只卖土地使用权不卖房合法吗

❶ 墅公馆高层，五证不全能买吗 – 安居客房产问答

购无证房风险：
(一)土地性质不合法的风险
在集体土地上所建房屋，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。
(二)土地使用权不合法的风险
在城近郊区，有的楼盘已具备入住条件，也有规划、施工手续，却未办理商品房销售许可证，究其原因，大半出在土地上，即尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。
(三)工程建设手续不合法的风险
有的项目，规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是最严重的，即有被拆除的风险。如仅仅是建设手续的问题，有时交了罚款后也能补办手续，从而使其合法化;但如严重违背了城市规划，被拆除也并非没有可能，偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况，购房者最应小心，一般不要购买。
(四)施工进度没有达到规定要求就销售的风险
这种情况下，开发商往往采取所谓内部认购的方式销售，即先收取一定的认购金，等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况，建房是合法的，但卖房不合法，须待施工进展到规定程度，取得商品房销售许可证时才能销售。相对于现房而言，期房的风险本身就很大，而提前销售，风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售，风险就更不用说了。如果您确实要购买的话，则对开发商的资信审查尤为重要。

❷ 个人卖房需不需要缴纳土地增值税个人卖房需不需要缴纳土地增值税

需要交土地增值税。 《土地增值税条例》第二条---- 转让国有土地使用专权、地上的建筑物及其属附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

❸ 我买的商品房,但是土地使用权到期了,请问我想卖房子还怎么办

那你就要到土地使用部门。把土地使用期限续鉴然后在进行变买？

❹ 房子协议没到期可不可以卖房子

国家规定房产土地出让金使用70年，到期后国家如收回土地，则给予相应的补偿。
土地政策：

内外商投资企业使用国有土地，一律执行省最低出让价格。通过出让方式取得的土地使用权，10年内免交土地使用费，10年后减半征收。土地出让金可分期付款，一次性缴纳出让金的，可给予一定比例的补贴。土地出让期限最长为70年。通过租赁方式使用国有土地的，10年内租金可减20-50％。为了启动停产企业的生产而使用原国有企业或集体企业所占用的国有土地，出让金或租金可给予一定比例的优惠。
内外商在符合土地利用和水土保持总体规划、不造成环境污染的前提下，开发荒山、荒沟、荒地、荒滩（简称"四荒"，此外，还包括荒丘、荒坡、荒沙、荒草和荒水等）用于发展种植业、养殖业、农产品加工的项目，所用"四荒"属于集体的，其使用形式及价格由投资者与当地农村集体经济组织或村民委员会商定，使用期限最长可为50年；所用的"四荒"属于国家的，可采用出让方式交投资者使用，出让金可按国家和省规定标准的1-10％征收。在旅游区的投资项目和对我方企业以闲置场地、厂房作价入股所上的项目，土地出让金按国家和省规定标准的30％征收。
另外，对外商投资分别在200万美元以上的项目，市政府分别提供5000平方米、10000平方米、20000平方米的土地使用权，其土地出让金全部返还给企业，用于发展生产。

到期土地的续期问题该怎样解决？

大陆的土地出让制度在很大程度上借鉴的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期后的处理方式很有必要。香港的到期土地续期处理主要由《政府租契条例》、《新世界土地契约（续期）条例》等法律规定，处理方式是土地自动续期，期限同上一次土地批租年限，并在土地注册处登记簿上注明。另外，续期不需补交地价，仅需每年缴纳新地税，标准为年度差饷的3％。有学者把“新地税”视为年地租，其实二者区别很大。按照香港法律，差饷为房产年度总租金的5％，依此换算，续期土地业主的年应缴新地税仅及房产年租金的1.5‰、市场地价的0.1‰。而按照年地租理论，每年缴纳的地租是由市场地价还原转化而来的，故年地租标准要远远高于新地税标准。所以，香港土地续期按年度缴纳的新地税在很大程度上仅具象征意义。这种续期制度形成的历史背景，是1973年九龙地区业主与政府因为续期补地价问题发生的冲突。时至今日，此项续期制度已臻成熟并得到广大业主的认可。对照内地的前述规范，有这么几个问题值得讨论：

