以划拨方式取得的土地使用权
以划拨方式取得的土地使用权未经有批准权的人民政府批准，不得转让。内根据《中华人容民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”
2. 以划拨方式取得的国有建设用地使用权是否可以设置抵押权
划拨国有建设用地使用权可以设定抵押权，但有限定条款：
（1）纯内以划拨方式取得的国容有建设用地使用权不允许抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以出让方式取得的国有建设用地使用权可以设定抵押权。这就是说，只有以出让方式取得的国有建设用地使用权才可以设定抵押权；而以其他方式包括划拨方式取得的国有建设用地使用权，则不能设定抵押权。但由于法律允许房屋抵押，所以引致划拨国有建设用地使用权的连带抵押，因此划拨国有建设用地使用权必须是因为房屋抵押才允许连同房屋一起抵押。
（2）交纳国有建设用地使用权出让金是抵押权人实现划拨土地抵押权的先决条件。当抵押人到期不履行债务，抵押权人在实现其抵押权时，首先要将应交纳的土地出让金交纳后，才能对剩余的款项有优先受偿权。
3. 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让的程序是
1、报经审批 划拨土地使用权进入市场，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。在国务院另有规定之前，应当按照划拨土地使用权审批权限来进行。即基本农田、基本农田以外的其他耕地35公顷以上或者其他土地70公顷以上，由国务院批准。除此之外，均由省、市、自治区人民政府批准，并报国务院备案。这是划拨土地的房地产转让和出让土地的房地产转让的显著区别之一。因为涉及划拨土地使用权，用地者无权处分，必须要报政府审批。但在这里，具体是报政府的哪个部门来审批，立法规定不够明确，一般为房地产行政主管部门。 2．受让方办理出让手续，缴纳出让金 根据《城市房地产管理法》第39条和《城市房地产转让管理规定》的规定，有批准权的人民政府准予转让的，除符合可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在经政府批准转让后，由市、县人民政府与土地使用权受让人签订土地使用权合同。由转让关系中的受让方来办理土地使用权出让手续，并按规定缴纳土地使用权出让金，这实质上是使转让的那幅土地在性质上发生根本变化，由划拨地变为出让地，实现土地使用权从无偿到有偿的转化。根据”92年国家土地管理局发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》，出让金按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％，这表明政府对划拨土地转让补交出让金给予相当的优惠，标定地价减收的部分及实际转让成交价与标定地价的差额均由转让方获取。在实践上，转让方通常能获取成交价额的2／3，而政府收取的出让金只为成交价额的1／3。如此作法，有利于通过利益机制充分调动划拨用地者的积极性，引导其转让土地使用权，从而促进土地变无偿使用为有偿使用的改革步伐。 3．不办理土地使用权出让手续的，应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理 《城市房地产管理法》第39条第2款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这样规定的主要考虑是，既充分顾及到土地资源的合理利用和优化配置，同时又避免国家土地收益的流失。如在划拨的土地上建成房屋的，一旦进行房屋买卖，土地使用权要随之转移，而土地转让价格隐含于房价之中，转让方所获级差收益往往超过房屋本身售价。这就需要转让方将其中的土地收益上缴国家。这里所说的“不办理土地使用权出让手续”的情形，是指国家暂时无法或不需转为出、让方式供应的地块，或者根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的地块等。 依据《城市房地产转让管理规定》第12条的规定，这些情形有以下几种： (1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于下述建设项目： 国家机关用地和军事用地； 城市基础设施用地和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 法律、行政法规规定的其他用地。 (2)私有住宅转让后仍用于居住的。 (3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。 (4)同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。 (5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的。 (6)根据城市规划土地使用权不宜出让的。 (7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
4. 以划拨方式取得的土地使用权能否用作商品住宅用地
商品住宅的土地使用性质必须是“商品住宅用地”
而划拨土地是国家或地方政府为支持专国有企业属、教育、公共事业等行业无偿提供的土地，也就是说土地的性质是“工业用地”“教育用地”“公共事业用地”等等。非“商品住宅用地”性质的土地建设商品房是违法的，不但最终无法办理房屋产权证，也无法办理过程中的一切规划、建设施工手续。
当然划拨用地通过一定的程序也是可以转化为“商品住宅用地”的。
例如：
1、首先是土地的规划经过城市规划会议进行调整，而这块本属于划拨的土地被改为了“商品住宅用地”。
2、通过国家唯一授权的“国有土地储备中心”进行收购储备，土地储备过程中会给原划拨受让方一定的经济补偿。
3、“国有土地储备中心”根据上级批复的土地使用指标及商品住宅用地规划指标对土地通过“招标”“拍卖”“挂牌”的形势进行出让，最终转让给受让方。受让方取得土地既为“商品住宅用地”
5. 房产证上土地取得方式为划拨是什么意思
划拨意思就是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。
根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二条规定：划拨土地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。” 这一规定是迄今为止在立法层面上对土地使用权划拨这一概念所作的最权威的定义。
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。