物权法外墙所有权
『壹』 外墙面能否做广告业主拥有决定权。麻烦告诉我
《物权法》民生系列问题之四（浙江星韬律师事务所熊永义律师）
对于各种楼宇外墙面琳琅满目的商业广告，相信大家一定不会陌生。大部分居住在楼里的居民和其他业主，可能也觉得这种做广告的行为与自己无关，只要不影响自己的生活质量就行。正是在这种背景下，有的物业服务公司就充当起了外墙管理者的身份，与广告主协商墙面使用费并签订合同，尔后更将这些使用费收入囊中。最近，终于有业主为了维护自己的权益拿起了法律武器，湖州市某单位发现自己所有的房产外墙被物管公司出租给了广告公司，与物业公司交涉无效后起诉到法院，要求物业公司和广告公司停止侵权并赔偿损失。湖州市中级人民法院经过审理确认了物业公司的侵权行为并判令其停止侵权。该案业主的胜诉是物权法保护公民（包括企业）合法财产权立法宗旨的体现。
根据物权法的基本理论，如没有相反证据，主物的所有者自然拥有附属物的所有权。楼宇的外墙面具有与楼宇不可分割的自然属性，同时根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，外墙墙体水平投影面积的一半应计入公摊面积。因此不论从自然属性还是法律层面，外墙面的所有权应该归属于该楼宇的全体业主。既然全体业主是外墙面的共同所有人，当然有权决定墙面如何使用、收益和处分。关于收益如何分配，《物权法》第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。物权法这样规定即尊重了民事行为意思自治的原则，又为没有约定的情形作了兜底规定，非常便于操作。但需要注意的是，在建设部制定的商品房买卖合同格式文本中，当事人双方可以就楼宇屋面使用权和外墙使用权进行约定。购房人如果与开发商约定上述使用权属于开发商，则将丧失使用和收益的权利。而针对物业公司擅自与广告商签订外墙面使用合同的行为，我们认为这是对业主权益的一种侵害。业主有权让业委会与物业服务公司进行交涉，要求其停止侵权并将已经收取的费用转交给业主。
『贰』 物权法中的“外墙产权与处置”是什么
根据《中华人民共和国物权法》外墙产权与处置归业主所有。
1：共享设施主要是指公共部位的设施，比如走廊，门厅，户外墙面，水管等等，
2：专有设施主要是指建筑物专有部分的、必须的，保证建筑物合理使用的设施，包括房屋内的管道、暖气片等。
3：用益物权与用益物权：不管其种类是否相同，一般都难以并存。但是地役权有时可以与其他用益物权并存。例如消极地役权以某种不作为，如不得兴建高层建筑，为其内容，可附存于已经设立地上权的土地上。再如，两个通行权可共存于同一供役地上等。
4：不动产指土地以及建筑物等土地附着物；动产指不动产以外的物。制定物权法，对明确物的归属，充分发挥物的效用。
5：物权法的性质是私法：私法性质是基于民法的性质产生的；物权法所调整的基本内容仍是民事主体之间发生的民事法律关系。物权法是财产法；物权法是强行法；物权法是普通法；物权法是固有法。基本原则是贯穿一部法律始终的基本精神和基本理念。在中国的立法和学理上，有确定一部法律的基本原则的习惯：物权法定原则；一物一权原则；公示公信原则。
『叁』 物权法 l楼道内的自家外墙皮属于谁
我的理解是这抄是共有财产。
以下物权法关于业主建筑所有权的部分：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
『肆』 商品房外墙面是否属于全体业主共有
房屋外墙面全体业主共有。
《物权法》等相关法规规定：社区房屋外墙面属业主共有，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权。而同时，房屋外墙面也不能由单个业主私有。
此外，根据最高法院《建筑物区分所有权解释》第四条“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”
(4)物权法外墙所有权扩展阅读：
第十三条登记机构不得有下列行为：
（一）要求对不动产进行评估；
（二）以年检等名义进行重复登记；
（三）超出登记职责范围的其他行为。
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第十八条权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
『伍』 物权法规定 私人住宅 外墙体 归谁所有
对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。
针对外墙面的使用权问题，只有全体区分所有权人基于所有权的身份可以使用、受益，而且这种权利的行使必须经过区分所有权人的集体同意。
按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。
首先，全体购房人享有对外墙的所有权。在房屋买卖法律关系中，外墙作为房屋结构部分，是合同标的物不可缺少的部分，应该随房屋完整交付。
事实上，建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。这是因为，墙壁内预先设有维持建筑物正常使用必需的各种管线，如果作为专有使用则不利于整体建筑物的维护和管理。
