房地產轉讓

A. 房地產轉讓的方式

房地產轉讓方式主要有：
1.房地產買賣：轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產產權並支付相應價款。這種行為貫徹平等、自願、等價有償的原則。必須注意，城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權，所有權仍屬於國家。
2.房地產贈與：城市公有房屋的所有權屬於國家，使用單位或者個人不得進行贈與;土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。
3.其他合法方式：
①以房地產作價人股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;一方提供土地使用權;
②另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屆發生變更的;
③因企業被收購、兼並或合並，房地產權屬隨之轉移的;
④以房地產抵債的;
⑤法律、法規規定的其他情形。

B. 房產轉讓需要什麼手續和費用

商品房的轉讓一般是指房屋的買賣，其一般流程為：一、查檔：買賣雙方持房產證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。二、制定合同。三、買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內容寫入合同，支付定金給中介公司。四、賣方同擔保公司到公證處進行公證，賣方委託擔保公司辦理相關事務。五、買方向銀行提出貸款申請，銀行同意貸款後出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔保公司)，約7~8個工作日左右。六、贖樓：買方向擔保公司支付擔保費用後，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，擔保公司向銀行出具贖樓擔保，進行贖樓及注銷抵押登記手續，約5個工作日左右。七、房屋過戶：買方同擔保公司去xx市房地產產權登記中心,簽訂<房地產買賣合同(現售)>，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執，需5個工作日。八、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領鑰匙。法律依據：《中華人民共和國合同法》第一百三十條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

C. 房地產轉讓的定義

房地產轉讓是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他方式將其房地產轉移給他人的行為。其他方式包括互易、繼承、遺贈等。房地產轉讓人必須是房地產權利人，而且該權利人對房地產必須擁有處分權，如所有權人、抵押權人等。轉讓的對象是特定的房地產權利，包括：國有土地使用權和建在國有土地上的房屋的所有權。轉讓時，房屋的所有權必須與土地使用權一起轉讓。即地產轉讓時，該土地上的房屋必須同時轉讓;房產轉讓時，房屋的所有權及其土地使用權一並轉讓。

D. 房產轉讓怎麼辦理

到當地房產交易中心辦。可打當地114咨詢房產交易中心的電話，再打去報你要辦的房產的具體地址，就知道是哪兒辦，及它的電話地址了。可贈予或買賣過戶，稅費、資料與手續具體如下：

過戶的話辦贈予費用約為報稅價（即你們商定的房產轉讓價）的6%（公證費3%，過戶稅費3%）。但贈予過戶後，如果你們以後要轉讓房產，單一項個人所得稅就要交報稅價的20%。所以不建議採用贈予過戶。

建議採用買賣過戶，即直接轉讓房產，稅費約為房產報稅價的8%（賣方：個人所得稅1%（房產證大於5年的唯一住宅免）、營業稅5.5%（房產證大於2年的免），買方：契稅1.5%，其它過戶稅費約數百，以上稅點均按小於144平方米的普通住宅計算）。

買賣過戶如房產證過五年也不用交個稅，只需交契稅1.5%，其它過戶稅費約數百。即總共1.8%左右。

報稅價是你們自己定的。房管局的電腦系統對當地每個區域有一個最低的評估價。你們報的報稅價高於那評估價就按你們的價計稅。低於的話就按系統的評估價計算。對這評估價最了解的是當地同區域的房產中介，因為他們經常去過戶，知道能最低報多少可以通過，所以建議你去中介那了解下。

二手房過戶基本程序：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領證。不同地區有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產價格、交樓方式、付款方式等的協商簽合同。
遞件是指：買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產轉移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關部門開具。賣方帶身份證、房產證、房產原相關稅費票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局後再簽。（大城市有很多已實行網簽的，就是在網上先申請預受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）
交稅是指：房管局收件後，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費後，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部稅票單據，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執。
領證是指：買方按過戶回執指定時間，帶身份證和過戶回執到房管局領取新房產證。

