設計階段成本控制要點

⑴ 房地產開發成本的控制措施

房地產的成本控制要將成本理念貫穿於整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
（一）前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對於一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是沒有幾個房地產公司願意花這份投入，就是做了也是流於形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行准確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
降低建築安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：
1． 實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委託設計時應大力引進競爭機制，以達到控製成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委託。如一個好的項目，如果完全委託或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委託。
2．加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建築材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標准化和系列化的設計；各專業設計要遵循建築模數，建築標准，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、砼量等，以方便對結構設計的造價比較。
3．加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
1．合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在於建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的許可權、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更後應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
2．嚴格審核承包商的索賠要求。對於承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
3．搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬於指定價范圍的，只監督質量，不幹預訂貨。屬於指導價范圍的，應實行「適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）」的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中註明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。

⑵ 施工階段成本控制的方法有哪些

來源於網路，僅供參考
一 項目投資決策階段

1利用足夠的時間按照正常程序細心進行項目可行性研究報告的編制工作，打破只是將報告作為資料報建、存檔的壞習慣。此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，萬萬不可急於求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。

2科學開展項目投資估算的編制與審核工作。投資估算是擬建工程編制項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時是項目決策的重要依據之一。

二 建設工程設計階段的成本控制

1選擇設計技術力量優秀的設計組織和確定經驗豐富、綜合技能全面的設計項目負責人。公開招標設計單位，脫離當地設計界的人事關系網。

2努力提高設計經濟合理性。提倡推行標准設計與限額設計，細心做好設計方案的優選工作。依據可行性報告中的投資估算額來控制初步設計，利用初步設計概算審定的投資額和工程量分解到各個專業，再分解到各個單位工程和分部工程，每個專業在保證功能的前提下，按照上階段分配下來的投資限額控制各界段的設計；施工圖設計是最後的細化階段，更是需要上階段設定的投資限額進行細致的設計，設計深度應達到施工工藝和建築材料優選合理的程度。

3認真做好設計概算的編制與審核工作。設計概算是從最基本的單位工程概算編制開始逐級匯總而成的，分為單位工程概算、單項工程綜合概算、建設工程總概算三級。總概算從項目立項開始到項目竣工交付使用整個過程的全部建設費用。

4細心完成施工圖預算的編制與審核工作。施工圖預算是設計階段最後的一道把關口，其編制深度細化到不僅是工程量准確、材料分析正確，還要在審核過程中由各個相關單位、部門進行綜合會審、優選，反復調整後最終定稿，其中包括專業間的融合度審核、各個定價材料的品牌及價格、擬專業分包項的預算與審核等。為以後的各個環節的成本控制打下基礎。

建議施工圖預算時間一般不要少於兩個個月的時間（相對於一個十萬平的一般商業住宅項目來說）。

三 施工招標期間的成本控制

1編制符合工程實際的標低價格。標低價格依據項目施工圖預算為基礎進行編制，打破「秋後算帳」的無計劃、預算的初級無意識管理模式，取消缺點相對較多的綜合取費方式。

2合理使用固定總價、固定單價、可調總價的方式。對於工期短、工程量較小的單項工程盡可能使用固定總價的方式；工期長、工程量大的項目採用固定單價或可調總價的方式；擬分包項目，在總承包合同中明確規定、註明，合理規避以後的合同風險。對於施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現場相應的簽證工作較多的項目，採取成本加酬金的方式；盡可能少用現在常用的綜合取費定總價的方式。

3選擇綜合組織管理能力優勝的項目組織和項目經理。現在好多的項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上是一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分是掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由於單位中高層管理者違規操作項目管理不正規的建設單位。採取招標前期加大項目組織考察認定（以項目管理組織為主，公司資質為次的考察管理理念）和項目開工到竣工始終如一的正規的項目組織管理程序，嚴格把關，不讓其不正規的民間組織來此魚目混珠。

4承包合同的各項條款要細化、細化、再細化。特別是容易發生糾紛和索賠的條款更要細化。現在的合同當中，好大一部分條款劃分不細，深度不夠，導致合同實施過程當中發生利益糾紛難以處理的尷尬局面。

