商事物業糾紛

A. 急求關於物業管理糾紛的論文

物業管理是一個從物業開發規劃開始分階段、分期逐步全面推開的過程，同時也是物業 管理服務的多種經營、多類提供依其共性或關聯密切性而自然構成不同板塊的過程。物業管理法規對不同階段和不同板塊物業管理服務關系的組控也各有一些特殊規范必須或可供適用。因此，下面從物業管理用法實務和處理不同類型物業管理糾紛的角度，按物業管理各階段展開序列對物業管理易發糾紛及處理辦法作出論述。

一、物業管理超前介入階段
物業管理超前介入是指在房地產開發項目策劃和物業建設規劃設計時期，物業管理企業 及物業管理專家就主動介入或應房地產開發建設單位邀聘介入，為能在物業開發規劃設計中預先周全考慮和妥善安排便利以後業主自治管理事業和物業管理事業開展的項目(主要包括 業主委員會辦公場所的物業管理專用房、可供物業管理經營支配的商業用房和場地)，所作出的專業性技術咨詢服務活動。

在物業管理超前介入階段，介入的方式是提供物業管理專業咨詢服務。這種咨詢服務可 以是有償的，也可以是無償的。目前中國法規中還沒有關於物業管理專業咨詢服務合同的明文規定。中國《合同法》第124條規定：「本法分則或者其他法律沒有明文規定的合同，適 用本法總則的規定，並可以參照本法分則或者其他法律最相類似的規定。」據此條規定，訂立、履行物業管理專業咨詢服務合同及追究違約責任辦法，應適用《合同法》總則的相關規 定，並可以參照《合同法》第21章關於委託合同的規定及第18章第4節關於技術咨詢合同的規定。

物業管理專業咨詢服務如果是無償的，則可參照委託合同規范訂立服務合同和解決發生 的糾紛，如果是有償的，也可以參照技術咨詢合同規范來訂立和解決發生的糾紛。物業管理專業咨詢合同是指就特定房地產開發項目中的可供物業管理專用或經營支配的商業用房和場 地的合理安排、規劃設計以及如何減少妨害物業管理有效實施的因素等專門子項目提供可行性論證、分析評價報告或專家建議等合同。需求咨詢方即物業管理專業咨詢合同關系主體的 委託人應當按照約定闡明咨詢的問題，提供技術背景材料及有關技術資料、數據；接受受託人的工作成果，支付報酬。

關於物業管理專業咨詢服務的違約糾紛處理，參照《合同法》第359條規定，物業管理專業咨詢合同的委託人未按照約定提供必要的資料和數據，影響工作和質量，不接受或者逾 期接受工作成果的，支付的報酬不得追回，未支付的報酬應當支付。受託人未按期提出咨詢報告或者提出的咨詢報告不符合約定的，應當承擔減收或者免收報酬等違約責任。物業管理 專業咨詢合同的委託人按照委託人符合約定要求的咨詢報告和意見作出決策所造成的損失，由委託人承擔，但當事人另有約定的除外。

關於物業管理專業咨詢服務形成的知識產品產權歸屬糾紛的處理，參照《合同法》第36 3條規定，在物業管理專業咨詢合同履行過程中，受託人利用委託人提供的技術資料和工作 條件完成的新的科技成果，屬於受託人。委託人利用受託人的工作成果完成的新的科技成果，屬於委託人。當事人另有約定的，按照其約定。

二、前期物業管理階段
1.物業接管驗收期

物業接管驗收，是由已與開發建設單位或公房售房單位簽訂《物業管理委託合同》的物 業管理企業參照中國建設部1991年7月1日頒布的《房屋接管驗收標准》(ZBP30001-90)及 相關新標准，接管委託單位移交的物業所進行的驗收。《房屋接管驗收標准》之「1.2」中規定：「凡按規定交房管部門接管的房屋，應按本標准執行；依法代管、依約託管和單位自 有的房屋的接管，可參照本標准執行。」

新建物業的接管驗收不同於竣工驗收，二者在驗收主體、驗收目的、驗收條件、驗收交 接對象等方面存在區別。接管驗收是在驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，其首要條件是竣工驗收合格，並且供電、採暖、給排水、衛生、道路 等設備和設施能正常使用，房屋幢、戶編號已經有關部門確認，交接驗收的對象是由開發建設方移交物業管理企業管理的物業。根據《城市房地產開發經營管理條例》第18條第(五)項 規定，住宅小區等群體房地產開發項目竣工的綜合驗收中，包括「物業管理的落實情況」。因此，物業管理企業參與竣工驗收的環節也成為超前介入管理的一種表現形式，但此時它並 非驗收主角，也不獨立承擔什麼法律責任。實踐中，也有將竣工驗收與接管驗收結合起來，竣工驗收合格之日，物業也就移交物業管理企業接管了。

物業接管驗收是物業管理委託方與受託方之間發生的法定手續或約定手續，從管理服務 工作上講，物業管理企業通過接管驗收，即由對物業的超前介入咨詢服務轉入到對物業的實體管理之中；從法律關系講，接管驗收是物業管理企業履行生效的委託合同所應盡的第一項 重要義務，也是明確交接雙方責任、落實物業保修責任、維護將來入住業主合法權益、保證今後物業管理工作能夠正常開展的一個「法鎖」(即法律關系紐結)。

為防止留下今後糾紛隱患，物業管理企業在接管驗收時應當站在業主的立場上和從保證 今後物業維護保養管理的角度，特別注意以下幾個方面：

(1)接管驗收中若發現物業質量瑕疵，應明確記錄在案，約定期限督促開發建設單位對存在的物業質量瑕疵整修、加固補強，直至完全合格。對於其他質量問題，可約定期限由開 發建設單位負責維修，也可以採用費用補償的辦法，由接管方處理。

