房地产商商土地所有权确认纠纷

1. 小产权房子能买吗有没有风险

现在还是有复人会选择购买小产权制房，主要是因为小产权房的价格相对较低。如果是购买小产权房来自住的话，可以根据家庭经济情况来选择，毕竟商品房价格比较高的情况下，便宜的小产权也能让资金有限的人先安家。如果决定购买小产权了，下面说一些购买的建议。如果一定要购买小产权房的话，我建议大家在选购小产权房时候要注意查看小区的规模，优选规模大的项目，因为规模越大政府想拆除面临的阻力越大。另外尽量买现房，也就是交了钱后，马上给钥匙的那种，交款的凭证之类的都保留好。不要买所谓小产权房的“期房”，小产权房本来就是非法的，期房更加有风险。

2. 农村土地确权是由哪个部门办理

农村土地确权是由乡级或县级以上人民政府确认所有权和使用权的权力，国土资源管理部门具体承办确权工作。

依照我国《土地管理法》第十六条的规定，确权的权利主体为乡级或县级以上人民政府，也就是说只有乡级或县级以上人民政府才具有确认所有权和使用权的权力。

土地管理部门做为人民政府的职能部门，具体承办确权工作，对确权的意见和建议，要报同级人民政府作出决定。意即最终确权部门仍是乡级或县级以上人民政府。

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一、土地确权的一般原则：

土地确权必须确定一些基本原则，这些原则应体现土地确权的精神实质，为正确界定土地权属指明方向，并在整个土地确权中始终起指导作用。

1、尊重历史，面对现实的原则；

2、有利于生产和生活，有利于社会稳定的原则；

3、政策和法律并用原则；

4、分阶段、区别不同情况处理原则；

5、权利设定一般法定原则。

二、土地确权的证据依据：

1、土地详查形成的土地权属协议书、认定书、人民政府下达的土地权属争议处理决定；

2、城镇地籍调查资料；

3、人民政府关于建设用地的批准文件；

4、土地出让合同；

5、土地利用现状调查资料；

6、人民政府颁发的房产证明；

7、新中国成立之后双方签订的土地、山林等权属或界线的协议；

8、危改、安居计划的联建房合同和公证书；

9、法院判决：使用土地的事实情况，是合法占有还是非法侵占，是善意的还是恶意的，是长期的还是暂时的等。

3. 土地确权信息如何查询

土地确权信息需要去村委或者国土资源局查询。

土地确权是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权，也是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。

《中华人民共和国土地管理法》

第二章土地的所有权和使用权

第八条

城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条

国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条

农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条

农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第十二条

依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十三条

依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十四条

农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民的土地承包经营权受法律保护。 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

第十五条

国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。

土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。

第十六条

土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。 单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。

当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。 在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

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案例：

截至2016年底，全国有2582个县(市、区)开展了农村承包地确权登记颁证试点，确权面积8.5亿亩，约占全国二轮承包合同面积的70%。今年再新增了北京、天津、重庆、福建、广西、青海等6地开展整省试点，整省试点省份总数达到了28个。

根据此前规划，我国将力争在2018年底基本完成农村承包地确权登记颁证。就此，记者在多地采访发现，四川和安徽等先期展开整省试点的省份，目前已接近全面完成确权登记颁证工作。另据农业部部长韩长赋介绍，山东和宁夏两地也已基本完成。

另外，国土资源部不久前下发了《关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，就相关工作给提供了更加明确的指导，宅基地和集体建设用地确权登记发证今年也有望全面提速。

4. 开发商违约 迟迟不交房 怎么办

1.对于开发商的延期交房，购房者可以根据法律和合同的相关规定选择解除合同或者索赔违约金。

2.有效的办法就是联合多数业主进行投诉，引起主管部门的重视，来帮助大家排除楼盘的不合法因素，把手续补办上来，这样才能真正保障业主的权益，而不单单是准时交楼就行了，因为能保证《房屋产权证》要顺利办理下来才是最重要的。

3.弄清产权归属是关键，购房者首先应咨询专业的法律意见，弄清自己的产权归属。因为烂尾楼的产权状况对购房人来说尤为重要。其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押；后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。

4.在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措；二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。

5.房者在选择解除合同后，也可以要求支付违约金或要求赔偿损失。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿，解除合同后，一方仍然会存在损失，至少会发生购房款利息的损失，该损失应当补偿，因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。

6.《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确。

7.该解释规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该解释又规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

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当事人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种：

①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。

②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任；即使损失大于违约金，亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

5. 1968年过后山林农村房屋谁管理权属归谁法律是怎么规定

无此规定。确定森林、林木、林地的所有权和使用权，应以人民政府依法核发的森林、林木、林地的所有权或者使用权证书和党政机关的处理决定及当事人之间达成的协议为准，有前后数次确定权属情况的，应以最近一次确定的权属为准。权属纠纷证据的采信顺序一般应以四固定时期的权属凭证为准，四固定有调整的，则以证明权属调整的证据为准。也就是按倒推法进行证据采信，即土地改革、合作化、四固定、土地承包责任制、林业三定、集体林权制度改等不同时期的权属定论，按倒推法进行采信，后者有定论的以后者为准。

