房改房糾紛律師

1. 北京市房改房物權保護糾紛

• 本文系房產律師靳雙權原創，轉載請註明出處。

• 為保護當事人隱私安全，本文當事人姓名均使用化名。

案件介紹：

王銀與甄美麗於1978年12月登記結婚，雙方均系再婚。甄美麗與王煥煥系母子關系，王銀與王煥煥系繼父子關系。王銀共有三女，即王1王2王3。

訴爭房屋原為北京市建築材料公司所有的公房。

1998年5月27日，北京市石景山退休幹部安置辦公室出具申報戶主工齡的證明一份，載明：我單位職工甄美麗，1934年6月出生，1950年12月參加工作。1988年12月退休。直至1988年12月連續工齡為37年。我單位職工王銀，1928年7月出生，1949年5月參加工作。1983年5月離休。到1983年5月連續工齡35年。

1998年6月9日，甄和建築公司簽訂房屋買賣合同，該合同約定：建築公司（出賣方），甄（買受方），兩方根據1997年5月1日房改文件批復，就下列房屋訂立本合同，共同遵守。一、公司將訴爭房屋出售給甄，房價款2.9萬元。二、單位根據上述文件規定，同意甄享受如下優惠：1、工齡優惠；2、住房折舊優惠；三、雙方協商付款方式為一次性付清房款2.9萬元。

1999年1月28日，甄美麗取得房屋產權證，訴爭房屋登記在其名下。

2001年6月26日，北京某房地產公司出具住房換名申請，其中載明：建築公司：經我單位決定將甄美麗所有的房屋挑換給我單位王煥煥同志，關於過戶等手續，敬請貴公司予以配合辦理。

2001年7月4日，北京市房地產公司出具購房人工齡證明，載明：王煥煥同志系我單位職工，76年參加工作，工齡26年。該同志在97年簡歷住房公積金。2001年7月7日，北京市石景山醫院為王煥煥配偶出具購房人配偶工齡證明，載明：張震神同志系我單位職工，88年7月參加工作，工齡13年，93年建立公積金。

2001年7月7日，建築公司向石景山房管部門發出請示，其內容為：根據相關方管文件規定，我公司擬調已經依照97年成本價購房2戶：將訴爭房屋甄美麗調為王煥煥，新調兩戶均依照2001年每平米1560元成本價辦理購房手續。兩戶依照97成本價購房的辦理相應退房手續，請房改辦予以批准。

2001年7月9日，某房地產公司向該單位集團發出文件，載明：集團關於建築公司2001年向職工出售公房的請批復：北京建築公司，你單位的請示經研究後，同意你單位請求，請盡快和地區房管部門聯系，落實實施。你單位收繳的售房款及維修基金統一交到，北京市住房資金管理中心北京某集團分中心。特此批復。

2001年7月16日，賣方建築公司和買方王煥煥簽訂房屋買賣合同，載明:雙方根據2001年7月9日文件批復就下列房屋的買賣訂立本契約，共同遵守。一、建築公司將訴爭房屋出售給王煥煥，房價款5.2萬元。二、根據文件規定，公司同意王煥煥享受優惠條件。……雙方簽訂合同後，由公司到房屋所在地房屋管理部門辦理過戶手續，領取《北京市房產所有證》。待王煥煥交付全部購房款後，公司再將產權證交付王煥煥。

2001年7月16日，建築公司和甄簽訂調房協議，載明：經雙方協商，建築公司同意甄由現住的訴爭房屋辦理退房手續。由單位調給王煥煥居住，並辦理有關購房手續。雙方沒有協議之外的任何糾紛，互不補償。建築公司退給甄購房款2.9萬元。後甄將訴爭房屋退還給建築公司。

2001年9月19日，王煥煥取得訴爭房屋產權證，訴爭房屋登記在王煥煥名下。

2009年12月16日，北京某物業管理中心出具證明，載明：經查98年年供暖收費變更通知證實甄於98年3月17日與王煥煥兌換住房。

甄曾在2012年起訴王離婚。法院在2013年12月作出判決，其中該判決中寫有：「訴爭房屋原系牆體公司所有，曾經被原告的父親承租。99年1月28日，原告依照相關政策取得房產證，並將該房屋登記在自己名下。2001年7月16日，因將蓋房那個屋退還給建築公司，售房單位將該房屋收回，房款退還給甄，並將該房屋專售給王煥煥。2001年7月16日，王煥煥和售房單位簽訂售房合同，並在2001年9月19日取得房產證，現在訴爭房屋登記在王煥煥名下。」該民事判決書判決王和甄離婚。並已經發生法律效力。