(2)落實物業的保修事宜。2000年1月10日國務院第25次常務會議通過發布施行的《建設工程質量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：①基礎 設施工程房屋建築的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂「終身保修」制度)；②屋面防水工程，有防水要求的衛生間、房間和外牆面的 防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個採暖期、供冷期；④電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修 期，自竣工驗收合格之日起計算。就開發建設方與建築施工單位關系而言，建設工程在保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任。但就 開發建設方與其物業購買業主、承租使用人的關系而言，開發建設方應負物業保修責任，是物業保修第一責任人。

《城市房地產開發經營管理條例》第16條第2款明確規定：「房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。」在物業保修實務中，有兩種主要做法：一是 由開發商負責保修，向物業管理企業交付保修保證金，在需要時用於代修，保修期滿，按時結算；二是由物業管理企業負責保修，開發商一次性撥付保修費用。因此，在接管驗收之後 ，若業主提出物業質量瑕疵問題和保修請求時，應先了解清楚保修責任具體承擔者是誰，否則會造成搞錯保修責任人的糾紛。

(3)物業管理企業應督促開發建設方移交物業整套竣工驗收資料和竣工圖，包括產權資料和技術資料。

(4)為盡快發揮投資效益，開發建設單位應及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢，及時簽發驗收通知並約定時間驗收。經接管驗收符合要求後，物業管理企業應 在7日內簽署驗收合格憑證，簽發接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作就完成了。

2.物業入伙期

當物業管理企業的驗收接管完成後，物業就具備了入伙條件。所謂「入伙」就是業主領 取鑰匙，接房入住或使用。由於物業的入伙階段是物業管理企業除管理物業以外，開展對人服務業務即與其服務對象業主接觸的第一關，這一時期除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手 續外，各種管理與被管理的矛盾、服務與服務感受的差異也會在短時期內集中地暴露出來。因此，這一時期通常也是物業管理問題和糾紛發生最集中的階段。所以，物業管理企業應高 度重視這一時期，一方面應及時將入伙通知書、入伙手續書、收樓接房須知、收費通知書、管理規約一並寄給或送達業主，以方便業主按時順利地辦好入伙手續；另一方面應充分做好 預防和依法處理糾紛的准備，充分利用這一機會，做好物業管理的宣傳講解工作，特別要闡明物業管理方的權利來源(委託授予的經營管理權和國家法定的具有權利與義務結合性的物 業管理職責)、權利性質(產權中的相對獨立的經營管理權和物業管理事務受託處理權或代理權)、義務和責任的有限性(限於復有物業財產的經營管理、使用物業公共秩序的監督和協助 業主們維護、改良生活環境以及保安責任、物業質量保修責任的非約定性等)，組織簽署共管規約的必要性和法定性、物業管理收費的項目及有關規范性文件依據。

例如，針對業主對收取防盜門、防盜鎖、監控和報警裝置等安全防範設施費用的異議， 應援用1996年1月5日建設部、公安部令《城市居民住宅安全防範設施建設管理規定》(49號) 第12條規定：「城市居民住宅安全防範設施建設費用，由產權人或使用人承擔。」此外，應秉行「全心全意為業主服務」的理念，切實為業主著想辦事，例如，對業主進行物業驗收時 予以熱情協助，並以專業知識和企業經驗指導業主注意一般物業可能存在的質量問題，以樹立起物業管理企業良好的「第一印象」，贏得業主們的信賴。

在物業入伙期易發糾紛主要是四類：

(1)服務態度和辦事效率方面的糾紛。這類糾紛一般按說明情況並向業主方賠禮道歉、請求諒解和物業管理企業內部追究有關服務工作人員紀律責任等方法來處理。

(2)服務差錯造成業主利益損害的糾紛。這類糾紛一般按實事求是、有錯必糾原則和侵權損害賠償原則作出處理。

(3)格式條款合同糾紛。關於此類糾紛見本節後面關於消費者合法權益保護方面的糾紛中的有關說明。

(4)業主驗收自己物業發現質量瑕疵而錯究責任人糾紛。在上面物業接管驗收部分中已闡明物業質量責任歸屬問題，有些業主因誤解而把物業管理企業當作責任人來找吵鬧要保修 而引起糾紛。這類糾紛一般採用讓業主了解國家有關法規規定，說明責任歸屬問題，化解業主對物業管理公司的敵視情緒的辦法來處理，並盡可能協助業主追究開發建設方的責任，督 促其履行保修義務。

(5)房屋銷(預)售合同中關於售後物業管理約定的糾紛。按物業管理規范性文件規定，住宅區房屋銷售時，開發建設單位應當與購房者在房屋銷(預)售合同中訂立有關售後物業管 理條款，並向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經雙方簽字、蓋章後的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷(預)售合同的組成部分，具有受合同法保護的效力。但業主入住後發現 物業管理企業的服務效果不能令人滿意，從而提出要辭退之，於是雙方發生合同約束力問題糾紛。對這類糾紛應當具體分析和提出個案對策，不能籠統簡單地規定不可以辭退或者應當 辭退的原則。

