購房補充協議合法嗎
問：我在去年購買了一套位於頂層的商品房。當時發展商承諾，在簽訂購房合同後三個月內，只要我交齊房款，並付清入住費用後即可入住。當時我急需一套房屋，於是當即就落定，與發展商簽訂了《商品房買賣合同》，合同約定：在簽訂合同後三個月內，發展商將經竣工驗收合格的房屋交付給我使用，逾期交樓超過180天的，發展商每天按我累計已付款的萬分之五支付違約金。合同簽訂後，我一次性付清房款。但交樓期限界滿後，發展商卻告知，因政府原因，驗收手續尚未辦妥，要求我再簽訂一份補充協議。補充協議約定：發展商將交樓的日期順延180天，我放棄這段時間違約金，同時在新的交樓期限界滿後，如發展商仍未能交樓的，違約金比例調整為按我累計已付款的萬分之二點一／天支付違約金。發展商贈送一年的管理費給我，如補充協議與合同有沖突，以補充協議為准。由於我不了解相關的規定，就簽訂了這份補充協議。 可拖到今年，新的交樓期限也界滿，發展商還是不能交樓。我想了解一下，補充協議有法律效力嗎？我能否要求發展商按合同約定交樓日起至今的違約金？因現在也無法入住，贈送物業管理費更無從談起，違約金的比例應按哪個標准計算？ 答：如林小姐所講情況屬實，林小姐與發展商簽訂的補充協議是雙方真實的意思表示，同時也沒有違反有關法律禁止性規定，是合法有效的，雙方均應依據補充協議履行合同義務。林小姐與發展商簽訂補充協議，實質上是變更原合同條款的約定，在合同履行過程中如遇糾紛，應以後一份合同(即補充協議)約定為准。 林小姐不能要求發展商支付從合同約定的交樓日起至今的違約金，因為林小姐與發展商在補充協議中已明確，林小姐同意順延交樓日期180天，故此林小姐只能要求發展商支付從新的交樓日期至今的違約金。同時，因林小姐與發展商在補充協議中變更了違約金比例，只能以補充協議的違約金計算方式來計算違約金。 建議消費者在簽訂合同後，遇到發展商提出簽訂補充協議的情況，一定要小心審核合同條款，往往陷阱就藏在這些補充協議中。
『貳』 購房合同中否定補充協議 補充協議有效嗎
購房合同是在補充協議之後簽定的，發購房合同的內容為准，所以不需付給中介2萬多的差介作為傭金，支付傭金的標准以購房合同為准。契稅應由購房人承擔，如果你交房時由開發商代辦的契稅，若開發商已交稅務局，則只能由你轉讓的對方重新繳納；若開發商沒交稅務局，那你需到開發商那裡申請退還給你，再由你轉讓的對方重新繳納。具體怎麼操作，看你自己啦！祝你順利！
『叄』 買房補充協議可以拒簽嗎
您：
購房補充協議非見要買房似乎式合同外都補充協議具體說說別案例具體事項同與發商討價價結
要簽購房補充協議
由於標准購房合同條款局限性幾乎每份購房合同都要簽訂補充協議標准購房合同由於家關部門制定條款相比較公平合理補充條款由發商制定往往限制購房者權利甚至採用些平等條款侵害購房者利益
簽定補充協議注意事項
關於抗力
導致發展商逾期交付房屋原抗力即其由於相關律規定難抗力事件列明發展商通抗力范圍作擴性解釋例施工程現重技術問題或其發展商能控制素列入抗力范圍規避由於逾期交付房屋需承擔違約責任購房者應該補充協議盡量明確抗力事件范圍現抗力發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構證明性文件才能作其免責理由同約定抗力事件導致逾期交房超定期限購房者權終止合同要求發展商退已經支付全部款項或者逾期實際數要求發展商給予定數額經濟補償
關於攤建築面積
作房屋總建築面積部攤面積少直接影響購房者實際獲使用面積盡管《北京市商品房銷售面積計算及建築面積攤暫行規定》等規作明確規定實際操作別發展商仍經營性用房、防工程或其與房屋關面積調整實測面積暫測面積誤差購房者參照述關規定認真審核發展商補充協議列明攤范圍符合律規定部堅決要求予刪除或者補充協議明確所購房屋實際使用率即實際使用面積與房屋總建築面積比率發展商交付房屋達約定標准購房者即選擇退房並要求發展商承擔違約責任
關於裝修標准
於欲售商品房特別約定精裝修欲售商品房購房者定要明確該等商品房裝修標准防止發展商進口、等、先進等明確表述誤導建議補充協議詳細約定與房屋關所內外裝修、設施設備種類、型號、品牌、顏色、位置、向、參照市場價格、達述標准違約責任等較限度保護自利益
房屋所權證辦理間
盡管表面看房屋所權由房產管理部門頒發與發展商並沒直接關系應構其義務實踐房屋所權權證頒發延遲往往由於發展商手續完整、未能履行交納土讓金、測繪費等義務需要讓發展商作相應承諾保證規定期限內履行各項義務確保購房者順利取房屋所權證否則應承擔定數額罰金超約定期限購房者退房並要求發商承擔由給購房者造經濟損失
貸款辦辦
