農村房屋買賣糾紛案例

Ⅰ 農村房屋買賣糾紛

根據您的敘述，您是本村村民，且簽訂了房屋買賣協議，合同成立並生效的，對雙方均有約束力。
至於，對方兒子提出的主張是不能成立的。首先，房屋已經出售並且簽訂合同，如果對方主張不是其父簽字，則其母親也是房屋的共有人之一，對方需要舉證。
另外，房屋已經交付給您，其全家都是知情的，也就是說，他們以明知此事，就可以證明，他們已經同意其母簽字且轉讓的行為是有效的。
另外，請求合同解除權的期限為一年，對方需要舉證證明未超過一年的期限，也是不容易舉證的。
另外有證人證明，所以，案件對您是很有利的。
現在的問題是，您可以提起訴求，要求對方協助辦理產權過戶，否則要求對方承擔違約責任。

Ⅱ 農村房屋買賣糾紛案

一、農村宅基地使用權的法律解讀

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規定：「農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。」《中華人民共和國土地管理法》第十條規定「農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理；已經屬於鄉鎮農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。」該條第四款規定「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基的，不予批准。」上述法律規定實際確立了農村宅基地的以下法律屬性；首先，農村宅基地的所有權為農民集體經濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經濟組織，組集體經濟組織及鄉、鎮集體經濟組織；再次，農村宅基地使用權系依照法律規定，依法定程序確定給特定主體的用益物權；最後，緣於農村宅基地系本集體經濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農戶為基本單位的集體經濟組織成員提供居住保障，同時，受制於土地系不可再生資源的自然屬性，基於需求與供應之間的現實緊張關系，對於宅基地的流轉必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權在法律上屬於受限制的用益物權。《中華人民共和國物權法》第一百五十三條規定「宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定」，該項法律規定從民事實體法律規則層面對宅基地使用權的上列法律屬性予以了重申。

二、農村宅基地上房屋的法律定位

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規定「農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地」。該條第三款規定「農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批准；其中，涉及佔用農用地的，依照本法第四十四條的規定，辦理審批手續。」《中華人民共和國城鄉規劃法》第四十一條第四款規定「建設單位或個人在取得鄉村建設規劃許可證後，方可辦理用地審批手續」。上述法律規定旨在規制利用農村宅基地的建房行為，否定非依法取得農村宅基地進行建設的行為，以實現確實控制非法佔用農用地及農村宅基地的法律價值目標，因此均屬於效力性法律規定，違反上列法律規定的行為應受到法律的否定性評價。

農村宅基地上建房的違法行為常見於以下情形：

1、村集體經濟組織成員未依行政審批程序佔用宅基地建房；這種情形屬於行為人違法佔地建設，其行為違反國家法律的強制性規定，行為人不能取得所建房屋的物權，也當然不享有宅基地使用權，僅對其投資形成的建築物、構造物享有實物形態的佔有及處分利益；

2、村集體經濟組織成員違法佔用農用地建房；我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應符合土地利用總體規劃，涉及農用地轉為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序，未依法定程序佔用農用地建房屬於嚴重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建築，行為人不能取得物權；

3、非本集體經濟組織成員佔用宅基地建房；農村土地依法屬於特定集體經濟組織所有，屬於該集體經濟組織所有成員生存和發展的基本生產和生活資料，為維護農村、農業、農民的根本性利益，我國的相關政策一直對包含但不限於城市居民佔用農村宅基地建房的行為持否定態度，國辦發（1999）39號文件第二條規定「……農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民佔用農民集體土地建住宅」。對於村民佔用非本集體經濟組織的土地建房行為應如何處理？相關法律規定未有涉及。筆者認為，根據憲法及土地管理法的立法精神，農村土地屬於本集體經濟組織成員共有，應僅限於該集體經濟組織成員有權申請並經相應行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權取得的原始依據。

4、村民違反鄉村建設規劃建房；隨著社會主義新農村建設步伐的加快及城鄉一體化進程的推進，國家將鄉村規則納入到規劃控制的范圍。《中華人民共和國城鄉規劃法》第三條第二款規定「……在確定區域內的鄉、村莊，應當依照本法制定規劃，規劃區內的鄉、村莊建設應當符合規劃要求」。因此，村民在依法制定了鄉村規劃的區域修建住房，必須符合鄉村規劃的要求，依法取得鄉村建設規劃許可證，否則，其建房行為構成規劃違法，其所建房屋即為違法建築。

三、農村宅基地上房屋買賣及其司法裁決

《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規定「公民的合法的私有財產不受侵犯」。《中華人民共和國民法通則》第七十五條規定「公民的個人財產，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產資料以及其他合法財產」。農村宅基地上房屋屬於村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民最昂貴的私有財產。因此，無論從物盡其用的經濟價值考量，還是從肯定和激發村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的佔有、使用、收益及處分的權利應得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農村宅基地上房屋的流轉，另一方面，對該類房屋的流轉又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規制。

