個人轉讓住房

① 個人轉讓其購買的住房，如何繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕號）附件3 營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定：「五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第五條規定：「（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。」
四、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定：「......自2016年5月1日起施行。」

② 個人轉讓住房如何計算個人所得稅應納稅額

根據《國務院關於修改<中華人民共和國個人所得稅法實施條例>的決定》（中華人民共和國國務院令第600號）第二十二條規定：「財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，計算納稅。」

對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。」

根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：「四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。」

(2)個人轉讓住房擴展閱讀：

征稅項目

1、對境內股票轉讓所得暫不徵收個人所得稅。

2、對個人轉讓限售股取得的所得，按照「財產轉讓所得」，適用20%的比例稅率徵收個人所得稅。

3、職工個人以股份形式取得的僅作為分紅依據、不擁有所有權的企業量化資產，不徵收個人所得稅；對職工個人以股份形式取得的擁有所有權的企業量化資產，暫緩徵收個人所得稅；

待個人將股份轉讓時，就其轉讓收入額，減除個人取得該股份時實際支付的費用支出和合理轉讓費用後的余額，按「財產轉讓所得」項目計征個人所得稅。

4、個人通過招標、競拍或其他方式購置債權以後，通過相關司法或行政程序主張債權而取得的所得，應按照「財產轉讓所得項目繳納個人所得稅。個人通過上述方式取得「打包」債權，只處置部分債權的，其應納稅所得額按以下方式確定：

①以每次處置部分債權的所得，作為一次財產轉讓所得征稅。

②其應稅收入按照個人取得的貨幣資產和非貨幣資產的評估價值或市場價值的合計數確定。

③所處置債權成本費用（即財產原值），按下列公式計算：當次處置債權成本費用=個人購置「打包」債權實際支出×當次鼾債權賬面價值（或拍賣機構公布價值）÷「打包」債權賬面價值（或拍賣機構公布價值）。

④個人購買和處置債權過程中發生的拍賣招標，手續費、訴訟費、審計評估費以及繳納的稅金等合理稅費，在計算個人所得稅時允許扣除。

5、企事業單位將自建住房以低於購置或建造成本價格銷售給職工的差價部分比照全年一次性獎金的征稅辦法，計算繳納個人所得稅。

6、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅

7、個人現自有住房房產證登記的產權人為1人，在出售後1年內又以產權人配偶名義或產權人夫妻雙方名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，可以全部或部分予以免稅；以其他人名義按市場價重新購房的，產權人出售住房所得應繳納的個人所得稅，不予免稅。

8、股權轉讓合同履行完畢、股權已作變更登記，且所得已經實現的，轉讓人取得的股權轉讓收入應當依法繳納個人所得稅。同時，當轉讓行為結束後，當事人雙方簽訂並執行解除原股權轉讓合同、退回股權的協議，將被視作另一次股權轉讓行為，對前次轉讓行為徵收的個人所得稅款不予退回。

9、個人將書畫作品、古玩等公開拍賣取得的收入減除其財產原值和合理費用後的余額，按"財產轉讓所得"項目適用20%稅率計征個人所得稅。

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時，其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、准確的憑證予以扣除；不能提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。

