拍卖房的房屋所有权

『壹』 司法拍卖房产过户注意事项有哪些

法院拍卖的房子能买，但是要注意以下几类风险，如果风险过大，建议谨慎决定是否参与竞买。
一、房屋所有权证的办理难以确定
因为开发商在楼盘开发时需要在规划、住建、国土等政府主管部门拿到相应的审批文件，而法院在执行相关案件时很难准确、及时地提供与房产证办理的信息，因此就会导致拍卖房屋的所有权证书办理会出现问题。
如何判断是否会出现这样的风险？要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，则可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。
那么，如果该房屋在法院查封之前没有办理产权证或初始产权登记，且没有办理的原因是原所有权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，相关政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是没法办理房屋所有权证书的。但如果原所有权人不能办理产权登记的情况，只因不具备主管机关要求的条件而无法办理，那么条件具备后或法院通过强制执行使之能办理所有权登记手续的，购房人也可以办理房屋所有权。
二、房屋质量没保障
因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，通常只是对明显的瑕疵进行简单描述，对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。因此，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险。
一般来说，如果因为开发商资金链断裂延期交房，这种房屋经常会因为在施工时偷工减料，开发商使用的建筑材料以次充好，导致存在质量瑕疵。但因为这些房子还没有经过长期实际居住使用，因此无法发现隐蔽问题。并且这些问题很难通过诉讼解决。因为法院一般会认为，房屋原所有人在拍卖前只要告知拍卖公司房屋存在某种瑕疵情况，拍卖公司又将这一情况如实告知竞买人，并声明仅以房屋现状拍卖，就视为均已依法履行了瑕疵告知义务。竞买人对所竞买的物品负有谨慎的注意义务，应对拍卖标的物了解清楚后参与竞买，所以只要实际参与了，法院就会推定自愿接受这种现实，因此通常情况下，不会支持竞买人的诉求。
三、法律规定的执行回转
《民事诉讼法》规定“执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。”这一规定，就是我们所说的执行回转，法院错判后，可以依据该规定执行。
通俗地讲，“执行回转”即是在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
如何对抗执行回转？我们认为，应该适用善意取得制度来与之相抗衡，法律基本的价值取向应当是保障交易安全，《物权法》设立了善意取得制度。出卖人或者为他人设立担保物权的人，是无权处分人，买受人及取得担保物权人是善意(不知情且无过失)的当事人时，则可善意取得房产的所有权或者担保物权。因此，为了保障交易安全，最大限度保护通过拍卖取得房产的当事人利益，法律应该赋予善意取得对抗执行回转的效力。同时，因错判遭受损失者，应该通过司法途径获得赔偿。
这种执行回转的情况虽然并不多见，但对竞拍人的损害却是巨大的。因为目前，在这种情况下没有明确的法律规定可以通过善意取得制度来进行救济，所以最现实的办法可能就是选择与相关当事人达成和解协议，做出一定让步了。
四、购房成本风险
这里面通常包含两方面，一是拍卖的房产不接受贷款，竞拍人必须一次性支付。二是实际购房成本加上拍卖佣金可能要高于相同户型、面积的房屋。与市场上的一般二手房交易不同，拍卖房的交易过程中涉及到两个重要费用，一是拍卖保证金，二是拍卖成交后需支付给拍卖公司的佣金。
其中保证金是竞拍人参与竞拍的“过路费”，竞拍人应在拍卖会举行前若干天将保证金打入专门账户，并凭借保证金收据到拍卖公司办理报名竞买手续。
拍卖成交后，竞拍人的保证金冲抵购房款，如未成交拍卖结束后将退还保证金。竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的相关税费外，还要根据具体成交金额，支付给拍卖公司一定比例的佣金。佣金比例一般为房价总额的1%～5%之间。
另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么，在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金。因此，在参与拍卖时，还必须留心土地使用权取得问题。
五、实际居住人拒绝搬离房屋
如果房屋有承租人或是存在恶意一房二卖的情况，在拍卖后也有可能会发生实际居住者拒绝搬走，进而引发新的诉讼。
这个风险一般是比较少见的，但在我们办理的案件中也曾经出现过。这种情况发生在有银行参与的房屋买卖的连环诉讼中，银行享有房屋的抵押权，通过法院直接拍卖使抵押权变现。但房屋租赁人由于租约未到，拒绝搬离房屋，这种情况下一般要等到租赁合同到期后实际入住人才搬离房屋。或者，房屋所有权人恶意将房屋卖给第二手购买人，由于第二手购买人已经支付了全部购房款，办理了入住手续，并对房屋进行装修，第二手购买人拒绝搬离。这种情况下，过往的判例一般是房主将全款退给二手购买人，拍卖人方可入住。

『贰』 法院拍卖无土地证有房屋所有权证的房子能购买吗

没有房产证的房屋，法院也可以强制拍卖。
但是法院拍卖时只是对房屋的现状进行拍卖，后续办理房产证事宜或者不能办理的风险由购买人承担。
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函[2012]102号）转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：
一、各级人民法院在执行程序中，既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。
二、执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的，执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。
三、执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构；理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。