3.房屋裝飾裝修期

業主入住時，大都要搞裝修裝飾，為減少二次裝修裝飾的浪費，便於居民進行家庭裝飾 ，中國建設部提倡住宅工程初裝飾，要入住只有初裝飾的住宅，必然要先進行裝修裝飾。因此，做好關於房屋裝修裝飾的物業管理工作，預防和制止違法裝修裝飾行為，是在物業的業 主人伙後突出的一項重要事務。《重慶市物業管理辦法》第24條明確要求：業主或者使用人 裝修房屋，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將裝修房屋的禁止行為和注意事 項告知業主和使用人。物業管理企業應當對裝修房屋活動進行指導和監督，發現違反前款的行為，應當勸阻和制止，並督促其改正；對拒不改正的，應當及時告知業主委員會並報有關 行政管理部門依法處理。

……

對房屋裝飾裝修中易發的糾紛之處理，應注意以下幾點：①《建設工程質量管理條例》 第15條第2款規定：「房屋建築使用者在裝修過程中不得擅自變動房屋建築主體和承重結構 。」若擅自變動了則按第69條規定「責令改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款。」造成損失的，應依法承擔賠償責任。②異產毗連房屋，系指結構相連或具有共有、共用設備和附屬 建築，而為不同所有人所共有的房屋。《建築裝飾裝修管理規定》第28條規定：「房屋所有權人或使用人因裝飾裝修損壞毗連房屋的，應負責修復或賠償。」③業主與其所聘用的施工 隊伍之間因裝飾裝修房屋質量或報酬發生的糾紛，不屬於物業管理糾紛，當事人協商解決不了的，可以申請調解、仲裁或提起民事訴訟。④為防止環境侵害行為和保護業主環境權，對 能產生震動、噪音、妨害相鄰人安寧的裝飾裝修房屋活動，應當限定每天允許施工的時間。

三、業主團體自治主持下的物業管理階段
業主委員會成立後，前期物業管理轉入業主團體自治管理與專業化物業管理相結合的運 行階段。

1.物業管理企業的辭退糾紛

關於辭退物業管理企業糾紛的處理是適用信任原則還是適用違約原則？按照委託合同的 信任基礎法理和中國《合同法》有關規定，委託合同當事人可以以賠償損失為代價隨時終止合同。但按不少地方現行物業管理法規規定，只有物業管理委託合同期滿，或者接受委託的 物業管理企業提供的管理服務未能達到政府部門(深圳規定)和委託合同規定的管理服務效果標准或者有其他違約行為的，業主委員會或委託方才可以決定終止委託合同(江蘇省規定)。 這種限制信任定律發揮作用，從而限制合同解除自由的規定是否妥當呢？有人認為，從物業管理委託合同具有商事性角度看，不同於一般的民事委託合同，且物業管理事務繁雜，受託 的物業管理企業投入的勞動量亦大，辛辛苦苦幹了一段時間打下了物業管理上台階的基礎，如果沒有什麼違約行為，業主委員會將之辭退，好像不太公平，應當立法保護物業管理企業 的商業利益。其實這個問題可以用一句話點透：在市場經濟競爭中，無功就是過，守約但不能比別的經營者更多快好省地創造綜合效益，就難免會失去委託人對其能力的信任，也自然 就難免被更能乾的經營者所取代。立法限制委託人善意(即為獲得更優秀的受託人)解除合同，實質上是限制了正當競爭和保護停滯不前乃至落後的經營管理方式及服務方式。因此，為 充分發揮競爭機製作用和維護委託合同的信任基礎，鞭策物業管理企業居安思危，努力以自己不斷提高的服務水平來維系與業主們之間的信任關系，在有關立法上不應對物業管理委託 合同的解除設不必要的限制，而應回到《合同法》第410條的原則立場上來。況且，違約行為也並不必然導致合同解除，追究了違約責任後，合同還可能繼續履行，沒必要以違約作為 合同解除的基本前提。當然，考慮到物業管理委託合同的商事性和物業管理企業的營業性，如果業主委員會在不存在違約情形下解除合同，為此付給原受託方的損失賠償額數目也不會 很小。

從各地方的物業管理省級文件相關規定比較而言，上海市和重慶市的規定比較穩妥，即 ：物業管理企業應當在物業管理合同終止或者解除後10日內，向業主委員會辦理下列事項， 並報區、縣(自治縣)房地產行政主管部門備案：①對預收的物業管理服務費用予以按實結算 ，多收的部分應予退還；②移交全部物業檔案資料和有關財務賬冊；③移交物業管理用房和業主共有的其他財物。上海市的第26條和重慶市的第15條都未有另給合同解除附加前提條件 。

2.房屋維修、更新的費用糾紛

根據權利與義務相一致原則和損失與賠償相等稱原則來處理物業管理轄區內的房屋維修 、更新的費用糾紛。

(1)屬於業主獨有(房屋室內)部分的自用部位和自用設備的維修、更新費用由業主負責。

(2)房屋使用人承租的，依中國《合同法》第220條規定：「出租人應當履行租賃物的維修義務，但當事人另有約定的除外。」其第221條規定：「承租人在租賃物需要維修時可以 要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。

1995年5月9日建設部第42號令頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第21條規定：出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負責修復。租用房屋從事生產、經營 活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同中約定。因此，物業管理企業代為經租商業用房，應注意在租賃合同中明確約定修繕責任條款。

(3)房屋共用部位和共用設施設備的維修、更新費用，由整幢房屋本體業主按照各自擁有的建築面積比例共同承擔，1989年11月1日建設部第5號令《城市異產毗連房屋管理規定》 第9條，比較詳細地規定了凡異產毗連房屋發生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費用的處理原則。深圳市的規定突出了住宅維修基金，由業主按規定分攤 ，分期繳納，房屋共用部位、共用設施設備由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。