2015年，王銀去世。

王去世後，王的子女將王煥煥和公司起訴至法院，訴求法院判令：被告連帶賠償原告房屋折價款66萬元。

庭審過程：

庭審中，建築公司提供了關於購房職工調整住房等有關問題的試行規定、關於出售共有住宅樓房取消標准價後有關政策銜接問題的通知及其他有關房改的政策文件的，以證實當時過戶符合政策規定。此外，建築公司還提供了2000年11月28日的相關函件等，以此證明依照當時政策不需要王銀簽字即可將該房屋自甄美麗變更為王煥煥。

庭審中法院另查明，王煥煥為證實其為原承租人的事實，提供了97年9月29日、98年3月17日加蓋房管單位97——98年度供暖收費變動通知單位依據，對此各原告予以否認。王煥煥自認控制房屋。

王銀曾於2011年起訴甄美麗，請求確認訴爭房屋的過戶行為無效。法院經審理後於2011年9月13日做出民事裁定書，裁定駁回了王金財的起訴，王銀不服上訴，中院維持了原裁定。

審判結果：

石景山區人民法院經審理後判決：

駁回原告訴訟請求。

• 安居房產律師網首席靳雙權案件點評：

• 安居房產律師網首席靳雙權認為，本案中原被告雙方的爭議焦點在於：各原告主王的賠償是否存在事實及法律依據。

首先，並無直接證據證實訴爭房屋的原承租人、居住使用人的情況和歷史沿革，以及單位分配房屋的情況。但根據當時的政策參考物業公司出具的證明和供暖變動單及王煥煥單位出具的換名申請、工齡證明，並結合產權單位和甄、王簽訂的房屋買賣合同及調房協議，依據建築公司和其他被告公司作出的針對該房屋的申請等，可以認定各方當事人提供的相應證據形成了完整的證據鏈，正式訴爭房屋原權利人為王煥煥。對比建築公司提供的當時其他房屋調整變更情況，也能為此事實佐證。

其次，依照當時政策，甄將該房屋交回單位，由單位再次分配給王煥煥的行為，符合相關政策規定，且符合單位分配房屋一般做法。此行為也符合一般社會經驗。甄與單位、王煥煥進行上述行為，得到了有關部門的申請和批復等相關材料，因此不能認定王煥煥和甄存在惡意串通的行為，且根據生肖民事裁定書，訴爭房屋原產權單位為建築公司，而該公司和甄已經辦理了訴爭房屋退房手續，並將該房屋調配、出售給王煥煥，現王煥煥為房屋所有權人。而王銀並未提供證據證實甄取得訴爭房屋所有全系有權處分的合法行為。

最後，王銀和甄結婚多年，王銀作為甄和王煥煥的親屬，按照一般社會常理，對於上述房屋調整變更的行為應當知曉。而其在如此長的時間內對此並未主王，應當視為王繼承乃對此事實的認可。

綜上，原告作為王銀的第一順位繼承人，主王連帶賠償房屋升值損失折價款無事實依據和法律根據，法院未予支持是正確的。

綜上，法院的判決是正確的。

2. 房改房買賣合同糾紛能向法院起訴嗎

房地產的火熱，隨之而來的是房屋買賣糾紛的增多，我認為很有必要對房屋買賣合同糾紛進行深入地研究，在遇到相關業務的時候才能從容應對。

一、房屋買賣合同

房屋買賣合同是指出賣人將房屋所有權轉移給買受人，買受人支付價款的合同。此處的房屋，包括了商品房、經濟適用房、房改房、農村房屋等各類性質的房屋。房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付並轉移所有權與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特徵既有買賣合同的一般特徵，也有其自身固有的特徵。這主要表現為：（1）出賣人將所出賣的房屋所有權轉移給買受人，買受人支付相應的價款；（2）房屋買賣合同是諾成、雙務、有償合同；（3）房屋買賣合同的標的物為不動產，其所有權轉移必須辦理登記手續；（4）房屋買賣合同屬於法律規定的要式法律行為。

房屋買賣合同是一方轉移房屋所有權於另一方，另一方支付價款的合同。轉移所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權的一方為買受人或者買方。

