居間合同司法解釋

① 法釋[2012]8號第三條能解釋夫妻一方（不是產權登記人）簽訂的居間合同有效嗎

回答法院部分的問復題。單位人代收制也算送達。法院留有你的電話，他們應該通過電話先通知你。公告較麻煩，分兩種，一是在法院公告欄公告，你怎樣看到呢？二是通過媒體（法制日報，人民法院報）等公告，你就操著心吧。你可以給那個法院的「審判監督庭」和院長寫信揭發審判庭的法官和書記員瀆職，程序走的不完整。要求更換審判員。這樣他們起碼下次不亂來。副作用是可能記仇。這個案子也可能不了了之。被告之一沒通知到，躲避，底下再有小動作，法官拖延下去，原告也賠不起，再沒人理，就不了了之。
案子中你丈夫8月4日不是簽了委託書嗎，走完了程序，中介為何還要找你要錢呢。你和他們的所有交涉（包括法院）要盡量留錄音，照片錄像等-和車票等證明，寄信要掛號，回執，以備後用。麻煩那，加上社會復雜。不好辦。心態要放好自己以旁觀者的心態看，才能冷靜處理。

② 《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條理解

《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第三條 當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。

該條司法解釋條款，其實是針對出賣人的「一物二賣」行為，而又簽訂多份買賣合同，對於各個買受人所簽訂的買賣合同均認可其有效。但由於標的物只有一個，因此對於其他最終沒有買到標的物的買受人，該條文是對其合法權益的一種保護。

但是，按照法律上規定的取得順序，其他買受人最終也只能獲得的是違約賠償或損失賠償，至於要求繼續履行買賣合同，則法院一般根據《物權法》相關規定，不會予以支持。

(2)居間合同司法解釋擴展閱讀：

案例：

2013年上海市青浦區人民法院就審理了一個相關案件：原告楊某某與被告王某某在2012年2月簽訂了《居間合同（出售）》一份，約定被告自願向原告轉讓其於2010年舊房拆遷所獲得的拆遷安置房一套。

簽合同當日，原告即付清了全部房價款，一周後被告王某某將該房屋交付原告使用，原告楊某某遂對房屋進行了裝修，裝修完畢，原告便搬入居住。

2012年8月，第三人季某某自稱同樣與被告簽訂了房屋買賣合同，被告已向其轉讓該房屋，並以此為由，強行搬入該房屋居住，遂與原告產生糾紛。

為此，原告訴至法院，請求判令：

一、依法確認原、被告簽訂的《房屋買賣合同》有效；

二、被告協助原告辦理系爭房屋的過戶手續。

對此，第三人季某某稱自己與被告簽訂購房合同在先，並也付清了全部房價款，因此原、被告之間簽訂的合同是無效的，據此向法院提出如下訴請：

一、依法確認第三人與被告簽訂的關於系爭房屋的買賣協議書有效。

二、被告協助第三人辦理系爭房屋的過戶手續；

三、原告立即搬離系爭房屋。

法院經審理查明，本案中，原告與被告簽訂的《居間合同（出售）》，以及第三人與被告簽訂《協議書》均系雙方真實意思表示，亦不違反法律法規的強制性規定，均為有效。被告存在"一房二賣"的主觀惡意。

其次，雖然第三人與被告簽訂合同在先，但原告自2012年3月即開始佔有、使用了系爭房屋，並對房屋進行了裝修，且已支付了水、電、煤等費用。現系爭房屋已由原告在先實際佔有，故第三人與被告簽訂的合同已不具備實際履行條件。