(5)物权法外墙所有权扩展阅读
建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”
《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”
『陆』 业主在外墙立面安装雨蓬违反了国家的哪些法律法规
业主在外墙立面安装雨蓬，原则上，并不违法。法律规定，建筑的外立面属于业主专有部分以外的共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。从法律的严谨角度审视，业主使用外立面时，应当经该幢楼全体业主的同意。在现实中，主业也应当遵守当地对市容市貌的管理要求。
一、《物权法》第39条规定：
所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
二、《物权法》第70条规定：
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。
三、外立面属于共有部分，还是专有部分？
最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应当认定为物权法第六章所称的共有部分。房屋的外立面俗称外墙面。
当某业主对独栋别墅或者某小区一栋建筑物独自享有所有权时，该独栋别墅或者该建筑物的外立面应认定为专有部分；除此之外，应当将建筑物的外立面认定为共有部分。外立面为共有部分的，从建筑物区分所有之共有的权利产生基础、权利义务对等、物尽其用、公平合理及实践趋势等角度，应当认定某幢楼的外立面归该幢楼全体业主共有。使用时，应当经该幢楼全体业主同意。
『柒』 房屋外墙归属及维权问题，搭建广告相关法律法规
1、属本建筑物相关业主共同所有，对因共有物发生的义务，是由业主共同承担。
《回中华人民共和国物权法》答（以下简称“《物权法》”）第39条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”享有权利的同时应当承担义务，即所有权人对自己的不动产或者动产负有相应的义务。引申到本文，房屋外立面的所有权人对该外立面有使用、改建的权利，同时也有修缮的义务。
《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。”这里的共有应当理解为共同拥有所有权。
建筑物的外墙属于建筑物专有部分之外的共有部分，应该由本建筑物相关业主共同所有，对因共有物发生的义务，是由业主共同承担。因共有部分是为专有部分而存在，所以业主的共有权从属于专有权。
2、楼下的业主现在要把广告牌挂在外墙上，除了须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意，否则就是侵权。对于已经形成的挂在外墙的广告牌，须以不影响到其他共有权人的权利为前提，平等协商解决。
『捌』 物权法对商住楼铺面外墙归属有说法吗
物权法规定了建筑物区分所有权，包括建筑物专有部分和共有部分。那么对于建筑物的外墙就是共有部分，对外墙外部的使用需要经过该楼所有业主或大部分业主的同意。你的意思是不是安放广告牌问题？对于无害的利用是可以单方进行的，但是像广告牌可能对光线、墙面承重造成影响，对其他业主产生不利益，所以需要得到同意。
『玖』 商品房外墙是不是属于个人所有
商品房外墙属于全体业主共有，不是个人所有的。
按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。
分析：对于商品房的外墙面，有的购房合同约定属于所有权人，有的约定归属于物业公司，有的未作约定。实践中，因广告、装修等事由常发生纠纷，理论界对商品房外墙面权利归属也有争议。
按照《物权法》建筑物区分所有权理论，商品房外墙面属于该幢房屋全体购房人所有，购房人(区分所有权人)基于其对所购房屋单元享有的专有权而对建筑物共有部分及附属部分享有区分所有权之共有权，而且所得收益应当主要用于补充专项维修资金、改善小区公共设施建设等共同利益。
(9)物权法外墙所有权扩展阅读
相关规定：
建设部《住宅共有部位共有设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共有部位包括了内外墙体和户外墙面，而且，从对外墙使用管理上看，外墙仍属于共有部分。
对外墙面使用权的行使及所得收益有法律规定。建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第七条规定：“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部分时，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。”
《物业管理条例》第五十五条也规定了“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营管理的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”