的，改造后的建筑面积按照《办法》第三十六条规定进行地价测算。
（二）开发建设用地面积超出原有城中村用地面积的部分，不大于原有旧屋村用地面积的，该部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十七条规定进行地价测算。
（三）开发建设用地面积超出原有城中村和旧屋村用地总面积的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算。其中，可进行地价扣减的原有合法建筑面积，为拆除范围内除去原有城中村、旧屋村的其他用地上的合法建筑面积。实施主体应当配合提供相关建筑物权属资料，以进行地价扣减。
第六十一条 按照《办法》及本细则第四章规定完成功能改变的建筑物实施拆除重建的，按照《办法》第三十八条、第三十九条规定进行地价测算时，自改变功能补签土地使用权出让合同或者补充协议、增补协议起未超过10年的，按照未改变功能前的土地用途计算地价；超出10年的，按照改变功能后的土地用途计算地价。
第六十二条 市政府2006年发布的《关于宝安龙岗两区自行开展的新安翻身工业区等70个旧城旧村改造项目的处理意见》确定的70个项目，改造后原有城中村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十六条规定进行地价测算；原有旧屋村用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积，按照《办法》第三十七条规定进行地价测算；其余用地根据平均容积率分摊的建筑面积，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基准地价标准进行地价测算。
市政府对上述地价标准的适用时限另有规定的，从其规定。
第六十三条 出让给项目实施主体的用地包含多个地块的，以项目为单位测算并计收地价总额，并按照改造后地上建筑物功能和面积，按比例进行地价分摊，作为确定单个地块土地使用权出让合同地价金额的依据。
第六十四条 项目地下空间的开发、利用和管理应当遵循保护资源、城市基础设施和公共服务设施优先的原则，在符合全市地下空间开发利用专项规划及相关规划的基础上，在城市更新单元规划中予以统筹规划。
项目拆除范围内规划开发的地下空间，未被规划用于城市基础设施和公共服务设施的，其地下空间土地使用权可结合该项目土地使用权一并出让给项目实施主体，地价按照地上建筑物地价测算规则进行测算，并以地下空间地价修正系数予以修正，纳入项目整体地价计收。 第六十五条 在项目申请房地产预售时，主管部门应当就项目搬迁补偿安置方案和项目实施监管协议的履行情况征求区城市更新职能部门的意见。搬迁补偿安置方案确定的用于补偿安置的房屋不得纳入预售方案和申请预售。
在项目申请规划验收时，主管部门应当就城市更新单元规划确定的拆除、搬迁等捆绑责任的履行情况征求区城市更新职能部门的意见，以确保城市更新单元规划落实到位。
第六十六条 市、区政府相关部门对城市更新单元规划确定的独立占地的城市基础设施和公共服务设施的建设立项应当予以优先安排，与城市更新项目同步实施。相关部门也可以委托城市更新项目实施主体代为建设，在建设完成后按照有关规定予以回购。
第六十七条 搬迁补偿安置方案确定用于回迁的房产，应当按照经区城市更新职能部门备案的搬迁补偿安置协议，以被搬迁人为权利人办理分户登记。登记价格以搬迁补偿安置协议约定的价格为准，未约定的由协议双方协商并进行补充约定。
按照土地使用权出让合同及监管协议相关内容，由项目实施主体建设并无偿移交给政府的相关配套设施，应当以政府相关管理部门为权利人办理登记。
第六十八条 拆除重建类城市更新项目实施完成后，市产业部门应当会同相关部门对项目的产业准入进行监管，保证城市更新单元规划确定的产业导向落实到位。
对于按照《办法》第三十八条第一款、第三款规定的标准缴纳地价的项目，实施完成后实际进驻的产业经市产业部门认定不属于市政府鼓励发展产业的，由市产业部门责令改正。
第六十九条 实施主体已经区城市更新职能部门确认的项目，应当由该实施主体办理相关规划、用地、建设等手续并实施项目开发建设，在项目工程竣工验收之前不得转让。 第七十条 市、区政府可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权或者成立、授权相关城市更新实施机构具体实施拆除重建类城市更新项目。
第七十一条 根据城市发展需要和全市城市更新专项规划等规划的要求，为实施城市规划，由政府组织对具有危房集中、基础设施落后等情形的区域进行城市更新，需要调整使用土地的，政府相关部门应当按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行房屋征收。
拆除重建类城市更新项目在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。
第七十二条 政府根据城市更新项目的实施需要，可以按照以下方式进行土地和房地产收购：
（一）政府相关部门或者其成立、授权的机构与权利主体签订搬迁补偿安置协议，按照一定的标准对权利主体进行补偿。
（二）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，确定补偿方案，通过招标方式引入市场主体，由市场主体承担与权利主体签订搬迁补偿安置协议等具体工作，搬迁补偿费用和市场主体的合理利润从土地公开出让收入中支付。
（三）政府相关部门或者其成立、授权的机构按照《办法》第三十一条规定，与权利主体签订搬迁补偿安置协议，约定补偿底价及土地出让收入的分成方案，最终的补偿金额为补偿底价和土地出让收入分成的总额。
具体的补偿形式包括货币补偿、回迁物业补偿及两者相结合的方式等。
第七十三条 市场主体通过房地产作价入股、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，已取得项目拆除范围内建筑面积占总建筑面积90%以上且权利主体数量占总数量90%以上的房地产权益时，可以申请由政府组织实施该项目。
政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。
③ 通过出让方式取得土地使用权后，为什么不可以处分该宗土地
土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。
④ 在深圳什么情况下土地使用权可以通过协议方式来转让
协议出让土地是指当用地的单位和个人 只有一个人或单位的时候可以采用的办法 如果多余一个人或单位的时候一般都会采取挂牌出让和拍卖的方式 所以首先如果使用这块土地只有你一个人的时候 完全可以采用协议出让的方式 但是协议出让土地的价格是不能低于当地的土地的底价的。
