回購合同陷阱

① 商品增值回購等非法集資

1、非法集資的概念和基本特徵是什麼？
非法集資是指法人、其他組織或者個人，違反國家金融管理法律規定，向社會公眾吸收資金的行為，具有四個特徵：一是未經有關部門依法批准或者借用合法經營的形式吸收資金（非法性）；二是通過媒體、推介會、傳單、手機簡訊等途徑向社會公開宣傳（公開性）；三是承諾在一定期限內以貨幣、實物、股權等方式還本付息或者給付回報（利誘性）；四是向社會公眾即社會不特定對象吸收資金（社會性）。
2、非法集資有哪些基本的類型和常見手段？
非法集資表現形式多樣，大致分為商品營銷、生產經營、債權、股權等四大類。其常見手段有：承諾高額回報、編造虛假項目、虛假宣傳造勢、利用親情誘騙。具體表現為：編造「天上掉餡餅」、「一夜成富翁」的神話，編造虛假項目或訂立陷阱合同；混淆投資理財概念，讓群眾在眼花繚亂的新名詞前失去判斷；裝點門面，用合法的外衣或名人效應騙取群眾信任；利用網路，通過虛擬空間實施犯罪、逃避打擊；利用精神或親情誘騙，不斷擴大受害群體等等。
3、近年來的非法集資犯罪活動有哪些典型手法？
近年來非法集資的手法花樣翻新，主要有6種：假冒民營銀行發售原始股或吸收存款；非融資性擔保企業以開展擔保業務為名非法集資；假冒或者虛構國際知名公司設立網站，並在網上發布銷售境外基金、原始股等信息，誘騙群眾投資；以「養老」的旗號，以高額回報、提供養老服務為誘餌，引誘老年群眾「加盟投資」；以高價回購收藏品、貴金屬為名非法集資；假借互聯網金融名義非法集資。

