善意取得房屋所有权案件

1. 房子被他人卖了,善意取得后,实际所有权人怎么办

房子被他人买了，并过户给了他人，所有权便是买主的。这是板上钉钉的事实。房子过户手续，具有法律同等效力。

2. 诉争房屋所有权能否善意取得

案情独居老人李某拥有位于某小区的住房一套。李某有两个儿子李一、李二。李某因病去世后留有遗嘱，内容为住房由大儿子李一继承。后李一根据该遗嘱在房屋登记部门办理了过户登记。后李二得知该遗嘱为李一伪造，遂向当地人民法院起诉。法院审理后认为李一因伪造遗嘱而丧失了对其父遗产的继承权，判决该房屋所有权归李二所有。判决生效后，李一将该房以市价出售给张南，并办理了过户登记。张南不知该房屋权属存在争议，并已入住该房。李二也在判决生效后与王东签订了房屋买卖合同，王东已支付了全部房款。
分歧法院在审理本案的过程中，产生了三种不同意见。一种意见认为，李一伪造遗嘱，丧失了对其父遗产的继承权，该诉争房屋的所有权应归李二所有。有法院判决予以确认。根据《物权法》第29条、第31条规定，李二于继承开始时就取得了该房屋的所有权。虽然李二与王东的房屋买卖合同合法有效，但由于没办理房屋过户手续，不能发生房屋所有权变动的法律效果，该房屋的所有权应当属于李二所有。第二种意见认为，虽然房屋产权证上登记的权利人是李一，但是李一取得所有权是基于违法行为，对该房屋的占有属于非法占有，后将房屋卖于张南，属于无权处分。因为善意取得制度的适用前提是处分人合法占有物，并且对物的处分是一种无权处分行为。故张南不能根据善意取得的相关规定取得房屋所有权。故该房屋所有权应归李二所有。第三种意见认为，虽然房屋产权证上登记的权利人是李一，而事实上的所有权人应该是李二，李一处分该房屋系无权处分，但由于张南购买房屋时是善意的，张南可基于不动产物权的善意取得制度取得该房屋的所有权。李二可依侵权行为请求李一承担赔偿责任。
评析在这三种不同的意见中，笔者倾向第三种意见。理由如下：
根据《物权法》第106条之规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
一是受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二是合理的价格转让；三是转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”根据该条的规定，不动产善意取得的适用有以下四个构成要件：
第一，让与人对让与的不动产无处分权。本案中，李一处分该诉争房屋是在法院判决其丧失继承权之后，该诉争房屋的所有权由法律判决确认由李二所有。李一对房屋的处分属于无权处分。占有是动产物权变动的公示形式，处分人对动产是合法占有，还是非法占有对动产能否善意取得至关重要，但是不动产以登记为物权变动的公示形式，登记体现不动产的权利外观，所以，处分人对不动产的占有是否合法，不影响不动产能否善意取得。
第二，受让人受让该不动产时是善意的。不动产善意取得以受让人的善意为前提条件，“善意”指受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。本案中，张南在购买房屋时是根据房屋产权证上登记的权利人来认定李一为该房所有权人。他不可能清楚该房屋存在权属争议。
第三，受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。不动产善意取得是以有偿取得为前提条件，本案中，张南根据市价，支付了房屋价款。该房屋转让有偿、并且价格合理，故张南属于善意第三人，应当取得该诉争房屋的所有权。
第四，已作权利的变更登记。登记是不动产物权产生、变更和消灭的公示方式，在没有相反证据的前提下，一般推定登记的权利人为事实上的权利人。即使事实上已经变动（例如进行了买卖），但形式上没有采取公示的方法（没进行产权登记），仍然不发生物权变动之效力。故本案中王东不能取得房屋所有权。在确定不动产善意取得制度适用时，也以受让人已经办理了不动产产权变更登记为要件。本案中张南在购房后，已经办理了房屋产权登记，取得了房屋的所有权。
因此，本案符合适用不动产的善意取得的四个要件，诉争房屋的所有权应归张南所有。原权利人李二只能向无权处分人李一要求赔偿，而不能向受让人张南行使物权请求权。王东不能取得房屋所有权，只能请求李二承担不能交付房屋的违约责任。作者：石楼县人民法院 白玉生