由於商品房購房購銷程普遍採用按揭貸款或公積金貸款式期支付購房款項述貸款否批准主要依賴發展商提供擔保情況、購房者本資信狀況等素購房者簽訂購房合同並支付首期購房款貸款批准面臨自行支付全部剩餘款項承擔違約責任風險應該補充協議清責任由於發商原導致貸款批准則購房者選擇退房並要求發展商承擔違約責任；由於自身原則屆選擇變更付款式或要求退房
關於保修責任
關房屋質量保修責任家及北京市已經作明確規定再贅述值購房者注意北京市新增樓盤部採用通燃氣系統獨立供暖式再通市政熱力管線集供暖由於提供該種燃氣系統德、意利等外廠商域散、內售服務網點較少加該種系統設計壽命較(般十左右)更增加購房者使用述供暖系統保修維修困難較補充協議發商責任廠商保修、維修、更換責任連帶起要求發商購房者聯系廠商情況保證供暖並負擔定維修費用
關於發商促銷程承諾
配合商品房銷售發商或別銷售員都通口介紹、廣告宣傳等式促銷程與商品房關區環境、所、托幼、校、醫院、停車位、物業管理等面作承諾述素直接影響購房者居住質量實際構房屋價格部能兌現必定使購房者期望值打折扣於發商作種種承諾定要厭其煩補充協議予落實並明確發商違反該約定違約責任
『肆』 住房補充協議 有效嗎
有效的，一般注意以下幾個方面：
尾巴一：過戶時間
補充協議里要約定好過戶時間和過戶條件，如果急著拿到房產證，可以在補充協議中約定產證的具體辦理日期，並註明賠償責任。比如，超過一個月不辦理房產證，賠償房價的百分之幾等。如果是買家的原因不能辦理過戶，賣家不承擔責任等。
還有一些非可抗力的原因。比如簽了合同付了巨額首付，貸款卻下不來，房子買不了，購房者可以退房嗎？責任由誰承擔？再比如這些天政策變動頻繁，突然失去購房資格，又以該怎麼辦？這些需要在補充協議中提前約定好。一般來說，如果是賣家原因，購房者可退房且不用承擔違約責任，甚至可要求賣家承擔責任;但如果是買家原因，購房者要承擔違約責任。如果是銀行、政策等原因，購房者可無責解約。
尾巴二：費用拖欠
在簽訂買賣合同的時候，就應注意對房屋交易的關鍵性約定及賣方的任何承諾，要有書面的簽約，不能以口頭約定代替。還有物業費、水費、電費、煤氣費、電話費與房屋有關的這些費用，在購房時一定要核實清楚是否存在拖欠。
除了生活費用，還有公共維修基金的過戶。通常來講，買賣雙方的成交價已經包含了公共維修基金的款項，但是公共維修基金不能隨著房子轉移，必須辦理公共維修基金的過戶手續。所以在補充協議里買賣雙方要簽訂好公共維修基金過戶時間。
尾巴三：戶口期限
在簽訂合同時，一定要註明賣方遷出戶口的期限。您可以在合同中明確指出原房主的遷出義務，可以採取保留部分尾款，等到其遷出後再付，或者約定一個違約標准，如果房主晚遷出一天，就要支付一定數額的違約金。
買房從出產證到戶口遷出需要一段時間，年限是從戶口遷入開始計算的，是買房的購房者，因為上海很多對年限都有明確規定，補充協議里要明確戶口遷出時間及違約責任，以防影響孩子的正常。
尾巴四：法律效力
在二手房交易中，補充協議是很重要的一環、法律表示，在二手房交易中，買賣雙方簽訂補充協議後，如果補充協議條款與原合同條款不一致，或是存在沖突，應當以補充協議為准，原合同中明示不得變更的條款除外。
『伍』 關於購房合同的補充協議是否有法律效力
只要是雙方自願簽署的，沒有強迫的情況，有法律效力。
《合同法》
第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
第四十五條當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成
就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。
當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成
條件成就的，視為條件不成就。
第四十六條當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆
至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。
第四十七條限制民事行為能力人訂立的合同，經法定代理人追認後，該合同有效
，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應而訂立的合同，不必
經法定代理人追認。
相對人可以催告法定代理人在一個月內予以追認。法定代理人未作表示的，視為
拒絕追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出