(4)物業管理區域內的水、電、氣、通信、有線電視等管線及其他屬公用事業部門專項管理的設施，也可以委託物業管理企業管理維護，並承擔相應費用。

(5)屬人為損壞的，由該行為人負責承擔維修、更新費用或者給予賠償。

(6)物業出現嚴重損壞而影響業主、使用人權益和公共安全時，區、縣房地產行政主管機關應當督促限期維修；必要時，房地產行政主管部門可以採取排險解危的強制措施，排險 解危的費用由當事人承擔。(參見1989年7月8日建設部第11號令《城市房屋修繕管理規定》)

(7)房屋的共用部位、共用設施設備維修時，相鄰業主、使用人應當予以配合。因相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責賠償。反之，依 不動產相鄰關系法理及規定，因物業維修、裝修造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責修復或賠償。

3.物業的使用糾紛

物業的使用糾紛是因涉及公共秩序、公共環境衛生、公共利益的利用物業行為違法或不 正當所引發的糾紛。處理這類糾紛應適用社會公益優先保障原則、維護相關行政管理秩序原則和尊重物業所有權屬主意思原則。

物業管理法規明列出物業使用關系中的禁為行為：損害房屋承重結構和破壞房屋外貌； 佔用、損壞房屋的共用部位、共用設施或者移裝共用設施設備；在天井、庭園、平台、屋頂以及道路或者其他場地搭建建築物、構築物；侵佔綠地、毀壞綠化；亂設攤點、集貿市場； 亂倒垃圾、雜物；在建築物、構築物上亂張貼、塗寫、刻畫；隨意停放車輛和鳴喇叭；發出超出規定標準的噪音；排放有毒、有害物質；從事業主公約所禁止的營業；法律、法規及政 府規章所禁止的其他行為。對違反強行性禁為規范的行為人，不僅業主、使用權人、居民、業主委員會、物業管理企業有權勸阻制止和舉報，而且有關行政主管部門的執法監察機構有 權依法予以行政處罰。

中國1998年修改完善的《土地管理法》確立了土地用途管制制度，城市規劃法與土地利用總體規劃相互銜接和相互配合以控制各種地塊的用途。物業管理區域內按照規劃建設的住 宅、公共建築和公共設施，不得改變使用性質。住宅因特殊情況需要改變使用性質的，應當符合有關法律、法規的要求，其產權人應當徵得相鄰業主、使用人、業主委員會的書面同意 。利用物業設置廣告等經營性設施的，應當符合《廣告法》等有關規定的要求，徵得相關業主、使用人和業主委員會的書面同意，並簽訂合同。對物業擁有產權的業主們應該按一定比 例享受在共有共用的地方因設置廣告等經營性設施所產生的經濟效益。

4.車輛停占車位及車輛保管糾紛

……

中國《消費者權益保護法》賦予了消費者九項權利：①安全權。消費者在購買、使用商 品和接受服務時享有人身、財產安全不受損害的權利。②知情權。消費者享有知悉購買、使用的商品或者接受的服務的真實情況的權利。③選擇權。消費者享有自主選擇商品或者服務 的權利。④公平交易權。消費者在購買商品或者接受服務時，有權獲得質量保障、價格合理、計量正確等公平交易條件，有權拒絕經營者的強制交易行為。⑤求償權。消費者因購買、 使用商品或者接受服務受到人身、財產損害時，享有依法獲得賠償的權利。⑥結社權。消費者享有依法成立維護自身合法權益的社會團體的權利。⑦獲取知識權。消費者享有獲得有關 消費和消費者權益保護方面的知識的權利。⑧受尊重權。消費者在購買、使用商品和接受服務時，享有其人格尊嚴、民族風俗習慣得到尊重的權利。⑨監督權。消費者享有對商品和服 務以及保護消費者權益工作進行監督的權利。有權檢舉、控告侵害消費者權益的行為，有權對保護消費者權益工作提出批評和建議。

根據物業管理服務的特點，物業管理企業和物業消費者應特別注意關於消費者權益的下 列規定：

(1)《消費者權益保護法》第49條規定：「經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接 受服務的費用的一倍。」這就是所謂「加倍賠償」(又稱「退一賠一」)的法律依據，其中關鍵是對「欺詐行為」的認定。國家工商行政管理局於1996年頒布實施的《欺詐消費者行為處 罰辦法》第3條列舉了可以直接認定為屬欺詐行為的具體類型，第4條又列舉了經營者如果不能證明自己沒有「欺騙、誤導消費者」的故意，就必須承擔加倍賠償責任的一些情況。此外 ，計量不準就是商品質量不合格，根據有關法規規定，購到計量不準商品的消費者可以向經營者索取商品金額價格3倍的賠償。

(2)《消費者權益保護法》第25條規定：「經營者不得對消費者進行侮辱、誹謗，不得侵犯消費者攜帶的物品，不得侵犯消費者的人身自由。」第43條規定，違反上述條款規定的 ，「應當停止侵害、恢復名譽、消除影響、賠禮道歉，並賠償損失。」這就是消費者名譽權、人身自由權受到侵害時要求精神損害賠償的法律依據。《民法通則》第120條規定，也是 人身權受到侵害時可以要求精神損害賠償的依據。在物業管理實務中，特別要注意對保安人員的行為規范化、合法、尊重人權的教育，防止發生侵犯業主、使用人等的人身權、人身自 由的錯誤和違法行為。

(3)《消費者權益保護法》第24條規定：「經營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對消費者不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害消費者合法權益應 當承擔的民事責任。」含有這方面的內容無效。格式條款合同的格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，並在訂立合同時未與對方協商的條款。條款合同不同於示範合同，它是由 當事人一方(經營者)預先擬訂，相對方只能對該擬訂的合同概括地表示全部同意接受或者全部不予接受，而不能討價還價的合同類型，在法理上也稱為「服從合同」。中國《合同法》 第39、40、41條對格式條款作了專門規范，要求提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，並採取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款， 按照對方的要求，對該條款予以說明。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。