③ 個人出售住房，可以享受哪些個人所得稅優惠政

一、個人出售住房，可以享受什麼個人所得稅優惠政策
(1)出售自有住房並擬在現住房出售後1年內按市場價重新購房的個人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
個人出售現住房所應繳納的個人所得稅款，應在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向稅務部門繳納。個人出售現住房後1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大於或等於原住房銷售額的，全部退還納稅保證金;購房金額小於原住房銷售額的，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為應納的個人所得稅稅款。個人出售現住房後1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為應納的個人所得稅稅款。跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地稅務部門申請退還納稅保證金。
(2)個人轉讓自用5年以上、並且是家庭惟一生活用房取得的所得，不用繳納個人所得稅。
二、個人出售房屋要交什麼稅
根據《財政部 國家稅務總局<關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知>》 財稅〔2015〕39號 一、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。
根據財稅字〔1999〕278號文件第一條規定，根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照"財產轉讓所得"項目徵收個人所得稅。 四、對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免徵個人所得稅。
根據國稅發〔2006〕108號文件規定，個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照"財產轉讓所得"項目繳納個人所得稅。
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》(財法[1995]6號)規定，對個人轉讓自有住房，凡居住滿5年或5年以上的，經向稅務機關申報批准，免於徵收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半徵收土地增值稅;居住未滿3年的，按規定計征土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》(財稅[1999]210號)規定，自1999年8月1日起，對居民個人擁有的普通住宅，住轉讓時暫免徵收土地增值稅。
如果不符合以上優惠政策的，需要按正常的情況繳納營業稅、個人所得稅、土地增值稅;營業稅：房地評估值或成交值*5%土地增值稅：土地評估值*3%(可以一次性核定徵收，可以不用土地增值稅的五檔稅率)
印花稅：合同金額萬分之五城建稅：為營業稅的7%，5%或1%教育費附加：為營業稅的3%堤圍費是地方性附加費，建議查一下當地財政部門的相關規定不交契稅，契稅是由買受人交納的，跟貴公司無關。

④ 個人轉讓房產需要繳納哪些稅費

個人轉讓房屋涉及營業稅、個人所得稅、契稅、城市維護建設稅、印花稅、土地增值稅等6個稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。
營業稅部分，現行的稅收政策是：從2006年6月1日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，按售房收入全額繳納營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按其售房收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業稅，稅率為5%。
個人將購買超過5年（含5年）的符合當地公布的普通住房標準的住房對外銷售，應持該住房的坐落、容積率、房屋面積、成交價格等證明材料及地方稅務部門要求的其他材料，向地方稅務部門申請辦理免徵營業稅手續。
個人轉讓購買5年以內的房屋，應納稅額＝售房收入×稅率；轉讓購買5年以上的普通房屋，免徵營業稅；轉讓購買5年以上的非普通房屋，應納稅額＝（售房收入－購房價格）×稅率。
個人所得稅部分，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，繳納個人所得稅，稅率為20%。
住房轉讓所得，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。
對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
房屋原值具體為：商品房房屋原值是指，購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費；自建住房房屋原值是指，實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費；經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）房屋原值是指，原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金；已購公有住房房屋原值是指，原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費；城鎮拆遷安置住房房屋原值有以下四種情況，（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費，（2）房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費，（3）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額，（4）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
轉讓住房過程中繳納的稅金是指，納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
合理費用是指，納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
例如，某人轉讓自用5年以內住房，應納稅所得額＝住房轉讓收入－原值－規定比例內可扣除的裝修費用－支付銀行的住房貸款利息－繳納的銷售稅金－合理費用；應納稅額＝應納稅所得額×20%。

⑤ 個人轉讓自有住房，需要繳納個人所得稅嗎

根據《財政部國家稅務總局關於個人所得稅若干政策問題的通知》((1994)財稅字第20號)第二條第六款規定：「個人轉讓自用達五年以上、並且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免徵收個人所得稅。」根據《財政部國家稅務總局建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)第四條規定：「……對個人轉讓自用5年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得、繼續免徵個人所得稅。」