E. 房地產轉讓形式有哪些

房地產轉讓主要包括下列方式：

(一)買賣；

(二)交換；

(三)贈與；

(四)以房地產抵債；

(五)以房地產作價出資或者作為合作條件，與他人成立企業法人，房地產權屬隨之轉移的；

(六)因企業兼並或者合並，房地產權屬隨之轉移的；

(七)法律、法規、規章許可的其他方式。

二、《城市房地產管理法》

第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。
房地產轉換是指房地產用途的變更，房地產的轉換形式有投資性房地產轉換為自用房地產，自用房地產或作為存貨的房地產轉換為投資性房地產。

(1)「自用房地產或存貨」轉換為「投資性房地產」

租賃期開始日或用於資本增值的日期。

(2)「投資性房地產」轉換為「自用房地產」

房地產達到自用狀態日期。

(3)「投資性房地產」轉換為「存貨」

租賃期滿，企業董事會或類似機構作出決議明確表明將其重新開發用於對外出售的日

F. 房地產開發項目轉讓是什麼意思，求答案。

房地產開發項目的轉讓並非是一個嚴格意義上的法律概念，因為房地產開發項目本身並不直接具有財產內容或直接表現為一種可交易的財產，只能說房地產開發項目的主體擁有著以土地使用權為核心的多種權利。因此，房地產開發項目的轉讓，就是項目原業主所擁有的與項目有關的各種權利的總體移轉。而該項權利中土地使用權是核心，而且土地使用權的移轉必然帶動其他相關權利的轉移。因此，房地產開發項目轉讓的實質，就是土地使用權的轉讓。反而言之，土地使用權的轉讓，也必然帶動房地產項目的轉讓。土地使用權和房地產項目不可能分別轉讓。
正因為房地產開發項目轉讓的實質就是土地使用權的轉讓，因此我國《城市房地產開發經營管理條例》明確規定：「轉讓房地產開發項目，應當符合《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條、第三十九條規定的條件」，而該兩條內容正是針對以出讓方式或劃撥方式所獲得的土地使用權的轉讓而設定的條件。
根據上述第三十八條的規定，以出讓方式取得土地使用權的，在轉讓房地產項目時應當符合以下兩個條件：
1、按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；
2、按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
如果房地產項目的轉讓欠缺上述兩個法定條件，將會產生怎樣的法律後果？
首先，從我國《城市房地產開發經營管理條例》及《中華人民共和國城市房地產管理法》相關規定的精神來看，欠缺上述任何一個條件，都將導致房地產項目的轉讓不能為相關行政管理部門認可，不能完成項目轉讓所需的相關手續的變更，受讓方不能獲得土地使用權，也不能獲得房地產項目。也就是說，該轉讓房地產項目的行為不能得以完成，項目轉讓合同的目的不能實現。其次，從對合同的效力影響來看，單純地審視上述關於兩個條件的規定和《中華人民共和國合同法》第五十二條關於合同無效情形的規定，我們可以得出一個似乎非常明確的結論，即：關於房地產項目轉讓的兩個條件的規定屬於行政法規的強制性規定，欠缺該條件則意味著違反了法律、行政法規的強制性規定，在此情形下簽訂的房地產項目轉讓合同則應當屬於無效的合同。這一觀點在2004年以前的司法實務中基本上得到了各級法院的普遍認同。直到2004年，才有個別法院的相關判例對此試探性地提出了不同見解。而最高人民法院在2005年8月發布的《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，充分考慮到我國現行的物權變動模式，第一次明確顛覆了這一觀點。根據《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》之相關規定，房地產項目的轉讓，如果欠缺上述第一項條件，即未取得土地使用權證書（未付清土地使用權出讓金僅僅是未取得土地使用權證的原因，就土地使用權的處分而言，處分人是否付清出讓金並無民事法律意義，除非出讓合同對此有明確約定），則該房地產項目的轉讓將構成無權處分，形成效力待定的效果。