四 開工前期的各項手續辦理與現場准備工作的成本控制

將工程費用以外的工程建設其他費用（如：土地使用費、建設單位管理費、堪察設計費、監理費、臨設費等等）詳細規類劃分，利用控制什麼、怎麼控制、誰來控制、什麼時間進行、在什麼地方、控制到什麼程度的形式進行預算管理。

五 項目施工期間的成本控制

1項目現場設置綜合專業知識全面的項目負責人。現場項目管理負責人應以綜合專業技術技能為基礎、合同管理經驗豐富的具有十年獨自運作項目管理閱歷的人員來承擔；採取項目經理負責制、項目組織待遇與項目利潤掛鉤等激勵措施。

2工程進度款審定的流程再造。現在好多建設單位在工程預算管理方面是在被動地等著承包方送交進度預算後再進行審核的狀態，與「三算」對比的管理方式差之甚遠，而且還是內部估算值的方式，不負責任的將大量的工作放到了工程竣工決算審計環節。在工程進度值審定流程再造方面，不但要調整審計模式還要增加監理方、工程部前期預審的環節。

3工程變更價款的確定。項目進行當中或多或少的會出現變更，在變更下達中應隨即附加變更價款在工程總值中的增減額度預算，將被動的事後控制變為事前控制。

4合理規避建設單位的索賠風險

（1）工程進度資金不到位時的索賠風險控制。首先在合同簽訂時約定進度款支付超期時如何進行費用計算的條款，不按照合同中的通用條款進行，提前以合同的形式簽訂有利於建設單位的不平等條約，其次在項目進行當中，及時根據現場進展情況與合同偏差值進行糾偏，簽訂相應的補充條款，以免事件發生時間較長，相互之間難以分清責任而發生不利於建設單位的扯皮現象。

（2）工程變更和現場工程簽證的成本控制。變更內容盡可能控制在變更項目實施以前，在實施過程中的變更分項嚴格按照約定時限和程序進行。

（3）設計、監理、審計等服務項目合同費用計算和索賠控制。現在公司內的服務合同項目中關於服務方的違約條款沒有進行量化或量化不細致，導致對方付出的服務質、量難以進行評定，服務質、量到位程度難以量化，最終的費用支付只能按照合同額並另加索賠額，吃虧的只有是我們建設單位自己。比如：對設計單位採取圖紙審查和圖紙會審時設計單位認可的失誤數量超過合同約定數量按照違反強制性條文和一般性條文分別計算扣款數額；對監理單位採取人員考勤制度，並且在合同中約定監理費和出勤數量的比例和總監、總監代表、監理員的出勤比例，監理人員的工作質量嚴抓中間階段的過程式控制制，以免由於工程工期延長、監理費支付延期等原因造成建設單位的不必要的損失；對審計單位採取按照重復審減額度比例扣減審計費用等措施。

六 項目竣工結算期間的成本控制

1竣工結算上報審計的流程調整。增加重復審計環節。像一條濕的毛巾用同樣的力量擰緊兩次和四次之後其中的含水量是不同的，不用說每次的用力比上次要大了。如果將我們的竣工決算審計調整為監理－工程部－預算部－設計部－首次外審－第二次外審的六次擠壓過程，來取代現在的一次審計完成的做法，我想其中的水分會更少。

2有較多專業分包工程的項目的綜合審計與單項審計合並匯總，預防重復計算的發生。在分包項目較多的工程竣工決算當中很容易發生施工項目重復計算的事情，如專業分包項目又在總承包項目決算當中出現、建設單位供材款在決算當中重復計算等。

3單位工程結算的完成後實行相關控制部門會簽制度，在最終的成本控制環節讓其發揮作用。最後是財務部門的財務決算，系統的對項目從立項到竣工交接所發生的各項費用進行統計匯總、對比。