⑥ 「實務」個人轉讓自有住房（二手房）買賣雙方如何繳稅

買方：
1、契稅：
成交價或評估價（高者）×1.5% （商用用房或大於144平米的稅率為3%）
2、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
3、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
4、產權轉移登記費：
50元（每增加1人加10元，買家為單位的80元）
賣方：
1、交易服務費：
建築面積（平方米）×3元
2、交易印花稅：
成交價或評估價（高者）×0. 05%
3、土地出讓金：
成交價或評估價（高者）×1%
4、解困房：
成交價或評估價（高者）×1%
5、商品房：土地出讓金按基準地價 × 3% × 未交土地出讓金的建築面積
6、分攤費用：
成交價/總面積×分攤面積×10%（10樓以下）
成交價/總面積×分攤面積×20%（10樓以上）
7、個人所得稅：成交價或評估價（高者）×1%（房改房自用滿5年，且是唯一生活用房的免徵）
8、營業稅及附加稅：成交價或評估價（高者）×5.5% (房產證或購買時契稅完稅證未滿2年)
二手房稅費是指在二手房交易中涉及的所有費用，分為稅和費：
（1）稅
契稅：
普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；
非普通住宅：3%，別墅——4%；
印花稅：個人購買或轉讓住房暫免徵收印花稅
營業稅：
普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——免徵營業稅；
非普通住宅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過5年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；
別墅：不足2年——房屋總價的5.8%，超過2年（含2年）——房屋總價與該房屋當時買入價格差額的5.8%；
個人所得稅：對住房轉讓的個人，能夠提供完整、准確的有關憑證，能夠正確計算應納稅額的，應採取查帳徵收，依應納稅所得額的20%計征個人所得稅；對納稅人未能提供完整、准確的有關憑證，不能正確計算應納稅額的，應採取核定徵收，稅率暫定為計稅價格的1%。
對個人轉讓現自有住房並在現自有住房轉讓2年內按市場價重新購房的納稅人（時間以新房房產證時間為准），其繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
具體辦法為：個人重新購房金額大余或等於原有住房銷售額的，可向所在區地稅部門申請全額退還原來繳納的個人所得稅，購房金額小於原自有住房銷售額時，按照現購房金額占原售房金額比例，向區地稅部門申請同比例退稅。
規定「個人轉讓自用滿2年且是家庭唯一住房取得的所得，暫不負擔個人所得稅」
土地增值稅：個人轉讓住房暫免徵收土地增值稅
（2）費
綜合服務費：普通住宅5元/平方米(房屋建築面積)；非住宅11元/平方米
產權登記費：住宅80元/戶;非住宅550元/戶
土地登記費：35元/套
交易評估費：評估價的0.3%
土地收益金：按地段等級收費標准×土地分攤面積(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。
工本費：38元
測繪費：建築面積*1.36元
調檔費：20元
（個人首次購買90平方米及以下普通住房的交易手續費減半徵收）

⑦ 個人房屋轉讓如何繳納個稅

稅收文件
●《財政部、國家稅務總局、建設部關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（財稅字〔1999〕278號）
●《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）
●《國家稅務總局關於個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發〔2007〕33號）
●《國家稅務總局關於明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》（國稅發〔2009〕121號）

1 個人轉讓住房的所得是否徵收個人所得稅？
財稅字〔1999〕278號文件第一條規定，根據個人所得稅法的規定，個人出售自有住房取得的所得應按照「財產轉讓所得」項目徵收個人所得稅。
國稅發〔2006〕108號文件規定，個人所得稅法及其實施條例規定，個人轉讓住房，以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的余額為應納稅所得額，按照「財產轉讓所得」項目繳納個人所得稅。

2 個人轉讓住房計征個人所得稅時，計稅價格如何確定？
國稅發〔2006〕108號文件第一條規定，對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
國稅發〔2007〕33號文件第一條規定，工作基礎較好，具備直接制定最低計稅價格條件的，可直接制定房屋交易最低計稅價格，但定價時要考慮房屋的坐落地點、建築結構、建築年限、歷史交易價格或建造價格、同類房屋先期交易價格等因素。不具備直接制定最低計稅價格條件的，可參照下列一種方法確定最低計稅價格：
1.當地政府公布的拆遷補償標准、房屋交易指導價、基準地價。政府公布的上述信息未及時調整的，確定最低計稅價格時應考慮房地產市場價格上漲因素。
2.房地產交易資金託管金額或者房地產交易網上報價。
3.信譽良好的房地產價格評估機構的評估價格。
各地區要加強與房地產管理部門的聯系，及時獲得有關信息，按照規定的管理制度，確定有關交易房屋的最低計稅價格，避免在辦稅窗口納稅人申報納稅時即時確定計稅價格。
納稅人申報的房屋銷售價格高於各地區確定的最低計稅價格的，應按納稅人申報的銷售價格計算征稅；納稅人申報的房屋銷售價格低於各地區確定的最低計稅價格的，應按最低計稅價格計算征稅。

