露台裝修糾紛

① 封閉陽台物業不讓裝落地窗這算違反物業物權法嗎

在小區業主在封閉陽台的時候，物業不讓裝落地窗，這個是明確的規定，因為你一家安裝落地窗，會影響整棟樓的外觀，所以並不違反物權法。
小區業主裝修。

收房、驗房、拿到了鑰匙，接下來就該裝修自己的屋子啦。但是，在滿心歡喜地開始裝修之前，一定要到物業辦理申報登記。有人會表示憤憤不平：憑什麼自己的房子不能自己說了算？我總結了四大點為大家解惑。

1、法律法規

我國《物業管理條例》第五十三條的規定：「業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。」

《北京市物業管理辦法》第三十一條也明確規定：「住宅物業裝飾裝修前，業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，並與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業主所在樓內公示。」

因此，從法律的角度來講，裝修前到物業登記，辦理物業手續是必要的合法的。否則將被視為野蠻裝修，屬於違規行為。

2、友鄰關系

房子是你的不假，但你畢竟生活在一個社區內，房子以外還有許多住戶和鄰居。自己裝修也要顧及他人。想必沒人喜歡在家休息的時候，被隔壁家刺耳的裝修聲打擾吧。此時，物業就是協調你裝修和鄰里之間關系的一根紐帶。物業會將你的裝修時間、地點等情況在業主所在樓內公示，提醒大家。

此外，如果是舊房翻修的話，建議在開工前和鄰居打好招呼，避免裝修期間影響到鄰里生活作息而導致關系緊張哦。

3、社區安全

裝修不總是你自己在施工，你還要請裝修公司，要讓施工隊進場施工，運輸材料等，人員進出頻繁且復雜，你的安全問題誰來負責？誰對鄰居的安全負責？這時候，物業就顯得尤為重要，物業有權監督並加強安全管理。

4、公共環境

裝修雖說是一家的事情，但裝修時水電改造、廚衛防水處理等等，牽扯到左鄰右舍。比如哪些地方能改，哪些地方不能改，哪些工程涉及主體結構，哪些改造有安全隱患，都有哪些拆改規定和限制，這些若沒有物業監督行，後期很可能會產生裝修糾紛和矛盾。

其次，裝修難免會產生大量垃圾，這些垃圾屬於建築垃圾，而非生活垃圾，物業公司並無義務幫你運送裝修垃圾。所以裝修垃圾要麼自己及時清運，要麼繳納垃圾清運費交由物業公司運送。

綜上所述，於法於理，房屋裝修前告知物業是必要的啦。

② 因房屋裝修產生鄰里糾紛，如果走法律程序應該怎樣保護自己。求經驗賜教。謝謝！

放心吧。哥們，你就讓他去告吧。。。就這點破事，找個大白工，一百塊搞專定的事屬，

鄰居再彪也不會因為這點破事真去打官司的。。。走正常的起訴程序，幾天就跑煩了。而且，現在的法律是原告舉證的原則，損失多大，怎麼個賠法不是他要多少就算多少的，而是需要專業機構來鑒定，鑒定費都需要原告先墊付的，光這一項費用，就比找個大白工貴的多多了。。。