⑤ 深圳市城市更新办法实施细则的第四章 功能改变类城市更新
第二十三条 按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划，土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下，现有建筑物的使用功能需进行调整的，权利主体可以向主管部门申请实施功能改变类城市更新。
具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新：
（一）申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的。
（二）申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的。
（三）申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的。
（四）建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的。
（五）申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的。
（六）建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的。
（七）未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的。
（八）其他法律、法规、规章以及市政府规定不得改变建筑物使用功能的情形。
第二十四条 申请人申请实施功能改变类城市更新，应当提交申请书、申请人身份证明、房地产权属证书等材料。
建筑物由业主区分所有的，申请人应当提供本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他能够证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的业主同意申请的证明文件。
第二十五条 主管部门受理申请后，根据申请改变使用功能的建筑物所在区域的相关规划及其他申请材料进行审查。不符合功能改变条件的，应当书面答复申请人并说明理由；符合功能改变条件的，应当在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站上就相关事宜进行不少于7日的公示，公示费用由申请人承担。
第二十六条 公示结束后，主管部门应当对相关意见进行汇总和处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的，应当书面答复申请人并说明理由；公示期内未收到意见或者有关异议经核实不成立的，应当向申请人核发规划许可文件，并通过与申请人补签土地使用权出让合同或者签订土地使用权出让合同补充协议（或者增补协议）的方式完善用地手续。
第二十七条 申请人办理完成相关规划和用地手续后，可以实施功能改变类城市更新，实施费用全部由申请人自行承担。
项目实施涉及规划国土、环保、建设、城管、消防等其他行政审批事项的，由申请人按照有关规定办理。
第二十八条 项目实施完成后，相关权利主体应当及时向房地产登记部门申请办理房地产变更登记。
第二十九条 功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。
加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。
⑥ 我国商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是
答：根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最版高年限
按下列权用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫
生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者其他用地五十
年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
⑦ 土地使用权出让合同包括哪些内容
根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备内以下主容要条款：（一）双方当事人的姓名或者名称、地址；（二）出让土地使用权的宗地号、面积；（三）土地使用年期及起止时间；（四）土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；（五）交付土地的时间；（六）规划、市政设计要点；（七）项目竣工提交验收时间；（八）市政设施配套建设义务；（九）使用相邻土地和道路的限制；（十）建设附属、附加设施的项目及义务；（十一）违约责任；（十二）当事人认为必要的其他条款。出让合同应附上宗地图，作为出让合同的组成部分。
⑧ 关于深圳住宅土地年限50年顺延至70年的有关管理规定
按照《深圳来市人民政府关于土源地使用权出让年期的公告》，“凡与深圳市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用最高年期按国家规定执行，即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。”
⑨ 土地招拍挂制度的相关制度
本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对招拍挂制度中存在的不足，提出改进土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。
关键词 土地市场 招拍挂制度 市场机制 政府管理 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景
建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日， 七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。
其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。
为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限.
