土地使用权如何计量

『壹』 投资性房地产的土地使用权应当按什么进行会计计量

成本模式下，按实际成本计量。

公允价值模式下，按公允价值计量。

『贰』 土地使用权可以是公允价值计量吗

1、接受捐赠采用公允价值计量 《企业所得税法》第六条及《企业所得税法实施条例》第十三条规定，接受捐赠收入为非货币性收入，应当按照公允价值确定收入。 2、接受投资采用公允价值计量 《企业所得税法实施条例》第七十一条规定，通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。 《企业所得税法实施条例》第十二条规定，《企业所得税法》第六条所称企业取得收入的非货币形式，包括固定资产、生物资产、无形资产、股权投资、存货、不准备持有至到期的债券投资、劳务以及有关权益等。股票股利属于规定中的股权投资，应为非货币性收入，依据第十三条规定，应当按照公允价值确定收入。 4、非货币性资产交换采用公允价值计量 《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。税法不需要区分货币性资产交换和非货币性资产交换，即无论补价占整个资产交换的比例是中国，税法均应当分解为按公允价值销售和购进两笔业务进行处理。而会计首先要区分货币性资产交换和非货币性资产交换，然后对非货币性资产交换再区分是采用账面价值计量还是公允价值计量。 《企业会计准则》规定，如果非货币性资产交换不具有商业实质，或者换入资产和换出资产的公允价值都不能可靠地计量，则应当以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，不确认损益。此时税法与会计存在差异。 5、税法采用公允价值计量，确认门面房销售收入117万元，应纳税所得额117-（50-20）-40=47（万元）。而会计上不确认所得，按照换出资产的账面价值和支付的相关税费确认换入资产成本，换入原材料会计成本为40+30=70（万元），与税法存在差异，应进行调整

『叁』 出租的建筑物做为投资性房地产核算采用成本模式计量，土地使用权怎么摊销

根据复企业会计准则体系（2006）的制有关规定，企业将其拥有土地使用权的土地用于出租或者持有并准备增值后转让的，应当将该土地使用权确认为投资性房地产。

假设上述投资性房地产原为企业自用的土地使用权，按照转换为投资性房地产后采用的计量模式的不同，应当采用不同的会计处理。

企业采用成本模式计量该投资性房地产的，则：
借：投资性房地产
借：累计摊销
借：无形资产减值准备
贷：无形资产
贷：投资性房地产--累计摊销
贷：投资性房地产减值准备

之后各期间，仍按原摊销期限分期摊销

借：其他业务成本
贷：投资性房地产--累计摊销

购买的土地使用权（5000万）用于建造办公楼（成本6000万）后出租，土地使用权使用年限50，建成的办公楼使用年限30,，那 土地使用权和办公楼做为投资性房地产分开摊销和折旧吗？——是的。土地所有权属于无形资产，办公楼属于固定资产，应分别入账，分别摊销。

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『肆』 固定资产改用投资性房地产采用公允价值计量的情况，转入的无形资产土地使用权的累计摊销是否递减成本呢

投资性房地产核算不同，所产生结果不一样。
一、采用成本模式计量的投资性房地产比照固定资产或无形资产进行核算。
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产的主要账务处理
1.企业外购、自行建造等取得的投资性房地产，应按投资性房地产准则确定的成本，借记本科目（成本），贷记“银行存款”、“在建工程”等科目。
2. 将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项房地产在转换日的公允价值，借记本科目（成本）， 原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目，按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”、“累计折旧”科目，原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目，同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，贷记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期的其他业务成本，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
3. 投资性房地产进行改良或装修时，应按该项投资性房地产的账面余额，借记“在建工程”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动）。
4. 资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记本科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额，做相反的会计分录。
5. 将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时，应按该项投资性房地产在转换日的公允价值，借记“固定资产”、“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记本科目（成本），按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记本科目（公允价值变动），按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。 6. 出售投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款” 等科目，贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产（成本）”科目、贷记或借记“投资性房地产（公允价值变动）”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日计入资本公积的金额，借记“资本公积—其他资本公积”科目，贷记“其他业务成本”科目。 本科目期末借方余额，反映企业投资性房地产的价值。