。
第四十八條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂
立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。
相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認。被代理人未作表示的，視為拒絕
追認。合同被追認之前，善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
第四十九條行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂
立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。
第五十條法人或者其他組織的法定代表人、負責人超越許可權訂立的合同，除相對
人知道或者應當知道其超越許可權的以外，該代錶行為有效。
第五十一條無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合
同後取得處分權的，該合同有效。
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
第五十三條合同中的下列免責條款無效：
（一）造成對方人身傷害的；
（二）因故意或者重大過失造成對方財產損失的。
第五十四條下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷
：
（一）因重大誤解訂立的；
（二）在訂立合同時顯失公平的。
一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的
合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。
當事人請求變更的，人民法院或者仲裁機構不得撤銷。
『陸』 購房合同補充協議可以違反法律么
補充協議一般是對原合同的補充或者變更，在購房協議中要明確約定，如果補充協議的條款與原協議不一致發生沖突的時候，應當以補充協議為准，但原協議明示不得變更的條款，補充協議中對該條款的發生變更則不具有法律效力，所以補充協議是有法律效力的
『柒』 跟開發商購房後私簽的購房補充協議需到哪個部門公認才合法
購房後，與開發商簽訂的的補充協議，只要是雙方的真實意思，不違法法律、行政法規的效力性規定，都是合法有效的，不需要到哪個部門公認。
『捌』 商品房買賣合同補充協議是否有效
開發商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》是建設部頒布的格式化文本。購房人還可以對其在購房中就開發商承諾或雙方協商一致的內容，以補充協議的方式附在《合同》里，成為《合同》中重要的組成部分。
補充協議應考慮的內容有：包括對房屋質量的約定、對房屋交付流程的約定、對違約責任與解除合同的約定、對產權證取得期限的約定、關於不能如期取得貸款的約定、關於物業的約定等。
實踐中，開發商指定的前期物業與業主委員會選聘的物業之間產生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住後權益的維護，也可在《補充協議》中約定物業的有關情況。
總之，購房人應當本著謹慎，宜細不宜粗的原則，審查和簽訂《合同》或補充協議，對於不清晰和需補充的地方及時同開發商取得聯系，從而使自身權益得到最大限度的保護。
『玖』 如何簽購房合同補充協議公平合法是基本原則
在買房的時候，除了與開發商簽訂《商品房買賣合同》，還被要求簽訂一份由開發商起草的買賣合同補充協議。這份協議里的內容很有可能違反了平等公平的基本原則，損害了買方的合法權益，在簽訂的時候一定要謹慎小心了。
購房者在簽補充協議時應注意以下幾方面：
一、公平原則
補充協議條款的制定並不是房地產商的單方行為，購房者作為合同的另一方，同樣具有平等主張、保護自身利益的合法權利。任何發展商以單方名義制訂並要求購房者無條件簽署的補充協議都有可能是違背購房者意願的，在法律上是無效的。因此，開發商在要求購房者簽訂補充協議時，應對其內容予以明釋。例如，在銷售精裝修房屋時，有的開發商對於合同約定的裝修材料裝修標準的改變，只是明確了告知購房者的義務，而對於改變後的質量、價格、檔次、環保均不予明確，根本沒有給予購房者選擇或是確認的權利，這在實際上已經嚴重損害了購房者的合法利益。一旦出現問題，極易使買賣雙方產生糾紛。