经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究 (一)实施土地招拍挂制度，有利于规范土地市场，公平竞争。
土地使用权出让招拍挂制度的推行，以及与之配套的土地储备制度的建立，使土地供应的信息公开化，土地出让规划的科学化，杜绝了以往通过行政命令协议出让土地中存在的盲目性，防止了由于土地市场不规范导致的国有资产的流失以及由于规划不当造成的宝贵土地资源的浪费。
政府通过招拍挂的方式推出地块，以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详尽、科学的土地出让计划。并通过网络、报纸、电视等传媒方式进行公示，保证了信息的公开性。政府通过招拍挂转让方式中严格的评标拍卖制度，保证了房地产开发商的机会均等，保证了土地市场的公平性。开发商在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。
(二)实施土地招拍挂制度，有利于杜绝腐败现象，提高政府对城市土地的管理能力
土地是全社会宝贵的公共资源，要达到最优利用必须通过市场手段进行配置，而且配置过程必须受到全社会监督。实行土地招拍挂制度，正是建立土地市场的竞争机制方式，完善土地出让制度，只有这样才能建立真正的土地市场，才能真正的引入竞争机制。通过市场竞争，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中政府官员出现的腐败寻租等现象。
土地招拍挂制度并不是简单的土地交易手段，政府必须进行一系列相关工作以保证土地出让的科学性，土地交易市场的完善性，在此过程中政府对土地的管理能力必然大大提高。
首先，政府要运用宏观调控手段，提供与社会经济协调发展的土地供应量，对于每年土地市场的各类土地供给、征用数量进行总体规划，并建立相应的土地储备制度，避免土地市场中的投机行为，保证市场的健康发展。制定和公布土地出让计划是完善城市土地供应的基础，将有助于提高城市土地管理的科学性，促进城市土地市场的规范和完善。
其次，政府在招标出让前必须对土地进行前期规划和开发，逐步推进“熟地”招标出让，并要制定一系列的出让计划、招标程序和管理制度。政府要真正实现调控市场的能力，就必须对拟出让土地进行详细的分析规划，确定最佳的土地利用方式，针对土地特点灵活选择招标办法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。
最后，要体现土地的使用价值，政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的评标办法，公正地评出中标单位。
通过以上行为政府对城市土地的综合运用管理能必将大大加强。
(三)实施土地招拍挂制度，有利于房产开发商综合实力的提高，促进房地产企业的整合。
土地通过招标、拍卖和挂牌等方式进行出让，不但有利于市场的竞争性，消除行业的垄断性，而且还使那些没有足够实力，只靠寻租等不正当方式拿到“一手地”的开发商逐渐淡出市场，使那些有实力、有竞争力的企业能够更加合理地获取土地，得到更好的发展。同时，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，开发商可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，缩短了开发周期，简化了开发程序和环节，从而降低了开发风险。
招标拍卖挂牌出让取消的只是过去少数开发商通过不正当手段获得的“超额利润”，而由于市场的的规范，开发商的合理利润可以得到更好的保证。新制度提高了市场准入门槛，房地产业将进入资本实力和品牌竞争的时代。没有实力的、靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局。能够进行专业化、规模化生产、把土地价值发挥最大化的房地产开发商将成为市场的主流，促进了房地产企业的优胜劣汰，真正通过的市场的力量对房地产商进行整合。同时，实行招拍挂的土地交易方式有利于打破房地产开发企业的地域限制。对外地开发商来说，由于可计算成本，有了平等进入的机会，进入目标城市市场就相对比较容易，为跨地域经营的房地产商提供了机会，这必将促使全国房地产市场的规范化。
(四)实施土地招拍挂制度，促进房地分离，有利于提高土地开发效率。