『叁』 法院拍卖时买的房屋怎么办理房产证

需要拿着拍卖成交确认书和法院提供的房产查档证明复印件直接上房管局办理产权证即可内。

拓展容资料：

房产证(Premises Permit)购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

『肆』 在法院将房屋拍卖的法令生效前,房屋所有权人将房屋卖给善意第三人的,第三人如何追

首先，需要和原房主了解是否能够提供担保解封。如果仅仅是由于原房内主和他人发容生纠纷，房主的经济能力还没有实质影响的情况下，可以要求房主想办法将房子解除查封，需要房主和申请查封的人员进行协商，以便于继续进行交易；第二，如果无法协商，且原房主也无力解决该问题，可以选择选择解除合同，并要求房主承担违约责任。如果仅仅是交了定金的情况下，是可以向房主提出返还双倍定金；如果产生了其他损失，可以要求原房主赔偿因为违约造成的其他损失。
其次，可以提出执行异议，即向查封的法院提出执行异议申请，要求解除对房子的查封，但需要达到以下条件：1.查封之前已经签订了合法有效的买卖合同。注意是合法有效，小产权房不能交易，你签订了也不受法律保护；2.在查封之前已经占有了不动产。意思是在查封前房主已经将房子交付给你使用，一般是指交了钥匙；3.已经支付全部价款，或者已经按照约定支付部分价款，但按照法院要求同意将剩余价款给到法院作为执行款（给房主的债权人偿债）；4.不是因为买家的原因没有办理过户登记。
您可以根据实际情况考虑解决方案。希望龙广律师事务所回答能够帮助到您。

『伍』 买下无证拍卖房怎么确认房子的所有权

可通过公证和法院的证明可重新获得产权。拍卖房不等同于购买一般房产，其中可能有些拍卖房本身隐藏着风险。根据既往拍卖住房所发生的纠纷，购买拍卖房产需要注意的问题有以下几点：
仔细阅读拍卖公告上的每一个条款，尤其是备注条款，通过这些条款，购房者可以了解是否有房产证、是否是商品房、是否欠地价、是否欠土地使用费等；最重要的是，可以知道该房产是否有签订租约，是否欠缴其他税费等；比较棘手的有如下几个情形：买家应了解该房子是否腾空，原房东户口是否已迁出；有租约（不交吉）：有租约专业术语叫“不交吉”，不交吉就是只是已取得产权，但房屋仍因各种原因被居住使用，要实际拥有，还须通过途径取得。有租约的情况也一样进行区分，一部分是担保公司，误以为赎楼就能卖掉还钱，但赎完楼后一下子被查封房产，担保公司为了自保签订了长年租赁合同，引发买房者入住难；一部分是债务人，为的就是存心抗拒执行，勾结第三人签订了租赁合同，同时做足了阻挠购房者入住的应对措施；有些是真正的租客，租赁合同也是正常的租赁合同，合同到期就会依照约定搬走。租约签订日期也要注意，有些是在查封之前就签订了租约，有些是在查封后才签订租约。另一种“不交吉”是标的不带租约，但目前被原房东或其亲友经业主允许使用的，有可能出现拒不搬走的情况。购买者需事先对不同的情形要进行甄别，以确定应对方案；欠物业费、水电费；欠税费、土地出让费、土地使用费等有没有结清费用；
以上种种，法院均不负责核实，也不负责清场交付，并且“相关未了受法律保护债务的处理，由竞得人自行核实并自理”。但是，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。买家也可以委托专业人士代为审查相关拍卖文书、通过多方途径了解房屋情况；
算清税费：除了上述费用，购买拍卖房还需要缴纳过户过程中产生的所有税费，务必去房管了解清楚。还有一笔拍卖佣金，因此在看中一套房产时，心动先放一旁，仔细反复询问法官和专业人员，算清税费，确定最后实际付出的成本；
实地看房：在房地产拍卖竞拍流程中，有一个很重要的环节是实地看房。实地看房时，一定不要放弃这个机会，除了像买卖二手房那样勘察房产现场，还要借此机会获得其他相关信息，比如是否有人居住，租约多久，租金多少，是否欠物业费等等，通过实地看房，房产的真实面目会一一展现，从而对购房者的决策产生帮助；
四、其他事宜：如果是学区房，房子上的学区、户口是否迁出；另外，是否有第三人主张所有权，是否有其他纠纷，前业主的相关信息等等，都是购房者需要了解的事宜。
很多事情如果是二手房买卖，一家靠谱的中介可以让你完全放心不去理会这些问题，但是购买拍卖房产，购房者就需要劳心劳力，最好自己去调查清楚再做决策；
拍卖房看上去很美，美在价格低，美在有法院公信力背书，但是购房者在踏上购买拍卖房的征程前，一定要考虑到涉及的各种风险，否则很容易捡起芝麻丢西瓜，甚至血本无归，花钱买罪受；
拍卖房作为新房、二手房之外的又一房产交易渠道，风险所在，机会亦在，把握得好，购房者就会以令人开心的价格得到心爱的房产，请记住，凡事预则立，不预则废。

『陆』 通过判决，拍卖取得的房屋何时取得所有权

通过买卖购得的房屋等不动产，必须要进行登记才能真正取得权利，如果是通过法院判决、强制执行、公用征收、继承，或依法律规定等情形而取得的房屋等不动产，不需要等到登记之后就能取得。

『柒』 拍卖取得的房屋所有权可否单方申请房屋登记

竞买取得的房屋，由竞买人凭成交确认书及该房屋的相关产权证照或法院裁定，办理产权过户登记。竞买人是单方或双方不影响登记申请。

『捌』 拍卖的房子如果有租约怎么办

直接凭人抄民法院裁定袭书和人民法院协助执行通知书等材料，到房产局办理过户手续，司法机关文书权威性很大的。

『玖』 房屋在被法院拍卖前所得的收益归谁所有

这情况为：
1、拍卖前为被查封的，收益归属所有权人或者居住权人所有，但欠款还得由内所有权人偿还。

2、拍卖容前已经被查封期间的出租房租金归所有权人；拍卖所得的价款用于偿还欠款，多出部分返还给所有权人，不足的所有权人需要偿还。