1、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給本集體經濟組織成員的糾紛處理

基於雙方交易主體均系本集體經濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基於自主意思表示所締結的房屋買賣合同應認定為有效。但依據《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規定，農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基的，不予批准。

2、村民將依法取得使用權的宅基地上自建住宅轉讓給非本集體經濟組織成員的糾紛處理

農村土地系不可再生的自然資源，決定著農村的長期穩定發展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮居民，還是非本集體經濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據《中華人民共和國合同法》第五十八條之規定，基於該買賣合同取得的財產應當予以返還。對於受讓方取得房屋後進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。

3、非本集體經濟組織成員將宅基地上所建房屋轉讓的糾紛處理

如上文分析，非本集體經濟組織成員佔用宅基地建房無論是否經過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權，因此其所建房屋不能取得物權，基於該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒於出賣方雖未依法取得宅基地使用權及房屋所有權，但其作為投資人，在違法建築未被拆除前，其佔用利益應予保護，以維護既定的經濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規向土地行政主管部門發出司法建議，同時判決確認合同無效，並按無效合同的法律規定明確雙方當事人的責任。

4、村宅基地上房屋在被行政徵收後，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理

《中華人民共和國物權法》第二十八條規定「因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的徵收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的徵收決定等生效時發生法律效力」。一般而言，人民政府徵收決定發生法律效力後，相關徵收實施單位才與被徵收人簽訂徵收補償協議，而此時，依據法律的規定，被徵收房屋的物權已移轉至作出徵收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣於買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關建築裝飾材料享有相應權利，因此，其僅得就建築裝飾材料部分的對應價值在徵收補償款中主張權利，就宅基地價值部分，基於取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經濟組織成員資格，由於宅基地系其所在集體經濟組織成員共同共有，宅基地的徵收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被徵收為由另行申請宅基地。

Ⅲ 農村房屋買賣協議糾紛

1、您的案情比較復雜，建議您聘請律師或與律師面談，以便拿出好的解決方案，法律的規定和實際的操作有很大的不同，請您注意。鑒於本案您的實際情況，如果能和我電話聯系或是當面咨詢，可能會更好。<BR>2、不管在什麼情況下，都要根據案件本身的實際情況來操作。<BR>3、個人認為還是聘請律師參與的好，但是有成本，也要認真考慮。<BR>4、如果考慮清楚了，可以聯系陳必勝律師：或。<BR>

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Ⅳ 人民法院如何處理與農村房屋買賣合同糾紛有關

農村房屋買賣合同有沒有效，如果無效應該怎麼賠償？

關鍵詞：農村房屋買賣 合同無效 無效賠償

隨著社會的快速發展，城市郊區正逐步納入城市化的進程。在這種城市快速擴張的大背景下，土地、房屋的增值成為客觀現實。在巨大的拆遷利益刺激下，多年前私下流行的農村房屋買賣突起波瀾，買賣雙方糾葛不斷。出賣人看到房屋增值及房屋拆遷後帶來的巨大利益，於是反悔，向人民法院起訴，要求判決確認合同無效，歸還房屋。那麼，對於該類糾紛該如何處理。王富利律師根據多年以來處理的農村房屋買賣案件
，現總結如下。
一、農村房屋買賣合同的效力
1、農村房屋買賣合同有效的情形
（1）出賣人和買受人均是同一村的村民。如果出賣人和買受人均是同一個村的村民，那麼該合同是符合法律規定的，買賣合同當然有效。
（2）買受人在買賣房屋時與出賣人不是同一個村的村民，但是，之後將戶口遷入到該村。那麼，由於買受人具備了同一個村村民的資格，屬於同一集體經濟組織成員，買賣合同有效。
（3）房屋買賣合同經過多次流轉，最後流轉到同一個村村民手裡，那麼該房屋買賣合同也有效。
（4）農村房屋買賣合同的買受人在購買房屋時是村民，後又轉為居民的，不影響合同的效力。
2、農村房屋買賣合同無效的情形
（1）農村村民將農村房屋賣給城鎮居民。農村房屋買賣合同的買受人無論是將農村房屋出賣給本市的居民還是外省市的居民，合同都是無效的。
（2）農村村民將農村房屋出賣給其他村的村民。農村房屋買賣合同的購買人無論是本市的村民還是外省市的村民，都是無效的。
二、農村房屋買賣合同無效後的處理
農村房屋買賣合同被確認無效後，為平衡雙方的利益在合同無效後果的處理上，要全面考慮農村房屋買賣合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地增值、拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失兩方面因素，平衡買賣雙方的利益。對於購房人已經翻建，裝修、擴建房屋，使房屋增值部分，應對購房人的投入進行補償。此外，讓購房人返還、騰退房屋的同時，應當注意為購房人留出合理的騰退時間，購房人無房居住的，應當予以妥善安置。農村房屋買賣合同無效後，出賣人應當賠償買受人的損失包括：
1、返還原購房價款及房屋原購買價款和現房屋價款之間的差價
2、買受人因擴建、改建、裝修使房屋增值的部分
3、該房屋因拆遷而使出賣人獲得的拆遷利益及土地的增值部分
以上損失，需要委託有資質的評估機構進行評估，然後確定損失數額。對於土地增值和拆遷部分補償，合同無效後，根據出賣人負有主要責任，買受人負有次要責任的過錯分配原則予以處理。

