返還購房款被駁回

A. 返還購房款是債權債務糾紛是什麼，謝謝大家的回答

案由是買賣合同糾紛

B. 雙倍返還購房款的情形

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解專釋》第八條規屬定，具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條規定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

C. 賣方違約，買方可以要求返還購房款嗎

賣方違約有幾種情況：（1）不交貨。（2）延遲交貨。（3）交貨與合同不符。買方可以採取的救濟的方法包括： 、要求賣方實際履行。 實際履行是按照合同規定的義務做。當賣方不履行合同義務時，買方可要求其實際履行合同義務，並可通過法院強制手段強迫賣方履行以上義務。具體包括： ⑴ 要求賣方提交符合合同規定的貨物 ⑵ 對不符合規定的貨物進行修理、更換 ⑶ 提交替代物等。 在貿易實踐中，實際履行不是常用的救濟方式，僅適用於特定物或特定情況下的貨物交易，如果不是這類交易物，買方最有效的救濟方式是及時補進貨物，或者放棄交易，然後索賠差價損失。 大陸法系側重實際履行，英美法系側重損害賠償。《聯合國國際貨物買賣合同公約》是兩者的調和。承認其權利，限制其行使。 根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》的規定，實際履行應滿足以下條件： (1)買方不得採取與這一要求相抵觸的救濟方法； (2)買方應給予賣方履行合同的寬限期； (3)當賣方交貨不符時，只有這種不符構成根本違反合同(Fundamental Breach)時，買方才能要求提交替代物，交付代替物，更換貨物的前提是不能把原物返還。如果買方因處分貨物而無法返還原物，就不能退貨或返還原物。而且應在發現交貨不符時，將這一要求及時通知對方； (4)法院是否做出實際履行的判決依賴於該國國內法的規定。 2 、減少價金。 當賣方交貨不符合合同規定時，買方可要求減少價金。《聯合國國際貨物買賣合同公約》規定，不論價款是否已付，買方都可減低價格。減低價格應按實際交付的貨物在交貨時的價值與符合合同規定的貨物在當時的價值兩者之間的比例計算。指賣方的所在地的時價。 在下列情況下，買方喪失要求減少價金的權利： (1)如果賣方已對交貨不符採取了補救方法，買方就喪失了要求減少價金的權利。 這是指賣方根據《聯合國國際貨物買賣合同公約》第37條48條在交貨前和交貨後對不符合同的貨物進行補救而被買方認可或不認可。 參見《聯合國國際貨物買賣合同公約》 「第三十七條 如果賣方在交貨日期前交付貨物，他可以在那個日期到達前，交付任何缺漏部分或補足所交付貨物的不足數量，或交付用以替換所交付不符合同規定的貨物，或對所交付貨物中任何不符合同規定的情形做出補救，但是，此一權利的行使不得使買方遭受不合理的不便或承擔不合理的開支。但是，買方保留本公約所規定的要求損害賠償的任何權利。」 「第四十八條 （1）在第四十九條的條件下，賣方即使在交貨日期之後，仍可自付費用，對任何不履行義務做出補救，但這種補救不得造成不合理的遲延，也不得使買方遭受不合理的不便，或無法確定賣方是否將償付買方預付的費用。但是，買方保留本公約所規定的要求損害賠償的任何權利。 （2）如果賣方要求買方表明他是否接受賣方履行義務，而買方不在一段合理時間內對此一要求做出答復，則賣方可以按其要求中所指明的時間履行義務。買方不得在該段時間內採取與賣方履行義務相抵觸的任何補救辦法。 （3）賣方表明他將在某一特定時間內履行義務的通知，應視為包括根據上一款規定要買方表明決定的要求在內。 （4）賣方按照本條第（2）和第（3）款做出的要求或通知，必須在買方收到後，始生效力。」 (2)買方拒絕了賣方對違約採取的補救辦法或對賣方提出的補救辦法，末在合理時間內做出答復。 3、解除合同。