七 項目物業管理前期的成本控制

1質量保修期間的質量維護控制流程再造。工程竣工交接後出現的質量問題和維修費用往往是管理者出於各種人情關系和責任難以分清而無法或不能全額從工程保修金當中扣除，導致建設單位的直接與間接損失。工程的保修從簽訂施工合同時應附加細致的補充條款，特別是工程質量常出現的質量問題的解決流程、措施、扣款額度等，項目使用過程中的正常維護及時進行。

2由財務部嚴格把關保修金支付控制流程，避免資金流失。

八 監督控制的平衡點與處事人緣的搏擊

希望公司的辦公環境減少一點辦公室政治，增加部分能說實話、能幹實事、不怕得罪人的中間執行控制層，嚴格把握平衡點的位置，使我們團隊的「手指文化」更加相互依賴、和諧共處，不斷提高團隊的執行力

⑶ 如何合理的控製成本

淺談如何控制房地產開發成本

邸國永

近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。

一、投資決策階段

投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。

1.組織優秀的項目團隊

項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。

2.進行詳細的成本分析

(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。

(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。

(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。

(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。

(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。

(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。

(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。

二、設計階段

設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：

1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。

2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。

3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。

4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。

三、招投標與合同洽商階段

項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。

1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。

招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。

2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。

四、施工階段的成本控制

施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：

1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。

2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。

3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。

五、結算階段的成本控制

結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：

1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。

2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。

3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。

總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。

⑷ 如何有效在設計階段控製成本

規劃設計環節的成本控制是實現「事前控制」的關鍵，在該環節進行成本控制可以最大限度的減少事後變動帶來的成本增加，具有「一錘定音」的地位和作用。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只佔建安成本的1.5%-3%，但對工程造價的影響可達75%以上，所以該環節控制要點和控制內容相當復雜。基本原則是：周密規劃設計，科學研究討論，嚴格預算審批。
合理科學的設計，可降低工程造價10%左右。但在工程設計中不少設計人員重技術、輕經濟，任意提高安全系數或設計標准，而對經濟上的合理性考慮得較少，從根本上影響了項目成本的有效控制。設計階段對項目投資的影響是極其重要，特別是擴初設計階段對項目經濟的影響達70%—95%，實際上，當擴初設計批復之後,存在的技術問題、費用問題都很難解決，因此必須重視擴初設計，以避免「先天不足」。以下經驗可供借鑒：
一、推行設計招標，擇優選擇設計單位
積極推行建築方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建築設計、景觀設計等放在一起進行招標，採用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建築造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。
在招標過程中，對設計單位的選擇最好是選擇適合自己項目定位的設計單位及主案設計師。設計院的選擇原則是最優性價比，專業負責人的選擇原則是能力、敬業、團隊意識和成本意識。
二、開展限額設計，有效控製造價
