最高額抵押合同

1. 最高額抵押合同案的審理重點是什麼

在此，筆者結合有關擔保理論及法律規范，談談在審理最高額抵押合同案件時必須注意的幾個問題： 一、最高額抵押與普通抵押 最高額抵押系現代民法的一項重要擔保制度，屬於特殊抵押形式。最高額抵押與普通抵押權都具有從屬性，但是最高額抵押權的從屬性具有一定的特殊性，其特殊性體現在：最高額抵押在決算前與被擔保債權中的個別債權無一一對應的擔保關系，與具體的單個債權無從屬性;最高額抵押在決算前不隨被擔保債權的轉讓而轉讓，在轉讓上與被擔保債權無從屬性;決算後僅在最高額內對決算的債權負責清償。對於最高額抵押權，除法律另有規定外，適用法律關於抵押權的一般規定。 二、最高額抵押權的確定 一般而言，最高額抵押權因發生下列情形而確定： 1、最高額抵押合同約定的決算期屆至。決算期是由抵押權人與抵押人之間約定的，確定最高額抵押權所擔保的債權額的時間，法律性質為期日。 2、不特定債權不可能再發生。 3、抵押物因財產保全或者執行程序被查封的。 4、法院受理債務人或者抵押人破產案件的。 三、主債權與最高額抵押權的轉讓問題 1、關於主債權的轉讓。 由於最高額抵押權所擔保的債權是連續發生的債權，在最高額抵押權沒有確定時，債權總額是不確定的，是隨時發生變化的。《擔保法》第六十一條規定：「最高額抵押的主合同債權不得轉讓。」應當說，該條規定存在缺陷。首先，最高額抵押權僅從屬於被擔保的債權得以發生的基礎關系，與被擔保的債權無從屬性，被擔保債權的移轉，不影響最高額抵押權的效力，也不引起最高額抵押權的轉讓，最高額抵押權仍為其他抵押擔保的債權而存在。目前，最高人民法院在《關於審理涉及金融資產管理公司收購、管理、處置國有銀行不良貸款形成的資產案件適用法律若干問題的規定》第八條規定：「人民法院對最高額抵押權所擔保的不特定債權特定後，原債權銀行轉讓主債權，可以認定轉讓債權的行為有效。」《擔保法司法解釋》第八十三條也規定：「最高額抵押權所擔保的不特定債權，在特定後，債權已屆清償期的，最高額抵押權人可以根據普通抵押權的規定行使其抵押權。」因此，在當前情況下，應當理解為：最高額抵押經過決算，被擔保債權定額化後，最高額抵押主合同債權可以轉讓，在決算前轉讓主合同債權的，轉讓無效。 2、關於最高額抵押權的轉讓。 《擔保法》第五十條規定：「抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。」抵押權的不可分性決定了最高額抵押權只有在被擔保的債權確定後，隨同其一並轉讓。另外，如果基礎法律關系轉讓的，最高額抵押權也隨基礎法律關系一同轉讓。 還須說明，最高額抵押權是從權利，主債權的效力決定其效力。

2. 最高額抵押合同和授信合同的關系

簡單的說，授信合同給你的是一個額度，可以循環使用的，最高額抵押合同就是這個抵押物對應的額度是整體額度，單筆使用額度內款項的時候，就不用再單筆簽署抵押合同了。

3. 其對應的最高額抵押合同是否還有效

1、最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。 2、最高額抵押合同為三年的，借款合同為一年的，一年期滿後如果借款合同已經履行完畢，做高額抵押合同依然有效，主要主合同債權不變化，可以在最高額度內再簽訂借款合同。《擔保法》第六十條借款合同可以附最高額抵押合同。債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。

4. 關於最高額抵押合同

在銀行實務操作中，一般使用最高額抵押合同，對最高額的量進行設定時，要涵蓋借款本金、利息（包括復利和罰息）、違約金、賠償金和銀行為實現債權而發生的費用（包括但不限於訴訟費、仲裁費、財產保全費、差旅費、執行費、評估費、拍賣費等）。
例如：
2007年1月貸款審批條件為：貸款1000萬元、期限1年、利率8.3070%、抵押率控制在50%以下；可計算：
1年的貸款本息=1000*（1+8.307%)=1083（萬元）
要求客戶提供抵押物價值=1083/50%=2167(萬元）
假設客戶提供了2500萬元價值房屋作抵押
則最高額抵押合同最高額=>1083（1+20）=1300（萬元）
經驗操作：最高額=2500*0.8=2000（萬元），一是設高了對銀行是有保障，只有好處，沒有壞處；二是考慮以後與合作良好，以後抵押率會調上的（最高就是七成），屆時就不用更改抵押合同了。