D. 購房協議無效,購房款沒有能力返還時,法院如何判

如果發生這類情況 法院會根據民事糾紛處理 限定返還期限並做出適當賠償

E. 判決返還購房款的執行有優先受償權

訴訟財產保全，是指在民事訴訟中，人民法院為保證將來的判決能得以實現，根據當事人的申請，或者人民法院依職權決定，對當事人爭議的有關財物採取臨時性強制措施的制度。根據《民事訴訟法》第92條、第93條的規定，財產保全分為訴訟中財產保全和訴前財產保全；此外，在知識產權法中還規定了訴前行為保全制度（訴前禁令）。 【案例索引】（2011）寶民初字第00166號民事判決書 【基本案情】 胡某向賀某借款50多萬元，借款到期後胡某多次催要賀不予償還，胡某向法院提起訴訟，在訴訟過程中胡某將賀某的一套房產申請了訴訟財產保全，並提供了擔保。由於賀某的債權人還有十幾個都向法院提起了民事訴訟並都由法院作出了判決。胡某與其他十幾個債權人都拿著生效的法律文書向法院申請強制執行，由於賀某可供執行的財產只有胡某訴訟時保全的那套房屋，在無其他可供執行的財產，該房屋的價值嚴重資不抵債。申請人胡某向法院提交了優先受償的請求，理由是其在訴訟過程中申請了財產保全，如果沒有其將該財產保全可能在執行時該房屋已經被轉移或變賣，將導致無法執行，所以要求優先受償。 【案件爭議】 法院對胡某的優先受償申請是否成立？存在不同意見。第一種意見認為，訴訟財產保全可以優先受償或部分優先受償，因為當事人申請財產保全是為了自己的案子在執行過程中能得到更好的實現，並且還要提供擔保承擔風險，所以根據民法公平原則應該享有優先受償或部分享有優先受償。 第二種意見認為，訴訟財產保全不具有優先受償性，因為法律沒有明確規定訴訟財產保全在日後執行中可以優先受償。 【評析】筆者同意第二種意見。理由如下： 法律對優先受償權的范圍作了明確規定，（1）船舶優先權。（2）民用航空器優先權。（3）建設工程合同中承包人優先權。（4）擔保物權。 只有以上幾種權利可以優先受償，而本案中胡某要求優先受償的理由是，其在訴訟程序中申請了訴訟財產保全而要求享有優先受償。 因為優先權是一項法定權利，指特定債權人基於法律的直接規定而享有的就債務人的總財產或特定動產、不動產的價值優先受償的權利。在我國對優先受償權問題法律有其明確的規定，如《擔保法》中的抵押權、留置權、質權優先權；《民法通則》規定的房屋承租人對所租住房屋、共有人對共有物的購買優先權；《海商法》確立的船舶優先權制度；《擔保法》和《民用航空法》分別確立的土地使用權出讓金優先權和民用航空器優先權等，所以申請訴訟保全可享有優先受償權的說法並無法律依據； 筆者認為申請人胡某的申請理由不符合法律規定，訴訟保全制度的設立是為了防止債務人在訴訟期間惡意轉移，或處分財產導致日後判決難以或無法執行而設立的，其目的是為了日後更好的執行，而並不是將訴訟保全等同於抵押權可以在日後執行中享有優先受償權，如果這樣就會導致先到期的債權人將債務人的財產保全，而後到期的債權人即使想保全也無從可保，如果把訴訟保全等同於抵押具有優先受償權，那麼第一個到期的債權人的債權是可以完美實現，其他後到期的債權人豈不是得不到清償，如果後到期的債權人提前將不動產做了抵押，豈不是在執行過程中產生兩個優先權的沖突。至於訴訟財產保全的費用法律有明確規定，屬於優先支付的范圍，所以申請訴訟財產保全的費用是可以得到優先受償的，並沒有經濟上的損失。