由於當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，「重技術、輕經濟」， 設計節點把握度差，常導致趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失等問題出現。加上設計費的取費標准一般按建築面積或投資額計算，不利於設計單位加強成本控制意識，浪費較大。
因此，甲方必須在設計任務書或投資估算上規定設計限額（造價、主材消耗指標，如每平米鋼筋、混凝土用量等），並和設計費掛鉤，同時盡可能實行設計監理制度，建立獎懲考核激勵機制，加強設計階段的成本控制。克服那種只顧畫圖、不顧算帳的傾向，變「畫了算」為「算了畫」。並利用同類建築工程的技術指標和同地區其他樓盤的經驗數據，進行科學分析、比較，優化設計，降低工程造價。
設計限額要求設計人員應熟悉建築工程預算定額及費用定額，熟悉建築材料預算價格，然後按項目投資估算控制初步設計及概算，再用初步設計概算控制施工圖設計及概算。因此，設計公司的各專業技術人員在保證功能及技術指標的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用成本限額，融施工圖設計和施工圖預算為一體，把技術和經濟有機結合起來。設計標准一定要與項目的市場定位相適應,不要一味追求高、新、美，不要多餘的功能和多餘的承重力，積極推行合理成本、利潤下的設計價值前期控制。
同時，房地產開發企業的工程造價和成本管理人員應與設計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎資料。比如甲方收集和分析開發項目所在區域的各項控制要素，如區域周邊的市政狀況、市場和產品的定位要求、主力客戶群和戶型配比等。並對項目的定位、產品的購買人群、對規劃設計中的布局及建築風格以及對各種套型的大小及套型比例等要求要明確。
在設計限額下，可以採取一些成本策略：比如在初步設計階段，在滿足規范的要求下，減少非可售部分面積等。施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽台玻璃欄板、外牆塗料及面磚、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外牆門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，當然要與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合。
三、採用合同措施控製造價
通過合同的約束性來控製成本是一個可行性較高的手段。在設計合同的簽訂中，首先要明確設計單位提供甲方認可的設計進度及付款計劃（付款與設計的進度、質量等掛鉤），並明確延期的賠償責任，甲方按合同對設計的質量與進度進行跟蹤。
同時在簽訂設計合同時，針對目前多數設計單位經濟觀念淡薄，設計變更隨心所欲的現象，應在設計合同經濟條款上，增加設計變更及修改的費用額度限制條款（如設計變更費超出施工合同價的某一比例（如5%）時，則扣罰一定比例的設計費）。同時在合同中明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。
為控制設計起點的建安造價，甲方在項目成本估算的基礎上要求設計單位控制好單方造價的上線，避免到全部設計成果完成時才發現與目標成本控制要求相差甚遠的情況發生
四、成本跟蹤審核評估——全員全程成本管理
目前業內的房地產公司在設計階段的成本控制只有成本部門參與，多數沒有達到預期的效果，而且浪費了大量的精力，影響工作效率。成本控制應該是一項全員參與的工作，比如工程、設計、成本、營銷等管理部門要充分協調溝通，制定詳細的設計要求和設計任務書，並對設計單位的設計方案和施工圖、工程項目的結構形式〔明確結構工程師職責〕、裝修標准、材料設備選型、設計的合理性和安全性等進行全面的評估和審核。
五、成本控制的要點
在成本控制中要避免兩種現象：一是不計成本地追求設計效果；二是成本不合理導致品質喪失。以下建議可供參考：
1、通過招標和方案競賽，縮短設計周期和優化設計方案，加強對設計公司的管理與協調；合同管理；項目技術、經濟和政策攻關；做好與設計人員特別是設計項目負責人的溝通；落實獎懲措施；開展設計公司間的交流與競爭。
2、按照批準的設計任務書及投資估算來控制初步設計。
3、通過合同對勘察設計單位明確規定責任。
4、加強設計標准和標准設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標准；堅持設計全過程優化；建立專家會議評審制度；內部各階段圖紙審核制度化。
5、正確理解「設計階段的成本控制」。這里主要談談對設計變更的有效控制，應注意以下經常性發生的成本突破：如地下室磚外牆改為鋼筋砼牆、基礎土方、主體結構設計變更、外立面裝飾提高設計標准、基礎底板增加防水層、地下室砼增加膨脹劑、外牆增厚防水砂漿、增加防水卷材、組院增加圍牆、鐵門欄桿等；以及建設後期為提升項目品質增加的項目導致成本增加，如公共樓梯、電梯間的精裝修、樓體增加木製作構架、景觀增加軟、硬景標准等等。
6、明確結構設計成本控制的管理要點。結構設計成本控制的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應承擔的風險、限額設計合同的內容和應用、地產商必須提前向設計院輸入的技術原則及內容、地產公司必須控制的要點等。
7、明確結構設計成本控制的技術關鍵點。明確技術關鍵點主要是處理好質量與成本的關系，比如明確剪力牆布置、數量、長度取值以及厚度取值；異形柱結構中應注意的事項；對勘察報告取值及建議的關注點；各種鋼筋材料對成本影響的對比分析等。
8、設計管理是成本控制的關鍵著力點。前期完整的規劃設計成為成本估算及投資決策的依據，如地形的處理、產品的分布、交通的規劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。成本及市場的互動加上多方案比較形成完善的項目SWOT分析，如土地價值分析、管理界面分析、開放空間分析、競爭樓盤分析、主要成本分析、財務分析等。
9、制定策劃、設計、工程、銷售的基準周期。成本管理根據項目的特性、定位制定設計成本目標，並分解列出分項工程清單。建設工程一般有總圖及室外工程、商業及社區配套工程、市政配套工程如變配電、建築主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設施。

