轉租合同無效

㈠ 哪些情形使房屋租賃合同無效，無效房屋轉租合同怎麼辦

根據最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋（一）未取得建設工程規劃許可證建設的房屋；（二）未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋；（三）未經批准建設的臨時建築；（四）未按照批准內容建設的臨時建築；（五）租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但同時又做了除外的規定，在一審法庭辯論終結前取得了相關部門批準的，也就是權屬完整的，租賃合同有效。二、無效房屋轉租合同怎麼辦房屋轉租，是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。在通常的情況下，承租人將承租房屋的全部或一部分，租給第三者使用而從中收取超過原租金或等額租金的金錢。無效房屋轉租合同，是指房屋承租人未經出租人的同意，擅自將承租房屋進行轉租的行為。房屋轉租是一種廣泛應用的房屋租賃制度，在我國的有關房地產法律中均有規定。但對於房屋轉租合同被確認無效後的處理，卻一直沒有明確具體的規定。《城市私有房屋管理條例》規定，承租人將房屋擅自轉租，出租人有權解除租賃合同。《城市房地產管理法》則沒有規定非法轉租房屋的法律責任。《城市公有房屋管理規定》規定承租人將承租的房屋擅自轉租的，出租人有權終止合同，並可索賠損失。盡管《城市房屋租賃管理辦法》在第五章專門對房屋轉租進行了規定，但在無效轉租房屋的法律責任上，只規定了行政處罰和刑事責任，並沒有無效房屋轉租的民事責任，或是民事制裁的規定。《合同法》也只規定，承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。因此，房屋承租人未經出租人同意而轉租房屋，出租人有權解除房屋租賃合同，這是法律的一致性規定。因為承租人的擅自轉租行為，直接違反租賃合同的約定，破壞了出租人對承租人的信任，損害了出租人對房屋的所有權或處分權，造成房屋在客觀上形成多層次佔有，從而使得房屋的毀損程度的可能性加重，增加了出租人請求返還租賃物的困難。但是，如果該無效的房屋轉租合同事實上已經履行完畢或部分履行。在這種情況下，已交付的租金或者尚未交付的租金約定也屬於無效約定，是否也應該返還。而房屋租賃的一個特點，就是承租人對他人房屋的使用收益，這種使用收益乃是基於承租人對房屋的實際佔有狀態下發生的，這種使用收益如果是基於無效合同而取得，也應該屬於返還的標的。無效合同是不具有法律約束力和不發生履行效力的合同。作為無效合同來說，其具有兩個特徵：一是無效合同具有違法性，即合同違反法律和行政法規的強制性規定，損害了公共利益和他人的合法權益；二是無效合同具有無效性，就是合同從訂立時起，就沒有法律約束力。對於已經履行的，應當通過返還財產、賠償損失等方式使當事人的財產恢復到合同訂立前的狀態。對於房屋轉租行為而言，《城市房屋租賃管理辦法》規定了合法轉租和非法轉租兩種情形。合法轉租是承租人經過出租人同意，將承租的房屋轉租他人。非法轉租是承租在沒有取得出租人同意或者違反租賃合同中不得轉租約定的情況下，擅自將房屋轉租他人的行為。《合同法》第52條規定，違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，非法轉租的租賃合同屬於無效後同。根據《民法通則》第引條的規定，民事行為被確認為無效後，當事人因該行為取得的財產，應當返還給受損失的一方。有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。就無效房屋轉租合同的當事人來說，承租人在訂立房屋轉租合同時，應該了解轉租人是有轉租房屋的權利，訂立合同時應辦理法律規定的登記備案手續。因此，轉租合同中的承租人一方主觀上有過錯是明顯的。對轉租人一方，其轉租行為往往具有兩種主觀心理狀態，其一是明知未經出租人同意或者是故意違反租賃合同擅自轉租，二是因為疏忽大意的過失原因而造成擅自轉租房屋的情況。轉租人也是具有過錯的當事人。所以，無效房屋轉租合同的當事人雙方都依法應當承擔無效合同的法律後果。