② 急！急！急！商鋪回購法律

不違法。自由買賣，參考合同法相關規定即可。
但簽合同時要看清違約條款等重要事項，避免合同陷阱。

③ 如何避免新三板對賭協議里的幾個致命陷阱

1 、財務業績
這是對賭協議的核心要義，是指被投公司在約定期間能否實現承諾的財務業績。因為業績是估值的直接依據，被投公司想獲得高估值，就必須以高業績作為保障，通常是以「凈利潤」作為對賭標的。
我們了解到某家去年5月撤回上市申請的公司A，在2011年年初引入PE機構簽訂協議時，大股東承諾2011年凈利潤不低於5500萬元，且2012年和2013年度凈利潤同比增長率均達到25%以上。結果，由於A公司在2011年底向證監會提交上市申請，PE機構在2011年11月就以A公司預測2011年業績未兌現承諾為由要求大股東進行業績賠償。
另一家日前剛拿到發行批文的公司B，曾於2008年引進PE機構，承諾2008-2010年凈利潤分別達到4200萬元、5800萬元和8000萬元。最終，B公司2009年和2010年歸屬母公司股東凈利潤僅1680萬元、3600萬元。
業績賠償的方式通常有兩種，一種是賠股份，另一種是賠錢，後者較為普遍。
2、 業績賠償公式
T1年度補償款金額=投資方投資總額×(1-公司T1年度實際凈利潤/公司T1年度承諾凈利潤)
T2年度補償款金額=(投資方投資總額-投資方T1年度已實際獲得的補償款金額)×〔1-公司T2年度實際凈利潤/公司T1年度實際凈利潤×(1+公司承諾T2年度同比增長率)
T3年度補償款金額=(投資方投資總額-投資方T1年度和T2年度已實際獲得的補償款金額合計數)×〔1-公司T3年實際凈利潤/公司T2年實際凈利潤×(1+公司承諾T3年度同比增長率)〕
在財務業績對賭時，需要注意的是設定合理的業績增長幅度；最好將對賭協議設為重復博弈結構，降低當事人在博弈中的不確定性。不少PE、VC與公司方的糾紛起因就是大股東對將來形勢的誤判，承諾值過高。
3、 上市時間
關於「上市時間」的約定即賭的是被投公司在約定時間內能否上市。「上市時間」的約定一般是股份回購的約定，「比如約定好兩到三年上市，如果不能上市，就回購我的股份，或者賠一筆錢，通常以回購的方式。但現在對這種方式大家都比較謹慎了，因為通常不是公司大股東能決定的。」
公司一旦進入上市程序，對賭協議中監管層認為影響公司股權穩定和經營業績等方面的協議須要解除。但是，「解除對賭協議對PE、VC來說不保險(放心保)，公司現在只是報了材料，萬一不能通過證監會審核怎麼辦?所以，很多PE、VC又會想辦法，表面上遞一份材料給證監會表示對賭解除，私底下又會跟公司再簽一份"有條件恢復"協議，比如說將來沒有成功上市，那之前對賭協議要繼續完成。」
「上市時間」的約定不能算是對賭，對賭主要指的是估值。但這種約定與業績承諾一樣，最常出現在投資協議中。
4 、非財務業績
與財務業績相對，對賭標的還可以是非財務業績，包括KPI、用戶人數、產量、產品銷售量、技術研發等。
一般來說，對賭標的不宜太細太過准確，最好能有一定的彈性空間，否則公司會為達成業績做一些短視行為。所以公司可以要求在對賭協議中加入更多柔性條款，而多方面的非財務業績標的可以讓協議更加均衡可控，比如財務績效、企業行為、管理層等多方面指標等。
5、 關聯交易
該條款是指被投公司在約定期間若發生不符合章程規定的關聯交易，公司或大股東須按關聯交易額的一定比例向投資方賠償損失。
上述A公司的對賭協議中就有此條，若公司發生不符合公司章程規定的關聯交易，大股東須按關聯交易額的10%向PE、VC賠償損失。
不過，「關聯交易限制主要是防止利益輸送，但是對賭協議中的業績補償行為，也是利益輸送的一種。這一條款與業績補償是相矛盾的。」
6 、債權和債務
該條款指若公司未向投資方披露對外擔保、債務等，在實際發生賠付後，投資方有權要求公司或大股東賠償。該條款是基本條款，基本每個投資協議都有。目的就是防止被投公司拿投資人的錢去還債。
債權債務賠償公式=公司承擔債務和責任的實際賠付總額×投資方持股比例
7 、競業限制
公司上市或被並購前，大股東不得通過其他公司或通過其關聯方，或以其他任何方式從事與公司業務相競爭的業務。
「競業限制」是100%要簽訂的條款。除了創始人不能在公司外以其他任何方式從事與公司業務相競爭的業務外，還有另外兩種情況：一是投資方會要求創始人幾年不能離職，如果離職了，幾年內不能做同業的事情，這是對中高管的限制；二是投資方要考察被投公司創始人之前是否有未到期的競業禁止條款。
8 、股權轉讓限制
該條款是指對約定任一方的股權轉讓設置一定條件，僅當條件達到時方可進行股權轉讓。「如果大股東要賣股份，這是很敏感的事情，要麼不看好公司，或者轉移某些利益，這是很嚴重的事情。當然也有可能是公司要被收購了，大家一起賣。還有一種情況是公司要被收購了，出價很高，投資人和創始人都很滿意，但創始人有好幾個人，其中有一個就是不想賣，這個時候就涉及到另外一個條款是領售權，會約定大部分股東如果同意賣是可以賣的。