⑸ 全面成本管理的4個階段分別是哪幾個

實行全面成本管理要求在產品開發、設計、製造、銷售、服務、考核等多個環節，全面地實行管理和成本預測、決策及控制，使自己生產的產品在同類產品中質量好、成本低、價格合理，從而獲得市場的認同，並佔領市場，保證企業經營目標的最終實現。全面成本管理大致分為四個階段。
第一階段，新產品開發設計階段。
這個階段的成本管理中的成本核算非常重要，但是，往往不被人所重視，通常人們把成本管理的重點放在生產過程中料、工、資的消耗控制上面，忽視產品設計的經濟核算及成本計算。隨著技術與經濟的不斷相互滲透，要求技術設計人員，不僅要精通技術，同時還要求注意設計中的經濟核算，使技術經濟指標同成本計算結合起來，使工程技術人員成為雙贏專家。
這個階段應該注意以下幾個問題：
（一）新產品開發的視角應以市場為導向，搜集市場信息，以購買者的要求願望和市場競爭對象現在的實力及將來可能變化的趨勢，以及自己的技術、經濟力量和生產條件決策開發對象；
（二）新產品的結構設計及工藝設計中，要求盡量採用先進的技術和最經濟的加工工藝，保證新產品在一定的時期內具有比較先進的技術水平，從可靠、耐用、高效出發，提高使用價值，滿足社會需要。同時，還必須保證所設計的產品結構合理。這就要求設計既要決策先進的技術內容，又要預測合理的成年水平。在設計單位產品的原材料、協作配套件、工資和費用的技術消耗定額時，對原材料、配套件品種和數量，要在保證質量的前提下，盡量選用低價材料，以達到低成本、價格便宜，同時，既要注意發揮材料本身應有的功能效率，又要避免重復功能和多餘功能；
（三）對間接費用消耗定額的預算一般應就低不就高，對於變動性費用應分攤合理；
（四）對單位產品的目標利潤的設定，應根據市場情況確定微利目標。
總之根據上述四項內容制定產品的目標成本及其投放市場後的價格，測算目標利潤。
第二階段，產品生產階段。
產品成本是企業商品生產的物化勞動和活勞動消耗補償的價值。這個階段的成本管理是一種生產消耗和費用要素的動態過程，是控製成本消耗偏離定額（標准）的過程，是挖掘生產潛力的關鍵階段。產品成本價格是外部市場競爭的重點，把市場上價格競爭要求引導到企業內部，則是企業加強成本管理，降低消耗和提高經濟效益的動力。成本水平是一個企業整體管理水平和經濟效果的綜合表現，是評價一個企業經營效績的重要標准。生產階段成本管理的范圍、內容和方法等有如下幾方面。
（一）范圍：以市場為導向，以產品的目標成本為基礎，對產品的投產、製造、完工入庫進行全面的、有組織有系統預測、計劃、決策、控制、核算、計算。分析和考核的科學管理，也就是對生產全過程的物流成本、人工成本和費用開支進行全方位的控制、分析及考核；
（二）內容：
（1）以產品設計目標成本為依據制定合理的消耗定額。以技術定額為標准，嚴格實行定額下料，定額發料和定額消耗；
（2）抓好進貨管理的核算，要做到材料質量符合技術標准，采購時要價比三家，組織進貨時要做到小批量，多批次，以降低成本，減少資金佔用，減少倉儲費用，並盡量消滅和減少庫存物資積壓、變質和霉爛等造成的經濟損失；
（3）對半變動費用（電、氣、水等動能）要建立健全計量儀表、儀器，嚴格流量管理，防止遺漏和廠外偷用等的損失；
（4）對固定資產折舊和維修費用，應合理計算使用年限和維修期，按產量或台時合理分攤該產品負擔的費用；
（5）對間接費用，應嚴格費用開支標准，並實行預算制，按預算控制支出。花費用預算確定後，應對各專業部門下達相關的費用開支限額，同時與部門的經濟責任制相結合，進行周期內預、決算檢查考核、評績，有獎有罰；