房屋買賣合同標的額較大且系比較重要之合同，故法律規定應當採取書面形式訂立。《城市房地產管理法》第40條規定：「房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同……」。《城市房地產開發經營管理條例》第28規定：「商品房銷售，當事人雙方應當簽訂書面合同。……」上述規定是認定房屋買賣合同應當採用書面形式的法律依據。根據法律及相關司法解釋的規定，房屋買賣合同書面形式應包括如下類型：

（一）正式房屋買賣合同

正式房屋買賣合同是房屋買賣合同書面形式的基本類型，內容一般包括房屋買賣合同的基本條款，如房屋位置、結構、建築面積、價款及其支付期限、交房期限、質量標准、產權轉移登記等條款。盡管法律法規並未規定買賣雙方必須採用統一的房屋買賣合同文本，但在辦理產權轉移登記時，房屋產權登記機關往往要求使用建設主管部門統一制訂的規范的合同文本，否則，不予辦理備案、登記。但是，並不因為不使用統一合同文本而影響書面房屋買賣合同的成立和效力。實踐中，商品房買賣時，要求必須使用建設主管部門統一製作的格式文本。但在正式合同文本簽訂之前，多由開發商提供認購書、預訂協議等預約合同文本要求買受人簽署，其中有的預約合同已經具備本約性質，相當於房屋買賣合同。二手房買賣的合同形式未作統一要求，買賣雙方一般會根據協商一致的意見共同起草一份房屋買賣合同，經雙方簽字、蓋章生效，並據此履行，在產權登記機關填寫的制式合同只作為登記文件使用。

（二）具備特定條件的預約合同

最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）第五條規定：「商品房的認購、訂購、預訂等協議具備<商品房銷售管理辦法>第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。」根據最高法院民一庭的觀點，商品房認購、訂購、預訂等協議是在開發商取得立項、規劃、報建審批手續至取得商品房銷售許可證之前簽訂的預約性質的合同（事實上預約合同的簽訂並不限於這個期間）。為保障交易安全，保護業主權益，促進簽約，規定具備合同實際履行條件的預約合同，應當認定為本約合同。筆者認為，司法解釋的本條規定，用意雖好，但效果一般，極易造成誤導。首先，《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容多達13項，而認購書等預約合同均為開發商擬定的格式合同，同時具備該13項內容的可能性很少，買受人依據該條規定維護自身權益的機會並不多見。其次，認定合同性質的依據為合同內容，而非合同名稱。預約合同如果具備了商品房買賣合同的主要內容，理應認定為商品房買賣合同，不再具有預約性質。第三，「出賣人已經按照約定收受購房款」，表明買賣合同已經實際履行。即使預約合同未完全具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容，只要標的物明確、價款確定，完全可以依據合同法的相關規定認定雙方房屋買賣合同成立。如果機械適用該條司法解釋的規定，就會導致依據合同法應當認定房屋買賣合同成立，而依據該條司法解釋則不能認定合同成立。

（三）房屋買賣合同的其他書面形式。

《合同法》第11條規定：「書面形式是指合同書、信件和數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換和電子郵件）等可以有形地表現所載內容的形式。」根據《電子簽名法》第3條第3款的規定，「涉及土地、房屋等不動產權益轉讓的」的文書，不適用「電子簽名、數據電文」。無疑排除了以「數據電文」為表現形式的房屋買賣合同。記載雙方房屋買賣意思表示的、以有形方式表現的信函等雙方往來資料，應當認定為其他書面形式的房屋買賣合同。有些情況下，沒有書面合同，也無法認定口頭合同存在，買受人以其持有的購房款收據或發票主張房屋買賣合同成立。此時，買受人持有的購房款收據或發票，既是書面合同形式，也是合同實際履行證據，如果收據或發票載明的房屋位置具體、房屋價款明確，應當認定雙方之間的房屋買賣合同成立。筆者認為，認定其他書面形式的房屋買賣合同成立，已有書面證據必須能夠證明三項事實：房屋買賣的意思表示、房屋具體位置和價款。

二、房屋買賣合同糾紛類型

（一）「陰陽合同」逃稅款引發糾紛

在一些二手房屋買賣過程中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的「陰陽合同」。

「陽合同」，系由雙方簽訂後向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。在昆明地區一般只要不低於昆明市房產管理局根據各區域情況發布的指導價格即可辦理登記，並依據此價格交納各項稅費。這種操作方式確實可以為買賣雙方尤其是買方節省不少稅費（盡管法律規定交易稅是由賣方承擔，但實際操作中一般已由賣方將其轉嫁給了買方）。