因為，房地產項目的轉讓就是土地使用權的轉讓，轉讓方應當首先擁有針對某特定地塊的土地使用權，方能轉讓該權利，否則其訂立項目轉讓合同或土地使用權轉讓合同的行為就屬於無權處分行為；而土地使用權作為一種不動產物權，擁有該物權的表徵就是取得了相應的土地使用權證書。因此，轉讓方在取得土地使用權證書之前訂立轉讓合同的行為，便構成無權處分的行為，「該轉讓合同為效力待定的合同」。其效力的補正條件為：轉讓方在當事人向人民法院起訴前取得了土地使用權證書，否則，該轉讓合同將成為一個無效合同。如果欠缺上述第二項條件，即未達到一定的投資開發條件，行政部門將不予辦理與項目轉讓有關的權屬變更登記，轉讓合同之目的不能達成，轉讓方的義務將不能完全履行。但是，轉讓合同的效力並不因此遭受影響，轉讓合同屬於有效合同，而受讓方可以就此通過瑕疵擔保責任制度和違約責任制度追究轉讓方的責任，從而獲得救濟。
此外，有一種觀點認為，根據房地產業的市場准入制度，狹義的房地產開發項目的轉讓，受讓方還必須是具有房地產開發經營資質的企業。《重慶市房地產開發管理辦法》（重建委發【1995】288號）曾經明文規定：房地產開發項目的「受讓方應當具備從事房地產開發的資格」。不過，目前佔主流的觀點認為，受讓方可以是房地產開發企業之外的主體，因為受讓方雖然不具備開發資質，不能獨自實施房地產項目的開發權，但可以聯合其他具備房地產開發經營資質的企業對其所獲得的房地產項目進行開發。同時，受讓方還可以選擇不實施開發行為，而是將獲得的房地產項目直接再轉讓給他方。
鑒於開發商所從事的房地產開發不可能在以劃撥方式取得之土地上進行，因此，本文所探討的房地產開發項目轉讓從嚴格意義而言，應當不涉及到劃撥土地使用權的轉讓。但我們不能否認，在很多法律規定中載明的「劃撥土地使用權轉讓」，有可能使得受讓方最終獲得對該土地的房地產開發經營權，不過這應當界定為受讓方新獲得了一個出讓地的使用權、新獲得了一個房地產開發項目，而非從原劃撥土地使用權人處受讓了一個房地產項目。其理由在於：劃撥土地使用權在經有批准權的人民政府批准後，可以轉讓，這是劃撥土地使用權轉讓的條件，也是建立在劃撥土地使用權基礎上的廣義的房地產開發項目轉讓的條件。但是，劃撥土地使用權本身不能用於以營利為目的的房地產開發經營，故在劃撥土地使用權轉讓時不可能同時轉讓一房地產開發項目。但是，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，如受讓方將該土地用作非公益目的的房地產開發經營，則受讓方應當辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。受讓方也由此獲得了一個房地產開發項目。從形式上看來，受讓方是通過一劃撥土地使用權的轉讓獲得了一個房地產開發項目，但實質上這一過程應當理解為：原劃撥土地使用權人將其土地使用權交還給了國家，國家將該土地的使用權出讓給受讓方，並允許受讓方以該土地進行一定條件的房地產開發。而所謂的劃撥土地使用權的轉讓價款，應當被定義為轉讓方因放棄原擁有的劃撥土地使用權而應獲得的一定補償。在2002年5月國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》出台後，用於房地產開發經營的土地之使用權必須由土地行政主管部門公開以競買的方式出讓，所謂的劃撥土地使用權轉讓更明顯地失去了其「轉讓」的含義。

G. 房地產轉讓方式

1、房地產買賣：轉讓人將房地產移轉給受讓人所有，受讓人取得房地產產權並支付相應價款。這種行為貫徹平等、自願、等價有償的原則。必須注意，城市房地產買賣中的地產只能轉移使用權，所有權仍屬於國家。
2、房地產贈與：城市公有房屋的所有權屬於國家，使用單位或者個人不得進行贈與；土地使用權的贈與也不涉及土地所有權問題。
3、其他合法方式：
（1）以房地產作價人股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的；一方提供土地使用權；
（2）另一方或者多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屆發生變更的；
（3）企業被收購、兼並或合並，房地產權屬隨之轉移的；
（4）以房地產抵債的；
（5）法律、法規規定的其他情形。