一房多卖所有权确认

① 一房两卖的行为体现了民事法律行为和所有权里的哪些知识

某房地产公司将一套住房分别出售给两位购房者的行为，是我国法律所禁止的行为，它必将受到我国房地产行政主管机关的行政处罚。这同时也是严重的违约行为，它违反了双方签订的商品房预售协议。
全面履行合同，是合同当事人的义务。房地产公司在履行和你签订的商品房预售协议的过程中，单方终止了该合同的履行，并将该房另外售与他人，使你签订合同的目的无法实现，属于根本违约，应当承担民事责任。
一、第三人善意购买房屋
如果第三人是善意购房，即他对该住房曾经出售的情况一无所知，在购房的过程中无任何过错，并且已经办理完房产手续，并依法取得了该套住房的房屋所有权证，为了保护善意第三人的合法权益，根据《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条的规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应当认定后一个合同无效;如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
二、第三人不是善意购买房屋
但如果第三人向房地产公司购买住房时，不完全满足以上所述的条件，即第三人不是善意购房，或者没有办理过户手续，取得房屋所有权证，那么法律不会保护第三人的购房行为。在这种情况下，你可以要求房地产公司继续履行协议，交付你购买的商品房。
三、损失赔偿
根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者不履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”房地产公司除应当返还你已经交纳的40万元房款外，还应当赔偿你履行购房协议后可以获得的利益。因房地产公司违约所造成的直接损失和你的既得利益的损失，均应当由该房地产公司负责赔偿。
综上所述，如果第三人的购房行为是善意的，并且已经依法取得了房屋所有权证，他的购房行为将会得到法律的确认。另一人的损失应当由房地产公司承担，包括直接损失和预期利益。如果第三人的购房行为不同时满足善意购买和已领权证的这两个条件，第三人的购房行为将得不到法律的保护。另一人要求继续履行房屋买卖协议的主张，将得到法律的支持。

② “一屋多卖”的所有权问题

1、法律并不禁止一房多卖 因此乙丙丁的合同都是合法有效的

2、丙取得了该房屋的所有权 理由是不动产转移时必须登记才发生效力

3、时间先后没有影响 关键在于谁办理了过户登记手续 谁就取得了房屋的所有权

4、其他人只能要求甲承担违约责任 鉴于丙已经取得了该房屋的所有权 因此该合同已经履行不能 其他人可以要求解除合同 退回房款并要求损害赔偿

③ 房屋所有权问题，一房卖给了两主，对方已经装修完了

尽快起诉
别等着了

④ 如何避免一房多卖

一、先进行预告登记

为解决“一房多卖”问题，我国法律规定了预告登记制度。《物权法》第20条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

由此可知，预告登记制度具有限制卖家与买房人签约后再出售房屋并转移产权给其他买房人的作用。在这个制度里，我们需要注意两点：

1、预告登记需要双方自主约定，其并非是法律上的强制性义务，如果卖家不同意进行预告登记，买房人的合法权益还是无法得到相应的保障；

2、预告登记后，必须在不动产登记之日起三个月内进行过户登记，否则预告登记自动失效。另外，买房人如果不确定自己所购买的房子是否是“一房多卖”，也可以在买卖合同签订前，自行到房屋管理部门查证，以避免不必要的购房风险。

二、视情况约定（高额）定金罚则或要求对方支付该地产总价款30％以内进行协商。

三、从多方面查探虚实

购房人可通过询问承租人或卖家、出租屋管理部门等途径查实所购的房屋是否已经有人租赁，如果有人租赁，应当确认承租人是否是已经与卖家签订买卖合同或者承租人是否已经放弃行使优先购买权等事项，如有承租人已经与卖家签订买卖合同或者承租人未放弃优先购买权，购房人最好别再购买该房。

因为前两者行为很可能变相构成“一房多卖”。另外，在二手房买卖方面，购房者要调查所购房屋的产权，必要时，可提取房屋产权证，也应尽可能要求在房屋交易中心登记后再向卖家支付房款，并在交易后及时办理产权转移登记。

四、可先行占有房屋

如果既未办理预告登记，又未办理产权登记的，购房人应尽可能先行合法占有房屋。虽然根据我国《物权法》第14条规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为发生法律效力的标准，交付使用并不具有所有权转移的作用，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍具有明显的公示与公信的现实作用。

再者，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第1款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”

(4)一房多卖所有权确认扩展阅读：

《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，由人民政府房地产行政机关核发，其他任何部门和单位均无权制作或发放，所发放的权证一律无效。