3. 法律中善意第三人取得房屋所有权

善意第三人，即该第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人。无权处分他人动产或不动产的占有人，不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
产生原因
从事商品交易的当事人很难知道对方是否对其占有的物品拥有所有权，也很难进行查证。况且在商机万变的信息时代，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证，不太现实。如果受让人不知道或不应当知道转让人无权转让该财产，而在交易完成后因出让人的无权处分而使交易无效使其善意第三人退还所得的财产，这不仅要推翻已形成的财产关系还使当事人在交易中心存疑虑，从而造成当事人交易的不安全，法律为了避免这些不安全因素的干扰规定了善意取得制度。虽然我国现行的民事基本法——《民法通则》尚未确认善意取得制度，但是在我国司法实践中，却承认善意购买者可以取得对其购买的、依法可以转让的财产的所有权。
最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第89条指出：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”
理论基础
关于善意取得存在的理论基础，多数学者提出了不同的看法，大致有以下几种观点：
(1)取得时效说。时效制度，以时间及时间之经过为其构成要件，而善意取得制度则与时间及时间之经过没有联系，所以，时效制度与善意取得制度是两种各自独立的制度。
(2)权利外形说。占有人应推定其为法律上的所有者，故受让人有信赖之基础。
(3)法律赋权说。善意取得是由于法律赋予占有人处分他人所有权的权能。
(4)占有效力说。善意取得系由于受让人受让占有后，占有之效力使然。大多数学者认为善意取得制度的理论基础是法律上承认占有公信力的逻辑结果，即赞成权利外形说。
以上内容就是相关的回答，善意第三人一般是第三人不知道法律关系双方的真实情况，通常是指非法交易中，不知情的，已经办理了登记的权利人，在很多时候善意第三人的权利也是会受到法律保护的。

4. 不构成善意取得返还房屋怎样给原所有权人赔偿损失

能返还房屋的需要返还房屋，并恢复原状，不能返还的，应该赔偿房屋款及利息损失。

5. 恶意取得无权处分房屋怎么处理

如果买房人是善意的，并且已经以合理的价格转让，并且已经办理了房屋变更登记的，善意第三人是可以取得房屋所有权的，这叫作善意取得制度。那么，恶意取得无权处分房屋怎么处理呢?今天，华律网小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。
恶意取得无权处分房屋怎么处理
所谓买房人为恶意，是指买房人知道或者应当知道卖房人没有处分权。在买房人为恶意的情形下，不适用善意取得制度，不论房屋是否过户，恶意的买房人都不能取得房屋的所有权。
买房人为善意的无权处分
所谓买房人是善意的，就是买房人不知道且不应该知道卖房人无权处分。在买房人为善意的情况下，要分两种情况讨论房屋所有权的归属：
1、房屋尚未过户给买房人
《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”根据此规定，卖房人无权处分且得不到权利人的追认或取得权利的，买房人是不能取得房屋所有权的。买房人只能根据《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定【出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持.】向卖房人主张违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。
2、房屋已经过户给买房人
《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”依据此规定，善意的买房人可以取得房屋所有权。当然，房屋的所有权人也可以依据该条法律规定向无权处分人请求赔偿损失。
所谓买房人为恶意，是指买房人知道或者应当知道卖房人没有处分权。在买房人为恶意的情形下，不适用善意取得制度，不论房屋是否过户，恶意的买房人都不能取得房屋的所有权。

6. 善意取得所有权和抵押权

1、“现实中可不可能发生这种情况的呀？ ”：完全可能，这是先抵押后出卖抵押物，可能是出卖时经过抵押权人（银行）的同意、也可能是抵押人（也就是房子所有人）恶意隐瞒善意第三人房子已抵押的事实而导致。