據此最終法院判決：

一、確認原告楊某某與被告王某某簽訂的 《居間合同 （出售）》有效；

二、確認第三人季某某與被告王某某簽訂的《協議書》有效；

三、駁回原告楊某某的其餘訴訟請求；四、駁回第三人季某某的其餘訴訟請求。

③ 最高人民法院司法解釋關於審理工程承包中介機構收取費用

最高人民法院關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋，通過於回2004年9月29日，自2005年1月1日起施行答。
建設工程是指為人類生活、生產提供物質技術基礎的各類建築物和工程設施的統稱合同糾紛，是指因合同的生效、解釋、履行、變更、終止等行為而引起的合同當事人的所有爭議。合同糾紛的內容主要表現在爭議主體對於導致合同法律關系產生、變更與消滅的法律事實以及法律關系的內容有著不同的觀點與看法。合同糾紛的范圍涵蓋了一項合同的從成立到終止的整個過程。‍

④ 買賣居間合同訂之約定金

隨著二手房交易的發展、活躍，因二手房交易引發的訴訟日益增多，其中有相當一部分是訂約定金糾紛。在審理此類糾紛時有兩大難點：一是對於「轉定」的認定；二是定金罰則的適用條件。筆者擬從訂約定金法律適用的角度談談對此類案件處理的理解。

2003年3月出台的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理；因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。該規定將訂約定金罰則的適用條件界定為「因一方當事人的原因」，此適用條件與《擔保法》司法解釋相比，比較寬泛，不僅包括有能力訂約而拒絕訂約的情況，還囊括了因一方當事人自身原因或過錯而無法訂約的情況，如銀行因當事人信用等級低而拒絕放貸導致其無法簽訂正式買賣合同，該當事人即應當承擔定金責任，因合同不能訂立的原因完全在於其自身，且該原因本身是可以避免或克服的。

但是，在司法實踐中，如何認定「因當事人一方原因」尚有困惑。筆者認為，在相同的條件下，如當事人不能訂約而其他市場主體能訂約的，成立「因當事人一方原因」而應當適用定金罰則；如在相同條件下任何人均不能訂約的，則成立「不可歸責於一方的原因＂，不適用定金罰則，應當無息返還本金。

第二、帶未決條款居間合同，磋商不成的，訂約定金應當無息返還

實踐中絕大多數居間合同都帶有未決條款，留待簽訂買賣合同時進一步協商。若對未決條款磋商不一致而致房地產買賣合同未能簽訂的，不能適用定金罰則，賣方應將收取之定金無息返還買方。在審判實踐中，易出現一方當事人實際已無簽訂主合同之誠意，但就居間合同中未決條款進行磋商時，故意提出苛刻條件，而使主合同不能成立的情況。這時則應認定其未履行誠信締約義務惡意磋商而適用定金罰則。但判斷當事人是否故意以惡意磋商之形式拒絕訂約，在實踐中存在一定困難。（作者單位：上海市長寧區人民法院）

（以上回答發布於2015-07-22，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑤ 誰知道簽訂獨家居間合同後，在合同期限內不想以合同最低價賣房怎麼辦

如果你真的想把這套房子賣掉，就與中介協商變更合同約定，提高最低價至自己滿專意的價格，根據合同法屬司法解釋(二)第二十六條的規定，合同當事人可以在合同成立後，因客觀情況發生變化繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平而請求變更或解除合同，中介如果覺得你提高後的最低報價，他根本就不可能賣出去，那你就與他解除委託，一定要先去和中介協商變更合同，不要直接去解除合同，爭取把主動權抓在自己手裡，
最後解答一下你最關心的問題，解約後是否要承擔違約責任，這一點你大可放心，這樣的案例發生過很多，法院判決均是把「如果單方面毀約，將支付委託售價的10%作為違約金」這種條款認定為無效的格式條款，你最多就是付給中介一點他幫你發布信息所出的必要費用。