『伍』 美国准则下土地和建筑物可以分别计量吗

新准则下，由于土地使用权的年限与房屋建筑物折旧年限不同，根据《会计准则第6号——无形资产》的应用指南规定，不再转入固定资产价值，而是始终留在无形资产科目中，并按权证年限摊销。
根据6号准则第17条规定，无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益，其他会计准则另有规定的除外。由于合法取得土地使用权是从事建造活动的基本前提，因此该期间内的土地使用权摊销也就是相关房屋建筑物达到预定可使用状态所必需的必要、合理的支出。因此，相关房屋建筑物的建造期间内，所占土地使用权的摊销可以计入房屋建筑物的建造成本中。房屋建筑物达到预定可使用状态之后的摊销额应计入当期损益处理。 个人认为：在自建自用的情况下，建设期土地使用权摊销不应计入“再建工程”1、从实务出发，一般情况是：先有土地使用权，再有地上建筑物的建造。这时，土地使用权会进入“无形资产”核算。2、准则的主导是：土地使用权进入“无形资产”，从初始入账、后续计量、处置。这样，严格的区分，就是为了解决，地上建筑物的后续计量问题。现在，若在一个建造地上自用建筑物等不动产时，把摊销计入“在建工程”，有违准则的初衷。3、把土地使用权摊销计入“在建工程”，有把“应当当期费用化”的费用，转化成资本化。有违资本化的定义。 但做题还是建议按照教材上的规定执行

『陆』 请教一个问题，将自用建筑物和土地使用权转换为公允价值模式的投资性房地产时

中华。会计网校来18号老师回答：楼源主，您说的是以前的规定吧，现在处置以公允价值模式计量的投资性房地产时，持有期间的公允价值变动损益和资本公积－－其他资本公积是转入其他业务成本的，而不是其他业务收入。
公允价值小于账面价值的差额借记的“公允价值变动损益”部分在该项投资性房地产处置时，也是直接转入其他业务成本的。
若是自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。
借：投资性房地产――成本（公允价值）
累计折旧或累计摊销
固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备
公允价值变动损益
贷：固定资产、无形资产或开发产品
公允价值变动损益不对应投资性房地产――公允价值变动科目，若是持有期间的公允价值变动计入的公允价值变动损益科目是对映投资性房地产――公允价值变动科目的。

『柒』 18,甲公司将出租的一项土地使用权确认为投资性房地产,采用公允价值模式计量,该土地

18、甲公来司将出租的一自项土地使用权确认为投资性房地产，采用公允价值模式计量，该土地
使用权成本为 2000 万元，2009 年 12 月 31 日，该投资性房地产公允价值贷方余额 200 万元，
该投资性房地产的账面价值（A.1800）万元

『捌』 成本模式计量和公允模式计量对当月增加的房屋折旧和土地摊销有什么区别

1，在成来本模式下，投资性房地产比自照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。 2，采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过“公允价值变动损益”对企业利润产生影响，而不再单独计提。 受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，会受到利好的影响。但是，房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值的影响。

『玖』 尽调发现土地使用权挂其他应收款，没计入无形资产.有什么建议

无形资产按是否摊销分为两类，
1、期限型无形资产项目，在有效使用期限内应该按月分期摊销。
2、无期限型无形资产项目，如商誉，由于它以构入价格作为其入账价值，但是在以后的生产经营过程中很可能会逐渐增值，所以无需进行价值摊销，甚至要增加其账面价值。

一、无形资产是指不具实物形态、但能带来经济利益的资产；包括土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等。
二、无形资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
1、与该无形资产有关的经济利益很可能流入；
2、该无形资产的成本能够可靠地计量。
三、无形资产初始计量：
1、通常是按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本。对于不同来源取得的无形资产，其初始成本构成也不尽相同。
2、自行开发的无形资产，其成本包括自满足无形资产确认条件后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支出不再调整。
四、无形资产后续计量：
1、无形资产的应摊销金额为其成本扣除预计残值后的金额。已计提减值准备的无形资产，还应扣除已计提的无形资产减值准备累计金额。使用寿命有限的无形资产，其残值应当视为零。
2、摊销无形资产，应当自无形资产可供使用时起，至不再作为无形资产确认时止。
3、选择的无形资产摊销方法，应当反映与该项无形资产有关的经济利益的预期实现方式。无法可靠确定预期实现方式的，应当采用直线法摊销。
4、无形资产的摊销金额一般应当计入当期损益（管理费用、其他业务成本等）。某项无形资产所包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应当计入相关资产的成本。
5、至少应当于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿命及摊销方法与以前估计不同的，应当改变摊销期限和摊销方法。
6、应当在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核。如果有证据表明无形资产的使用寿命是有限的，应当估计其使用寿命，按使用寿命有限的无形资产的有关规定处理。
7、每年应当对使用寿命不确定的无形资产进行减值测试。发现减值的，应当计提减值准备。
五、无形资产处置报废：
1、租让无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。
2、出售无形资产，应当将取得的价款与该无形资产账面价值的差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。
3、无形资产预期不能为带来经济利益的，应当将该无形资产的账面价值予以转销，其账面价值转作当期损益（营业外支出）。