③ 裝修房子時，因為需要搭建陽光棚，被物業索賄了，然後這個收了錢的主管被調走了。

搭建陽光棚應物業應該沒權管理，應該是由建設部門管理，但具體的情況你要自己了解，幫你收到了一些相關的資料：（以下資料復制來源度娘☺）

物業公司起訴業主搭陽光棚敗訴

業主郭某因擅自在北露台搭建陽光棚，違反了《業主臨時公約》，被小區物業管理公司告上法院。一審法院判決郭某應拆除在北露台上搭建的陽光棚。郭某不服而上訴，二審法院經審理認為，物業公司向法院提起訴訟，要求業主郭某拆除陽光棚的訴訟請求，與法無據。故撤銷了一審法院的民事判決，駁回了物業公司的起訴。
郭某對物業公司主張的事實並無疑義，一審法院也予以確認。爭議焦點在於物業公司在未得到業主大會授權的情況下，是否能夠作為訴訟主體來起訴業主。
對這一案例目前主要有三種觀點，筆者在此一一列明，並舉出持各自觀點的理由：
觀點一：
物業公司受全體業主的委託，與業主委員會簽訂合同，其作為小區物業的管理者，是完全可以起訴的。其主要理由是：
1、從合同的角度講，開發商與物業公司簽訂《前期物業管理服務合同》或業主委員會與物業公司簽訂的《物業管理服務合同》，是委託物業公司對小區進行物業管理。在這些服務合同中，對小區業主違章搭建、擅自封陽台都會有禁止性的約定，違反約定的，物業公司有進行上報或處理的權利，保證物業公司這一權利到位的最後一道權利救濟手段就是通過司法途徑，所以物管進行訴訟無可非議。
2、即使在上述兩份合同中沒有禁止違章搭建、擅自封陽台等禁止性規定，也會在管理服務合同中約定業主不得違反業主（臨時）公約，而在業主（臨時）公約中，往往是有禁止違章搭建、擅自封陽台的禁止性規定，如建設部《業主臨時公約》（示範文本）第十八條：「本物業管理區域內禁止下列行為：佔用或損壞物業共用部位、共用設施設備及相關場地，擅自移動物業共用設施設備；違章搭建、私設攤點。」鑒於此，物業公司按照業主（臨時）公約的約定，並根據開發商簽訂的前期物業管理服務合同或與業主委員會簽訂的物業管理服務合同中關於不得違反業主（臨時）公約的規定，也可以行使訴權，以保障全體業主的利益和物業公司管理的順利進行。
3、就業主（臨時）公約本身而言，往往也有授權物業公司對有些進行違章建築業主進行訴訟的權利，特別是建設部的《業主臨時公約》示範文本第三十一條：「業主違反本臨時公約關於物業的使用、維護和管理的約定，妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。」第三十二條：「業主違反本臨時公約關於業主共同利益的約定，導致全體業主的共同利益受損的，其他業主和物業管理企業可依據本臨時公約向人民法院提起訴訟。」可見，僅根據《業主臨時公約》的約定，物業公司對這類事件也可以進行訴訟。
4、在物業管理服務合同或業主（臨時）公約沒有約定物業公司對違章搭建或擅自封陽台等類似行為有制止、處理的權利，也不影響物業公司訴訟權利的行使。因為既然開發商或業主委託了物業公司對小區的業主進行服務，對小區的物業進行管理，物業公司為保持小區良好的居住環境，對個別業主侵害全體業主利益、妨礙物業公司正常的管理之行為，在對個別業主勸阻、制止無效的情況下，理應有一定的法律救濟方式，不然，所謂物業公司維護廣大業主的利益、對小區進行有效管理就會成為空談。
觀點二：
物業公司只能根據物業管理服務合同或業主（臨時）公約的約定，才享有訴權。其主要理由是：
1、物業公司對小區的物業管理權，是基於開發商或全體業主的授權，或者說是根據（前期）物業管理服務合同的約定范圍進行管理或服務的。根據（前期）物業管理服務合同，物業公司接受開發商或業主的委託，對小區物業進行管理，在（前期）物業管理服務合同中，如果沒有約定物業公司對業主違章搭建、侵佔公共部位進行處理的權利，物業公司由於沒有對這類事件的處理權，也談不上起訴的權利。