⑥ 房地產買賣居間合同乙方違約

1、先發律師信給對方要求對方執行合約
2、與對方洽談賠金額
3、到當地區法院起訴，過堂費用是很便宜的

⑦ 最高人民法院關於審理涉外民事或商事合同糾紛案件法律適用若干問題的規定的介紹

最高人民法院關於審理涉外民事或商事合同糾紛案件法律適用若干問題的規定
最高人民法院

最高人民法院關於審理涉外民事或商事合同糾紛案件法律適用若干問題的規定

（2007年6月11日最高人民法院審判委員會第1429次會議通過）

法釋〔2007〕14號

中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關於審理涉外民事或商事合同糾紛案件法律適用若干問題的規定》已於2007年6月11日由最高人民法院審判委員會第1429次會議通過，現予公布，自2007年8月8日起施行。

二○○七年七月二十三日

為正確審理涉外民事或商事合同糾紛案件，准確適用法律，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等有關規定，制定本規定。

第一條 涉外民事或商事合同應適用的法律，是指有關國家或地區的實體法，不包括沖突法和程序法。

第二條 本規定所稱合同爭議包括合同的訂立、合同的效力、合同的履行、合同的變更和轉讓、合同的終止以及違約責任等爭議。

第三條 當事人選擇或者變更選擇合同爭議應適用的法律，應當以明示的方式進行。

第四條 當事人在一審法庭辯論終結前通過協商一致，選擇或者變更選擇合同爭議應適用的法律的，人民法院應予准許。

當事人未選擇合同爭議應適用的法律，但均援引同一國家或者地區的法律且未提出法律適用異議的，應當視為當事人已經就合同爭議應適用的法律作出選擇。

第五條 當事人未選擇合同爭議應適用的法律的，適用與合同有最密切聯系的國家或者地區的法律。

人民法院根據最密切聯系原則確定合同爭議應適用的法律時，應根據合同的特殊性質，以及某一方當事人履行的義務最能體現合同的本質特性等因素，確定與合同有最密切聯系的國家或者地區的法律作為合同的准據法。