順帶指出，關於一些業主、使用人拒交物業管理費引起的收費糾紛，物業管理企業可依 照《民事訴訟法》第189條的規定向法院申請啟動督促程序即申請支付令，每件交納申請費1 00元。督促程序因債務人異議而終結的，申請費由申請人負擔；債務人未提出異議的，申請費由債務人負擔。

在業主團體自治主導的物業管理階段，除了上面已述的各種糾紛，還有其他一些在物業 管理活動中會發生，但不是物業管理特有的糾紛，如無因管理之債糾紛、保安糾紛等等。物業管理從業人員特別是物業管理企業經理層人員及行政主管機關的工作人員，應在日常工作 和學習中，注意收集、研究物業管理實務糾紛案例分析資料和相關法學理論文著，以利於不斷提高自己依法辦事的工作水平和理論水平……

參考物業管理文章
http://www.gywygl.com/6/9337.html

http://www.gywygl.com/6/7395.html

http://www.gywygl.com/6/5866.html
http://www.gywygl.com/6/3742.html

B. 北京市高級人民法院審理民商事案件若干問題的解答（之三）

(2002年3月4日北京市高級人民法院審判委員會第3次會議通過，2002年3月18日京高法發[2002]5l號文件印發)

民事訴訟主體方面的問題

一、經工商登記取得企業集團登記證的企業集團是否具有訴訟主體資格?

國家工商行政管理局1998年4月頒布的《企業集團登記管理暫行規定》規定：「企業集團經登記主管機關核准登記，發給《企業集團登記證》，該企業集團即告成立。」

根據上述規定成立的企業集團是企業法人間的聯合體，不具有企業法人資格，各集團成員以自己的名義自主經營，獨立承擔民事責任。企業集團成員包括母公司(集 團核心企業)、子公司、參股公司以及其他成員單位，母公司可以在企業名稱中使用「集團」或者「(集團)」字樣；子公司可以在自己的名稱中冠以企業集團名稱 或者簡稱；參股公司經企業集團管理機構同意，可以在自己的名稱中冠以企業集團名稱或者簡稱。集團成員可以在宣傳和廣告中使用經核準的企業集團名稱，但不得 以企業集團名義訂立經濟合同，從事經營活動。綜上，經工商登記取得企業集團登記證的企業集團不具有訴訟主體資格，發生合同糾紛後，應以簽訂合同的特定集團 成員作為訴訟主體；如不能確定簽訂合同的特定集團成員，應當以母公司(集團核心企業)作為訴訟主體。

二、商品交易市場足否具有訴訟主體資格?

根據國家上商行政管理局1996 年7月《商品交易市場登記管理辦法》規定，商品交易市場的開辦單位是商品交易市場的經營管理者，其在工商行政管理局取得《市場登記證》獲得開辦許可。商品 交易市場是開辦單位的經營場所，不具有獨立承擔民事責任的能力。基於商品交易市場管理行為而產生的合同糾紛，無論商品交易市場是否以自己的名義向社會做出 承擔民事責任的承諾，均應當由商品交易市場的開辦單位作為訴訟主體。

三、相關活動組織委員會解散後，由誰作為訴訟主體?如何承擔民事責任?

為組織某項專門活動，經有關部門批准成立的各類組織委員會(簡 稱組委會)解散之前，應當對其存續期間的債權債務進行清理，收回債權、清償債務。在組委會未進行清理的情況下即宣告解散的，債權人可以起訴部分承辦人，也 可以起訴全部承辦人。作為訴訟主體的各承辦人應首先對組委會存續期間的債權債務承擔清理責任，以清理出的組委會自身的財產對外承擔民事責任；如清理出的財 產不足以清償債務，或組委會自身已無財產的，組委會的各承辦人對債務責任承擔有約定的，按照約定承擔債務，沒有約定的，由組委會的各承辦人對債權人承擔連 帶清償責任。

四、組織機構代碼證書能否作為認定訴訟主體資格的依據?

組織機構代碼是指根據國家的代碼編制規則編制，賦予機關、企業、事業單位、社會團體及其他組織在全國范圍內惟一的、始終不變的法定標識。根據1993 年7月13日《企業事業單位和社會團體代碼管理辦法》，建立企業事業單位和社會團體統一代碼標識制度的目的，是為了建立全國企業事業單位和社會團體代碼管 理資料庫，加強對企業事業單位和社會團體的管理。應當辦理代碼登記的企業事業單位和社會團體包括：1．取得法人資格的企業；2．具有法人資格的各類事業單 位；3．取得法人資格的社會團體；4．經縣級以上(含縣級)企業法人登記主管機關。機構編制主管會團體登記管理機關核准登記或批准成立，不具有法人資格的 企業事業單位和社會團體。企業事業單位和社會團體具有法人資格的，其代碼是法人代碼；不具有法人資格的，其代碼是法人分支機構代碼。組織機構代碼包括：企 業法人代碼證書、企業代碼證書、事業法人代碼證書、事業單位代碼證書、社團法人代碼證書、社會團體代碼證書。綜上，組織機構代碼是企業事業單位和社會團體 組織機構的法定標識，不能以組織機構代碼證書作為認定訴訟主體資格的依據。

民事訴訟程序方面的問題

五、在同一案件中，對部分被告的起訴不符合《中華人民共和國民事訴訟法》的有關規定，如何處理?