我對你提到「貸款綜合額度」不好理解？
如果你的「貸款綜合額度」就是最高額，而且貸款給客戶也是1000萬元，這樣你的操作就是錯誤的。

假設2007年4月，你行要求所有貸款抵押率下調到40%,一般這情況，對原貸款不發生影響，主要是針對現有未發放的貸款才有影響的。原審批抵押率為50%，現執行也為50%，如果現在審計進行檢查，一般是根據當時貸款審批時決策來檢查的，是可以得到審計通過的。
假如你行上級領導頭腦發熱，一定要將抵押率降到40%，從法律角度來說，因這你是沒有權利要求客戶提前還款，這是違約的；要求客戶增加抵押物，你可看看借款合同的內容，是有條件，條件可否達到？不可隨意的。
建議：
1、認真閱讀最新相關文件，要深刻理解文件精神。
2、一定要與上級行相關部門溝通，了解他們的理解和執行情況。
3、如果一定要執行「發熱」政策，只有與客戶溝通，取得客戶的理解，一是提前償還部分本金，二是增加抵押物了，從而達到抵押率的要求了。（但願你不用走這一步！！！）

5. 最高額抵押合同為三年，借款合同一年，一年後最高額抵押合同有效么

1、最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保。
2、最高額抵押合同為三年的，借款合同為一年的，一年期滿後如果借款合同已經履行完畢，做高額抵押合同依然有效，主要主合同債權不變化，可以在最高額度內再簽訂借款合同。
《擔保法》
第六十條借款合同可以附最高額抵押合同。
債權人與債務人就某項商品在一定期間內連續發生交易而簽訂的合同，可以附最高額抵押合同。

6. 最高額抵押合同要簽訂主合同嗎

我認為貸款合同在借貸關系中是主合同，抵押合同是附屬合同，最高額抵押合同也不例外，其實最高額抵押有助於押品價值和貸款金額之間更有彈性了。

7. 如何簽訂最高額抵押合同

＞

8. 最高額抵押合同和授信合同的關系

授信合同是銀行對借款人調查後，對其授予的信用評級和最高貸款限額。最高額抵押合同是一定期間內，以財產抵押，限定最高額度貸款合同，一經簽訂，產生法律效力。最高額抵押合同一次簽訂，在規定期限，規定限額內可連續使用。

