物权法之前如何认定所有权转移

A. 物权法前，不动产转让生效的要件是什么

主要是由《民法通则》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》以及《森林法》、《草原法》、《渔业法》等调整。
但是，对于不动产转让效力的问题，主要依靠的是民法不动产转让理论，动产以交付、不动产以登记为准。只是未在法条里明确规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
同时，对于合同转让，合同效力与物权效力还不是一回事。根据《合同法》，依法成立的合同，自成立时生效。就是说合同本身只要符合法律规定，成立时即生效，但是，对于涉及不动产转让的情形，即便是转让合同生效，不办理权属登记，并不意味着物权所有权发生转让的效力。比如，一房两卖的情形，一房两卖，两个合同均有效，但一方已办理过户手续，则房屋所有权转移，则另一方可主张卖方违约，即是基于合同本身合法有效。
合同的效力与所有权转移并非一个概念，在动产转让的情形，已经转让所有权即发生转移，不动产却并非如此。申明这一点是非常必要的。
以上分析，供参考。

附参考：

《物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《合同法》
第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百三十三条 标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《民法通则》
第七十二条 财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《城市房地产管理法》
第三十六条 房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

《土地管理法》
第十一条 农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

B. 如何确认不动产物权的归属

物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。在加快物权立法步伐、物权法行将出台的今天，笔者试从民事审判实践出发，结合案例对如何确认不动产物权归属谈一谈自己的看法，与大家商榷。 首先我们来看看三个典型的案例： 案例一：甲与乙签订合同，将甲的一处房产卖给乙，合同签订后，乙按照约定将购房款15万元如数交给甲，但由于一些原因，双方一直未到房产机关办理更名手续。一年后，房价上涨，甲觉得自己原来的房子卖赔了，于是，想将15万元购房款退还给乙，解除合同；乙不同意，甲认为房屋所有人即房证上房主的名是我，那我就具有所有权，因此，起诉到法院，要求解除合同。 对这起案例，法院的判决是，原被告双方继续履行原合同，由甲办理更名手续，将房屋过户给乙。 案例二：这是一个典型的“一房两卖”情况。甲乙双方签订合同，甲将房屋卖给乙，乙付款给甲，但未办理更名手续。后丙又出更高的价格欲购买该房屋，甲看丙的房价给的高，遂又与丙签订了卖房合同，将房屋又卖给了丙，同时办理了更名手续，乙得知后，诉至法院，要求解除甲、丙之间的合同，确认该房屋属于自己所有。 对这起案例：法院的判决是，丙对该房具有所有权，甲应返还乙的购房款，并赔偿乙在合同中受到的损失。 案例三：甲乙签订合同，甲将房屋卖给乙，乙将全部房款付给了甲，但由于种种原因，房屋未能过户。一个月后，甲瞒着乙将房屋抵押给银行向银行贷款，并在房产部门办理了抵押登记。后由于甲无力偿还银行贷款，银行诉至法院要求对抵押的房屋优先受偿，用拍卖价款还贷，乙作为第三人提出异议，认为自己有合同依据，银行不能行使优先受偿权。 对这起案例：法院认为，虽然抵押在后，买卖在前，但银行的抵押权先于乙在合同中的权利，因而，银行对该房屋享有优先受偿权。 上述三个案例，是在房产纠纷中常常发生的典型问题，人民法院在审理这类案件时，只要遵循物权确认的规则，就会轻而易举的解决这些难题，同样，理解了物权确认的规则，也就不难理解法院为何会做出上述判决了。笔者认为，在民事审判中应依据下列规则确认不动产物权的归属： 一、确认不动产所有权的最直接办法是依据登记记载。 过去，一提到登记，我们会认为登记的主要功能是行政管理功能，实际上，登记制度的真正功能在于进行物权公示，也就是说，通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。登记制度对于市场经济秩序的建立和维护具有十分重要的意义。它的作用在于，确定物权的归属，解决物权的冲突和保护交易安全。