「陽合同」雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規。根據《民法通則》第58條、《合同法》第52條的規定，「以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效」，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。但舉證證明「陽合同」系以合法形式掩蓋非法目的，該合同無效的舉證責任在於主張該合同無效的一方（一般系賣方）。為了便於賣方舉證，在「陰合同」中對此問題則要做專門的技術性處理了。

所謂「陰合同」，則是雙方當事人私下簽訂並實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖。為了解決「陰陽合同」部分內容（尤其是有關價格的約定）的相互沖突問題，雙方應在「陰合同」中特別註明「甲乙雙方於XX年XX月XX日簽訂並用於備案登記的《房屋買賣合同》僅用於辦理房屋買賣備案和權屬登記之用，不能用於確定甲乙權利義務的根據」等字樣。通過此方法一般可以規避「陰陽合同」約定不一致的問題。

有了上述明確的約定，法院一般都會以「陰合同」做為確定民事權利義務關系的基礎。但是，鑒於買賣雙方簽訂「陰陽合同」的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實後，如果屬於一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。因此，建議買賣合同雙方應在有稅務專長的律師指導下進行合同避稅，注意分寸。

（二）只看房屋不看證引發糾紛

房屋權屬證書是出售方依法擁有房屋所有權並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證，也是買賣合同談判的基礎，因此查看房產證是每個購房者必須做的第一件事。

2008年2月，李某通過某房屋經紀公司購買住宅，經紀公司告知李某「王某在某生活區有一套住宅出售」，中介隨即約見王某見面商談。次日上午，李某與中介一起來到王某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為38萬元，並約定「李某預付部分房價款8萬元，當日下午王某將房產證交付王某，王某收到房產證後一次性付清餘款30萬元」。

三方返回經紀公司後簽訂了《買賣房屋合同書》，李某向王某交付房款8萬元。當日下午，李某與王某聯系房產證事宜，卻再也找不到王某。心急如焚的李某與中介四處查問，發現王某「出售」的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管李某還是中介均未查看王某是否持有所售房屋合法有效的房產證。如果任何一方認真審查房產證，李某不可能如此輕易得手。

還有的在買賣中對對方提供的房產證不放心，購房者對房產證的真偽不易辨認，在付款之前時，一定要到當地房地產管理部門查證、核實房產證真偽以及是否設有抵押或被查封等情況。

（三）「小產權房」交易引發糾紛

所謂「小產權房」，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其「房產證」往往是由鄉鎮政府自製頒發的，有的根本就沒有任何機構頒發的房產證，只有當地政府的宅基地批文等文件可以證明擬出售房屋確系出賣人所有。相對於直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較「小」，所以被稱之為「小產權房」。

小產權房以價格低廉而備受青睞，在房屋買賣市場中佔有一定份額；但對房地產市場形成一定沖擊，擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建築規劃許可證，在平時居住中相安無事，一旦發生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現質量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據；在面臨房屋拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償的風險。

當然購買小產權房的利益和風險是並存的，上述可以預見和可能發生的潛在風險，房屋買賣雙方是可以通過買賣合同進行恰當規避和防範。合同務必做到萬無一失，因此國家法律是不太願意保護你在此情況下的權利的，一切得靠你自己的合同約定了，合同就成了你在發生糾紛時唯一的救命稻草了。

目前昆明市場上已存在大量的小產權房，有甚至是比較大規模或成片區式的開發，其建築質量、物管水平、基礎配套已與商品房沒有什麼差別了。政府對此一直也未予追究，實際上持的是默許的態度。另外，再加之昆明被批准為城鄉統籌改革特區，昆明正在試行的城鄉一體化以及農村土地流轉等政策大趨勢，綜合這些背景我個人認為昆明的小產權房問題遲早將由法律的後台走向前台，由不合法變為合法。因為政策總是在變動的，但問題的關鍵是在政策明確變動之前購買小產權房的您最好不要發生糾紛，即使要發生糾紛也應當在糾紛發生之前掌握住對你對有利的武器——合同!

