不動產轉讓增值稅

① 一般納稅人轉讓不動產怎樣開具發票

根據《國家稅務總局關於發布〈納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）文件的第十一條規定：納稅人向其他個人轉讓其取得的不動產，不得開具或申請代 開增值稅專用發票。
根據《國家稅務總局關於營業稅改徵增值稅委託地稅局代征稅款和代 開增值稅發票的通知》（稅總函〔2016〕145號）文件的第二條第四款規定：增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬於其他個人的，納稅人繳納增值稅後可以向地稅局申請代 開增值稅專用發票。不能自開增值稅普通發票的小規模納稅人銷售其取得的不動產，以及其他個人出租不動產，可以向地稅局申請代 開增值稅普通發票。地稅局代開發票部門通過增值稅發票管理新系統代 開增值稅發票，系統自動在發票上列印「代 開」字樣。

因此可見，增值稅一般納稅人是可以自行開具轉讓不動產發票的。

② 小規模納稅人出售不動產增值稅、開票、賬務及稅務申報等該如何處理謝謝！

1、小規模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住專房和其他個人銷售不動屬產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5％的徵收率計算應納稅額。

2、出售房產的小規模納稅人，可以自行開票，如果開票金額限額，那麼可以向當地主管稅局申請大限額，代開由小規模納稅人主管稅局開具。
3、財務處理依照《小企業會計准則》處理
4、納稅申報填寫增值稅小規模納稅人申報表。附表《固定資產申報表》

③ 一般納稅人銷售不動產的增值稅稅率是多少

④ 增值稅一般納稅人轉讓不動產怎麼做會計分錄

正常先轉入固定資產清理去
借：固定資產清理
累計折舊
貸：固定資產
借：應收賬款

貸：固定資產清理
應交稅費-應交增值稅（銷項稅金）
然後最後找差額轉到營業外收入或者營業外支出

⑤ 如何理解轉讓不動產的現行增值稅稅收政策

一、預繳稅款

14號公告第六條規定，其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：
（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為： 應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%；
（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%。
第七條規定，其他個人轉讓其取得的不動產，按照本辦法第六條規定的計算方法計算應納稅額並向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。就是說，其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產需要預繳稅款，稅款預繳的方式分為全額預繳和差額預繳兩種。
預繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。

二、一般納稅人轉讓其取得的不動產如何繳納增值稅

一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定視情況繳納增值稅：
第一，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓非自建老項目，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時也是差額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

第二，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓自建老項目，選擇簡易計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

第三，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓非自建老項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時是全額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

第四，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓自建老項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

第五，一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓非自建新項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是差額預繳，納稅申報時是全額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

第六，一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
換言之，一般納稅人轉讓自建新項目，選擇一般計稅方法的話，預繳稅款時是全額預繳，納稅申報時也是全額繳稅，並抵減預繳稅款，預繳稅款地點為不動產所在地主管地稅機關，申報納稅地點為機構所在地主管國稅機關。

三、小規模納稅人轉讓其取得的不動產如何繳納增值稅
小規模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規定繳納增值稅：
第一，小規模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
換言之，小規模納稅人轉讓其非自建的不動產，不管是新項目還是老項目，差額預繳稅款，差額納稅申報，抵減預繳稅款。

第二，小規模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
換言之，小規模納稅人轉讓其自建的不動產，不管是新項目還是老項目，全額預繳稅款，全額納稅申報，抵減預繳稅款。
除其他個人之外的小規模納稅人，應按照本條規定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。

四、其他個人轉讓其取得的不動產如何繳納增值稅

其他個人轉讓其取得的不動產（不含購買的住房），如果是自建的，按照公式繳納稅款，應繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%;如果是非自建的，按照公式繳納稅款，應繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%。按照上述方法計算的應納稅額向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。

⑥ 房屋這種不動產轉讓的情況，一般增值稅都有哪些要處理的問題

這些增值稅有很多的問題，可以去找開發商和物業公司來解決一下。

⑦ 轉讓不動產 怎麼繳納土地增值稅

商業房屋在房屋用途上為非住宅，非住宅的房屋交易無論賣房人取得房屋產權超沒超過五年，在辦理房屋產權過戶時都要按規定繳納銷售不動產營業稅、土地增值稅、所得稅、印花稅。如果該房屋辦理房屋產權過戶時，所需稅費如下：

1、契稅；按房屋交易額3%繳納。（買方承擔）

2、銷售不動產營業稅：按房屋交易額5.5%繳納。（賣方承擔）

3、土地增值稅：按房屋交易額1%繳納。（賣方承擔）

4、所得稅：按房屋交易額1%或房屋現值-房屋原值差額20%繳納。（賣方承擔）

5、印花稅：按房屋交易額萬分之十繳納。（買賣雙方各承擔一半）

6、房屋產權登記費：550.00元。（買方承擔）

7、房屋交易手續費：按房屋交易額1.9%繳納。（買賣雙方各承擔一半）

⑧ 轉讓不動產繳納增值稅嗎

轉讓不動產需要繳納增值稅。

根據國家稅務總局關於發布《納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法》的公告：

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。

(8)不動產轉讓增值稅擴展閱讀

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人轉讓其2016年5月1日後取得（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

一般納稅人轉讓其2016年5月1日後自建的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。

參考資料來源：國家稅務總局上海市稅務局-《轉讓不動產增值稅徵收管理暫辦法》

⑨ 納稅人轉讓不動產以契稅計稅金額進行差額扣除的，增值稅應納稅額如何計算

根據《國家稅務總局關於納稅人轉讓不動產繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第73號 ）規定：「二、納稅人以契稅計稅金額進行差額扣除的，按照下列公式計算增值稅應納稅額：
(一)2016年4月30日及以前繳納契稅的
增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)-契稅計稅金額(含營業稅)]÷(1+5%)×5%
(二)2016年5月1日及以後繳納契稅的
增值稅應納稅額=[全部交易價格(含增值稅)÷(1+5%)-契稅計稅金額(不含增值稅)]×5%
......
本公告自發布之日起施行。......」

⑩ 個人銷售不動產、住房、二手房，如何計算繳納增值稅

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第八款：「 10.個體工商戶銷售購買的住房，應按照附件3《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》第五條的規定征免增值稅。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
11.其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3 《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》的規定：「一、下列項目免徵增值稅
......
（十五）個人銷售自建自用住房。」
三、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3 《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》的規定：「五、個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的徵收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免徵增值稅。上述政策僅適用於北京市、上海市、廣州市和深圳市。」
四、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
五、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第五條規定：「（一）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
（二）個人轉讓其購買的住房，按照有關規定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費用扣除購買住房價款後的余額為銷售額，按照5%的徵收率計算應納稅額。
個體工商戶應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管稅務機關申報納稅。」
六、根據《國家稅務總局關於發布<納稅人轉讓不動產增值稅徵收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)規定：「......自2016年5月1日起施行。」