（一）買賣合同，適用合同訂立時賣方住所地法；如果合同是在買方住所地談判並訂立的，或者合同明確規定賣方須在買方住所地履行交貨義務的，適用買方住所地法。

（二）來料加工、來件裝配以及其他各種加工承攬合同，適用加工承攬人住所地法。

（三）成套設備供應合同，適用設備安裝地法。

（四）不動產買賣、租賃或者抵押合同，適用不動產所在地法。

（五）動產租賃合同，適用出租人住所地法。

（六）動產質押合同，適用質權人住所地法。

（七）借款合同，適用貸款人住所地法。

（八）保險合同，適用保險人住所地法。

（九）融資租賃合同，適用承租人住所地法。

（十）建設工程合同，適用建設工程所在地法。

（十一）倉儲、保管合同，適用倉儲、保管人住所地法。

（十二）保證合同，適用保證人住所地法。

（十三）委託合同，適用受託人住所地法。

（十四）債券的發行、銷售和轉讓合同，分別適用債券發行地法、債券銷售地法和債券轉讓地法。

（十五）拍賣合同，適用拍賣舉行地法。

（十六）行紀合同，適用行紀人住所地法。

（十七）居間合同，適用居間人住所地法。

如果上述合同明顯與另一國家或者地區有更密切聯系的，適用該另一國家或者地區的法律。

第六條 當事人規避中華人民共和國法律、行政法規的強制性規定的行為，不發生適用外國法律的效力，該合同爭議應當適用中華人民共和國法律。

第七條 適用外國法律違反中華人民共和國社會公共利益的，該外國法律不予適用，而應當適用中華人民共和國法律。

第八條 在中華人民共和國領域內履行的下列合同，適用中華人民共和國法律：

（一）中外合資經營企業合同；

（二）中外合作經營企業合同；

（三）中外合作勘探、開發自然資源合同；

（四）中外合資經營企業、中外合作經營企業、外商獨資企業股份轉讓合同；

（五）外國自然人、法人或者其他組織承包經營在中華人民共和國領域內設立的中外合資經營企業、中外合作經營企業的合同；

（六）外國自然人、法人或者其他組織購買中華人民共和國領域內的非外商投資企業股東的股權的合同；

（七）外國自然人、法人或者其他組織認購中華人民共和國領域內的非外商投資有限責任公司或者股份有限公司增資的合同；

（八）外國自然人、法人或者其他組織購買中華人民共和國領域內的非外商投資企業資產的合同；

（九）中華人民共和國法律、行政法規規定應適用中華人民共和國法律的其他合同。

第九條 當事人選擇或者變更選擇合同爭議應適用的法律為外國法律時，由當事人提供或者證明該外國法律的相關內容。

人民法院根據最密切聯系原則確定合同爭議應適用的法律為外國法律時，可以依職權查明該外國法律，亦可以要求當事人提供或者證明該外國法律的內容。

當事人和人民法院通過適當的途徑均不能查明外國法律的內容的，人民法院可以適用中華人民共和國法律。

第十條 當事人對查明的外國法律內容經質證後無異議的，人民法院應予確認。當事人有異議的，由人民法院審查認定。

第十一條 涉及香港特別行政區、澳門特別行政區的民事或商事合同的法律適用，參照本規定。

第十二條 本院以前發布的規定與本規定不一致的，以本規定為准。

⑧ 合同法第425條如何體現過錯責任原則

居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。
居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
本條是對居間人報告義務的規定。
1．關於居間人的報告義務
居間人的報告義務是居間人在居間合同中承擔的主要義務，居間人應依誠實信用原則履行此項義務。
居間人應當就有關訂立合同的情況應當向委託人如實報告。這是居間人在居間合同中承擔的主要義務，居間人應忠實而盡力地履行這項義務。在指示居間中，對於關於訂約的有關事項，如相對人的信用狀況，相對人將用於交易的標的物的存續篇狀況等，居間人應就其所知如實向委託人報告。這是需要指出的是，居間人對於相對人，並不負有報告委託人有關情況的義務。在媒介居間中，居間人應將有關訂約的事項向各方當事人如實報告，也就是說，不僅應將相對人的情況報告給委託人，而且也應將委託人的情況報告給相對人，不論是居間人是同時受相對人的委託，還是未受相對人的委託，居間人均負有向委託人和相對人雙方報告地的義務。基於此，媒介居間人的報酬原則上由交易雙方當事人即委託人和相對人平均分攤。
訂約的有關事項，包括相對人的資信狀況，生產能力、產品質．量以及履約能力等與訂立合同有關事項。訂立合同的有關事項根據不同的合同還有許多不同的事項。對居間人來說，不可能具體了解，只須就其所知道的情況如實報告委託人就可以了。但作為居間人應當盡可能掌握更多的情況，提供給委託人，以供其選擇。依德國的有關判例和學說，依照誠實信用原則，居間人就一般對於訂約有影響的事項雖不負有積極的調查義務，然就所知事項負有報告於委託人的義務。此與我國合同法的規定是一致的。
委託人與居間人訂立居間合同，往往是由於信息不夠靈通，才請居間人為自己辦理事務，其目的就在於通過居間人找到訂約的機會。而這一目的的達到，居間人按照委託人的要求採取實事求是的態度據實報告是十分重要的。報告不真實，將誤導委託人訂立有可能受到損害的合同，這與居間合同的本意是完全違背的。
2．損害賠償責任
居間人有如實報告的義務，如果居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。
誠實信用原則應是居間人履行合同指導思想之一。居間合同的履行過程中，居間人必須實事求是地就自己所實際掌握的信息，如實地向委託人提供最方便、最有利、最有價值、最及時的訂約渠道，並保證提供的信息真實和可靠，沒有任何隱瞞欺騙或摻雜任何自己主觀臆測，對於有影響的事項及商業信息，如第三人的資信狀況、支付能力、標的物是否有暇疵等，居間人都必須據實、公正的報告，而不得弄虛作假，從中盤剝漁利，不得與第三人惡意串通損害委託人的利益，也不得惡意促成委託人與第三人訂立合同。如果居間人沒有盡到以上這些忠實的義務，反而為獲取居間報酬而故意作虛假介紹、或者是與一方當事人事先串通好，故意告知虛假事實以促成委託人與第三人訂立合同，從而損害了委託人或者第三人的合法利益，這些情況一旦發生，居間人非但無權向委託人請求居間報酬，而且還應當就自己因其故意提供虛假情況而給委託人造成的損失承擔賠償責任。居間人違反上述報告義務，故意提供虛假情況，損害委託人利益的，不但無權向委託人請求支付報酬，而且應當承擔損害賠償責任。這里即有違約責任，又有侵權責任。
例如，甲委託乙為其購買原裝彩色電視機一台。經乙尋找認識了丙，在丙向乙介紹產品時，乙發現彩電不是原裝的，而是組裝的，但想到優厚的勞務費，況且丙暗中又給了乙"好處費"，於是，乙沒有將實情告訴給甲。在甲與丙簽訂買賣合同後，甲發現了問題，便向丙提出損害賠償要求。此案中的乙為了拿到居間勞務費，不僅沒有履行據實報告的義務，而且還採取隱瞞真相的手段，與第三人惡意串通而損害了甲的合法權益。因此，乙不僅無權向甲主張居間報酬的請求權，而且就其故意造成的損失，承擔損害賠償責任。
除上述義務外，基於誠實信用原則，居間人還負有其他一些義務。例如，居間人不得對交易雙方訂立合同實施不利影響，從而影響合同的訂立或損害委託人的利益；在居間活動中應當遵守法律、法規和國家政策，遵循商事慣例和交易習慣，不得從事違法的居間活動等。
同時本條第二款規定，在居間人促成合同成立的情況下，居間活動的費用，由居間人負擔，這時居間人所需的居間費用，通常被包括在居間報酬內，所以居間活動的費用，由居間人負責。這特別是在居間報酬內，所以居間活動的費用，由居間人負責。這特別是在以居間為業的情形，居間費用自然屬於居間人營業費用的一部分，理應不得再請求委託人負擔。但在居間人未促成合同成立時，依據本法第427條的規定，居間人可以要求委託人支付必要的費用。