（四）共同共有人未同意引發糾紛

房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權；第97條也規定，處分共同共有的不動產或者動產，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時，多以家庭成員中的一人作為產權人，有的登記了共有權人，有的則根本沒有登記共有權人而實際上是有共有權人的，因此，很難通過房產證直接查清房屋所有權人員。

對這類案件，法院只能依據法律規定，認定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復原狀，根據過錯賠償損失。特別是房價漲跌較大、出賣一方准備在離婚前轉移財產以及個別子女處分父母房產的情況下，出賣方常以未經共同共有人同意而反悔，要求確認房屋買賣無效。以至出現子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法等情況。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。原被告雙方配合默契、唱雙簧，目標都在於收回你已購買或許已經入住的房屋。

余某在其丈夫去世後，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進去居住。2006年底，因城市規劃，該區被劃歸新城區，房價也飛漲。後其子以房屋為父母共同財產，其享有繼承權，母親私自處分房屋產權侵犯了其合法權益為由，遂起訴余某，請求法院認定買賣房屋協議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。因此，為盡量避免糾紛的發生，應盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，以減少買房糾紛。

（五）一房多買與雙倍返還

王女士看中一套房，便與開發商簽訂了購房協議，並交了20萬元首付款。一段時間後，房價上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時，有一天卻發現一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產證。到有關部門一查，房屋產權確實已登記在李先生名下。原來，開發商雖與王女士簽訂了售房合同，但後來見房價上漲，便以更高的價格賣給了前來買房的李先生，並且為李先生辦理了產權登記。王女士一怒之下將開發商告上法庭。現實中遭遇王女士這種情形的也時有發生，這被稱為「一房二賣」。

在這種情形下，房子究竟屬於誰?由於物權法規定，不動產物權的變動未經登記不發生效力，因此王女士雖然與開發商簽訂了合同，但只享有合同上的權利，卻並沒有取得對房子的物權。而李先生雖然訂合同在後，卻由於已辦理產權登記，因而他現在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認吃虧，她可以依法維護自己基於合同產生的權利。根據合同法、消費者權益保護法和最高法院關於審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償。

為防止這種情況發生，讓先買者也能先得，法律為買方設定了一個保護制度，即預告登記制度。物權法第20條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。王女士在購房之初就可以向登記機構申請預告登記，經預告登記後，開發商未經她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預告登記的有效期限並非無限長。物權法同時規定，預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

三、房屋買賣合同糾紛的管轄

依據《民事訴訟法》第34條第（1）項的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。因房屋買賣合同糾紛涉及不動產，從「兩便」原則出發，應由房屋所在地人民法院管轄。

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四、房屋買賣合同糾紛的法律適用

處理房屋買賣合同糾紛的法律依據主要是《城市房地產管理法》、《土地管法》、《合同法》、《物權法》、《城市房地產開發經營管理條例》、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關規定。

3. 律師，房改房買賣糾紛怎麼解決

和賣主應該簽訂了買賣合同吧？建議您仔細看一下合同條款中是不是有明確約定房子的性質，如果沒有，您要收集相關證據證明賣主現在交付的房屋與之前商議的房屋完全不一樣，屬於欺詐行為，然後可以向法院起訴。

4. 二手房（房改房）糾紛問題咨詢

我認為這個屬於重大變更，賣方可以拒絕按原價格繼續交易。

5. 求助：房改房產權證更名訴訟

法院對案件立案要進行以下資料審查：一是是否有管轄權，包括地域管轄、級回別管轄、專屬管轄及其它有關合同答約定；二是該案當事人主體是否適格；三是爭議是否屬於法院受案范圍，是否要經過一些前期行政救濟。四是否有相關訴求理由支持。據你所述，法院如不立案，要給一個書面意見。產權糾紛案較為復雜，簡要來看，你述案情應為贈與，更換回來要有充分的法定事由。

