房租建造主体与土地使用权
❶ 房屋和土地使用权人不同，如何处理
在物权立法中如何处理土地与建筑物的关系，有两个方案：其一，仅规定土地为物（不动产），建筑物被视为土地的构成部分，不是独立的物（不动产）。采取这一方案的物权法，不动产只是土地，不动产登记只是土地登记。其二，土地与建筑物，分别为独立的物（不动产），即土地是一个物（不动产），建筑物是另一个物（不动产）。采取这一方案的物权法，不动产包括土地和建筑物，不动产登记分为土地登记和建筑物登记。
我国实行土地国有和集体所有的基本经济制度，私人可以享有建筑物所有权，但宅基地所有权仍属于国家或者集体。因此，我国物权法采取以上第二种方案，规定土地是一个物（不动产），建筑物是另一个物（不动产）。在规定土地和建筑物是两个物（不动产）的前提下，为避免建筑物和宅基地分别归属于不同主体造成法律关系的复杂化，创设建筑物所有权与宅基地使用权必须同归一人，并且建筑物与宅基地必须一并抵押的强制性规则，即所谓“房随地、地随房”原则，规定在物权法第146条、第147条、第182条。
按照第146条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。按照第147条的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这两个条文规定，建筑物所有权与宅基地使用权一并处分原则，即权利转让情形的“房随地、地随房”原则。
按照物权法第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照此规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本条规定建筑物与宅基地一并抵押的原则，即设立抵押情形的“房随地、地随房”原则。
物权法上述条文，对“房随地、地随房”原则的规定，十分准确，并无产生理解歧义之余地。关键在登记机构必须严格执行。可能是因为不动产登记机构未统一，房产登记机构专管房屋所有权过户登记和房屋抵押登记，土地登记机构专管土地使用权过户登记和土地抵押登记，相互之间难于协调配合，造成现实中存在“房地分离”，即房屋所有权与土地使用权分属不同主体，房屋抵押权与土地抵押权分属不同主体，的不正常现象。要彻底解决房地分离问题，有待于登记机构统一。但现实中存在的房地分离问题，并不难处理。
房屋所有权与土地使用权分属不同主体，各权利人均受限制，房屋所有人不能出卖房屋，土地使用权人既不能使用土地也不能出让土地。解决办法是：或者房屋所有权人受让土地使用权，或者土地使用权人受让房屋所有权。
现在回答问题：房屋与土地分别抵押情形，往往其中一个抵押权担保债权先到期，所担保债权先到期的抵押权人，先向人民法院申请执行抵押权，而此时另一个抵押权担保债权尚未到期。解决办法是：法庭一经受理其中一个抵押权的执行申请，即应视为另一个抵押权担保债权同时到期，法庭应一并执行两个抵押权，就该房产（对房屋所有权和土地使用权不加区分）委托拍卖。拍卖所得价款金额，如果超过两个抵押权分别担保的两个债权的总额，则执行比较简单，只须分别足额清偿两个债权（本金和利息），然后将剩余金额返还抵押人即可。
如果拍卖所得价款金额，不足清偿两个抵押权担保的债权总额，其执行要稍复杂一点，建议法庭类推适用物权法第199条第（1）项条文后段：“顺序相同的，按照债权额比例清偿”。假设房屋抵押权担保200万债权，土地抵押权担保100万债权，两债权额比例为2比1，拍卖所得价款金额为150万，则清偿房屋抵押权人100万，清偿土地抵押权人50万。按照民法原理，二抵押权人未清偿部分债权并不消灭，还可以作为无担保债权，向债务人求偿，自不待言。
❷ 房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则是什么
复房屋所有权与土地使制用权同时抵押的原则，是指在房地产抵押时，应当将房屋与土地使用权同时抵押的原则。表现在两个方面： 1、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即所谓的地随房走。 2、以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即所谓的房随地走。 法律作出这一规定，其理由在于：（1）离开土地的建筑物不具备法律上的独立性，不能独立的构成抵押标的。任何房屋都是建立在土地上的，土地是地上房屋的必要组成部分，没有土地使用权的房屋在实践中不能独立存在，在法律上也是不能独立移转的，因此必须地随房走。（2）房屋虽然不是土地的本质组成部分，土地本身可以独立的移转，但是如果允许土地使用权单独抵押而地上建筑物所有权不进行抵押，就可能出现土地使用权与地上建筑物所有权主体不一致的状况，从而发生权利的冲突与摩擦，不利于物的有序利用和社会秩序的稳定。为防止这种权属不一致的矛盾，就有必要将房屋与土地视为一个整体，从而要求房随地走。
❸ 农村房屋抵债合法吗
想要明确宅基地使用权能否抵债，首先需要明确宅基地使用权的概念。而通过宅基地抵债，则相当于变相的宅基地转让，那么就需要明确宅基地转让的条件。