具体来讲，就是通过登记能确定某项不动产物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属主体在法律上的认定。换言之，凡是登记所记载的权利人就是法律所承认的享有权利的人。即使登记发生错误，在登记没有更改以前，也只能推定登记记载的人为真正的权利人。一旦实行了登记就是对物权进行了最有效的界定。掌握了这一规则，就不难解决“一房两卖”及“一房多卖”的问题了。在这些情况下，首先要依据登记记载来确认不动产的所有权人。即登记的是谁谁就是房屋的所有人。在上述第二个案例中，虽然乙与甲签订了房屋买卖合同，但未办理更名，所有权也就未发生转移。丙作为善意第三人因登记更名而取得所有权，是房屋的所有权人，乙仅享有因合同而产生的债权，只能要求卖方承担合同的违约责任。 二、区分登记的效力与合同的效力，不能机械地理解登记在所有权转移过程中的效力。 实践中，很多人常常混淆了合同的效力与登记的效力的区别。甚至有人认为，合同，就是确定不动产物权的依据，合法有效的合同，明确地表明了不动产的所有人到底是谁，说白了，就是看合同确定所有人。比如，甲与乙签订合同将房屋卖给了乙，并未更名，按照这样的理论，房屋的物权所有人应当为乙，实际上，这种观点是不正确的，办理所有权过户登记手续是发生所有权转移的要件，而非合同生效的要件，不能因未办理登记而否定合同的效力，同样，合同的生效不必然发生所有权转移的效力。对于不动产物权，登记记载是最直接确定物权所有人的方法，而非双方之间合法生效的合同，合同，仅是债权的依据，而非物权。以合同确定物权的观点必须要转变。 这时，肯定有人要问，既然登记记载的权利人是不动产物权所有人，那么，在上述第一个案例中，法院为什么要判决卖方继续履行合同，办理更名呢？直接认定房屋所有权并未转移，解除合同，卖方退还房款承担违约责任不就行了吗？这涉及到区分登记的效力与合同的效力问题。根据《合同法》第44条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。合同法对登记的效力并没有做出规定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第44条第2款的规定，法律行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”这一观点改变了我国司法实践中一贯的做法，即将登记的效力与合同的效力混同的观点，而将二者区分开来，具有重要的实践意义。登记是针对民事权利的变动而设定的，是一种物权公示的方法，在登记之前，当事人就不动产的转移已经达成了合意，合同关系已经成立并生效。这时如果当事人任何一方违反了合同约定，那么，就要承担违约责任。如果将登记与交易的效力混为一谈，那么，因各种原因未登记的交易均为无效，则不利于保护合同当事人的权益。在案例一中，卖方因价格上涨而反悔，以未登记为由要求收回房屋，如果机械地理解登记的生效效力的话，则无法保护善意买方的权益。而且，最高人民法院的司法解释也有规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方翻悔并无正当理由的，协议又能够履行的，应当继续履行。”在案例一中，买卖双方的房屋买卖合同没有办理过户登记手续，因此不发生所有权的转移，但买方享有登记请求权，卖方拒绝协助办理产权过户，已构成违约，法院支持买方的主张，判决双方的买卖合同继续履行是正确的。 三、在同一不动产上存在多项权利时，应按照下列规则区分各项权利的先后。 如果同一不动产之上存在着两个或两个以上的内容相互矛盾的物权时，首先，所有权人的权利要优先于抵押权人；所有权、抵押权作为物权优先于因合同而取得的其他债权。其次，登记的权利应优先于未登记的权利。均登记的，应当以登记的时间先后来确定应当确认和保护哪一项物权，登记在先的权利优先实现。另外，根据担保法的规定，在不动产上设立抵押权，必须登记，否则不发生效力。比如，在同一房产上先后设有几项抵押权，有登记的也有未登记的，登记的抵押权优先于未登记的受偿。（这种情况下实际上不存在优先于否的问题，因为未经登记的抵押权未生效。）在登记的抵押权中，在前的抵押权要优先于在后的抵押权受偿。在上述第三个案例中，银行的抵押权优先受偿的原因也在于此，银行的抵押权已经登记，具备生效和对抗的效力，买方虽然有生效合同在手，但合同仅能成为其主张债权的依据，即使债权发生在前，也不能对抗登记了的抵押权，所以法院判决银行就该房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权是正确的。 以上是笔者从事民事审判工作以来对不动产物权归属问题的一些浅显的看法。物权法博大精深，绝非短期研究或只字片语就能了解和说明的，因而，文章中错漏之处在所难免，还望大家批评指正。