土地招拍挂的供应方式，有利于土地的合理利用和总体规划。由于政府将逐步把生地转化为熟地后再行招标，动拆迁问题已妥善解决、土地的开发工作基本完成、周边的市政建设逐步完善、水电煤等市政配套都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求有计划地做好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，大大缩短了房产开发周期，有效控制了开发成本。因此，土地利用的高效率成为必然。
(五) 实施土地招拍挂制度，有利于优化投资环境，吸引外资。
我国的土地供应从划拨、协议出让到公开招标、拍卖、挂牌的转变，透明化程度越来越高，这是我国城市土地使用制度进步的一种表现，也是大势所趋。这标志着我们在土地市场上正在逐步与国外发达国家接轨。这也是世界贸易组织(WTO)原则的要求。WTO的非歧视原则、公平原则和透明度原则等要求土地行政管理保证国民待遇普遍实现，保证市场公平竞争，保证统一、公开、公正地实施各项法律、法规、行政规章、司法判决等。加入WTO后，在土地市场管理方面，政府的职责是使市场能够稳定、公开、公平，而且能够安全运行，进而优化投资环境，并以此来吸引投资。实行土地招标、拍卖，可以说是一项重大的“土地革命”，土地最直接的与资本结合而不是与关系结合，提高了效率，同时有利于境外资金的流入和国际化进程的加快，这对北京、上海等大城市发展城市经济，加快基础设施建设，成为高效的国际化大都市具有非常重大的意义。 （一）中国土地市场招拍挂出让中存在的问题。
根据国土资源部和监察部对全国经营性土地使用权招拍挂出让的专项执法检查的结果显示，经营性土地使用权出让还有五个深层次的问题尚待解决。
1．经营性土地出让制度还缺少具体的操作规范与之相配套；
2．少数市县仍以“招商引资”为名，先行立项、先行选址，定点确定土地使用者、土地用途、土地面积和地价
3．有的地方不按规定公开经营性土地出让信息或信息公开不及时、不充分；
4．有的地方在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题；
5. 极少数领导干部仍通过打招呼、批条子等形式违规干预和插手经营性土地出让。
以上五大类问题涉及招拍挂制度建设过程中政府职能、观念的转变，配套规范的制定等问题，针对以上五大类问题，提出完善招拍挂市场的几点建议如下。
（二）对完善招拍挂市场的建议。
1．转变政府职能，建立与健全监督保证机制，确保交易的公正性
在上述五大类问题中，由于政府行政干预所导致的招拍挂制度的不完善问题是最严重的。一方面，由于中国长期实行以政府为主导的土地协议出让制度，各级地方政府习惯于通过行政指令的方式对土地资源进行配置，在新的土地出让制度下旧有的思维观念难以转变，在追求地方经济短期利益的目标下，通过行政手段盲目干预土地市场的情况时有发生；另一方面，少数政府官员通过手中的权力寻租腐败，少数不法房地产商通过行贿公关等不正当手段低价获得土地、牟取超额利润，少数政府官员和不法房地产商的勾结，导致土地招拍挂出让中假招标、假挂牌、打招呼、批条子的现象时有发生。
为了克服以上两种情况，作为游戏规则的制定者和游戏的组织者的政府必须加强自身的监管，在招标、拍卖与挂牌交易的流程中加强透明与监督的机制尤为重要。从宗地价格的评估到开发商资质的审查以及后期的评标开标均应设立监察机制 对于每宗地的评选结果应给予公布与新闻发布，绝不能让私下协议的土地通过公开招标与挂牌的形式达到成交的目的，从而引发新的钱权交易现象发生。中央，国土资源部已经三令五申下要求在土地交易招拍挂过程中打击非法暗箱操作，确保公平与公开。
2．制定合理的标底价格，防止地价上涨过快
经营性土地交易全部以招拍挂的形式进行出让是否会引发土地价格的上涨，从而导致房地产价格上涨的话题一直是新政策出台后业内开发商与政府官员争论的焦点，因此在土地招拍挂交易的实施中注重控制对地价的大幅度波动是十分必要的。是在土地的拍卖交易中，政府一方面在取得较好的地价收益的同时，也需考虑对当地的土地价格市场的稳定作用。
上海在土地的拍卖中进行最高限价并提出完善招投标的管理机制，以防止土地价格的非理性上涨，这对中国其他城市也有重要的借鉴意义。在短期内，城市土地拍卖的高价成交会增加政府的财政收入，有利于城市基础设施的建设，但是在长期却可能抬高当地的房地产开发的成本。房地产开发成本的升高，一方面可能导致中低价位的住宅的减少，使普通居民难以承受高昂的房价，甚至导致人才的流失，社会的不安定；另一方面，高昂开发成本容易形成泡沫经济，从长期来看不利于外界资本的流入，不利于城市的健康发展。