應先製作駁回原告對部分被告起訴的民事裁定書，如當事人就該裁定提起上訴，則對該案件暫不進行實體判決，視二審審理結果而定；如當事人未就該裁定提起上訴，則對原告對其他被告的起訴依法進行審理。

六、上訴人提交了減、緩、免交上訴費的書面申請後，如何處理?

上 訴人提出上訴後，在通知交費的期限內未交納上訴費，但提交了減、緩、免交上訴費的書面申請，一審法院應將全部案卷材料及當事人的申請書一並移送二審法院。 二審法院審查立案後，由承辦案件的合議庭對上訴人提交的書面申請進行評議，對於減、緩、免交上訴費的，應呈報庭、院長審批，並通知上訴人在規定的期限內交 納上訴費或減、緩、免交上訴費。上訴人收到二審法院交費通知後，在規定的期限內仍不交納上訴費的，由二審法院裁定按自動撤回上訴處理。

關於保證責任方面的問題

七、保證期間已過，保證人簽收「催收貸款通知書」，是否承擔保證責任?

保 證期間是除斥期間，依照《中華人民共和國擔保法》第二十六條之規定，債權人末在保證期間內向連帶責任保證的保證人要求承擔保證責任的，保證人享有免責抗辯 權。保證人簽收「催收貸款通知書」的行為，不當然發生放棄免責抗辯權的法律後果。此種情況下，債權人向保證人主張權利的應當提交其他證據予以佐證。但「催 收貸款通知書」上明確要求保證人繼續承擔保證責任的除外。

八、保證人在訴訟中未就保證責任期間已過提出免責抗辯，法院可否主動免除保證人的保證責任?

保證期間內，債權人未要求連帶責任保證人承擔保證責任，或者債權人未對一般保證的主債務人提起訴訟或者申請仲裁的，保證人和主債權人之間的實體權利義務消滅，保證人當然免責。無論保證人是否以此抗辯，法院都應當主動適用相關法律規定，免除保證人的保證責任。

九、在連帶責任保證債務的訴訟時效期間內，法院受理主債務人破產申清，債權人申報破產債權並在破產程序終結時，就未受清償部分的債權向保證人主張權利，保證債務訴訟時效期間應當依據《關於適用(中華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第三十六條，還是第四十四條確定?

應當適用《關於適用(中 華人民共和國擔保法)若干問題的解釋》第四十四條的規定。第三卜六條足對保證債務訴訟時效期間一般原則的規定，第四十四條是針對保讓人承擔責任期間內主債 務人破產情況做出的特殊規定。該條規定既避免了債權人有雙重受償的可能，又避免了因破產案件審理時間過長，致使債權人因超過保證期間或訴訟時效期間而喪失 權利。

關於票據糾紛案件方面的問題

十、持票人善意取得已被掛失止付的票據，能否向出票人主張票據權利?

掛 失止付作為失票人喪失票據後的一種臨時性措施，只發生付款人暫停付款的法律後果。如果失票人不依據《中華人民共和圍票據法》第十五條的規定向人民法院申請 公示催告或者提起訴訟，不影響票據本身的法律效力。在失票人沒有辦理公示催告或者提起訴訟的情況下，持票人善意取得已被掛失止付的票據，可以向出票人主張 票據權利。

十一、轉賬支票經委託收款人在被背書欄填寫「委託收款」後，此票據能否再背書轉讓?

《中 華人民共和國票據法》第三十五條第一款規定：「背書記載『委託收款』字樣的，被背書人有權代背書人行使被委託的匯票權利。但是，被背書人不得再以背書轉讓 匯票權利。」《中華人民共和國票據法》第九十四條第一款規定：「支票的背書、付款行為和追索權的行使，除本章規定外，適用本法第二章有關匯票的規定。」據 此，經背書委託收款後的轉賬支票禁止再背書轉讓。

十二、依據合同關系取得未經背書轉讓記名支票的持票人，是否是正當的票據持票人?

背書欄和被背書欄內容不屬於可以授權補記的范圍。記名支票持票人既不是票據上記載的收款人，在票據的背書欄和被背書欄內又均無其名稱的，不是正當的票據持票人，不享有票據上的權利義務。應當告知當事人按照基礎合同關系主張權利。

十三、如何理解票據持票人取得票據時的「給付對價」?

《中華人民共和國票據法》第十條第二款規定的「對價」為「雙方當事人認可的相對應的代價」，不應要求所給付的對價必須與票據本身所記載的金額等價價值。

十四、支票的持票人只主張票據記載的部分款項，如何處理?

票據的文義性要求票據債務人按照票據上記載的金額付款，但並未禁止票據權利人僅就票據上記載金額的部分款項主張票據權利。因此，當票據的正當持票人只主張票據記載的部分款項時，法院應當予以支持。

十五、支票的出票人與付款銀行的付款糾紛是否屬於票據糾紛?

支票的付款銀行是票據關系人，不是票據法律關系的當事人。依據《中華人民共和國票據法》第八十二條的規定，支票的出票人為委託人，付款銀行為受託人，雙方發生的糾紛為委託付款糾紛，不屬票據糾紛。

十六、委託付款糾紛案件，作為劃款依據的轉賬支票上未加蓋收款銀行的交換章，負責票據交換工作的銀行是否應作為共同被告參加訴訟?

負責票據交換工作的銀行(交換行)與委託付款糾紛案件中的收款銀行或付款銀行之間是銀行系統內部的工作關系，交換行沒有直接對外承擔民事責任的義務，不應當作為委託付款糾紛案件的共同被告參加訴訟。

關於存單糾紛案件方面的問題

十七、刑事案件中追回的贓款已部分發還存款單位，刑事判決「繼續追繳贓款，發還存款單位」，相關民事案件如何處理?