可以作为调处林地权属纠纷、确定权属的证据材料是：

（1）土地改革时期所得的土地房产所有证或发证时的档案清册；

（2）《土地改革法》规定不发证的林木、林地的土地清册；

（3）合作化和人民公社时期实行劳力、土地、耕畜、农具“四固定”的文件材料；

（4）土地改革后各级人民政府作出的处理决定或调解协议，以及当事人依法达成的协议书；

（5）《森林法》实施后，县级以上人民政府颁发的权属证书；

（6）依法没收、征用土地和依法批准使用、划拨林地的文件及其附图，以及依法出让、转让林地使用权的合同书；

（7）国有林场设立时经依法批准的确定经营管理范围的总体设计书、规划书、说明书及其附图；

（8）1966年前划为国家建设用地，用地单位取得土地使用权的文件资料；

（9）农民集体所有的土地，经人民政府明确属于农村集休经济组织或者村民委员会一级经营管理的文件；

（10）人民法院对权属纠纷作出的生效的判决书、裁定书、调解书；

（11）法律、法规、规章规定可以作为调处权属纠纷、确定权属的凭证材料和其他证据。

二、可作为调处林地权属纠纷、确定权属的参考凭证材料是：

（1）依法形成的林地利用现状调查、森林资源清查和调查的有关成果资料；

（2）当事人管理使用（包括投资）争议的山林的事实资料和有关凭证；

（3）依法划定的行政区域界线及边界地图；

（4）县级以上人民政府及其主管部门依法批准征用、使用、划拨、出让林地时有关的说明书、补偿协议书、补偿清单和交付有关价款的凭证，规划行政主管部门批准规划用地的文件及其附图；

（5）法律、法规、规章规定可以作为调处权属纠纷、确定权属参考的其他证据。

6. 乡政府在处理土地纠纷时是否有权确定土地所有权

乡政府在处理土地纠纷时有权确定土地使用，但仅限于个人之间、个人与单位之间的版争议。
根据权《土地管理法》第十六条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。
单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

7. 买了只有土地证没有房产证的房子怎么办

买了只有土地证没有房产证的房子不用担心，没有很大的影响。

没有房产证的房子，在居住上是不会有问题的，如果房子没有独立的房产证，这种房子不能只是不能到银行进行抵押贷款，因为银行抵押贷款需要房产证和土地证双证齐全。但是如果你只是用来居住，不做投资，是没有什么问题的。

房产证可以补办，购房者可以拿着土地证和有关证件到房管局去办理房屋所有权证。

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土地证和房产证的区别：

房产证：房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、效益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

土地证：土地证是由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。

二者分别规定了房屋的所属权和土地的使用权。我们拥有房屋的所有权,我们可以说房屋是我们的,但是,我们不能说这块地是我们的,因为土地都是国家的。

有了房屋的所有权后，可以对房屋进行买卖，建设和拆除等而不受其他人干预，同时他人也无权干涉。

8. 请教《物权法》对于家庭福利房纠纷的问题。

如果你父母现在住此房内，他们百年后，其它子女提出遗产继承异议，你一内定会遇到法律上的容阻碍。虽然房产证上已写为你的名字，但单位福利房的名额是你父亲，原福利房的分配名单上是你父亲的名字，且交钱时的名字是你父亲，这些都会成为其他人争执的依据。
如果现在你父亲仍在世，建议让他书写一纸放弃福利分房所有权的说明，讲清你独自出了3.5w，父母同意房产证上写为你的名字，此房产权归你所有他们没有异议。这样无论你现在置换此房产，还是将来出现遗产纠纷，遇到法律上的阻碍，都有相应证据支持。
以上见解，仅供参考。

9. 签购房合同需要注意事项。

期房合同即是预售合同，签订预售合同应当注意以下问题：1、开发商的开发经内营资格必须合法。开发商必容须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的;开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》;2、查看预售证件在签订期房合同之前，一定要先查看该房屋的预售证件，房产公司如果在没有取得《商品房预售许可证》的情况下出售期房，属于违法行为。3、房屋的细节在签订合约时一定要检查一些房屋的细节问题，比如合同应标明所购商品房的应用面积，要对每一个房间的面积等相关信息都有明确的标注，另外对按比例分摊费用的公用面积如电梯间、走廊、楼梯等也需要应有明确界定。4、约定房屋交付时间严格规定房产的交付日期及延期交房的违约条款。5、合同备案签订好商品房预售合同之后，不要忘了还有合同备案这一步，购房者自己要主动去了解开发商是否在合同订立后30日内，到房产管理部门办理登记、备案手续，以便从程序上保证该合同的法律效力。