在这种情况下，对进行公开招拍挂的宗地的标底或者底价的制定就显得尤为重要。应该由政府土地管理部门根据土地评估结果和政府产业政策综合确定，科学地制定出让的底价。 因此在确保国家利益的前提下，合理地评估宗地的标底价格是保证土地市场活跃及稳定土地市场价格、防止土地价格的非理性上涨的重要的前期工作。
3．选择性地使用拍卖的交易方式
土地拍卖是购买今后开发利用土地的权利，要考虑规划、后期开发方案、及开发方案的实施等。与招标、挂牌方式相比，拍卖更容易导致土地出让价格的非理性上涨，所以在土地转让中应谨慎地选择性使用拍卖形式，在发展较为成熟的区域以及宗地面积较小的地块，拍卖可以促进宗地的成交，但对于在新区特别是宗地面积较大的地块，建议综合考虑政府对于地区的发展计划以及当地居民的承受能力，更多地采用招投标的形式选择有能力的开发商在政府开发计划及价格指导下完成新区大规模的土地开发任务，在区域经济发展的同时，当地居民的居住与生活到了改善。
4．制定完善的土地供应计划，定期发布土地供应信息
在新的土地出让机制下，政府应加紧前期土地储备与整理的力度，定期向市场公开未来的土地供应计划。投资者充分了解市场的信息后，对投资的计划和力度进行调整，从而避免出现盲目高价竞争，防止出现在取得宗地开发权后无力实施或脱延开发计划的被动局面，防止“烂尾楼”的出现。
政府对土地的长期计划的完善也是保证房地产市场住宅价格稳定的重要手段，通过合理的土地供应量，透明的土地供应信息，防止在信息不对称情况下投机商对房地产市场的炒作行为，确保房地产市场乃至整个国民经济的平稳快速发展。 经营性土地的招拍挂出让方式的建立对于规范土地市场、提高政府的对城市土地的管理水平、促进房地产市场的有序发展等方面有重要意义，但是由于中国土地市场土地供应长期以来采用行政划拨、协议出让等方式，旧有管理理念在短时间内转变存在一定困难，以及招拍挂制度自身存在的种种不完善，真正建立以市场机制运行的城市土地市场还任重道远。本文通过回顾城市经营性土地出让招拍挂制度的发展历程，具体分析招拍挂出让实际运作中存在的问题，并针对问题对招拍挂出让方式的完善提出了几点看法，以期对未来土地市场有所帮助。招拍挂出让制度的完善是一个长期的动态的过程，必须根据土地市场的发展变化进行调整。相信在土地市场的各方共同努力下，招拍挂制度必将越来越规范完善，土地市场必将更加公平透明，进而保证整个宏观经济的健康稳步发展。
（一）土地使用权交易可采用下列方式：
1、挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件（含最低交易价）在土地交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。
2、拍卖，即通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，由出价最高者获得土地使用权的行为。
3、招标，即通过发布招标公告，进行公开招标，由投标人进行投标，经评标后确定中标人的行为。
（二）挂牌交易、拍卖和招标三种交易方式的比较： 交易方式
类别 挂牌交易 拍卖 招标 底价是否公开 公开 不公开 不公开 底价由谁确定 委托人 拍卖委员会 招标委员会 是否设立独立于委托人的集体决策组织 不需要 设立拍卖委员会 设立招标委员会 报价方式 交易中心电脑报价终端报价 举牌 填写投标书 报价次数 可多次报价 可多次报价 一次报价机会 竞买（投）人数 ≥1人 ≥2人 ≥2人 公告发布地点 一般在交易中心和互联网发布 在交易中心、互联网发布、《深圳特区报》或《深圳商报》刊登 在交易中心和互联网发布，并在《深圳特区报》或《深圳商报》刊登 公告期限 不少于30日 公告发布方 由委托方发布 （三）招标、拍卖委员会的组成与职责
1、组成：
以招标、拍卖方式转让土地使用权的，委托人应设立招标委员会或拍卖委员会，招标委员会或拍卖委员会由5人以上单数组成，委托人选派1名工作人员作为招标委员会或拍卖委员会主任，其余人员从土地交易市场专家库中随机抽出确定。
2、招标委员会主要职责：
审定招标最低中标价，审查投标人资格，主持开标、评标和定标工作，确定中标人并发出中标确认书。3、拍卖委员会职责：审定拍卖最低成交价，审查竞买人资格，指定拍卖主持人。