律師建議：

由於農村的土地屬於集體所有，目前國家對不符合條件的農村房屋的買賣一般原則是按無效處理。所以，在購買農村房屋時，一定要謹慎。要考慮到如果無效後，怎樣保護自己的權益。如果確實要買，需要指定一份詳細的協議，將房屋今後如果拆遷或者出賣人反悔，具體的賠償計算標准約定具體明確。同時，如果購買後，房子翻建、裝修，一定要保留證據。

Ⅳ 新農村房屋買賣糾紛

買賣關系無效，不受法律保護；但是，可以堅持履行雙方的協議約定。
如果對方不履行協議，可以要求對方賠償經濟損失。
縱橫法律網 韋鋒律師

Ⅵ 農村房屋買賣的常見糾紛有哪些

一、農村房屋買賣糾紛有哪些
1、賣方起訴的糾紛 賣方起訴的糾紛多表現為：賣方沒有房屋權屬證明，以較低的價格將其農房出賣給非本集體經濟組織成員，如城鎮居民，但隨著房價的飛速上漲，利益的驅動使賣方不甘於當時的價格而試圖收回房屋再次獲利。因此，賣方常以買賣合同違反《合同法》第52條之規定為由，即違反法律、行政法規之強制性規定的合同為無效合同，請求法院確認房屋買賣合同無效。
2、買方起訴的糾紛 買方起訴的糾紛具體來說為：由於農村房屋不具有產權證，或僅有鄉鎮產權，因此，在買賣合同簽訂後，買方是無法辦理房屋產權過戶登記或在合同約定的期限內取得房屋產權的。加之，目前一些政策性文件禁止向城鎮居民出售農村房屋，於是買方便起訴至法院，要求確認買賣合同無效，由賣方返還購房款，或請求賣方支付相應的違約金等。
3、其他與農房買賣有關的糾紛 此類糾紛並不直接表現為買賣合同糾紛。例如，農房聯建一般是農民出地，他人出資來共同修建房屋，修好的房屋由雙方協商進行適當分配。
二、農村房屋買賣糾紛怎麼解決 1、爭議雙方直接協商是目前解決房地產爭議的最常見途徑 針對房產交易過程中自身權利受到侵害的情況，購房者可以以口頭、書面等多種形式與房屋銷售方直接溝通，指出問題並商議解決辦法。 2、求助於消費者協會商品房購銷產生爭議 解決過程中單個購房者與開發商相比處於弱勢，購房者可將商品房購銷糾紛投訴於當地消費者協會，求助消費者協會對相關商品房購銷糾紛的買賣雙方進行調解、處理問題。 3、向政府主管部門申請申請調解處理 針對所購商品房存在的與購房合同不符、施工質量、延期交付、物業管理、虛假廣告、收費等問題，購房者可向包括地方建設委員會、規劃委員會、房管局、工商管理等相關政府主管部門投訴並申請調解、處理。 4、向仲裁委員會申請仲裁 房地產交易過程中出現的法律規定應由行政機關處理的行政爭議之外的糾紛，如購房合同的履行等問題，購房者可依據購房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協議向約定的仲裁委員會申請，仲裁委員會的仲裁結果對雙方當事人均具有法律約束力。 5、通過法院司法途徑 購房者通過協商、調解無法解決的房地產爭議問題，可通過司法途徑，向地方法院提起訴訟解決相關問題。小貼士：購房者在選擇解決房地產爭議的途徑時，應立足於解決問題，分清不同的法律、利害關系，而不要引起訟爭。