2、對於在業主（臨時）公約中，包含類似上文提到的建設部《業主臨時公約》（示範文本）中物業公司對業主有訴權的約定，物業公司也可以據此進行訴訟。
3、從法律角度講，物業公司根據（前期）物業管理服務合同或業主（臨時）公約獲得起訴的權利，並未違反法律的直接的強制性規定，根據民法「權利義務自治」原則，在未違反法律的強制性規定或禁止性規定的情況下，物業管理公司通過合同或公約獲得訴訟個別業主的權利是沒有法律上的障礙的。
觀點三：
對業主違章搭建、擅自封陽台類似的事件，物業公司是沒有權利以自己的名義進行訴訟的。原因如下：
1、與物業公司無直接的利害關系，不符合立案的條件。小區業主的違章搭建、擅自封陽台類似的行為，其消極法律後果表現為其他業主的權利受到了侵害，比如說一樓的違章搭建可能會影響到二樓業主的安全，對全體業主來說，是影響到整個小區物業的品質，而對物業公司來說，是沒有直接的利害關系，物業公司的直接利益幾乎沒有受到影響。
根據《民事訴訟法》第一百零八條起訴必須符合的條件，其中之一就是：原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織。可見，沒有直接利害關系的公民、法人和其他組織，是沒有訴訟主體資格的。業主的違章搭建等類似行為，可能會對物業公司的管理有一定的間接影響，帶來管理的不便，但是並不能說明業主的此類行為跟物業公司有直接的利害關系。
2、在（前期）物業管理合同和業主（臨時）公約中開發商或業主授權物業公司進行訴訟是與法相悖的。小區業主的違章搭建、封陽台、侵佔道路等類似行為,從法律上講,是一種民事侵權行為，如違章搭建，就是侵犯了廣大業主對公共部位的所有權。業主的實體權利受到侵害，其可以通過民事訴訟的方式維護自己的權利，即行使訴權，但這種訴權能否轉移，答案完全是否定的。因為訴訟權利的轉移的一個前提是民事實體權利的轉移，而小區業主受侵害的實體權利不可能轉化為物業公司實體權利受到侵害，這也源於侵權行為對雙方主體的依附權。在保險法的財產保險中，是有代位的規定，如甲的車輛買了偷竊險，而車輛被乙偷去，在乙未被捉獲的情況下，保險公司根據保險合同給甲予以賠付，這種情況下，保險公司就享有代位權，可以向乙進行追償，亦可以通過訴訟方式要求乙直接償付給保險公司。這一代位權的規定，實際上是不能適用在本文所討論的拆違案例中，因為在上面保險公司的案例中，甲的損失已經由保險公司賠付，甲的利益得到了保護，而保險公司由於進行了先行賠付而根據法律的規定擁有了代位權。而在違章搭建等類似的事件中，由於違章搭建等行為給業主造成的損失是難以用數字來計算的，物業公司也不可能賠償受損的業主，所以其沒有擁有代位權的前提。
如果將個別業主違章搭建、擅自封陽台類似的事件認定為是違反業主（臨時）公約的違約行為，基於個別業主的違約行為產生的訴權可否轉移呢？答案同樣是否定的。訴權作出一種程序上的權利，一般與實體權利一並轉移，我們先看業主的違約行為產生的是合同之債能否轉讓。根據《合同法》第七十九條的規定，債權人（具體到本文中應是受侵害的業主）是可以將全部或部分債權轉讓給第三人的，但同時這一條對債的轉讓也有嚴格的限制，其規定根據合同性質不能轉讓的債權不可轉讓。就違章搭建、擅自封陽台類似的事件中，業主受侵害是基於其特定的身份，即，小區的業主，這種合同（業主公約）的主體具有不可替代性或者說合同具有人身依附性，所以基於個別業主違章搭建之違約行為產生的債權是不能轉移的，這也是有關合同之債轉讓的一個通說。
從目前的情況看，法院的司法實踐是越來越傾向於第三種觀點，在上海市《關於審理物業管理糾紛案件有關問題的解答》（滬高法民一[2002]6號）文件中，也支持了第三種觀點，如果物業管理公司對類似的案件進行訴訟的話，法院一般是不受理的。但問題是在前期物業管理階段，小區沒有成立業主委員會，物業公司不能訴訟的話，小區的違章搭建就會無法通過訴訟方式解決，對沒有執法權的物業公司，其所能做的，也只是向房地產行業主管部門進行報告了。