建设部在《关于加强〈房屋所有权证〉发放管理工作的通知》中也规定房屋所有权人必须依法到房屋所在地的房地产行政主管机关申请登记领取房屋所有权证。

凭证管理房产；凭证出售、出租房屋；凭证申请房屋翻、改、扩建；凭证申请办理房屋继承、析产、分割、赠与、交换、调拨等产权转移手续；

凭证办理抵押手续；凭证办理拆迁、安置、补偿手续。管理部门在办理有关手续时凡涉及到房屋所有权证的归属，也均应以《房屋所有权证》作为确认证件，不得以其他证件替代。

⑤ 一房二卖的所有权归属怎么确定

对一房二卖纠纷，实务中应分别不同情况予以不同的处理：
1、出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。
在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。
前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第\(一\项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。
2、出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物。《合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”不属于出卖人所有且出卖人无处分权的物，.不构成买卖合同的标的物。 关于无权处分制度，《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
3、两次买卖均未完成过户登记的处理。
在两次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，故前买受人及后买受人均得随时向出卖人请求履行债务。
房屋买卖合同买受人的权利之一，也是履行的重要内容，就是行使房屋所有权过户登记请求权。在两个债权的实现构成竞争关系的前提下，谁先取得登记申请权，谁就有优先的效果。
故就两个合同的履行而言，首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求权的优先权。同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的合同的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的合同的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即享有行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。
可根据案件的具体情况加以判断。

⑥ 一房数卖，房屋所有权应该归谁

李华清（女）、张某为夫妇，决定将他们居住的房屋卖掉，但一直没找到合适的买主。2000年2月初，张某赴外地出差期间，本乡的陈某经人介绍，找到李华清，称愿以9万元价格买下该房，李华清不同意。后双方经协商，以10万元达成口头买卖协议。次日陈某将5万元送来，李华清遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放起来，一时找不到，李华清提出待丈夫出差回来，即办理产权过户手续，办完手续后陈某再另付5万元。同年7月初，张某从外地回来得知房价已经上涨，遂找到陈某，要求增加2万元才能办理过户手续。陈某不同意，张某便在同年8月10日以12万元的价格将该房卖给了王某。并于8月15日，张某夫妇与王某办理了过户手续。办完手续后王某找到陈某，并要求他搬走。陈某于是到法院提出诉讼，告张某王某侵害其所有权，要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李华清将该房卖给陈某时，他不知道，也未得到自己的同意，因此该买卖行为是无效的。
问题：张某、李华清夫妇与陈某、王某之间的房屋买卖，哪一个有效？
答：本案涉及到房屋买卖中一房数卖的法律问题。在出卖人将一房数卖的情况下，后买房的人能否取得所有权，要看具体情况而定。如果后买房的人已经办理了产权过户手续，那么只要其不具有侵害前买房的人债权的恶意，或者不具有与出卖人恶意串通的行为，即使其已知该房出售给他人，原则上起登记的效力也应受到法律的保护。但是，如果后买房的人并没有登记，则要考虑其购买房屋时是否有善意，以及房屋是否交付等其他因素，而决定是否承认其享有对房屋的所有权。从本案看来，王某在与张某订立合同时，其实不具有侵害陈某债权的意图，也没有与张某串通损害陈某利益的意图，因此王某与张某之间的房屋买卖合同应得到维护，其登记取得的权力也应受到保护。
问题在于，要保护王对该房屋所有权，但当其行使财产所有权时将遇到一个障碍，即将该房屋已经交给陈某使用。陈某可能对房屋进行了装修，这样一来，当王某向陈某请求交付时，陈某即使能够交付，也不能恢复原状。如果不恢复原状，他对房屋作出的装修不一定符合王某的需要。对此只有一种选择，即当王某主张其所有权、要求陈某搬出时，为维护王某的所有权就必须宣告陈某与李华清之间的买卖合同无效，并责令陈某搬出该房屋。尽管这种方法从经济效益上讲，因陈某已对房屋作出了装修，要求陈某搬出不太合情理。但这是确认并保护因登记而取得的权利所必须采取的方式，否则登记的效力难以维护。尤其应当看到，对这种情况的发生，陈某也是有责任的，因为他应知道在房屋办理登记手续之前，他还没有在法律上取得对房屋的所有权，在这情况下，他对房屋进行了装修，则应承担相应的风险。
本案中，张某将房屋卖给数人，致使原告陈某的债权不能实现，那么，原告能否告张某以及后买房的人王某侵害前买房的人损害其债权，并要求张、王两人赔偿自己的损失呢？双重买卖的情况下，只有在后买房的人以故意致前买房的人损害为目的，采用违法的方法而致前买房的人受到损害，才构成侵害前买房的人债权的侵权责任。如果出卖人与后买房的人恶意串通，故意侵害前买房的人的债权，则应当与后买房的人负共同侵权的责任。从本案来看，尽管王某在购买张某的房屋时，知道该房屋已出售给陈某，仍然付出比陈某更高的价格而购买此房，仍属合法、正当的交易行为。由于王某并不具有致陈某损害的故意和目的，其行为也不违反法律，因而不构成对陈某的债权侵害。
陈某虽已占有房屋，但仍不能享有对该房的所有权，其与李华清之间的买卖合同也应被确认为无效，那么，陈某的利益如何保护呢？在陈某与李华清的房屋买卖合同被解除后，基于李华清和张某的过错，李华清和张某应赔偿陈某信赖合同有效成立能够得到履行而支付的各种费用和代价的损失。在本案中，陈某所受到的损失有：陈某为订立合同而支付的各种费用，在占有房屋后装修该房屋支付的各种费用等，这些费用可以在合同被解除后请求支付。
应当指出的是，陈某与李华清的房屋买卖合同无效，是因为双方没有办理房产过户手续。张某提出其妻卖房给陈某时自己不知情且未同意，因此该买卖行为无效。这一主张不成立。尽管李华清将房屋以10万元的价格卖给陈某，张事先确实不知道。但是，将该房出售，张某是完全知道的，所以不能认为李华清将房屋卖给他人构成无权处分行为，至于房屋卖价过低，只能认为李华清作了一桩不成功的交易，其结果当然应由李华清和张某共同承担。至于张某为获得更多的利益，故意不为陈某办理登记手续，甚至将房屋一物数卖，这表明张某具有严重的过错，对因其过错而给陈某带来的损失，当然应承担损害赔偿的责任。
对于本案，法院最后判决：李华清与陈某之间的房屋买卖合同无效，双方返还财产；张某与王某的房屋买卖合同有效，张某、李华清夫妇赔偿陈某所造成的损失。