2、“如果不可能，抵押权和善意取得有其他重叠的情况的时候，怎么处理呢”：嘿嘿，朋友，如果不可能出现，就不用处理了。只有在现实中有可能出现时才需要处理呦。

3、“那么抵押权优先还是善意取得的所有权优先呢”：
（1）已经登记的抵押权可以对抗第三人，不管是善意第三人还是恶意第三人：虽然所有权是最完全的物权、一般应优先于抵押权，但这里的善意第三人取得的所有权有瑕疵，所以：抵押权应优先于所有权。
（2）至于恶意第三人的损失：自负。善意第三人的损失：应向出卖人索要赔偿。

4、其实，对此类事情《物权法》已有明确规定：
（1）如果房屋所有人把房屋出卖给第三人是经银行同意的：房屋所有人应将卖房所得价款提前清偿银行的债务、或者是向公证处提存。卖房钱超过银行贷款的部分可以由房屋所有人留下；如果卖房的钱还不足以偿还银行贷款：由房屋所有人补足银行贷款。
（2）如果房屋所有人未经银行同意而卖房：买卖无效，除非善意第三人替房屋所有人清偿银行的所有债务才行，至于善意第三人的损失，由房屋所有人承担。

依据是：《物权法》第191条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”

7. 善意取得的构成要件

一、存在无权处分

有学者否认无权处分为善意取得的构成要件，认为《物权法》第106条并未罗列，且错误登记的权利人（无权处分人）有权处分登记的财产。

二、受让财产时为善意

1、善意的标准

王泽鉴教授总结了动产善意取得的四个标准：

（1）善意指受让人不知让与人（无权处分人）无让与权，不问过失；

（2）善意指受让人不知让与人（无权处分人）无让与权，不问是否过失，但在客观情形下，若一般人依据交易经验就可认定让与人没有让与权，受让人就是恶意的；

（3）善意指受让人不知或不可能知道让与人（无权处分人）无让与权；

（4）善意指受让人不是明知或因重大过失而不知道让与人（无权处分人）无让与权。

2、善意的判断时点

我国《物权法》第106条及《物权法司法解释（一）》第18条规定，善意的时点是受让人受让该不动产或者动产时，受让指依法完成动产交付或完成不动产物权转移登记。

3、善意的保护范围

善意取得的主旨为填补让与人处分权的不足，保护的范围限于“对处分权的信赖”。善意受让人基于占有或登记的公信力而信赖无权处分人有处分权时，原权利人的所有权才相对消灭，善意受让人因善意取得制度取得无权处分的财产。

三、支付合理价格

善意取得要求转让行为系合理有偿的交易行为， 我国《物权法》第106条也予以认可。《物权法司法解释（一）》第19条规定，“合理的价格”的认定应按照转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素。

四、完成法定公示

《物权法》第106条第1款第3项规定，公示是善意取得的必备要件，要求以登记为生效要件的应当登记，不实行登记生效要件主义的，财产交付给受让人即可。

1、动产已交付

《物权法》第24条规定，特殊动产采取登记对抗主义。特殊动产应属《物权法》第106条第1款第3项规定的“依照法律规定不需要登记”的财产，交付产生善意取得的公示效果，但若未变更登记，善意受让人享有的物权不能对抗善意第三人。

2、不动产已登记

《物权法》第10条、第16条规定，我国对不动产实行统一登记制度，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。无论无权处分人是否交付房屋或者受让人是否支付价款，受让人只要没有办理不动产变更登记，就不能善意取得该不动产。

(7)善意取得房屋所有权案件扩展阅读：

善意取得制度的适用范围

一、动产

传统民法上，善意取得通常指动产善意取得，我国《物权法》第106条对此给予肯定。动产指“土地及其定着物以外的一切之物，如图书、画、珠宝和无记名证券（如车票）等”。

二、不动产

我国《物权法》第106条规定善意取得制度适用不动产，但不包括国家所有权、集体所有权。有学者主张，我国采取严格的不动产登记生效要件主义，基于登记的公示效力即可调整不动产相关问题，原则上不存在不动产善意取得的适用空间；