Ⅶ 農村房屋買賣的糾紛

1、農村房屋買賣是否合法。現行關於房屋買賣的所有法律、法規和規章都只適用於城市，專門針對農村房屋買賣的法律、法規和規章基本沒有，因此我們只能根據相關法律規定尋找依據。根據2007年10月1日開始實施的《物權法》第一百五十三條規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。而在《土地管理法》第六十二條第四款規定：「農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准」。《土地管理法》第六十二條第一款規定：「農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標准。」由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。
同時，由於根據《民法通則》第七十五條第一款，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民的合法的私有財產不受侵犯。憲法第十三條第一款和第二款也強調國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。根據《民法通則》第七十一條規定：「公民個人(包括農民在內)對於其房屋既然有受法律保護的財產所有權，自然有依法對自己的財產佔有、使用、收益和處分的權利。其中的處分，包括出賣、互易、贈與等方式。」從中我們可以看出，農村村民有權利出賣自己在農村的房產。
2、城鎮居民能否購買農村住房。國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第二條第二款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」，2004年11月國土資源部《關於加強農村宅基地管理的意見》規定「嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證」。在這些規定中，我們似乎可以看出城鎮居民不能購買農村住宅。但是，根據《土地管理法》第六十三條規定：「農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼並等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。」，而農村村民的房屋所在的宅基地，只要沒有其他違法的條件下，本來就是建設用地，該房屋的買賣即主體的變更，並不影響集體土地的利用整體規劃。
根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規定，「合同法實施以後，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據」。因而，筆者認為上述「通知」，並不得據以決定農村房屋買賣合同的效力。
最高人民法院於1992年7月9日對《關於范懷訴郭明華房屋買賣糾紛一案的請示報告》的批復中確認了宅基地上的房屋轉讓的原則，該批復的內容如下：「房屋買賣系要式法律行為，農村的房屋買賣也應具備雙方簽訂書面契約、中人證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續的地方，還應依法辦理該項手續後，方能認定買賣有效。
最高人民法院從未在公報案例中就宅基地上的房屋的禁止轉讓問題發布過案例。因此筆者認為，要活躍農村房產市場，對農村房屋買賣中的買受人不應有所限制。因為如果僅在農民所在集體內符合宅基地使用權分配條件的農戶間流轉，無法形成有效的市場，無法體現房屋的實際價值，反而會損害出賣人農民的利益。
3、房地如何實現分離。「房地一致」原則即是要求土地使用權和其地上的房屋等建築物所有權一同轉讓、抵押。其在立法上的體現主要在《中華人民共和國城市房地產治理法》第31條規定：「房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋佔用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。」既是農村房屋可以買賣了，但是土地怎麼辦？農村的土地所有權是集體所有的，不允許買賣，宅基地的所有權是集體的，不允許流轉。根據《物權法》第一百五十二條規定：「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權是集體經濟組織給予其成員的福利，目的是為其成員建造房屋提供權利基礎。這樣一來，如何實現房地分離似乎成為一個困惑，在人們的觀念中似乎一直是「地隨房走」，房屋既然賣了，宅基地難道也可以賣？其實在法律范圍內，「地」和「房」是可以分開歸屬的，根據土地租賃的概念我們可以聯想到宅基地的租賃，這樣便可以明確劃分出宅基地的所有權、使用權和租賃權，通過宅基地所有權人與房屋買受人簽訂宅基地租賃協議，從而實現房地分離。而宅基地使用權人享有宅基地租金的收益，租金數額可由當事人協商，不能達成協議的，可以請求人民法院確定。
筆者認為，由於房屋這種特定意義的不動產，因此對於宅基地租賃的租賃期限應該不局限於《合同法》第二百一十四條「租賃期限不得超過二十年」的限制，應該以宅基地地上房屋的物理狀態存在期限為限制。當房屋倒塌或新的房屋所有人以翻建、加蓋、改變結構等方式對房屋進行實質建設時，應認定地上物滅失，宅基地使用權保有地上物的存續理由已然消失，宅基地租賃權消滅，宅基地所有人可依物上請求權要求佔有人返還宅基地。
4、沒有房產證，合同效力如何確認。由於根據國務院辦公廳1999年發布的《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》第2條第2款「農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證」。因此，許多農村房屋買賣都不能獲得相應的產權證明，給農村房屋買賣帶來障礙，導致「黑市」交易，並容易埋下產權糾紛的隱患。
買賣房屋未辦理過戶手續不影響合同的效力。農村房屋買賣後是否辦理過戶審批手續不是房屋買賣合同的有效要件，所以未辦理過戶登記手續不影響買賣合同的效力。根據我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。」所以，依據該規定需辦理批准、登記等手續後生效的合同，必須有法律或者行政法規上的依據，地方法規或規章都不能作為認定合同需依法登記後生效的依據。沒有辦理過戶登記手續，是房屋買賣合同未履行完畢，並不影響合同的效力。

Ⅷ 農村房屋買賣糾紛

首先，村集體內買賣房屋，如果協議中沒有說明，別人買的只是房，宅基地還是你的。其次，你說的這個情況，應該可判斷為合同無效，但字據在別人手上，如果對方說錢付清了，你手上沒有對方欠條就麻煩了。第三，對方要付款你千萬不能收，更不能寫什麼字據。第四，最好咨詢律師，能給你最好的意見。