但這里應注意的是，在投資協議中的股許可權制約定對於被限制方而言僅為合同義務，被限制方擅自轉讓其股權後承擔的是違約責任，並不能避免被投公司股東變更的事實。因此，通常會將股許可權制條款寫入公司章程，使其具有對抗第三方的效力。實踐中，亦有案例通過原股東向投資人質押其股權的方式實現對原股東的股權轉讓限制。
9、 引進新投資者限制
將來新投資者認購公司股份的每股價格不能低於投資方認購時的價格，若低於之前認購價格，投資方的認購價格將自動調整為新投資者認購價格，溢價部分折成公司相應股份。
10 、反稀釋權
該條款是指在投資方之後進入的新投資者的等額投資所擁有的權益不得超過投資方，投資方的股權比例不會因為新投資者進入而降低。
「反稀釋權」與「引進新投資者限制」相似。毛聖博表示，這條也是簽訂投資協議時的標准條款。但這里需要注意的是，在簽訂涉及股權變動的條款時，應審慎分析法律法規對股份變動的限制性規定。
11 、優先分紅權
公司或大股東簽訂此條約後，每年公司的凈利潤要按PE、VC投資金額的一定比例，優先於其他股東分給PE、VC紅利。
12、 優先購股權
公司上市前若要增發股份，PE、VC優先於其他股東認購增發的股份。
13、 優先清算權
公司進行清算時，投資人有權優先於其他股東分配剩餘財產。前述A公司的PE、VC機構就要求，若自己的優先清償權因任何原因無法實際履行的，有權要求A公司大股東以現金補償差價。此外，A公司被並購，且並購前的公司股東直接或間接持有並購後公司的表決權合計少於50%;或者，公司全部或超過其最近一期經審計凈資產的50%被轉讓給第三方，這兩種情況都被視為A公司清算、解散或結束營業。
上述三種「優先」權，均是將PE、VC所享有的權利放在了公司大股東之前，目的是為了讓PE、VC的利益得到可靠的保障。
14 、共同售股權
公司原股東向第三方出售其股權時，PE、VC以同等條件根據其與原股東的股權比例向該第三方出售其股權，否則原股東不得向該第三方出售其股權。
此條款除了限制了公司原股東的自由，也為PE、VC增加了一條退出路徑。
15 、強賣權
投資方在其賣出其持有公司的股權時，要求原股東一同賣出股權。強賣權尤其需要警惕，很有可能導致公司大股東的控股權旁落他人。
16 、一票否決權
投資方要求在公司股東會或董事會對特定決議事項享有一票否決權。這一權利只能在有限責任公司中實施，《公司法》第43條規定，「有限責任公司的股東會會議由股東按照出資比例行使表決權，公司章程另有規定的除外」。而對於股份有限公司則要求股東所持每一股份有一表決權，也就是「同股同權」。
17、 管理層對賭
在某一對賭目標達不到時由投資方獲得被投公司的多數席位，增加其對公司經營管理的控制權。
18 、回購承諾
公司在約定期間若違反約定相關內容，投資方要求公司回購股份。
19 、股份回購公式
大股東支付的股份收購款項=(投資方認購公司股份的總投資金額-投資方已獲得的現金補償)×(1+投資天數/365×10%)-投資方已實際取得的公司分紅
回購約定要注意的有兩方面。一是回購主體的選擇。最高法在海富投資案中確立的PE投資對賭原則：對賭條款涉及回購安排的，約定由被投公司承擔回購義務的對賭條款應被認定為無效，但約定由被投公司原股東承擔回購義務的對賭條款應被認定為有效。另外，即使約定由原股東進行回購，也應基於公平原則對回購所依據的收益率進行合理約定，否則對賭條款的法律效力亦會受到影響。
二是回購意味著PE、VC的投資基本上是無風險的。投資機構不僅有之前業績承諾的保底，還有回購機制，穩賺不賠。上述深圳PE、VC領域律師表示，「這種只享受權利、利益，有固定回報，但不承擔風險的行為，從法律性質上可以認定為是一種借貸。」
《最高人民法院關於審理聯營合同糾紛案件若干問題的解答》第4條第二項：企業法人、事業法人作為聯營一方向聯營體投資，但不參加共同經營，也不承擔聯營的風險責任，不論盈虧均按期收回本息，或者按期收取固定利潤的，是明為聯營，實為借貸，違反了有關金融法規，應當確認合同無效。除本金可以返還外，對出資方已經取得或者約定取得的利息應予收繳，對另一方則應處以相當於銀行利息的罰款。
20 、違約責任
任一方違約的，違約方向守約方支付占實際投資額一定比例的違約金，並賠償因其違約而造成的損失。
上述A公司及其大股東同投資方簽訂的協議規定，若有任一方違約，違約方應向守約方支付實際投資額(股權認購款減去已補償現金金額)10%的違約金，並賠償因其違約而給守約方造成的實際損失。
「既然認同並簽訂了對賭協議，公司就應該願賭服輸。但是當公司沒錢，糾紛就出現了。」據悉，現在對簿公堂的案件，多數是因為公司大股東無錢支付賠償或回購而造成。