有学者则提出异议，称在出现登记记载与当事人意思表示不一致以及物权变动没有实时反映在登记簿上等错误时，登记权利被无权处分，善意取得有适用的可能性空间。

三、占有脱离物

占有脱离物指“非基于真权利人的意思而丧失占有的物，如赃物、遗失物、遗忘物、误取物等，占有脱离物有条件地适用善意取得或者根本不适用善意取得”。

四、网络虚拟财产

参照“克雷曼诉科恩的域名案件”，能被精确定义的虚拟物品，因独占性而被排他使用，可被视为和域名类似的财产。在我国台湾地区，虚拟财产可被看作电磁记录，在欺诈和盗窃案件中被视为动产。

我国《民法总则》第127条规定：“法律对数据、网络虚拟财产的保护有规定的，依照其规定”，对网络虚拟财产予以承认。

8. 关于物权法善意取得的案例

1、善意取得的要件：
（1）无权处分人合法占有动产（基于合同、共有关系内而丧失占有）或者受容委托登记不动产在自己的名下 。
（2）占有人、名义登记人实施无权处分行为
（3）第三人为善意（不知其无权）
（4）第三人支付对价
（5）第三人取得动产占有或者变更不动产登记
2、最典型的案例如：甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。丙即为善意取得。

9. 所有权的善意取得应如何处理

1，要确定小张是否构成物权法所称的“善意取得”。小张所谓的善意取得不一定符合法律上的“善意取得”的要件，具体是否构成法律意义上的善意取得，必须根据具体的情况分析。

2，如果小张虽然主观上没有恶意占有的目的，但是，不符合物权法关于善意取得的规定，小张不构成善意取得，原物权人有权要求小张返还财物。小张只能向非法处分他人财物的行为人索赔损失。

2，如果小张确实构成善意取得，可以对抗原物权人的物权追及效力，可以依据物权法拒绝将财物交给原物权人，原物权人只能向无权处分人要求索赔损失。

具体的情况在物权法中都有明确的规定。

《物权法》

第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
第一百零七条 所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。
第一百零八条 善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第一百零九条 拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
第一百一十条 有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。
第一百一十一条 拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。
第一百一十二条 权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。
权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。
第一百一十三条 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的，归国家所有。
第一百一十四条 拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。
第一百一十五条 主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。
第一百一十六条 天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。
法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。

10. 房屋买卖中，什么是善意取得

善意取得又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的财物（动产或者不动产）转让给第三人的，如受让人在取得该动产时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得制度是适应商品交换的需要而产生的一项法律制度。在广泛的商品交换中，从事交换的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对市场出售的商品逐一调查。如果受让人善意取得财产后，根据转让人的无权处分行为而使交易无效，并让受让人返还财产，则不仅要推翻已经形成的财产关系，而且使当事人在从事交易活动时，随时担心买到的商品有可能要退还，这样就会造成当事人在交易时的不安全感，也不利于商品交换秩序的稳定。
一般认为，善意取得制度来源于日耳曼法。在日耳曼法上，区别动产是不基于所有人的意思归他人占有还是基于所有人的意思归他人占有的场合，而规定了不同的后果：（1）在动产不基于所有人的意思归他人占有的场合，例如被盗、遗失，所有人仍享有权利，所有人仍然享有权利，动产无论转归何人占有，都有权请求返还。（2）在动产基于所有人的意思交于他人时，如租赁、寄托，所有人只有权对其契约的相对人即承租人、受托人请求返还原物、赔偿损失，对于由相对人处取得物之占有的第三人，不得为返还原物的请求。在这种情况下，第三人虽然取得物的占有权，但未取得物的所有权，