出卖人未取得房屋所有权
卖房人对所卖的房屋没有所有权，那么与这个卖房人签订的房屋买卖合同就是无效合同。
只有一种情况例外，那就是这个卖房人有产权人的授权。
因为只有房屋的合法产权人才有权力对房屋做出转让、出租等合法的处置行为，其他人在未经房屋产权人授权的情况下，对这个房屋所做出一切经济行为都是无效的。
㈡ 出卖人无权处分所售房产时如何处理
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三
条规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由
主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使
标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并
主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
实践中，比较典型的无权处分行为表现为夫妻一方处分共有房屋的情形。
夫妻共有房屋的买卖以产权登记是否明示为共有房屋分两种不同的情况予以
考虑。一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的是夫妻双方的名
字，出卖人在签订合同时已经向买受人出示房产证，即买受人已经明知是夫妻
共同财产的，应当由买受人举证证明该出售行为系夫妻双方共同意思表示（有
权代理，签订合同的一方有另一方的授权委托书），或者其有足够理由相信该行
为系夫妻共同意思表示（表见代理，签订合同的一方没有另一方的授权委托书， 但买受人有证据表明其有正当理由相信签订合同系双方共同意思表示，如另一 方知晓房屋买卖行为表示同意或者未明确表示反对的），这种情况下房屋买卖
合同合法有效，并且可实际履行。除此之外的情形，合同有效但因未取得另一 方的同意而无法实际履行，出卖人对此承担违约责任，买卖双方恶意串通，损害 夫妻一方权益的除外。
另一种是房屋买卖合同所涉及的共有房产产权证登记的仅是夫妻一方的
名字,出卖人未向买受人披露共有状态的，不影响房屋买卖合同效力，如买受人 善意且已完成房屋过户手续的，买受人构成善意取得，买受人取得房屋所有权。
夫妻一方共有权益被损害的可向另一方主张房屋价款或赔偿损失。
对于其他无权处分情形，在房屋买卖过程中，出卖人将登记在其个人名下
的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同 意，房屋买卖合同仍应认定有效。买受人符合《物权法》第一百零六条第一款规 定的善意取得构成要件办理了房屋所有权转移登记，其他共有人无权要求追回
房屋。如因出卖人的原因导致所有权未能转移的，买受人可以要求解除合同， 并要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。
㈢ 什么是房产证，购房者无法取得房产证出卖人的法律责任
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
㈣ 购房者何时取得房屋所有权，房产证有什么法律效力
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题回的解释》
第十答八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
上述其中明确规定了购房者取得房产证的具体时间以及拿不到房产证开发商应承担的责任。即使在合同中没有具体规定取得房产证的时间，那么期房的购房者也应在房屋交付使用(开发商交钥匙的时间)后90日内取得房产证，否则，开发商也要承担违约责任。
㈤ 由于出卖人的原因，商品房未取得房产证，能解除合同么
我很欣赏楼上的回答，相信楼上一定是一位法律专业人士 十分佩服，但是楼上将的可能太专业，有些人可能看不懂，其实这个问题是这样的，在最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定中表示的意义是指在合同履行中由于开发商的原因超过一年没有给买受人办理产权登记的买受人可以请求解除销售合同。但是是不是超过一年就不能要求对方解除呢？显然不是的，超过一年以后说明对方已经涉嫌违约，这是您完全可以提起违约之诉要求对方解除销售合同。
㈥ 如何认定未取得所有权证房屋买卖合同的法律效力
1,买卖合同只要符合合同成立的条件，就有效，与有没有取得房屋所有权证没有关系．法律依据：＜＜物权法＞＞第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
2，合同有效的条件：
（1）签定合同的行为人具有相应的民事行为能力．
（2）意思表示真实
（3）不违反法律或者社会公共利益
（4）标的确定和可能
（5）条件成就或者期限届满（如果是附条件或者附期限的合同）
3，所以，要使未取得房屋所有权证的房屋买卖合同有效，只须符合上述合同成立条件即可．届时，一方违约未交付房屋的，虽然其未取得产权，但是合同相对方可基于有效成立的买卖合同要求其承担违约责任．
㈦ 因“出卖人原因”未办理房屋过户登记怎么认定
取得确认书，来只是拍卖行确认你是经参自加竞拍取得房屋购买权。还要签订房屋买卖合同，向房屋出卖人交清购房款，持拍卖成交确认书、购房合同与出卖人一道办理产权过户手续。只有房屋产权过户到拍得人的名下时，该房屋才属于拍得人所有。纠正一下，拍卖人是拍卖行，竞拍人是参加拍卖会并举牌竞价的人，成交确认书记载的竞拍人是竞得人，也叫拍得人。
㈧ “一房二卖”中，未取得房屋所有权的购房者应如何维权
我国《合抄同法》第１０７袭 条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８ 条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可以看出，未取得房屋所有权的购房者可以要求开发商承担解除合同、赔偿损失、返还已付购房款及利息，以及请求开发商承担不超过已付购