④ 買二手房有什麼陷阱嗎

你好。

我自己總結了一些這幾年成交遇到的一些復雜情況，風險比較高，如交易房產時遇到需要引起注意：

1，有抵押的房屋，有抵押的房屋不單單是指有銀行抵押的房子，還有擔保公司，放貸款公司的抵押，本人就曾經跟著業主去小的擔保公司認真的去交涉，取出房本的經歷。

相信這絕對是比較不方便的事情的。風險性比較高。

2，有繼承的房子，很多有繼承的房子，根本還是老房本的，特別是很多房子還在等待法院判決的，這樣的房子要謹慎，房本啊，繼承公證書啊，甚至遺囑啊，都會在手裡，但是其實背後很大問題，比如，戶口能不能銷戶或者遷出，因為很多老房子不只是一個人的戶口，還有一些其他親屬的戶口，而，其他親屬是可能沒有房產，沒遷出的能力的。

3，老房子會有物業費，水費，電費，戶口，供暖費等問題，這些事情，要多方打探的，因為老房子的物業和供暖管理是單位繳納的，但是呢，很多時候，單位消失了，沒有了。那麼業主表面說的再好聽，也是不行的。

4，房子離婚的，喪偶的。關繫到這樣的房子，裡面也有可能涉及到產權的問題，因為，離婚要寫清楚房屋的歸屬問題，喪偶要查清楚產權的是否需要繼承的。這是關繫到是否能順利貸款的問題的。