3 個人轉讓住房時，如何確定房屋原值？
國稅發〔2006〕108號文件第二條第一款規定，房屋原值具體為：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房，指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標准價）購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標准確定。
5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額；房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。

4 個人轉讓住房過程中繳納的稅金包括哪些？
國稅發〔2006〕108號文件第二條第（二）款規定，轉讓住房過程中繳納的稅金，指納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

5 個人轉讓住房計征個人所得稅時，可扣除的合理費用包括哪些？
國稅發〔2006〕108號文件第二條第三款規定，合理費用指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
國稅發〔2007〕33號文件第五條第一款規定，凡有下列情況之一的，在計算繳納轉讓住房所得個人所得稅時不得扣除裝修費用：
1.納稅人提供的裝修費用憑證不是有效發票的；
2.發票上註明的付款人姓名與房屋產權人或產權共有人的姓名不一致的；
3.發票由建材市場、批發市場管理機構開具，且未附所購商品清單的。

⑧ 個人轉讓外購住房

5年規定只適用於住宅，不適用了商鋪，（財稅[2011]12號）規定，自2011年1月28日起，個人將購買不足5年的住房對外銷售，全額徵收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免徵營業稅。也就是說，個人將購買不足5年的住房對外銷售，不必區分普通住宅和非普通住宅，均應全額徵收營業稅。

答案是按財稅（2003）16號文件「（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價後的余額為營業額。」的規定計算的

⑨ 個人轉讓自建住房，房屋原值都包括什麼

根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發[2006]108號)第二條規定:「對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。」其中，自建住房房屋原值包括：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

⑩ 個人買房後，再轉讓住房如何計算個人所得稅

一、根據《國務院關於修改《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》的決定》（中華人民共和國國務院令第600號）第二十二條規定：財產轉讓所得，按照一次轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的余額，計算納稅。
二、根據《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》（國稅發〔2006〕108號）規定：
一、對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。
二、對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
（一）房屋原值具體為：
1.商品房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。
2.自建住房：實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。
3.經濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關稅費，以及按規定交納的土地出讓金。
4.已購公有住房：原購公有住房標准面積按當地經濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標准面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門（或原產權單位）交納的所得收益及相關稅費。
已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級（含縣級）以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定，按照成本價（或標准價）購買的公有住房。
經濟適用房價格按縣級（含縣級）以上地方人民政府規定的標准確定。
5.城鎮拆遷安置住房：根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）和《建設部關於印發〈城市房屋拆遷估價指導意見〉的通知》（建住房〔2003〕234號）等有關規定，其原值分別為：
（1）房屋拆遷取得貨幣補償後購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費；
（2）房屋拆遷採取產權調換方式的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款及交納的相關稅費；
（3）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人除取得所調換房屋，又取得部分貨幣補償的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款和交納的相關稅費，減去貨幣補償後的余額；
（4）房屋拆遷採取產權調換方式，被拆遷人取得所調換房屋，又支付部分貨幣的，所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》註明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。
（二）轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
（三）合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，並且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經稅務機關審核，其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用，可在以下規定比例內扣除：
（1）已購公有住房、經濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。
納稅人原購房為裝修房，即合同註明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。
3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等，憑有關部門出具的有效證明據實扣除。
本條規定自2006年8月1日起執行。
三、納稅人未提供完整、准確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可根據《中華人民共和國稅收徵收管理法》第三十五條的規定，對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級地方稅務局或者省級地方稅務局授權的地市級地方稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素，在住房轉讓收入1%～3%的幅度內確定。
三、根據《關於營改增後契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）規定：四、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。