涉及刑事案件追回贓款已部分發還存款單位問題，應當在開庭審理中查明財產發還情況，並按照最高人民法院2001 年2月13日法民二『2001』009號關於涉及中國銀行滎陽支行經濟糾紛案件的通知精神處理。即凡尚未審結的民事案件，對有關部門已經發還的款項，應當 在民事判決中予以扣除；已經審結的民事案件，應當在執行程序中予以扣除；確實發生債權人受益超過應得款項的，有關人民法院應當通過執行回轉程序將超過部分 返還債

務人。上述情況，均應在民事判決本院「查明」事項和「判理」中寫明。

十八、犯罪嫌疑人(用資人)直接還出資人存入金融機構的款項被公安機關作為贓款收繳後，出資人持存款憑證通過民事訴訟向金融機構主張權利，如何處理?

犯 罪嫌疑人採取「拆東牆補西牆」的方式直接還給出資人存人金融機構的款項被公安機關作為贓款收繳，應視為刑事案件追贓。如沒有證據證明出資人有犯罪故意，則 不影響出資人持存款憑證通過民事訴訟向金融機構主張權利。民事案件審理中應在查明出資人、金融機構各自過錯的基礎上，嚴格按照最高人民法院《關於審理存單 糾紛案件的若干規定》處理。

十九、公安機關在刑事偵查期間將出資人收取的高息暫扣後，出資人通過民事訴訟向金融機構主張權利時，被暫扣的高息是否沖抵本金?

按照最高人民法院《關於審理存單糾紛案件的若干規定》第六條第二項之規定，出資人收取的高額利差應沖抵本金。公安機關暫扣出資人收取的高息的法律後果由出資人承擔，不影響民事判決將該部分高息沖抵本金。該部分高息，出資人可依照有關規定向公安機關申請發還。

關於破產案件方面的問題

二十、國家稅款的滯納金是否應作為破產債權列入第二清償順序?

依據《中華人民共和國稅收徵收管理法》及有關法律法規的規定，因逾期繳納稅款而產生的滯納金，是國家稅收機關因納稅人佔有國家稅款對納稅人的一種處罰，不應作為第二順序清償的破產債權，其受償順序應劣後於一般債權。

二十一、對破產企業拖欠的職工住房公積金如何清償?

根據《住房公積金管理條例》第三條「職工個人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬於職工個人所有」的規定，在破產案件中，對有關職工住房公積金問題應區分以下情況處理：

1．職工個人所繳納的以及單位為職工繳存的、儲存在職工個人賬戶的住房公積金，屬職工個人所有，不應列入破產財產；

2．單位在破產以前應當為職工繳存而未繳存的住房公積金部分，可比照單位拖欠職工工資，列入破產財產分配的第一清償順序。

二十二、破產案件中對破產企業的住房基金如何處理?

住房基金是用於住房建設、維修、管理以及資助職工建立住房公積金等方面的專項資金，其主要來源於單位提取的自管公有住房固定資產折舊費和大修理基金、出租自管公房的收入、出售自管公房的收入等。在破產案件中對住房基金應按以下原則處理：

1．除依據有關規定按比例提取的住宅共用部位共用設施設備維修基金部分外，其餘資金所有權屬於企業，應列入破產財產。

2． 住宅共用部位共用設施沒備維修基金，是商品住房、公有住房出售後為維護住房產權人和使用人的利益提取的。此部分資金一經提取，即從原產權單位資產中分離出 來，屬於與之相對應的房產業主委員會，應由業主委員會或其委託的相關物業公司管理，用於住宅共用部位共用設施設備的維修。

因目前業主委員會尚未普遍成立，有的維修基金仍記載在原產權單位名下，但其實質為代管性質。該部分財產不應作為破產財產，其基於非經營性資產(職工住房)產生，亦應隨之移交相應的業主委員會或代管單位。

3．企業破產時，已經挪用的維修基金或未予提取維修基金的，業主委員會(或其他管理機構)有從破產財產中優先取回的權利。沒有相應管理機構的，應由清算組將此部分資金優先提取，隨非經營性資產一並移交有關單位。

但企業正常經營期間，將維修基金用於職工住宅共用部位共用設施設備維修的，不應再行補足。

4．企業破產終結時尚未成立業主委員會的，法院可指定相關物業管理企業，或其他單位代為管理(如可指定破產企業上級單位代管)。待成立業主委員會後，由代管單位將資金隨住房移交業主委員會或其委託的物業管理企業。

2000年9月6日，財政部以《關於企業住房制度改革中有關財務處理的通知》提出取消企業住房基金管理制度。企業出售住房的收入(扣減按規定提取的住宅共用部位共用設施設備維修基金等)計入營業外收入。其處理原則與住房基金的處理原則一致。

二十三、破產企業房屋產權權屬不明確的如何確認?

對於破產企業房屋產權的確認，原則上應以房屋權屬管理部門的產權登記為認定依據。但對於房屋產權權屬不明晰的，應根據歷史情況和查明的事實綜合考慮，按以下原則認定：

1．歷史上由國家劃撥或撥款給破產企業購建的房產，企業長期經營管理、佔有和使用的，視為企業財產，應納入破產財產清算與分配；

2．房產雖為上級單位所有，但其上級單位已將房產作為其投資的一部分，投資到該破產企業的，該房產應納入破產財產清算與分配；

3．破產企業自有資金購建的房產，屬企業財產的一部分，雖歷史上登記為其上級單位的名下，仍應納入破產財產；

4．房產雖被企業長期佔有、使用，但屬於上級單位無償借用的，不應列入破產財產。

二十四、破產企業處於承包、租賃期間的，如何處理?