其一，土地续期是否需要申请？我觉得，在地少人多的中国，公寓楼是城市住宅的主要形态。在这种一栋楼宇、多元产权的情况下，土地管理机关（在绝大多数情况下）所要面对的是一块土地存在成千上万个需要办续期的土地使用权人。要求业主统一集中申请，基本不可行；而倘若部分业主申请续期，部分申请国家收回并补偿地上附着物，其处理的执行难度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允许期满自动续期，续期合同的权利义务设定可维持原合同，并办理相应登记。若有公共利益需要的，则不论是否续期，均可办理征用，无需跟“续期”挂钩。

其二，续期支付的出让金该依什么标准？按《暂行条例》第41条的字面理解，似乎应该与新出让的采用同一标准。这里就存在一个矛盾，按照房地产估价原理，续期土地其上有他人拥有所有权的建筑物，则宗地地价必然低于同等条件下的新地地价，续期补交的与新出让新交的采用同一标准显然不合理。何况，对续期土地国家无需增投开发费，而对新出让地国家多会投入一定的开发费和征地费。因此，续期支付的出让金理应低于新地出让金。

其三，续期土地还缴不缴城市建设配套费？据我国土地管理的实际，许多城市都把地价款分成土地出让金、土地开发费与城市建设配套费。在形成了这么个结构关系的情况下，土地出让后，在大部分城市还得另行缴纳城市建设配套费。然而，据各地相关规定，在改扩建房屋时，其原有建筑面积部分的城市建设配套费是可免交的。援此，则土地续期也无需再行缴纳城市建设配套费。

购房者利益受损 住宅土地使用权年限难达70年
【新桂网】【来源： 新京报 】【字体：大 中 小】【颜色：红 绿 蓝 黑】
2005-01-23 14:32

●从开发商拿地到销售通常会间隔一至三年，无形中使住宅土地使用权年限受损

●70年后，房子随土地被收走的可获国家补偿，否则可重新办理土地使用权出让手续

除了销售不畅的尾房、空置房外，一些新建商品房的开发土地实际上也已闲置了许多年，购房者买了这样的房子，其土地使用权年限已不足70年。而70年后，我们的房子又该如何处理？是被收回，还是有别的办法，业内对此看法不一。

“受“损”调查”

空置房住宅土地使用年限更少

70年年限是从开发商拿到土地使用权证算起，项目从开发到销售通常会间隔1至3年，这也就意味着住宅的土地使用年限减少了

根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1至3年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，房屋已搁置了一段时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。

北京市建委公布的房地产信息显示，2004年北京市空置一年以上的商品房共计299.3万平方米。天鸿集团尾房超市提供信息显示，天鸿尾房超市目前对存量房的消化每年大约可达到200-300套，每套房产价格在20万- 150万元之间不等，这些存量房多是空置3-10年的商品房，空置在5年以上的商品房几乎占到了60%.眼下，该集团对存量房的消化已成主业务。据该集团部门经理葛怀恩介绍，北京市专门做存量房业务的代理行极少，天鸿在这一领域的业务有继续拓展的趋势，从目前该集团业务量来看，空置房销售面积只占北京空置房面积的2%—3%.记者从多方了解中获知，在目前存量房交易过程中，买家对所购商品房的土地使用年限提出异议者甚少。葛怀恩对此分析认为，由于存量房本身就比在售商品房便宜，在价格上占有优势，通常为现售商品房价的85% -90%，类似于二手房，所以很少有人对房屋土地使用年限“较真儿”。

法律界人士在接受采访时普遍表示，目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称，因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有，但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱，另一方面还亟待出台相关的强制性规定。

“损失承担”

立项变更造成业主损失开发商须负责

需由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

据了解，立项变更至少造成土地开发周期延长，使业主的“使用权”因此“缩小”。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏向记者解释，公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。