這四點一般比較隱蔽，而且難查詢，這幾點需要注意。

謝謝採納。

⑤ 買二手房要注意哪些陷阱

您好，買二手房交易流程較為復雜，最好通過可靠的品牌中介交易，買房要多注意檢查房屋產權

是否有產權風險，資金風險和交易風險等問題。

⑥ 售後返租 是「餡餅」還是「陷阱」

根據《關於取締非法金融機構和非法金融業務活動中有關問題的通知 非法集資》（銀發[1999]41號）規定： 「非法集資」是指單位或者個人未依照法定程序經有關部門批准，以發行股票、債券、彩票、投資基金證券或者其他債權憑證的方式向社會公眾籌集資金，並承諾在一定期限內以貨幣、實物以及其他方式向出資人還本付息或給予回報的行為。 編輯本段內容非法集資是未經有關部門依法批准， 包括沒有批准許可權的部門批準的集資；有審批許可權的部門超越許可權批准集資，即集資者不具備集資的主體資格，承諾在一定期限內給出資人還本 非法集資付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式；向社會不特定的對象籌集資金。這里「不特定的對象」是指社會公眾，而不是指特定少數人；以合法形式掩蓋其非法集資的實質。 有些領導為非法集資者搭台圈錢，某些官員和政府部門捧場助興甚至參與分肥，雙方一唱一和配合默契，群眾一眨眼工夫就被騙得血本無歸，這樣的故事為何能一再上演屢試不爽？面對某些官員與非法集資企業的「大合唱」，我們實在很難說一定是後者將前者「拉下水」，很難說前者只是「無意間」淪為「活道具」而成了「從犯」。公安、司法機關依法嚴厲打擊非法集資活動，絕不能放過這些面目曖昧的「活道具官員」，只要他們參與了非法集資的「演出」，無論只是收取了出場費，還是接下來還有更進一步的運作，都必須為此承擔黨紀政紀責任和法律責任。 編輯本段主要特點其特點是： 非法集資近30億原東華董事長一、未經有關部門依法批准，包括沒有批准許可權的部門批準的集資；有審批許可權的部門超越許可權批准集資，即集資者不具備集資的主體資格 二、承諾在一定期限內給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式。 三、向社會不特定的對象籌集資金。這里「不特定的對象」是指社會公眾，而不是指特定少數人。 四、以合法形式掩蓋其非法集資的實質。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與投資人（受害人）簽訂合同，偽裝成正常的生產經營活動，最大限度地實現其騙取資金的最終目的。 編輯本段非法集資種類根據《關於進一步打擊非法集資等活動的通知》（銀發[1999] 開展防範非法集資289號）的相關規定，「非法集資」歸納起來主要有以下幾種： (1)通過發行有價證券、會員卡或債務憑證等形式吸收資金。 ⊙比較常見的是：以發行或變相發行股票、債券、彩票、投資基金等權利憑證或者以期貨交易、典當為名進行非法集資。通過認領股份、入股分紅、委託投資、委託理財進行非法集資。通過會員卡、會員證、席位證、優惠卡、消費卡等方式進行非法集資。 (2)對物業、地產等資產進行等份分割，通過出售其份額的處置權進行高息集資。 ⊙最新的變化是：通過出售其份額並承諾售後返租、售後回購、定期返利等方式進行非法集資。 (3)利用民間會社形式進行非法集資； ⊙ 最近的變化： 利用地下錢庄進行集資活動。 (4)以簽訂商品經銷等經濟合同的形式進行非法集資。 ⊙常見的是：以商品銷售與返租、回購與轉讓、發展會員、商家加盟與「快速積分法」等方式進行非法集資。 (5)以發行或變相發行彩票的形式集資； (6)利用傳銷或秘密串聯的形式非法集資； (7)利用果園或庄園開發的形式進行非法集資。 ⊙例如，借種植、養殖、項目開發、庄園開發、生態環保投資等名義非法集資。 ◆除了以上的手法，還有最新的變化。例如： ⊙ 利用現代電子網路技術構造的「虛擬」產品，如「電子商鋪」、「電子百貨」投資委託經營、到期回購等方式進行非法集資。 ⊙ 利用互聯網設立投資基金的形式進行非法集資； ⊙利用「電子黃金投資」形式進行非法集資。 編輯本段識別方法非法集資的形式多樣，隱蔽性和欺騙性越來越強，如何識別和防範非法集資？有關部門建議： 1.要認清非法集資的本質和危害，提高識別能力，自覺抵制各種誘惑。堅信「天上不會掉餡餅」，對「高額回報」、「快速致富」的投資項目進行冷靜分析，避免上當受騙。 2.要結合非法集資的基本特徵，主要看主體資格是否合法，以及其 傳銷印象從事的集資活動是否獲得相關的批准；是否承諾回報，非法集資行為一般具有許諾一定比例集資回報的特點。 3.要增強理性投資意識。高投資往往伴隨著高風險，不規范的經濟活動更是蘊藏這巨大風險。 4.要增強參與非法集資風險自擔意識。非法集資是違法行為，參與者投入非法集資的資金及相關利益不受法律保護。要認真識別，謹慎投資。 非法集資的常見手法和伎倆 （1）承諾高額回報，編造「天上掉餡餅」、「一夜成富翁」的神話。暴利引誘，是所有詐騙犯罪分子欺騙群眾的不二法門。不法分子為吸引更多的群眾，往往許諾投資者以獎勵、積分返利等形式給予高額回報。為了騙取更多的人參與集資，非法集資者開始是按時足額兌現先期投入者的本息，然後是拆東牆補西牆，用後集資人的錢兌現先前的本息，等達到一定規模後，便秘密轉移資金，攜款潛逃。 （2）編造虛假項目或訂立陷阱合同，一步步將群眾騙入泥潭。不法分子以種植仙人掌、螺旋藻、蘆薈、火龍果、冬蟲夏草，養殖螞蟻、黑豚鼠、梅花鹿、家禽再回收等名義，騙取群眾資金；有的以開發所謂高新技術產品為名吸收公眾存款；有的編造植樹造林、集資建房等虛假項目，騙取群眾「投資入股」；有的以商鋪返租等方式，承諾高額固定收益，吸收公眾存款。 （3）混淆投資理財概念，讓群眾在眼花繚亂的新名詞前失去判斷。不法分子有的利用電子黃金、投資基金、網路炒匯等新的名詞迷惑群眾，假稱為新投資工具或金融產品；有的利用專賣、代理、加盟連鎖、消費增值返利、電子商務等新的經營方式，欺騙群眾投資。 （4）裝點門面，用合法的外衣或名人效應騙取群眾的信任。為給犯罪活動披上合法外衣，不法分子往往成立公司，辦理完備的工商執照、稅務登記等手續，以掩蓋其非法目的，而無實際經營或投資項目。這些公司採取在豪華寫字樓租賃辦公地點，聘請名人作廣告等加大宣傳 跨省非法集資，騙取群眾信任。 （5）利用網路，通過虛擬空間實施犯罪、逃避打擊。不法分子租用境外伺服器設立網站或設在異地，發展人頭一般用代號或網名。有的還通過網站、博客、論壇等網路平台和 QQ、MSN等即時通訊工具，傳播虛假信息，誘騙群眾上當。一旦被查，便以下線不按規則操作等為名，迅速關閉網站，攜款潛逃。在潛逃前還發布所謂通告，要下線人員記住自己的業績，承諾日後重新返利，藉此來穩住受騙群眾。 （6）利用精神、人身強制或親情誘騙，不斷擴大受害群體。許多非法集資參與者都是在親戚、朋友的低風險、高回報勸說下參與的。犯罪分子往往利用親戚、朋友、同鄉等關系，以高額利息誘惑，非法獲取資金。有些已經加入的傳銷人員，在傳銷組織的精神洗腦或人身強制下，為了完成或增加自己的業績，不惜利用親情、地緣關系拉攏親朋、同學或鄰居加入，有的連自己的父母、配偶和子女都不放過，造成親情反目，導致人間悲劇。