開發商制定的補充協議往往有失公正
買房合同補充協議屬於格式條款合同。
所謂格式條款合同，又稱格式合同，它是指由一方當事人預先制定的，並由不特定的第三人所接受的，具有完整性和定型化的合同條款。
格式條款合同的特徵是：(1)格式條款合同文本是由一方當事人預先制定的。(2)格式條款合同要具有廣泛性、持久性和細節性。(3)格式條款合同的內容具有完整性和定型化的特點。(4)在格式條款合同中，條款制定人在訂約中處於優勢地位。由於雙方地位差異，合同條款容易顯失公平。
二、合法原則
雙方簽訂的補充協議作為合同不可分割的組成部分，只有約定的內容合法，才能得到法律的保護。
在實際交易中，開發商在起草補充協議時，有時為了迎合或是滿足個別購房者的利益要求，將一些公用面積和使用空間擅自「許配」，從而損害了其他購房者的利益。例如，一家開發商在銷售寫字樓時，購房單位提出了一個條件，即將寫字樓的外牆使用權歸該購房單位無償使用。開發商明明知道外牆使用權歸所有購買寫字樓的業主，開發商個人沒有任何承諾的權利，但是，為了促進銷售，在沒有得到其他業主同意的情況下，開發商便同意了這家購房單位的要求，並將此條款寫入補充協議。事後可想而知，由於合同約定的該內容損害了其他人的合法利益而導致此項內容無效。
購房人簽訂補充協議時有權伸張合法權益
我國《合同法》第39條明確規定：採用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或限制其責任的條款，按照對方的要求對該條款予以說明。因此，購房者在簽署由賣方起草的補充協議時，有權要求賣方對相關條款進行解釋說明。
《合同法》第41條規定：當對格式條款的理解發生爭議時，應當按照通常理解予以解釋，對格式條款有兩種以上解釋的，應當採納不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款與非格式條款不一致的，應當採用非格式條款。在通常情況下，提供格式條款的一方往往在交易中處於優勢地位。因此，在簽訂補充協議時，購房者完全有權利要求在平等協商的基礎上，對補充協議加以修改和補充，充分維護自身的合法權益。任何開發商以單方名義制訂並要求購房者無條件簽署的補充協議，在法律上都是無效的。
三、注意事項
1、廣告和售樓書中的有關內容。消費者入住時發現房子有些地方與當初廣告和樓收中承諾的並不一樣，這種情況在生活中並不鮮見。把廣告和樓書中的相關內容加入合同，產生糾紛時可以作為消費者投訴的有利證據。2003年6月生效的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》中為了保護購房人利益，規定將開發商就商品房規劃范圍內的房屋及相關設施所做的具體明確的、並且對買賣合同的訂立及房屋價格有重大影響的說明和允諾視為合同內容。開發商如果違反這樣的內容，應當承擔違約責任。
2、補充協議中一定要註明因開發商違約造成退房的違約責任。由於開發商原因導致消費者退房的事很多。但也僅限退房，對開發商如何「補償」要求的不多。開發商違約致使退房，負些賠償也是應該的，因為這種「賠償」和消費者交定金但「不買不退」的道理一樣。許多合同中都約定因「不可抗力」導致誤工等，開發商可以不負違約責任，但卻不可作為開發商推脫責任的借口。
3、對物業服務所達到的標准也應註明。物業服務是辦完入住手續後才發生的事實，與業主當初想像的可能存在著這樣或那樣的差異，容易產生糾紛。在合同中註明要求及責任，對雙方都有利。
商品房買賣合同不能把所有內容規定完整，也很難具體、明確。制定補充協議應依照以下三個原則進行：
一是細致：包括三方面內容，首先將整個交易的全過程，包括合同簽訂、履行的全過程，其中涉及廣告、合同、退房、退款甚至離婚和死亡等都應予以充分考慮;其次是對涉及房屋的質量、面積、配套設施及社區環境等方面內容加以明確;最後是對可能產生爭議的地方，包括一些有借鑒意義的案例訂入協議。
二是違約責任：訂立補充協議時，應該注意權利與義務的對應，每一項義務都意味著責任，每一個責任都會產生違約對應的後果。
三是舉證責任：購房者在目前的全部房地產交易過程中較難行使知情權，在訴訟或仲裁中無法提供相應的證據，如果按照一般舉證原則即誰主張誰舉證的做法，是無法有效地保護購房者權利的，所以補充協議在某些方面採用舉證責任倒置的方法，規定由開發商來承擔舉證責任，以此來保護購房者利益。
（以上回答發布於2015-09-23，當前相關購房政策請以實際為准）
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