“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。”秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。

“如果能将存量房视为类似于二手房的物业进行投资，是比较明智的想法。”葛怀恩认为，买房者购买存量房主要是为了投资，在与开发商谈判房价时，更多的只能依靠自己的判断去衡量物业折旧、土地使用年限损失等决定房价的相关因素，通常很难在房价上占到“便宜”。另外，他还指出，买房者在注意到土地使用年限上无形中缺失了一部分的同时，也应考虑土地价格上涨等因素，这样一来，即使开发商能为前期土地使用承担责任，在经济利益上会让利消费者，但土地价格、住房价格与供求之间的波动都有可能再次影响到房价。

“解决途径”

透明市场行情健全评估机制

土地使用权年限是影响房屋评估价值的一个重要因素，但目前法律对此尚存空白

北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春同时指出，在这一情况上，政府目前无法强行干涉，而若强行干涉也未必利于市场的良性发展。眼下，较为可行的办法是，政府加强信息的公开和及时性，给消费者一些有针对意义的参考指标，使其对特定区域的住宅售价、开发量以及不同时期开发项目的市场行情，都能做到详细的了解和认知，然后再通过这些参考信息指导购房，在必要的情况下以此为导向与销售方交涉谈判。另外，还应该健全市场评估机构，适当拓展其业务范围，特别是咨询业务。就目前来看，评估、中介、法律等相关途径较高的收费标准都制约了消费者自身权利维护意识的形成。北京市力行律师事务所律师曹岩也认同，在影响房屋评估价值方面，土地使用权年限是一个重要的因素。

在销售市场上，二手房较一手房价格要便宜些，而尾房由于某些特定弱势造成难销，所以价格也会相应低一些。但若从土地使用权损失角度来看，目前尚没有具体价格折算标准。对此，21世纪不动产北京区域总部咨询顾问段劲松表示，根据土地出让金进行实际折算的方式，目前操作中的可行性不大。而之所以20世纪70年代的房子不如80年代的房子价格高，一个很重要的原因就是涉及到了土地使用年限问题，但以此为依据进行实际折算很困难，而且法律对此尚存空白，目前只能通过二手房、空置房与在售商品房之间的性价比得出较为合适的交易价。

“律师坦言”

消费者很难得到赔偿

律师认为，最妥善的办法就是尽可能签订详细合同，多少变被动消费为主动消费

秦兵指出，根据法律规定，开发土地空置二年以上的，国家可以收回。但现实情况是许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各种原因，业主不会注意到这些问题，而且我国房地产制度中也没有相应的规定。可以说，这种损失属于一种隐性损失，虽然没有给消费者带来直接的明显的损失，但所有的损失还是由消费者承担了。原因很简单，开发商已经拿到钱了，购房款中已包含了交纳的土地出让金。

据了解，现在还没有出台土地使用年限价格折算标准，在没有相关法规出台的前提下，对于购房人来说，最妥善的办法就是签订一个细致的合同。目前商品房价格仍由市场决定，但商品房价格中显然没有考虑土地使用年限的问题。这在近期可能不会得到重视。

冯长春表示，在住宅土地使用权年限问题上，更多的是买卖双方信息不对称。

消费者在很大程度上属于被动消费，即便发现合约上有不利于自己的细节，但若无法通过补充说明方式与开发商达成一致，就只能接受单方设定的“霸王条款”。冯长春指出，虽然现在名为买方市场，但实际上消费者缺乏更多的主动权。

“从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。”但秦兵认为，目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。

未来设计

70年后，我们的房子怎么办？

▲设想1房随地走，国家给予一定补偿

业界认为，尽管目前尚无具体政策出台，但随着时间的推移和局部矛盾的显露，这一问题会得到有效解决，只是暂不排除短期内引发争议和投诉的可能。秦兵指出，由于土地是国家的，业主只是拥有土地使用权，并且是附年限的。从理论上讲，70年届满后，国家可以收回土地使用权，业主也可以再次向国家交纳土地使用费用。