申請破產的企業處在承包經營、租賃經營期間的，企業應先行解除相關合同，再申請破產。未解除合同前申請破產的，不予受理；已經受理尚未宣告破產的，裁定駁回破產申請。

企業已經宣告破產的案件，按照以下原則處理：

1_企業承包、租賃期間發生的債權債務，無論企業承包、租賃合同的效力如何，均為企業的債權債務，屬於破產清算范圍。法院應通知相應的債權人申報債權，通知債務人清償債務或交付財產。

2．企業承包、租賃合同效力及責任承擔問題，應依據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等實體法律處理。

其他方面的問題

二十五、如何認定企業內部承包合同?

企業內部承包合同是指企業與其職工之間就企業承包經營責任制目標而達成的明確相互間責、權、利關系的協議。該類合同以企業與職工的勞動(人 事)關系為基礎，有些合同中還包含有工資福利等有關勞動關系權利義務方面的內容，雖帶有勞動合同的某些屬性，但其實質是企業中的內部管理合同。認定企業內 部承包合同應審查合同雙方當事人之間有無勞動(人事)關系，及合同內容是否包括勞動報酬、社會保險、福利、職業培訓等內容。如確認雙方存在勞動(人事)關 系，即可認定合同性質為企業內部承包合同。

二十六、銷售方給付購貨方增值稅發票是否屬於合同義務?

國家稅務總局《增值稅專用發票使用規定(試 行)》第二條規定：「除本規定第四條所列情形外，一般納稅人銷售貨物(包括視蚓銷售貨物在內)，應稅勞務，根據增值稅暫行條例實施細則規定應當徵收增值稅 的非應稅勞務(以下簡稱銷售應稅項目)，必須向購買方開具專用發票。」據此，銷售方給付購貨方增值稅發票為法定義務。依照誠實信用原則，該法定義務應當作 為合同的附隨義務由銷售方履行。

二十七、因銷售方未給付增值稅發票導致購貨方不能抵扣進項稅款，或銷售方給付的增值稅發票無效，致使購貨方被稅務機關依法追繳所抵扣進項稅款，購貨方可否以此作為損失要求銷售方賠償?

銷售方未給付增值稅發票或給付的增值稅發票無效，屬銷售方未全部履行合同義務，購貨方有權要求銷售方給付有效的增值稅發票。由於銷售方的原因不能給付增值稅發票，導致購貨方不能抵扣進項稅款，或被稅務機關依法追繳所抵扣進項稅款的，購貨方可以此作為損失要求銷售方賠償。

根據《國家稅務總局關於納稅人取得虛開的增值稅專用發票處理問題的通知》(國 稅發[1997]．134號)、《關於(國家稅務總局關於納稅人取得虛開的增值稅專用發票處理問題的通知)的補充通知》(國稅發[2000]182號)和 《關於納稅人善意取得虛開增值稅專用發票處理問題的通知》(國稅發[2000]。187號)，購貨方善意取得銷售方給付的無效增值稅發票，應當由銷售方承 擔全部民事責任；購貨方在取得銷售方給付的無效增值稅發票時有過錯的，銷售方、購貨方均應承擔相應的民事責任。

二十八、當事人在合同中約定違約方應當支付違約金，但未約定違約金計算標準的，如何處理?

對當事人沒有約定違約金計算標準的，可以參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算違約金，具體表述可為「按中國人民銀行規定的同期逾期貸款利率計算」。

二十九、當事人依據建設部1997年12月24日第62號令《城市燃氣管理辦法》和北京市人民政府1998年7月8目第10號令《北京市城市燃氣管理辦法》中關於滯納金計收標准主張違約金的，如何處理?

建設部[997 年12月24日第62號令《城市燃氣管理辦法》、北京市人民政府1998年7月8日第10號令《北京市城市燃氣管理辦法》均屬部門、地方性規章。如合同雙 方當事人未就違約金在合同中作出約定，當事人僅依據上述兩個文件中關於滯納金計收標准主張違約金的，法院不予支持。但如有證據證明因一方違約給對方造成損 失的，違約方應承擔相應的賠償責任。

如果合同雙方當事人以上述兩個文件中關於滯納金計收標准為依據，作為違約金計收標准訂立在合同中，可視為當事人在合同中對違約金的計算標准有明確約定。當事人對約定的違約金數額提出異議的，按照以下原則處理：

1． 對當事人在《中華人民共和國合同法》施行前簽訂的合同，應當適用《中華人民共和國經濟合同法》及相關司法解釋。根據最高人民法院《關於在審理經濟合同糾紛 中適用經濟合同法的若干問題的解答》(法[經]發[1987]20號)第九條確定違約金的標准，即「違約金的數額一般以不超過合同未履行部分的價金總額為 限，對超出部分，可不予保護。」

2．對當事人在《中華人民共和國合同法》施行後簽訂的合同，應當適用《中華人民共和國合同法》。按照《中華人民共和國合同法》第一百一十四條、第一百八十二條、第一百八十四條的規定處理。

C. 各級法院受理經濟糾紛案件的管轄范圍的規定有哪些

立案管轄指人民製法院、人民檢察院和公安機關受理刑事案件的職權范圍，也就是對人民法院、人民檢察院和公安機關刑事案件立案許可權范圍的劃分。法律依據包括《公安機關辦理刑事案件程序規定》、《刑事訴訟法》和《刑法》的相關規定。