6. 房改房是什麼意思，單位房改房產權政策

1.房改房可以買，最主要是要看產權人與原單位簽署的原購房協議(或稱買賣合同)中有沒有特殊約定，如：房產要轉讓時單位有優先購買權，或只能出讓給本單位職工等。
如沒有約定的話，就可以放心購買。
2.二手房市場上的房改房無外乎兩種：完全產權和部分產權。
形成這兩種房改房的原因，要追溯至當年的房改政策，當年職工參加房改購買房屋時，有市場價、成本價和標准價購房三種選擇。
3.當年按市場價購房的，產權歸個人所有，可以隨時上市買賣;按成本價購房的，產權歸個人，但一般5年後才能進入市場買賣，買賣前要交納土地出讓金;按標准價購房的，職工擁有部分產權，具體按照當年標准價占成本價的比重來確定。
4.並非所有房改房都可以上市買賣，比如軍隊、保密單位、教育部直屬高校的房改房，目前還不可以隨便出售。
5.在在房改房買賣過戶時，一定要注意產權過戶必須報經房屋土地管理部門辦理完畢才算完成。
6.房改房上市買賣的手續比一般的二手房買賣多了一道手續，即原戶主夫妻雙方須帶房產證、身份證原件去房改辦申請上市買賣，經過鑒定，拿到上市審批方可按二手房買賣程序進行買賣。
7.因此，房改房是可以買的，但是在購買的時候要謹慎。
購買房改房注意事項有： 1.了解產權可靠性; 2.確認登記的面積、使用期限; 3.清楚房屋背景與周邊環境; 4.確定房價的合理性; 5.慎重辦理交易過戶手續。
畢節房產糾紛律師點評： 當事人遭遇房屋買賣合同等房產糾紛時，一定要依約定期限處理，因一方當事人的原因致合同處於遲延履行狀態，在此期間由於住房限購政策的實施導致合同無法繼續履行的，對守約方要求解除合同，並要求另一方承擔賠償損失等違約責任的訴訟請求，應予支持。
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畢節律師顧聖國簡介: 顧聖國律師2004年法學本科畢業，獲法學學士學位，從事法律工作至今。
現為貴州威迪律師事務所專職律師。
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具有扎實的法律功底、豐富的工作經驗及廣泛的社會閱歷。
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7. 房改房糾紛，法院確權，南京捷鼎科技開發公司楊武軍，江蘇省氣象局蘭傑，江蘇聖典律師事務所康強、鄒毅

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8. 離婚房產糾紛一般有哪些處理辦法哪個律師能處理好離婚房產糾紛問題