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外，都是国家享有所有权，所谓70年土地使用年限，是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后，国家有权利收回土地，而房屋产权是没有期限的，这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是，国家将土地使用权收回，房随地走，个人的房屋也被收回，国家给予一定的补偿。

▲设想2产权人重新签订土地出让合同

邓泽敏表示，土地使用权期限届满之后，国家将收回土地，产权人则可以重新办理土地使用权出让手续，签订土地出让合同，向国家交纳土地出让金。如果70年后由于城市建设或其他政府行为要拆除房屋，收回土地，同样会根据相关拆迁管理办法给予业主相应的补贴。

当然在这70年的时间中，随着城市的发展需要，有可能会在这方面制定更加完善的政策，更好地保护消费者的权益。

▲设想3等待当届政府出台适宜政策

21世纪不动产天鼎龙加盟店经理郭胜阳表示，依据目前的拆迁政策来看，由于房屋土地使用年限问题给购房者造成明显经济利益损失的可能性不大，除非涉及到未来遗产继承等方面的问题。目前尾房销售也好，商品房销售也好，更多都是市场在起主导作用，有一些存量的房子位置、朝向等都好，在价格上是无法与土地使用年限折算对等的。

今典集团董事长张宝全表示，涉及到商品房土地使用年限等问题，需要上端、中端、下端单位及个人的共同努力，从长远来看，开征物业税将是一项行之有效的解决办法。但目前政府还没有出台相应的法规，且距离商品房土地使用70年限期还很遥远，现在探讨为时过早。“土地使用权年满70年后，一旦业主对补地价的具体细则接受不了，有可能引发一定层面的社会问题。但政府应该会在适当的时机出台相关政策，这也是一个必然。”冯长春认为，购房者无需在70年后的住宅使用权方面太过未雨绸缪。

政府声音

目前还没有相应法规加以约束

买家买到的不是实实在在的70年，大部分原因是由于房屋建成的滞后性造成的，房屋建成之前的土地使用权损失一般由开发商承担，从公平角度来讲，也有政策法律方面的原因。大部分业内人士认为，应对开发商与政府的法律义务关系作出明确规定。

记者在采访时试图了解有关职能部门对相关投诉的明确说法。北京市建委新闻处负责人表示，房屋买卖双方的交易属于市场行为，买家意愿与开发商达成一致交易即成功，否则交易不发生。

该负责人同时还表示，目前尚未接到过相关问题的投诉，对此暂时也无更明晰的对策。

北京市建委市场一处相关人士同样直言不讳：这纯粹属于市场行为，如果出现双方意见不一致，只能通过协商解决，目前还没有这方面的法规条文加以约束。

律师说法

应完善“期满后如何再办手续”方面的立法

曹岩认为，法律法规的制定，应考虑社会实际发展状况和市民的生活需求。虽然现在还没产生太多纠纷，但快到土地使用权年限届满时期，人们的这种疑问就会越来越多，所以至少应该在“现有期限届满后、如何继续办理土地使用权”等方面完善立法、增加可操作性。

我国土地公有制决定了业主只能拥有土地使用权。

秦兵认为，现在的问题是在将来的房屋市场价格中如何体现这一个因素，这是需要规范的，因为房屋价格包括了土地成本，但这个成本是有年限的。因此，年限的不同自然应当影响到房价，目前尚无此方面的规定，应当说是一个缺陷，国家会在此方面进行规范。