⑦ 一房两卖的行为体现了民事法律行为和所有权里的哪些知识

民法典中关于不动产物权变动。不动产物权变动依登记，根据：第二百版一十四条不动产物权权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 ​​​现在您已享有房屋所有权，任何人不能妨碍阳止您行使物权。所以，您可以与之协商，请求妨碍一方停止行为，排除妨碍，也可以向法院起诉，行使返还原物请求权，让对方停止侵害，排除妨碍。另外，可以请求原方主承担瑕疵给予责任。

⑧ 一房二卖如何确定所有权可以赔偿多少

房屋的所有权只有一个，所以对于多个买家而言，不可能都能得到房屋。那么，从法律的角度看，对于一房二卖我们应该如何确定房屋的所有权呢？此外，没有获得房屋所有权的买家，对卖方一房二卖的行为可以要多少赔偿呢？下面小编将为您做一个较为具体的说明。
一、一房二卖该如何确定所有权？
（1）若两份合同都没有办理登记
两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况，属于两份合同均处于未实际履行的状态，应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权，即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权。
（2）两份合同都没有办理登记，其中一份合同已将标的物房屋交付
其中一份合同得到实际履行，体现了卖房人的意愿，这种履行也是合法履行，这时，已经接房的一方就可以获得房屋的产权，而不论签订合同的先后顺序。
（3）两份合同中一份已进行了过户登记，另一份未作过户登记
不管房屋是交付了哪一方，那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴，按照物权优先于债权的原理，先办理登记的，在所有程序上签订的合同都能被确认的效力，而未办理登记的，只能选择向卖房人要求赔偿。
二、一房二卖可以要多少赔偿？
如果开发商将同一个房屋又卖给了第二个买受人并且已经过户登记的话，我们可以根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定向开发商索要赔偿，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，从而导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
即您可要求卖家赔偿的包括两部分：
（1）赔偿实际损失
即赔偿买家现在购买此房的损失，包括房屋的增值部分造成的损失。
（2）惩罚性赔偿
即除了第一部分实际损失外，卖家还必须给买家支付惩罚性赔偿，但最高金额不超过买家已付的购房款。
综上，是关于“一房二卖该如何确定所有权”以及“一房二卖可以要多少赔偿”的有关一房二卖的法律内容，希望对您能有一定的帮助。通过上文的介绍，相信您对一房二卖应该已经有了最基本的了解，但在实务中，由于一房多卖所涉及到的合同、证据等材料会比较多、比较复杂，所以您往往处理不好。因此，建议您在遇到该类纠纷时，最好是咨询一下专业的律师，让律师帮您解决。