(一)夫妻一方婚前購買的房屋，且付清全部房款，應屬於一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。
1、婚前取得產權證的。
《婚姻法》規定：一方的婚前財產，為夫妻一方的財產。最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(一)同時規定：夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，並取得了房產證，那麼該房屋無疑是婚前財產。所以，離婚時，另一方無權要求分割。
2、婚後取得產權證的
還是屬於一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。產權證雖然是物權憑證，但並不意味婚後取得產權證的房屋就應當是婚後財產，關鍵看出資情況，既夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，既對房屋權利是在婚前取得的。
(二)婚後夫妻一方以個人婚前財產購買的房屋，應屬於一方的婚前財產，離婚時，另一方無權要求分割。
這涉及夫妻一方用婚前個人積蓄或資金來源於個人婚前財產購買的房屋的歸屬問題，由於這只是原有財產價值存在形態發生了變化，其價值取得始於婚前，既所謂「萬變不離其宗」，故應當認定為一方的個人財產，離婚時，另一方無權要求分割。
(三)由一方婚前承租、婚後用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。
在現實生活中主要集中在房改房等帶有福利政策性質的房屋上，這些房屋的取得往往是由一方婚前承租或與職務、級別、工作年限等掛鉤，所花費的費用要遠遠低於房屋的市場價值。而且當初分得房屋的情況又有許多具體情況，使得處理此類房屋爭議相當棘手，而產權證往往由單位直接辦在本單位職工名下，這在我國是比較普遍的現象，以前爭議較大，現在有了明確的「說法」。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)的規定，這一類的房屋還是屬於婚姻關系存續期間所得，且用夫妻共同財產購買，應認定為夫妻共同財產。
(四)夫妻雙方婚後用共同財產購買的(包括貸款)房屋，應屬於夫妻共同財產，離婚時，一般均等分割
不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產。離婚時，一般均等分割，分割時應按房屋的市場價(評估價)計算，而不是按購房合同金額計算，取得房屋的一方要支付對方半價。如果涉及貸款，要先將貸款部分減去。比如，一套房子購買價是50萬元，首付15萬元，貸款35萬元，現值60萬元(評估價)，未還貸款30萬元。按以下公式分割，60萬元的現值減去30萬元貸款等於30萬元，30萬元為可分割部分，每人可分得15萬元。也就是說，由取得房屋的一方付給另一方15萬元，取得房屋的一方單獨償還剩餘的貸款本金及利息。
(五)夫妻一方婚前通過按揭貸款購買的房屋，婚後夫妻共同還貸的房屋，離婚時如何分割?
雖然房屋是一方婚前購買，但婚後房屋增值部分以及婚後用婚後共同財產還貸部分，應當視為夫妻共同財產，既根據出資情況，要將財產來源分為婚前婚後兩部分進行分割。共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，既用婚後共同財產還貸的，均應認定為夫妻共有財產。當然，如果一方有證據證明其還貸資金來源於個人婚前財產，那麼該部分不應認定為夫妻共有財產。
至於產權證是在婚前取得或婚前取得，還是按上述情形認定。
(六)父母出資給子女購買的房屋，離婚時，房屋如何分割?
最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)第二十二條規定：(1)當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外;(2)當事人結婚後，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。
在實踐中，還有一種情況：在離婚時，一方突然提出，買房子的錢是向父母借的，不是父母贈與的，並拿出借據證明。對此，法院一般的做法是，首先看另一方的態度，如果另一方不承認，法院一般不對該債權債務是否成立進行實質性審查，因為債權人不能作為第三人參加訴訟。因此，法院在對房屋進行分割的同時，會告訴債權人另案起訴。
(七)產權證上有第三人的名字，離婚時如何分割?
房產證上除了有夫妻雙方的名字外，還有子女或者父母的名字。實踐中，法院一般採取如下措施：(1)對該房屋的分割不予審理，由當事人另案起訴;(2)根據當事人的申請，將案件中止審理，告訴當事人另行提起析產之訴，後根據析產的判決結果，對夫妻共有部分的房屋進行分割。
(八)婚前雙方共同出資購房，產權證上只有一方的名字，離婚後房屋如何分割?
這是在現實生活中較普遍的現象，特別在都市裡，完全由一方出資購房，壓力很大，通常由雙方共同出資購房，在雙方婚前共同出資購房時，由於婚前雙方感情覺得好或出於其他原因，購房合同及產權證上只寫了一方的名字，另一方沒有寫進去。結婚後因感情破裂離婚，此時，一方不承認另一方購房時有出資，認為房屋屬於婚前個人財產，另一方無權要求分割。具體分以下兩種情形：
1、婚前雙方共同出資購房，且付清全部房款的。
如果一方不承認另一方購房時有出資，自己也沒有充分的證據證明自己有出資的話，那麼，另一方的權益是得不到法院保護的。也就是說，即使一方真出了錢，但不能證明出資行為，法院也無法認定為夫妻共同財產。
2、婚前雙方共同出資購房，但未付清全部房款的(有貸款)。
同上。此情形爭議的是婚前雙方共同出資的部分，婚後共同還貸部分還是屬於夫妻共同財產。
所以，婚前雙方共同出資購房的，務必要在購房合同及產權證上寫上雙方的名字，這才是雙方互相尊重、互相信任、促進感情和避免爭議的不變法則。
(九)對尚未取得產權證的有爭議且協商不成的房屋，離婚時如何分割?
根據最高人民法院關於《婚姻法》司法解釋(二)第二十一條規定：離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。當事人就前款規定的房屋取得完全所有權後，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。
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9. 律師房改房糾紛怎麼處理

關於房改房有關的政策法律問題：
1、我國自二十世紀80年代初進行了住房制度的改革，其中公有住房制度改革是重中之重。在住房制度改革中城鎮職工按政策規定的優惠價格購買的公有住房被簡稱為「房改房」，包括國家所有的住房和集體所有的住房，主要是國有公房。
2、按照政策規定，符合購房條件的城鎮職工也只有一次以家庭為單位購買房改房的機會。因為帶有福利性質，雙職工家庭只能享受一套房改房，另一套只能按市場價購買或退回單位。
3、退回單位的房改房不屬於房屋買賣，不需要辦理過戶手續，由單位提供相關證明材料請求撤銷原產權登記，收回房產證。
4、房改房在當初改革過程中分為幾次購買產權，開始只有部分產權，後來補交房款購買了全部產權。擁有了完全產權，房主才能自主處置。
5、部分產權的房改房單位有權管理。《教育部機關住房管理辦法》第2條「房屋產權管理」第5款規定：凡本人人事關系脫離部機關（包括自行聯系調離、辭職、辭退、開除、自費出國留學、公費留學超過規定時間不歸）的職工，如果現住房已按房改房價格購買的，部齡不滿15年（含15年）的，應退回已購住房或補交房款，並規定了補交房款的計算方法。該辦法已在國務院機關事務管理局房地產管理機構備案，並被確認為有效。
6、最高人民法院關於適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋(三)第十二條規定，婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。