❺ 名城天下 五证不全在卖房，敢买吗

建议不要购买五证不全的房屋。

购无证房风险：
(一)土地性质不合法的风险
在集体土地上所建房屋，又未办理土地征用手续，即所谓的“乡产权”房。这种情况下卖房不合法，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。但建房是否合法须视其规划手续是否齐全来判断。
(二)土地使用权不合法的风险
在城近郊区，有的楼盘已具备入住条件，也有规划、施工手续，却未办理商品房销售许可证，究其原因，大半出在土地上，即尚未办理国有土地使用权出让手续，因而不能按正常手续进行销售。对于这种情况，建房本身合法，但卖房不合法，开发商须交纳国有土地使用权出让金，获得国有土地使用权证书后，才能办理商品房销售许可证进行销售。
(三)工程建设手续不合法的风险
有的项目，规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是最严重的，即有被拆除的风险。如仅仅是建设手续的问题，有时交了罚款后也能补办手续，从而使其合法化;但如严重违背了城市规划，被拆除也并非没有可能，偶尔也会出现。实际操作中与有关主管部门的执法力度也有关系。这种情况，购房者最应小心，一般不要购买。
(四)施工进度没有达到规定要求就销售的风险
这种情况下，开发商往往采取所谓内部认购的方式销售，即先收取一定的认购金，等获得商品房销售许可证后再与购房者签订商品房买卖合同。对于这种情况，建房是合法的，但卖房不合法，须待施工进展到规定程度，取得商品房销售许可证时才能销售。相对于现房而言，期房的风险本身就很大，而提前销售，风险又在期房的基础上大大增加了。而有的项目尚未开工甚至尚未完成拆迁就开始销售，风险就更不用说了。如果您确实要购买的话，则对开发商的资信审查尤为重要。

❻ 没有土地证的房子可以卖吗

不能， 有房产证只能说明有使用权，但没有所有权，所以不能买卖。

1.房子只有房产证而没有土地证，当事人就很难从根本上维护自己的权益。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。

而没有拿到《房产证》、《土地证》或者只有一证、或者不能办理两证过户的二手商品房或别墅，买卖交易都需谨慎。

2.土地是划拨土地，土地还是属于政府的，没有土地证或者只有大土地证，而没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。土地有历史问题，以前开发商有税费没有缴齐导致没有办理土地证，还有就是开发商有办理大土地证没有按照多少户进行分割，导致每一户没有土地证。

3.房产证和土地证密不可分。从法律角度来讲，房产证和土地证是房主拥有该房产以及土地使用权的证明，两者是密不可分的，没有土地证，就意味着房主不具备对该土地的使用权，那么在该土地被被人侵占的时候，无法维护自己的合法权益。

有房产证没有土地证对房屋交易的影响：

只有房产证没有土地使用权证，势必会给住宅地产购置及交易带来风险。

一是难以知晓在土地使用权上设定抵押权的情况，也就无法及时规避风险。

二是难以发现开发商违规用地的事实。

三是二手房交易将受影响。《城市房地产管理法》规定，房地产上市交易，必须出示房屋所有权证和国有土地使用权证。

四是在拆迁补偿时会遭受损失。《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条规定，房屋拆迁评估价格为拆迁房屋的房地产市场价格。因此，拆迁补偿金不仅包含房屋所有权价值，还包含了土地使用权价值。购房者如果未办理土地使用权证，在拆迁过程中就可能得不到关于土地使用权的相应补偿。

(6)只卖土地使用权不卖房合法吗扩展阅读：

《城市房屋拆迁估价指导意见》部分内容：

第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

评估机构要求

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

❼ 我买的房子开发商土地使用权只有十年,现在土地使用权到期了,我想卖房子该咋办

这种十年期的小产权房，住住可以，想卖出有点麻烦。如果想卖，首先必须申请使用权延期，但不是这么简单的，否则开发商当时也不会办十年的土地使用权了。除非买家无所谓，私下购买你的使用权，否则过户是个问题。

❽ 卖房人有义务协助买房人办理房屋产权过户和土地使用权变更手续的法律依据

合同法第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人内，买受人支付价款的容合同。
物权法第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

卖房子的人转移房子所有权是他房屋买卖合同的义务，不动产所有权转移以登记为准，所以办理过户登记是出卖人的合同义务。只有办理不动产过户登记，才履行了“转移标的物的所有权”的主合同义务，在约定的时间内，约定不明的在买受人提出要求办理过户后的合理的期间内，出卖人不配合办理过户登记，构成合同违约。