⑦ 被拆遷戶向開發商回購有什麼陷阱嗎，拆遷辦給出每平方米的價格付錢給你，後你以同樣的價格向開發商購買

根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定，拆遷方與被拆遷人就版徵收達成一致意見的，權可以簽訂補償安置協議，明確雙方的權利義務。協議簽訂後一方不履行，另一方可以起訴。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。
如果你擔心，自己缺乏相關知識和經驗，在簽訂協議之前，建議咨詢相關法律人士，或者委託由其幫助你審查，維護自己的權益。

⑧ 買房陷阱多，要注意防範哦！

二手房以位置較好、交通便利、其生活氛圍濃厚、總房款較底而成為不少初次置業者的首選。然而「二手房」交易也存在許多問題，相對於新房來說二手房的交易手續更加復雜；買二手公房上當受騙後的追索和賠償難度大，稍不留神就會掉進陷阱，或者在一些小問題上浪費很多時間和精力。因此，消費者有必要擦亮自己的雙眼，識破眾多的欺詐、違法的伎倆，維護自己的合法權益。

二手房交易的陷阱主要存在於房屋所有人布下的「陷阱」和中介公司設計的「暗坑」，只要我們在購買時注意並及時識破，就會選到自己滿意的二手房。下面我們就來看看二手房交易過程中可能出現的問題。

1、合同陷阱

消費者在與中介公司簽訂二手房委託預訂協議、交付訂金之前，一定要先了解該中介公司是否有賣主與之簽訂的委託合同。如有的話，根據權利義務對等的公平原則，將雙方的違約責任寫進「協議」之中。如果中介公司沒有與賣主簽訂委託合同，則一定要仔細閱讀「協議」條款內容，對於明顯不利於消費者的、或是雙方權利義務不對等的條款，可以要求修改甚至拒簽。

二手房交易合同需要注意以下十個要素必不可少：

（1）當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。

（2）標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接）；原售房單位是否允許轉賣；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。價款這里也是很主要的內容，主要寫明總價款、付款方式、付款條件、如何申請按揭貸款、定金、尾款等。

（3）履行期限、地點、方式這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。

（4）違約責任這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什麼情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。

（5）解決爭議的方式是採用仲裁方式還是訴訟方式。如果雙方同意採用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。

（6）合同生效條款雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成熟或不成熟；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤銷合同的條件；合同無效或被撤銷後，財產如何進行返還。

（7）合同中止、終止或解除條款明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。

（8）合同的變更與轉讓在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。

（9）附件在此說明本合同有哪些附件；

（10）附件的效力等。

2、質量陷阱（故意隱瞞二手房質量缺陷）

建築質量的好壞直接關繫到購房者在購買時的價格和今後的使用期限，有的二手房就是因建築質量不好的原因，原房主才決定出售的。原房主在交易時，有時可能會有意隱瞞房屋存在的質量問題，購房者如果不仔細觀察就輕易購買，將會受到損失。對房屋質量的檢查包括牆壁、地面是否有裂縫，廚房和衛生間是否漏水，外牆是否滲水、門窗是否有損壞等。除了這些常見的建築缺陷外，購房者還要查清核實二手房的已使用年限和耐用年限，已使用年限越長其房屋質量就有可能越差。一般在交易前房屋出現的房屋裂紋、漏水等質量問題一般都經過業主處理過，交易過程中一般很難發現，但住進去之後就原形畢露。因此有些地方甚至出現了在當地常年搞建築出身的「民間驗房師」，專查建築質量問題。