C. 最高法物权法司法解释 明确如何解决不动产登记与确权争议

《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》今天发布，共22个条文，将于今年3月1日起施行。依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，而不全依赖于不动产登记簿。

《物权法》规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”实践中，出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象。

针对这一情况，《解释》作出了明确，最高法民一庭庭长程新文分析：因为不动产物权的归属、买卖、赠与、抵押是否生效等发生争议的，由民事诉讼来解决；涉及不动产登记机构它的行为本身是否合法、程序是否有错误，就通过行政诉讼来解决。

当然了，在涉及登记的行政诉讼中，如果当事人提出将民事争议一并解决的，法律规定，人民法院应当一并审理。

依据《解释》，对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，所以，在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、自己是真实权利人的情况下，法院应当支持他的诉求。

程新文解释，不动产登记是不动产物权的一种公示方式，不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系的一种干预，解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。

有记者问，中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》关于不再封闭建小区，小区道路将公共化，会不会与现行《物权法》规定相违背？程新文分析，政策上升为法律需要一个过程。

“党的政策、国家的政策上升为法律，是立法机关要做的事情。当国家政策和法律产生相互影响的时候，我们会积极协调有关方面，妥善处理好相关的纠纷，我们司法机关执行法律和执行国家政策，目标是一致的”。

实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

(3)物权法之前如何认定所有权转移扩展阅读

实践中，有观点认为，除非法律另有规定，未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权，不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。

于是，实践中就出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象，这不仅徒增当事人讼累，也有损司法的权威和公信。针对这一情况，《解释》从两个方面作出规定：

一是在案件的受理上，规定因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的，属于人民法院民事诉讼受案范围，人民法院应依法予以受理，民事审判部门应依法予以审理。

二是从诉讼中不动产登记簿证明力的角度，规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断，应当依赖于对原因行为或基础关系的审查，故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。

D. 物权法中关于取得房屋所有权的规定

_物权法上有关房屋所有权的规定具体有以下几条：

第三十九条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

第四十条：所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。

第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第七十九条：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

第八十条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

E. 物权法，机动车所有权转移

别乱扯，机动车属于动产，所有权在交付时转移，这在《物权法》、《侵权责任法》内、《道理交通安全容法》还有公安部门的规定都是统一的，绝对没有冲突，公安部的意见也很明确，机动车登记不是所有权登记，只是为了方便车辆管理而已。

F. 律师请教：按照新的物权法，汽车买卖，所有权的转移是交付时起还是登记时起生效呢因为最新物权法改成...

根据物权法的规定，汽车的所有权自交付时转移，登记只产生对抗的效力。
即如果没有登记，则该车被再次转让时，受让人可以以善意第三人的理由对抗汽车的原来的实际所有权人。
祝好

G. 《物权法》里，商品房的所有权发生转移

C
动产以交付转移但是不动产物权的转移以登记为准。
虽然自合同成立时起，甲乙对于物权转移的约定生效，但是不动产转移仍以登记为准。

H. 中华人民共和国物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权人，应当认定为业主

《物权法》第2条规定：本法所称物包括动产和不动产。可见，物权法中所称的物包括动产和不动产。动产是指能够移动并且不至于损害价值的物，比如桌子、电视机等物；不动产是指性质上不能移动或虽可移动但移动就会损害价值的物，如土地、建筑等。民事立法上一般不给动产和不动产下定义，而是采取列举和排除的方法。先对不动产列举规定，不动产之外的财产就是动产。区分动产和不动产的法律意义，主要在于法律调整的原则不同。