④ 我家是頂樓，自己把露天的陽台地面鋪了地磚，下雨時樓下裝修時說他家滲水，要求我們給露天陽台，

如果檢查滲水是從你家露天陽台下去的，為了避免鄰里糾紛，我建議最好還是打掉專地磚，在陽屬台上面做層防水，再把排水管道堵住，陽台灌滿水試水1天，如果沒有滲水現象，就鋪水泥砂漿貼地磚。我認為這是目前最好的辦法。

⑤ 露天陽台漏水糾紛

根據《住宅室內抄裝飾襲裝修管理辦法》：不能改變房間的使用功能，露天陽台設計並為做為房間考慮，如進行封閉已經違法，一個違法的東西根本談不上權益受損。如果說樓下同時對結構進行了改動，那是嚴重的違法行為，你應該去告他，因為他的改動將影響到你住宅的安全性，他更應該給你賠償。

⑥ 樓頂糾紛，相鄰權頂樓住戶遭樓下業主圍攻，求辦法。

1、可以。公民沒有執法權，即使是違法建築，也只能有相關職能部門處理。
2、不能回。樓頂是共答有部分，不是一人所有，也不是幾人共有，而是全體住戶共有，部分住戶不得私分。
3、可以。公共部分的修理應該找物業方面動用公共維修基金。但在實踐中，動用維修基金程序繁瑣，所以大多是由利益迫切的住戶出錢維修，並由獲益住戶分擔。司法實踐中已有類似案例。
http://news.sina.com.cn/s/2004-08-11/09563365266s.shtml
4、絕對不行。
5、你可以向法院另行起訴。
6、不行，理由同2。但你們可以通過業主委員會協商將樓頂出租給廣告商，收益協商分配。
7、可以。

⑦ 小區底樓陽台自行改建是否符合法律規定

1、陽台范圍屬於私有財產，可以自行決定裝修。
2、裝修應符合法律規定，並應回考慮到鄰里答關系。
3、只要注意到以上兩點，一般不會有糾紛產生，另外，要仔細閱讀一下當初與物業公司簽訂的裝修協議等相關協議，看如何約定。

⑧ 關於共用6米高法式陽台與鄰居之間的糾紛問題

你說的很詳細。這么說吧，你算是秀才遇到兵了。你這個搭建是違規了，如他堅持，你內是必拆，無勝算容，他說陽台是他一家，這也是無稽之談，就他大門開出來的地，也是樓層里大家共有的，對於你這個協議一說，是可以的，其實就是他不簽協議，到時你也有權跟他現在一樣去阻止搭建，或他去告他，個人建議如下，僅供參考，1，物業現有沒有叫你拆除，在施工期間有人告訴你不能搭建沒有，如物業也強行叫你拆除你就拆了，什麼也別說了，（不包括本小區有其它業主在同樣的地方有搭建行為），2不要理他，也不拆除，用好態度跟他說，說多了就不理他，最多讓他去法院後你再復原，理由是，（只能跟有關部門說，不要對你樓下的說）你不是小區第一個違章搭建的業主，如在本小區找到第二家違章的叫物業怎麼解釋，（一個小區不可能一家都不違章的，不要指定哪一家，只說你找出來了問他們怎麼解釋就行）你有法律法規不是對我一家的吧，讓他把事搞大，你最大的損失就是復原，因你這里不存在損壞了主結構，
這里還有一個問題，你這個搭建結構質量不能有問題哦，兩邊入牆了沒有，如質量不到位早早拆了好，有一切質量所產生的後果你會擔全部法律責任的。其它都是小事，切記

⑨ 樓上陽台漏雨造成樓下裝修問題，如何提起訴訟

遇上這種正常無法溝通的業主，你只能找物業。讓物業判定責任是哪一方，專（樓上業主，物管處或開屬發商，反正不是你） 如果是樓上的責任，物業自然會要求整改。你拿他沒辦法，物業自然有絕招，水電，物管費不是？ 你只要追物業追緊一點就是了。

訴訟真的不是個辦法，這種裝修糾紛沒有立法，只有治安管理條例涉及幾點