（6）對產品質量成本管理，應按產品設計技術要求，嚴把質量關，把因質量可能造成的廢品損失和賠償損失等費用消滅在事前，盡量減少或消滅因質量問題所造成的成本負擔。與此同時，還應強調人人樹立質量觀念，確保本部門、本崗位不出現質量問題。
（7）成本會計部門在對一切費用開支審查時，應區分資本性開支和收益性開支，不能把資本性開支列入當期成本，也不能將收益性開支列入資本性開支。同時還應區分當期成本負擔的開支和延期應負擔的費用開支，做到正確計算當期成本和後期成本。
（三）方法：
（1）成本管理應是全員的工作，在主管領導、專家和職能部門的指導下，開展群眾性的增產節約活動，使降成本、增效益深入人心，並與個人利益掛起鉤來，使全體員工每個人都為實現既定的目標成本而出力，保證企業長遠經營目標的實現；
（2）為適應現代化企業管理的要求和戰略性的成本管理，對經營管理人員和工程技術人員，應進行現代知識和技能的培訓、再學習，創新觀念，提高現代企業管理智能水平，達到經濟管理人員懂技術管理和生產管理，工程技術人員懂經濟管理和成本管理。經營管理人員和工程技術人員的知識、技能、管理的一體化，是實施全面成本管理的根本保證。
第三階段，完工產品入庫後成本會計計算實際成本階段。
這個階段主要應作好以下幾項工作。
（一）及時正確計算實際成本，只有及時算出成本數據，才能不失時機地給產品市場價格提供競爭信息。只有正確真實的實際成本，才能正確地導向下一步的經營方向和經營決策；
（二）正確地分析脫離定額（或標准）的成本差異，從而找出產生差異的原因，藉以改進工作，降低消耗，同時作為修改定額的依據，如此循環往復提高企業管理水平；
（三）反饋。實際成本計算出來以後應及時轉告有關經辦部門，報告企業的經營者和管理者，作為微觀經濟結構調整的參考，同時作為同行業相互比較，互相學習，從而制定各自企業加強成本管理的奮斗目標。
第四階段，產品銷售費用（成本）控制階段。
產品銷售費用是整個企業費用主要組成部分。企業應以良好的產品質量，合理的產品價格，良好的售後服務吸引購買者，擴大產品銷路，佔領產品市場。合理的廣告宣傳，召開聯誼會和公關等費用是應該的、必要的。但是應該看到在實際的開支中存在著極大的浪費，甚至於失去控制。更值得提出的是一些經營者和經銷工作人員還認為「為擴銷路」是應該的。筆者認為從加強成本管理的角度來看，企業的領導者和有關職能管理部門應加強對這部分費用的監管，並實行嚴格預決算制度，一切開支均應確定標准，按標准列入年度預算，經有關主管領導和有關部門共同審查批准後執行，年終送審決算，以杜絕浪費。
上述四個階段的成本管理各有重點。
第一階段的重點是制訂產品的目標成本。第二階段是嚴格按定額（標准）控制生產成本。第三階段及時正確的計算完工產品的實際成本。第四階段實行嚴格的預決算制度。在四個階段的成本管理中，均應實行有計劃進行成本預測、成本計算、成本核算、成本分析、成本考評，並進行獎優罰劣，像邯鄲鋼鐵集團公司那樣實行「模擬市場核算，實行成本否決」，從而提高企業經營管理的效率，使效率轉化為企業的效益。
企業全面成本管理的核算及控制，既包括成本會計的綜合計算，也包括管理成本（管理會計）的核算，還包括財務資金成本核算，如：借款、債務成本、投資債權權益成本、存貨資產成本、資產租賃成本、貨幣流動成本等核算。在實際工作中的資金資產成本、計劃成本、目標成本、會計成本、產品成本、管理成本和統計成本各自所計算產生的數據應相互滲透，互相利用，進行對比分析，加強控制及考核，避免重復勞動，提高工作效益，實現正確的全面的成本管理。