F. 如果購房合同無效如何返還購房款

如果買賣雙方認可合同無效，就可以一起協議解除合同，賣家退還買家的購房款，雙方寫一份字據，一起終結這份合同。

G. 一方當事人訴請返還訴爭房屋被法院駁回，另一方當事人可以依據法院的判決要求房產部門產權變更登記嗎

要變更登記需要法院判決的確權內容，沒有明確產權的，房管局不會變更登記的，需要先去法院起訴確定房屋的產權。

H. 購房未過戶,要求返還購房款,訴訟時效怎麼計算

可以起訴。應是個合同之訴，訴訟時效沒有問題，因為你是從去年才知道房主抵押的事實，應當從你知道之日起計算時效

I. 購買房子，協議簽訂且錢款一次付清賣家反悔，後來打官司，敗訴了，說買賣協議無效，要求賣家返還購房錢，

買賣房子：你只有雙方的協議書不行的，且要經過證人，或，公證處公證方可生效，個去院判後，你可在有效時間內可向法院的執行庭申請給予對方強制執行！不然這是有個時效期限的，（過時會失效的）法律是不認可的！

J. 購房遇面積縮水 法院判決開發商退還購房款

採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利義務。當遇到格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。福建省連城縣法院15日披露，該院審結一起房屋買賣合同糾紛案件，原被告雙方就合同內容解釋各執一詞，最終該院一審判決開發商退還楊某購房款16371.30元。

2010年4月20日，楊某與連城某房產開發商簽訂商品房買賣合同，雙方約定：建築面積249.7l㎡，每平方米3630元，合計906447元;在合同關於面積確定及面積差異處理的規定，楊某選擇了按建築面積計算的計價方式(有打√標記)。合同簽訂後，楊某分二筆支付了全部購房款，房產公司在2013年交付了房屋。

2016年4月15日，楊某高高興興去拿房產證，最後卻發現房產證上的房子面積與合同上的不一樣。該證書確定楊某所購房屋建築面積為245.20㎡，與出賣房屋的面積少了4.51㎡。為此，楊某多次要求退回多收的4.51㎡的購房款，但房產公司始終以各種理由不退款。最終，楊某起訴至連城縣法院，希望通過法律途徑解決。

庭審過程中，房產公司辯稱，雙方除了簽訂商品房買賣合同外，還簽訂了補充合同即商品房買賣合同附件6，附件6第三條約定：涉案房屋按套出售，若產權登記面積與合同約定的建築面積誤差比絕對值在10%以內互不補差價，差比絕對值在10%以上的超過部分按3000元/平方米結算。本案涉案房屋實際面積為245.20㎡，誤差4.51㎡在10%以內，不用補差價，請求駁回楊某的訴訟請求。

法院經審理認為，楊某與房產公司簽訂的《商品房買賣合同》，系雙方的真實意思表示，且不違反法律法規的強制性規定，具有法律效力，雙方應當按照約定全面履行自己的義務。本案雙方爭議在於雙方是按面積計算價款還是按套計算價款，雖然在合同中第四條計價方式與價款及第五條面積確認及面積差異處理在「按面積計算處」和「按套計算處」均有打「√」，但從當時商品房登記信息可以得知該商品房預售面積為249.71㎡，按每平方米3630元計，總金額為906447元，因此實際上雙方是選擇按面積進行結算。

而且商品房買賣合同是房產公司提供的，對於條款有兩種不同選擇的，應當傾向於由對方進行選擇，因此，楊某選擇按面積進行計算價款，法院予以支持。《商品房買賣合同》第四條、第五條已經約定了按建築面積計算價款、建築面積與產權登記面積發生差異時以產權登記面積為准、建築面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的按實結算房價款等，該約定對簽約的雙方均有約束力。

法官認為，本案中，楊某已經支付建築面積249.7l㎡的購房款906447元，而房產公司出售給楊某的房屋產權登記面積只有245.2㎡，少於合同約定的面積4.51㎡，其面積誤差比絕對值在3%以內范圍，應當按合同約定據實結算。據此，遂作出前述判決。

（以上回答發布於2017-02-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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