㈡ 房屋轉租合同效力認定，私自轉租房屋有效嗎

您好，
1、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，已經取得房屋出租人的書面或者口頭同意，這種行為完全符合合同法第二百二十四條的規定，依此訂立的合同應認定為有效。房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，但房屋出租人知道或者應當知道該房屋承租人將房屋轉租給次承租人未作反對表示的(默示)，應視為已經取得了房屋出租人的同意，該房屋轉租合同有效。
2、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未取得房屋出租人的同意，房屋出租人在不知情的情況下，房屋轉租合同應認定為效力待定。我國《合同法》第二百二十四條規定：「承租人經出租人同意，……合同繼續有效，……承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。」房屋出租人在不知道情下的轉租，出租人知情後可能會產生兩種態度，一種是同意;一種是不同意。如果出租人同意轉租，那麼轉租合同有效;如果出租人不同意轉租，那麼就意味著出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同，如果出租人解除該合同，轉租合同也就無效。因此，在房屋出租人不知情的情況下的轉租合同屬於效力待定的合同。
3、房屋承租人將房屋轉租給次承租人，未經房屋出租人同意，房屋出租人在知道該事實後，雖反對房屋轉租，但未與承租人解除原租賃合同，該房屋轉租合同也應有效。合同法規定,承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同,並沒有規定合同無效。因此在出租人提出解除原房屋租賃合同的情況下，轉租合同應予以解除。

㈢ 如何規避轉租合同無效的問題

一、合同意思自治原則：
在不違反法律、行政法規及社會善良習俗的情況下，雙方當事人有權就某些事項作出相應的意思表示，達成合意該即具有約束力，如果違反該就要承擔違約責任。也就是說當事人意思自治是合同法的靈魂。
二、轉租問題：
如果雙方約定不能轉租，則意味著出租方對房屋的使用作出限制，承租方如轉租意味著違約，出租方可以追究其違約責任，包括收回房屋。
三、解決方法：
和出租方協商，變更合同條款，如不能變更合同，也盡可能的獲得口頭同意轉租的意思表示。
如果是公司承租承租，可以讓第三方獲得公司股權的方式參與到公司經營，並實質獲得房屋使用權。

㈣ 擅自轉租合同是無效合同，還是可撤銷合同

轉租需要出來租人同意，未經自出租人同意承租人私自轉租時，轉租合同無效。另外在承租的房屋沒有合法產權的時候，因為租賃標的不合法，租賃合同或者轉租合同都無效。 合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。 當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人

㈤ 未經出租人同意的轉租合同，是無效的嗎

《中華人民共和國合同法》第224條規定：「承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失。承租人未經同意轉租的出租人可以解除合同。」同時，我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規定：未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，並處以罰款。對此。不少人認為，未經出租人同意擅自轉租的合同無效。筆者認為這種觀點過於草率。
對於這兩處規范性文件的關系問題，筆者以為：合同法是民事法律關系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出台時間遠遠晚於建設部《城市房屋租賃管理辦法》，故其效力遠遠高於建設部《城市房屋租賃管理辦法》。我國《合同法》第四十四條規定：「依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定」。同時我國最高人民法院關於對《合同法》的解釋（二）對合同效力的認定上規定為以法律和行政法規為依據。我國《合同法》以充分尊重當事人意思自治為原則，對合同無效的認定標准上採取嚴格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經濟。只有法律和行政法規的強制性規定可作為認定合同效力的依據，地方法規和行政規章，一般不能作為判定依據。所以，建設部《城市房屋租賃管理辦法》的「未徵得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉租房屋的，其租賃行為無效」的規定僅具有行政管理效力，並不具有司法效力，不能作為認定合同是否生效的依據。
但是，合同法第224條規定是否就意味著擅自轉租的合同無效或效力待定呢？筆者認為未必如此。
首先，筆者認為不能因為轉租合同未經出租人事先同意而當然地認定為無效。因為合同法明確規定認定合同無效必須有法律和行政法規的強制性規定，對於擅自轉租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律並沒有一概禁止轉租。
其次，不能因為出租人不同意轉租而認定轉租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉租合同均有效，只不過轉租合同只約束轉租人和轉承租人。即使出租人解除了合同，轉租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉承租人可以根據轉租合同的約定要求轉租人承擔賠償責任。
最後，出租人不同意轉租而主張解除合同只導致轉租合同從出租人提出該主張起終止。轉租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉租人有承租權。隨著原租賃關系的解除，承租人就不再有承租權了，就無法履行轉租合同了，轉組合同就失去了存在的基礎。但這只意味著轉租合同的終止，並非無效。

㈥ 房屋轉租合同無效有什麼法律後果

轉租需要出租人同意，未經出租人同意承租人私自轉租時，轉租合同無回效。另外在承租的房屋沒有答合法產權的時候，因為租賃標的不合法，租賃合同或者轉租合同都無效。
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。

㈦ 房屋轉租合同無效是什麼，房屋轉租合同無效的法律後果

轉租需要出租人同意，未經出租人同意承租人私自轉租時，轉租合同無效。另外在承租的回房屋沒答有合法產權的時候，因為租賃標的不合法，租賃合同或者轉租合同都無效。
合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。