3、結構陷阱

消費者購買二手房，要特別注意房屋的結構情況，看看房屋的外部狀況和內部格局是否完好。由於有些二手房在原房主使用期間經過改建，其基本結構可能有所改變，經過改建、加建的部分可能會增加二手房的價格，增加購房者的負擔。另外購房者要注意原房屋改建、加建部分的手續是否完善，加建的房屋是否屬於臨時建築中的違章建築，是否通過了有關部門規劃、設計等有關要求，是否補辦了房屋所有權證書等，均要充分了解以免今後產生糾紛。

4、產權陷阱

二手房與新建房一樣同樣需要有合法的產權證明，因此交易中一定要驗看產權證的正本，注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人、有沒有抵押（包括私下抵押）、共有人等等，而且還要到有關部門查詢產權證的真實性，要確認原單位是否允許轉賣，因為大部分公房進行房改時原單位都保留有優先回購權，交易中必須到房地產管理部門辦理有關產權過戶手續。目前一些二手房屋轉讓後，新房主以為擁有了舊房主的一切合法權屬證明就可以萬無一失，也就沒有必要再花錢去辦產權過戶手續了，這種做法是政策不允許的，也往往會留下許多隱患，除了新房主不能辦理有關抵押、擔保、行使處分權利之外，萬一原房主推翻原轉讓合同或提出額外要求，極易產生糾紛。

還有種情況是房屋被封，原房主依舊出售。離婚夫婦的一方利用法院已經判決並予以登報公告作廢的房產證，尋找買家騙取首付款或押金攜款潛逃，是新近出現的一種陷阱。

沒辦下房產證就出售房屋，也是房地產市場非常火爆的區域的一大怪。因為開發商存在違規開發，手續不全，從而需要等待開發商補齊相關手續和費用才能辦理，或者開發商把整棟房屋在銀行做了抵押，還沒有撤銷抵押等原因導致房屋沒有辦下產權證，但是房主又想變現於是市場中就有了名為出售房屋所有權而實質出售使用權的情況，對於不同情形應該區別對待，慎重購買。

5、偽造各項房屋產權證件和身份證，詐騙房款。

一些詐騙犯採用不正當的手段，偽造幾乎可以以假亂真的房屋所有權證件及身份證，然後公然持假證件到房市登記出賣，而受騙的購房人為了省去中介費，與其私下交易，受害人房子買到手後，當他們持假手續到房產部門去辦理更名手續時被告知他們持有的是假證件（此前被害人如果去房管局咨詢，是查不出問題的）；而此時真房主對自己房子被賣一事還一無所知，因此警方告知房屋所有人不要輕易把自己房屋的各項證件委託給他人，以免給不法之徒帶來可乘之機。

6、不告知拖欠物業管理費以及水、電、暖、氣費等諸多費用，消費者無法結清，或者一些房主簽訂合同後不肯賣了或拖延交付，有的甚至把合同中約定的傢具擅自搬走。

以上就是購房者在選購二手房時需要了解和注意的事情，一定要對上述的問題有所警惕，這樣才能幫助您避免財產損失，讓二手房交易過程更加透明、更加安全。

（以上回答發布於2016-12-27，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑨ 房產開發公司銷售房產再回購屬於詐騙嗎

是詐騙行為抄。
遇到房產詐騙問題，及時到當地公安機關報警解決，屬於公安機關受理范圍。
詐騙，是指以非法佔有為目的，用虛構事實或者隱瞞真相的方法，騙取款額較大的公私財物的行為。
《中華人民共和國刑事訴訟法》第十八條 刑事案件的偵查由公安機關進行，法律另有規定的除外。
貪污賄賂犯罪，國家工作人員的瀆職犯罪，國家機關工作人員利用職權實施的非法拘禁、刑訊逼供、報復陷害、非法搜查的侵犯公民人身權利的犯罪以及侵犯公民民主權利的犯罪，由人民檢察院立案偵查。對於國家機關工作人員利用職權實施的其他重大的犯罪案件，需要由人民檢察院直接受理的時候，經省級以上人民檢察院決定，可以由人民檢察院立案偵查。
自訴案件，由人民法院直接受理。