9. 最高額抵押合同項下逐次借款需要逐次簽訂借款合同嗎

抵押合同只關注抵押權的設立問題，對於借款合同是一次簽訂，還是逐次簽訂，這個是由借款雙方協商決定。

10. 在什麼情況下最高額抵押合同無效

根據《物權法》第172條的規定，普通擔保合同在主債權債務合同無效時即歸於無效，《合同法》第52條規定的導致合同的無效的幾種情形和《民法通則》第58條規定的導致民事行為無效的幾種情況，可知如果主債權債務合同存在上述幾種情況歸於無效，則最高額抵押合同歸於無效。
通常最高額抵押涉及三種期限，即存續期、決算期和清償期。所指存續期是抵押人與抵押權人約定的兩者間交易合同的存續時間，也即一系列債權債務發生的期間，而非指雙方當事人之間存在權利義務的整個期間；決算期是抵押人與抵押權人約定的，用於確定最高額抵押所擔保的債權額的時間，而關於債權的確定計量可能很快也可能需要段時間，因此決算期可能是期日或是期間；清償期是抵押人履行債務的時間。存續期屆至，按理來說被擔保的債權債務不應再有發生的可能，並應直接導致最高額抵押所擔保債權額度的確定。但決算期屆至，只發生最高額抵押所擔保的債權額確定的法律後果，並不當然使抵押人與抵押權人之間的交易合同完全終止，也就是說雙方當事人之間很可能再次發生新債。通常情況下，清償期屆至，最高額抵押權的實現前提已具備，即債權債務關系、被擔保債務額度都已確定，並經過決算以會計報表或其他形式表示出來，可以開始清償。但現實中卻經常發生存續期屆至，雙方當事人在決算期、清償期內又發生新債的情況。而且存續期與清償期約束的當事人相同，但均未必與決算期相同。存續期、決算期只能指向全部債權，而清償期則還可以針對個別債權。存續期一般為期間，決算期一般為期日，而清償期則既可能是期間，也可能是期日。因此只有在整個三種期限的總和過程內都沒有發生由最高額抵押所擔保的債權債務關系才能斷定最高額抵押所擔保的主債權債務合同未履行，而確定最高額抵押合同無效。在這一點上有很多爭議，但其產生的主要原因並不是對這種情況下最高額抵押合同是否有效有不同看法，而是對所謂「存續期」的概念不清所造成的。
簡單舉例說明，假設A與B設定最高額抵押合同，擔保自2003年6月1日至2004年6間1日之間所發生不超過100萬元的債權債務關系，2004年6月30日決算，2004．年12月31日前還清債務，並設置合法有效的抵押。但直至2004．年6月2日A才與B真正發生第一筆10萬元的債權債務關系，則我們不能貿然斷定該最高額抵押合同因主債權債務關系未發生而無效，即此處實際債權的發生時間雖已超過合同約定的存續期間，但仍存在於最高額抵押合同的效力存在期內，只要對第三人沒有損害，從保護債權人利益的角度出發，均可認定其具有抵押效力。但為了防止損害到善意第三人的利益，雙方當事人最好合理約定債權發生期限、決算期限和清償期，或直接約定在債務清償完畢前的所發生的所有債權債務，只要總和未超過最高限額則均可計人最高額抵押所擔保的債權額內。
可見，在希望通過訂立最高額抵押合同來減少自身風險、保障債務的有效履行時，必須要注意最高額抵押合同中各個期限的設定與所擔保債權發生時間的契合程度，以及擔保物價值與所擔保債權金額的額度比例，以確保最高額抵押合同的法律效力。如在訂立最高額抵押合同時為求簡單快速而未仔細審查各項期限、金額等要素，導致最高額抵押合同存在瑕疵，甚至最終無效，產生使所有的債權都失去保護的不利後果，是得不償失的。因此，要在訂立最高額抵押合同之初就合理有效地審查各項注意事項，有效規避這類風險。
最高額抵押合同簽訂後，同一債權人和債務人之間能否再次簽訂非最高額抵押擔保的借款合同？最高額抵押合同因包含最高限額通常擔保金額較大，對抵押人的抵押物價值和債權人的資金能力都有較高要求，但無論從其法律性質還是各種法律規定，都不能得出其對簽訂當事人之下一步行為的限制。通常情況下，債權人和債務人在之前簽訂了最高額抵押合同後，為充分有效利用該抵押效力不會在最高額抵押合同之外另行訂立抵押借款合同，但法律並不禁止這種行為，當事人也有權重新訂立或改變已訂立的合同。
關於雙方當事人可否經合意將後續發生的無擔保債務納人最高額抵押合同擔保范圍的問題，一般來說，在總計金額仍低於最高限額，債權用途符合抵押合同約定，且債權發生的時間在最高額抵押的存續期間內，即可。但如法律關系中存在善意第三人，且該納入行為對善意第三人的債權實現將產生不利影響時，則存在後發生的債權不得納人最高額抵押范圍，得不到清償的可能和風險。簡單舉例如下，債權人A與債務人B之間於2002年5月設立最高額抵押借款合同，最高限額500萬，擔保債權至2005年5月，但在2004年3月A付給B450萬後，同年8月A與B又單獨訂立了50萬元的借款合同，未作登記且未提供抵押。與此同時B與第三人c簽訂50萬元借款合同未作登記未提供抵押。後因B經營不善資不抵債，將於2005年4月進入破產清算程序，抵押物拍賣所得價款500萬元。此時，(1)在債權人A享有優先受償權的450萬元債權，優先得到清償後，所余的50萬元由A和c按照比例清償，即每人25萬元。(2)如A先於c知曉這一情況，並提前於2004．年11月與B商議，將後來單獨發生在兩者之間沒有抵押的50萬元債權納入最高額抵押合同所擔保的范圍內，則A能夠獲得500萬元債務的全部清償，而C則得不到清償。(3)如A與C同時知曉這一情況，c向法院申請財產保全，而A與B約定將債務納入最高額抵押合同的擔保范圍，則A與B的這一約定，因最高額抵押合同所擔保的債權數額已因發生確定事由而無效，且存在惡意串通損害他人利益之嫌。A僅可就之前的450萬元取得優先受償，之後的50萬元債務須與c按比例清償。
可見，作為最初債權人，如雙方後續單獨訂立無抵押債權債務合同，且寄希望於協商納入最高額抵押擔保范圍來保全債務的話，則存在的風險較多，因此不推薦使用。而作為後發生第三債權人，即與已經與其他人簽訂過最高額抵押合同的債務人建立債權債務關系的新債權人，在考慮到債務人財產承受能力時，應以其與前一債權人所約定的最高限額而非當時的實際發生債權額度估量其中的風險。