一、宅基地使用权的概念：
宅基地使用权是农民因建造自有房屋而对集体所有的土地享有占有、使用的权利。
特点有：
(一)宅基地的所有权归村集体或者村集体经济组织。
(二)宅基地使用权的主体是特定的农民。使用权仅限于本集体经济组织内特定的成员享有，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地。
(三)宅基地使用权具有有限性。即宅基地原则上只能由宅基地使用不能将宅基地转卖。
(四)宅基地使用权具有福利性。即农村村民取得宅基地使用权基本上是无偿的，或只交纳了极少的费用。
二、转让宅基地使用权需具备的条件。
依据《土地管理法》第62条、《物权法》第155条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让不为法律所禁止。
需具备的条件有：
(一)转让人拥 有二处以上的宅基地;
(二)转让人与受让人为同一集体经济组织内部的成员;
(三)受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件;
(四)转让行为征 得集体经济组织同意。
强调一点，以上条件应同时具备。
三、城镇居民不得购买宅基地的立法依据。
我国人多地少，一直实行最严格的土地管理制度，且为防止出现农民转让宅基地后流离失所，进而影响社会稳定这一大局，我国立法禁止城镇居民购买宅基地。国务院于《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《土地管理法》中有关“农村村民出 卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，也体现了不允许宅基地使用权向集体经济组织外的城镇居民转让的意思。
综上所述，我们明白，农村宅基地所有权归农民集体所有，农民以宅基地使用权抵债并不合法，不会得到法律的承认与保护。农村宅基地所有权归农村集体所有，农村宅基地只能在村集体成员内部之间转让，不能转让给城镇户口的居民。以上便是小编对“以宅基地使用权抵债是否合法”的解答，如果您关于农村宅基地还有其他疑问，欢迎咨询律图的专业律师。
❹ 租赁的土地能否建设房屋
土地承租期间新增建筑物的归属按照房屋所有权与土地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。
土地使用权出租后，承租人仅享有租期内对土地的占有、使用、收益，但并非土地使用权人。
原土地使用权出让合同仍由作为出租人的土地使用权人继续履行，租期届满而土地使用权期未届满时，出租人有权收回土地使用权，土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。而租赁土地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依土地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁土地使用权人。
❺ 房租60产权和70年产权区别
没有60年的产权，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，房屋所有权的期限为永远，而土地使用权期限根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》规定，分为40年、50年或70年不等。居住用地土地使用权出让的较高年限是70年，到期后可重新缴纳土地出让金，获得土地继续使用权。
土地使用权和房屋所有权的区别
土地使用权是国家向组织、机构及个人出让的土地使用权利，根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。土地使用权在出让时根据开发类型分为不同的使用年限，民用住宅用地权属年限较高为70年，工业用建筑用地和综合类用地较高为50年，商用建筑用地较高为40年。
房屋所有权属于个人产权，是私有财产权的一种，是得到《中华人民共和国宪法中华人民共和国物权法》(自2007年10月1日起施行)第六十四条，私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。其年限是永远的。
土地使用权和房屋所有权的区别在于：房屋所有权(即房产权)是永远的，没有期限限制，只要房产没有完全毁损灭失就能一直享有，“房产证里是没有期限登记栏的”；土地使用权是有期限的。国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。
也就是说，房子的所有权是永远的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。但我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，租用国家土地的周期也不同，住宅70年，工业/科教文卫体/综合类50年，商业/旅游/娱乐40年。