⑨ 房屋買賣居間合同無權處分的法律後果是怎樣的

(一)無權處分

無權處分一般是指對涉案房屋(房屋A)無處分權的人(甲)，對外(丙)以自己(甲)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。從「無權處分」的概念來看，無權處分有這樣一些特徵：1.房屋的出售人不享有房屋所有權，這是無權處分最根本的特徵。無權可能是根本沒有所有權，也可能是只享有部分所有權。2.出售房屋的人對外以自己的名義，這是無權處分的形式特徵。無權處分雖然不享有涉案房屋的所有權，但是房屋出售人卻是以自己的名義而非房屋實際所有人的名義對外進行出售。3.出售房屋實際分為兩個階段的行為，這也是學界和實務界最引起爭論之所在。無權處分一般先是為就涉案房屋的處分簽訂房屋買賣合同，之後再依據房屋買賣合同就涉案房屋進行物權轉移。

前述案例中，案例一、三、四中甲均構成無權處分，但是案例一中的甲屬於事實上的無權處分，為最典型的無權處分;案例三、四中的甲屬於法律上的無權處分，為最常見的無權處分。

(二)無權代理

無權代理是指涉案房屋(房屋A)的出售人(甲)對外(丙)以房屋所有權人(乙)的名義將涉案房屋出售給案外人(丙)。無權代理與無權處分的本質區別在於房屋出售人究竟是以誰的名義進行處分行為。從這一點講，無權代理不能等同於狹義的無權處分，但是我們也要注意到，在無權代理出售房屋的情形下，出售行為並非房屋所有權人真實意思表示的體現，因此也屬於廣義上的無權處分。

前述案例二即屬於這種無權代理。

(三)無權處分的效力

根據前述，無權處分實際上有兩個階段，第一階段是為實現物權轉移的債權行為，第二個階段才是本質意義上的處分行為。因此探討無權處分行為的效力，對這兩階段的行為的效力均需要作出判斷。按照《物權法》的立法精神，已經將債權行為和物權行為做了分離，兩者之間的效力不直接互相否定，即債權行為的效力不以物權行為的效力為前提，同樣物權行為的效力也不以債權行為的效力為前提。

房屋物權的轉移需要登記，該物權行為的操作實際上還有行政主管部門的把關審核，在實踐中發生的糾紛較少，更多的是集中在債權行為。關於無權處分合同的效力，《合同法》第五十一條如此規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」反面解釋即權利人未追認或一直未取得處分權的，合同無效。該條規定被稱譽稱為中國民法上的「精靈」，在理論界和實務界都引發了極大的爭論。如果將無權處分作廣義的解釋，那麼無權處分合同的無效結論將會嚴重擾亂房屋交易秩序。在未對無權處分合同的概念作出明確的界定情況下，立法者在《物權法》設置了善意取得制度進行彌補。但是善意取得制度有著嚴格的條件限制，故最高院又進一步突破，在《買賣合同司法解釋》中明確法院不支持無處分權合同無效。故實踐中，無權處分合同的效力已經被認可。

(四)善意取得

善意取得制度是《物權法》設置的保障善意第三人的一個制度。善意取得的成立，需要滿足三個條件：1.受讓人是善意的，這是善意取得制度的制度根源。無權處分的結果導致物權轉移給第三人，如果該第三人沒有任何過錯，從保護交易秩序和第三人的角度出發，均應當確認善意第三人取得物權的合法性。2.受讓人支付了合理的價格對價。該條件其實是對第1個條件的細化，何從判斷主觀善意?內心的意思往往無法探知，只能從客觀的行為去判斷。交易的一個重要因素就是價格，如果以低價購進，則很難認定買受人的善意。3.物權轉移已經完成。這是一個實踐性的要求。善意保護制度是在平衡實際權利人和買受人的權益。當物權轉移已經完成，交易的事實已經成就，推翻現狀讓實際權利人取回物權，對整個交易秩序是大的破壞，因此不應當支持;而在物權未發生轉移的情況下，無權處分的行為只完成了一半，保持原有的權屬關系更利於整個社會秩序。

(五)相關法律規定

通過前面論述，我們再從法律規定的角度重新梳理一下有關無權處分的法律處理問題：

第一，《合同法》對無權處分和無權代理合同的效力規定。無權處分合同和無權代理合同都是效力待定合同。《合同法》第五十四條第一款規定：「行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。」第五十一條規定：「無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。」

第二，《物權法》規定的善意取得制度是對無權處分行為的規制和救濟。《物權法》第一百零六條第一、第二款規定：「無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

(二)以合理的價格轉讓;

(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。」

第三，最高院在司法解釋中對無權處分合同處理的規定。《最高院買賣合同司法解釋》第三條規定：「當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。

出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。」

三、無權處分的房屋買賣合同的法律處理

(一)「甲賣乙物」合同的法律處理

這種情形最為常見的是拆遷安置房交易，因為拆遷安置過程中一家基本會分得多套房，並且房主從簽訂拆遷安置協議到拿到房屋再到辦理產證需要一段較長的時間。在這段漫長的時間內，房主將其中一套房屋交易流轉出去也是非常普遍的現象。案例一就是該情形的一種抽象表達。

案例一中甲系無權處分人，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《最高院買賣合同司法解釋》的規定，甲與丙簽訂的合同雖屬無權處分合同，但是該合同不具備《合同法》第五十二條規定的無效情形，因此合同合法有效。第二，甲與丙簽訂的合同能否履行需要具備一定條件。這個條件就是甲與乙完成安置房的交付和所有權轉移登記。否則，甲因為未取得對房屋A的登記所有權而無法實現向丙轉讓物權。第三，丙不因善意取得而取得房屋A的所有權。丙對甲不享有房屋A的物權是明知的，雖然支付了合理的價格對價，但是丙並未實際取得房屋所有權登記，因此丙未取得房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張相應的合同責任。因合同無法實際履行導致丙簽訂合同的目的無法實現，並且過錯責任在甲，因此丙有權選擇行使法定解除權並要求甲賠償相應的損失。

這里需要說明一點的是案例一中甲是因為未積極與乙辦理交房事宜而導致無法取得房屋所有權。實踐中因為房價的上升導致許多「甲」故意不去拿房，此時丙就無法實現拿房的目的而只能選擇解除合同並要求賠償。等丙解除合同後，甲立即與乙辦妥交房手續並轉手出售獲得差價。如此一來，丙會陷入非常被動的地步，不但拿房的合同目的無法實現而且可主張的賠償數額因為沒有統一標准而無法量化和期待。

(二)無權代理合同的法律處理

在目前實踐中無權代理處分合同應當說是比較少見的，主要是這樣操作的成本和難度都太大。一般買受人都有相當的謹慎意識，未見到房屋所有權人的親自授權，或該授權未經公證，是不太會憑一紙簡單的書面授權就與代理人簽訂買賣合同。案例二是經抽象後的一個典型無權代理合同。

案例二中甲系無權代理人(廣義的無權處分人)，乙系房屋所有權人，丙系買受人。第一，甲與丙簽訂的合同合法有效。這個有效有一定的前提，即合同內容絕對有效，合同主體待定。如果乙對合同內容予以追認，則合同對乙和丙有效;如果乙拒絕對合同內容追認，則合同對甲和丙有效。從案例描述來看，乙是不願意對合同內容追認的，那麼合同在甲和丙之間有效。第二，買賣合同無法實際履行。因為乙不對合同內容追認，而甲又不實際享有房屋A的所有權，根據合同內容丙享有的權利則成了水中月。此時甲的無權代理轉化成了案例一中所說的無權處分。第三，丙是否取得涉案房屋的所有權需要考察丙是否盡到了善意第三人的注意義務。案例二中丙並未辦理房屋與所有權轉移登記，因此丙仍不享有房屋A的所有權。第四，丙只能向甲主張違約責任。

(三)「甲賣與乙共有物」的法律處理

這種法律糾紛多發於婚姻家庭關系中，我國婚姻法對夫妻財產采共有制為原則、分別制為例外的原則，因此只要是婚後所得財產，均屬夫妻共同所有而不論登記為誰。這就為交易糾紛的發生埋下了伏筆。

案例三中的房屋買賣合同合法有效，甲構成無權處分也無異，丙是否能取得房屋所有權則需要取決丙是否滿足善意取得制度。如果甲丙在乙發覺此事之前就已經完成辦理了過戶手續，那麼房屋所有權轉移事實已經成就，乙只能向甲主張侵害物權的責任。

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案例四中實際區分了三種類型，其中類型1的本質與案例三一致，故不在此贅述。類型2與類型3的無權處分又與表見代理制度相關聯。根據我國婚姻法的相關規定，夫妻對共有財產有同等處置權利。那麼在類型2和類型3中能否運用表見代理制度來進行說明?根據目前司法實踐的操作，夫或妻未經對方同意單方處分夫妻共同財產的，不能簡單地認為可以構成表見代理。第一，甲處分夫妻共同財產的行為構成無權處分，但該處分合同屬合法有效。第二，丙不能取得房屋A的所有權。房屋未登記在甲的名下，雖然甲與乙系夫妻關系，但在重大財產處理上應當有夫妻雙方的共同處分意思，在僅有甲單方意思表示的情況下，丙受讓房屋A不能認定為善意。第三，丙與甲在此次交易過程中均有過錯，雙方按照各自的過錯情節對違約責任承擔各自的責任。